《唐山市商品房預售資金監管辦法》已經唐山市人民政府15屆第57次常務會議審議通過，各縣（市）、區人民政府，各開發區（管理區）管委會，市政府有關部門，市直有關單位認真遵照執行。
基本介紹
- 中文名：唐山市商品房預售資金監管辦法
- 頒布時間：2021年8月6日
- 發布單位：唐山市人民政府
- 證號：唐政發〔2021〕5號
第一條 為促進房地產市場健康發展，維護商品房交易雙方的合法權益，規範商品房預售資金的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《唐山市房地產交易管理條例》等相關法律法規，結合實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內申請商品房預售許可的項目，其預售資金的收存、支出、使用及其監督管理適用本辦法。
本辦法所稱商品房預售資金，是指購房人支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。
第三條 唐山市住房和城鄉建設局是商品房預售資金監管的行政部門，負責全市商品房預售資金監管工作監督和指導，並負責路南區、路北區的商品房預售資金監督管理工作；其它縣（市）、區住房和城鄉建設部門是當地商品房預售資金監管的行政部門，負責管轄區域內的商品房預售資金監督管理工作。
市、縣（市）、區住房和城鄉建設行政部門確定的商品房預售資金監管機構（以下簡稱監管機構）具體負責商品房預售資金監管的日常工作。
中國人民銀行唐山市中心支行（以下簡稱人行唐山市中心支行）負責監督管理商業銀行辦理商品房預售資金監管專用賬戶(以下簡稱監管賬戶)開立、變更和撤銷業務。
中國銀行保險監督管理委員會唐山監管分局（以下簡稱唐山銀保監分局）負責開展指導、監督商品房預售資金監管等相關行業監管工作。
商業銀行負責對監管賬戶收支情況的日常監管。
第四條 全市套用商品房預售資金監管系統對商品房預售資金實施網路化管理。
第五條 房地產開發企業申請商品房預售許可前，應選擇商業銀行（以下簡稱監管銀行）按照中國人民銀行開立專用賬戶的相關規定，開立商品房預售資金監管賬戶,並按照一次商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則，由監管機構、監管銀行、房地產開發企業三方簽訂商品房預售資金監管協定，逐步推行協定電子化和電子簽章。
預售資金監管協定示範文本由唐山市住房和城鄉建設局、人行唐山市中心支行、唐山銀保監分局共同制定。
第六條 商品房預售所得款項，應全部存入監管賬戶，由監管機構對重點監管額度部分實行重點監管，優先保障工程建設。
重點監管額度是指預售項目所需的建築施工、設備安裝、材料購置、配套建設等相關建設費用總額。
重點監管額度標準由市、縣（市）、區住房和城鄉建設部門組織相關專業機構結合行政區域、建築結構、用途等因素綜合測定，並定期調整公布。
採用裝配式建築技術且符合裝配式建築評價標準的，或者採用被動式超低能耗建築技術建造的商品房項目，其項目預售資金重點監管額度降低20%。
第七條 商品房預售資金監管期限自核發商品房預售許可證開始，至辦理房屋所有權首次登記後止。
採用被動式超低能耗建築技術建造的商品房項目,在重點監管資金中留存5%，在房屋竣工交付滿兩年後，解除監管。
第八條 房地產開發企業申請辦理商品房預售許可時，應在預售方案中明確預售資金監管方案，並提交預售資金監管協定。商品房預售資金監管方案應包括以下內容：
（一）當事人的名稱、地址；
（二）監管項目的名稱、坐落位置；
（三）監管賬戶名稱、賬號；
（四）監管項目範圍；
（五）項目重點監管資金使用計畫和額度；
（六）商品房預售資金的收存、支出、使用方式；
（七）違約責任；
（八）爭議解決方式；
（九）其他需要說明的情況。
第九條 住房和城鄉建設行政部門應在商品房預售許可證上註明商品房預售資金監管機構、監管銀行、監管賬戶和賬號。
預售商品房買賣契約中應包括商品房預售資金監管機構、監管銀行、監管賬戶和賬號事項。
第十條 房地產開發企業應將商品房預售資金監管相關規定告知購房人，並在銷售現場顯著位置公示預售資金監管協定。
第十一條 房地產開發企業不得直接收存房價款。購房人應當按照商品房買賣契約約定的付款時間，將全部購房款或者首付款存入監管賬戶。購房人採用商業貸款方式購買商品房的，放款銀行應當將購房貸款直接轉入監管賬戶。購房人採用公積金貸款購買商品房，委託貸款銀行開立監管賬戶的，購房貸款直接轉入監管賬戶；委託貸款銀行未開立監管賬戶的，購房貸款先存入房地產開發企業一般賬戶，房地產開發企業於放款後3日內將購房貸款存入監管賬戶，未按時存入的，暫停該項目預售監管資金提取。
第十二條 預售資金按筆提取,每筆預售資金進入監管賬戶並完成對應商品房買賣契約登記備案後，房地產開發企業可以通過監管系統申請提取重點監管資金以外的資金，優先用於項目工程有關建設。
購房人採用貸款方式購買商品房的，購房貸款全部轉入監管賬戶後，方可提取預售監管資金。
第十三條 重點監管資金以工程建設進度作為編制依據，每筆資金分節點按比例提取。
第十四條 重點監管資金提取節點及比例分別為：
（一）監管項目工程建成層數達到規劃設計總層數四分之一申請用款的，提取數額不超過重點監管額度總額的25%；
（二）監管項目建成層數達到規劃設計總層數三分之一申請用款的，提取數額累計不超過重點監管額度總額的35%;
（三）監管項目建成層數達到規劃設計總層數的二分之一申請用款的，提取數額累計不超過重點監管額度總額的60%;
（四）監管項目建成層數達到規劃設計總層數四分之三申請用款的，提取數額累計不超過重點監管額度總額的70%；
（五）監管項目主體結構封頂申請用款的，提取數額累計不超過重點監管額度總額的80%;
（六）監管項目通過竣工驗收後申請用款的，提取數額累計不超過重點監管額度總額的90%；
（七）監管項目通過竣工驗收備案後申請用款的，提取數額累計不超過重點監管額度總額的95%;
（八）除採用被動式超低能耗建築技術建造的商品房項目外，監管項目辦理房屋所有權首次登記後，全額提取剩餘的重點監管資金。
採用被動式超低能耗建築技術建造的商品房項目，在房屋竣工交付滿兩年後，以套為單位全額提取留存的重點監管資金。
第十五條 房地產開發企業申請確認重點監管資金提取節點，應向監管機構提交申請，並按節點分別提供以下材料：
（一）建成層數達到規劃設計總層數四分之一的, 提交建設、施工、監理單位三方出具工程進度證明以及不拖欠工程款和農民工工資證明檔案；
（二）建成層數達到規劃設計總層數三分之一的, 提交建設、施工、監理單位三方出具工程進度證明以及不拖欠工程款和農民工工資證明檔案；
（三）建成層數達到規劃設計總層數的二分之一，提交建設、施工、監理單位三方出具工程進度證明以及不拖欠工程款和農民工工資證明檔案；
（四）建成層數達到規劃設計總層數四分之三的, 提交建設、施工、監理單位三方出具工程進度證明以及不拖欠工程款和農民工工資證明檔案；
（五）主體結構封頂，提交勘察、設計、施工、監理單位出具的主體結構分部工程驗收記錄以及不拖欠工程款和農民工工資證明檔案；
（六）通過竣工驗收，提交《建設工程竣工驗收報告》以及不拖欠工程款和農民工工資證明檔案；
（七）通過竣工驗收備案，提交《建設工程竣工驗收備案表》；
（八）房屋所有權首次登記，提交首期住宅專項維修資金交存證明（由於購房人原因未交存部分除外）和房屋所有權首次登記證明。
採用被動式超低能耗建築技術建造的商品房項目，提交滿兩年的房屋交付確認單。
第十六條 監管機構應當自受理申請之日起2個工作日內進行審核，並完成工程形象進度的現場查勘，符合辦理條件的，通過監管系統出具重點監管資金提取節點電子確認書，並將相關電子信息推送給監管銀行；不符合條件的，出具不予確認通知書。
第十七條 監管銀行應當依據監管機構出具的重點監管資金提取節點電子確認書和推送的相關電子信息，於當日撥付每筆預售監管資金。
第十八條 監管銀行應當按照商品房預售資金監管協定約定的時間和方式，將監管賬戶內的相關信息匯總後，提供給監管機構。
第十九條 預售項目需變更監管銀行的，應由房地產開發企業和監管銀行先向住房和城鄉建設行政部門提出申請。變更期間，住房和城鄉建設行政部門暫停該項目網上籤約。
項目暫停網上籤約後，房地產開發企業應與原監管銀行解除監管協定，重新選定監管銀行，開立新監管賬戶，簽訂預售資金監管協定；項目已銷售的，還應向全部購房人及購房貸款銀行告知監管銀行變更情況，並將原監管賬戶內資金全部轉入新開立的監管賬戶，撤銷原監管賬戶。上述事項辦理完成後，房地產開發企業應持以下材料到住房和城鄉建設行政部門辦理變更手續，住房和城鄉建設行政部門恢復該項目網上籤約：
（一）變更監管銀行申請；
（二）解除監管協定；
（三）新簽訂的監管協定；
（四）已告知購房人監管銀行變更情況的證明材料；
（五）已告知購房貸款銀行監管銀行變更情況的證明材料；
（六）新監管銀行出具的資金轉入新監管賬戶的證明材料；
（七）原監管銀行出具的原監管賬戶撤銷的證明材料；
（八）住房和城鄉建設行政部門要求的其他材料。
第二十條 預售資金監管期間，發生房地產開發企業名稱變更、項目轉讓等情形的，房地產開發企業需辦理預售資金監管相關變更手續。
第二十一條 房地產開發企業與購房人解除商品房買賣契約的，由房地產開發企業與購房人共同或者由購房人持解除商品房買賣契約的生效法律文書向監管機構提出退款申請，再憑監管機構通過監管系統出具的退款電子確認書和推送給監管銀行的相關電子信息，向監管銀行辦理結算退款手續，契約剩餘房價款應當自辦理退款手續後2個工作日內退還購房人。
第二十二條 房地產開發企業辦理房屋所有權首次登記（被動式超低能耗商品房還需竣工交付滿兩年）後，應當書面告知監管機構。監管機構於2個工作日核心實相關情況，經核實，情況屬實的撤銷對監管賬戶的監管，並通過監管系統通知監管銀行終止對監管賬戶的監管。
第二十三條 監管機構應每年將監管銀行履行協助監管協定情況、商品房預售資金監管協定履行情況及房地產開發企業預售資金使用情況通報住房和城鄉建設行政部門和同級人民銀行。
第二十四條 有關部門對商品房預售資金監管賬戶進行凍結和扣劃的，監管銀行有義務證明商品房預售資金及監管賬戶的性質，並及時書面告知監管機構。
第二十五條 違反本辦法第十一條規定，房地產開發企業在監管賬戶外收取房價款、或者以收取其他款項為名變相收取房價款的，不予網簽契約，由縣級以上人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，停止銷售活動，並處監管賬戶外已收取房價款百分之一以上百分之三以下的罰款；逾期不改正的或者繼續違法銷售的，處監管賬戶外已收取房價款百分之五以上百分之十以下的罰款，情節嚴重的，暫停該房地產開發企業在本市全部房地產開發項目的網上籤約，並將其違法違規行為予以公示，記入河北省房地產企業嚴重失信名單（“黑名單”）。
放款機構未將購房貸款按規定轉入監管賬戶的，由相關行業監管部門責令限期改正，並依法處理。
第二十六條 有下列情形之一的，住房和城鄉建設行政部門應書面通知監管銀行暫停撥付監管賬戶內的全部商品房預售資金，並啟動應急措施，協調相關部門監督監管賬戶內資金的使用：
（一）房地產開發企業存在拖欠工程款、農民工工資情況；
（二）房地產開發企業存在嚴重違法違規行為，影響工程建設的；
（三）預售項目存在嚴重質量問題或發生質量事故的；
（四）預售項目未按期交付或存在不能按期交付風險的；
（五）未按照規定使用商品房預售資金的；
（六）其他違反商品房預售資金監管的行為。
第二十七條 勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位提供虛假證明或採取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售資金的，由住房和城鄉建設行政部門依法依規將其違規行為記入企業誠信檔案，並依法對相關責任單位和責任人予以處理。
第二十八條 監管銀行有下列情形之一的，由相關行業監管部門做相應處理；情節嚴重的，自發現之日起，不得開展新的商品房預售資金監管業務。
（一）未按規定審核用款申請，撥付預售資金的；
（二）發現房地產開發企業存在違規收存預售資金行為，未及時報送住房和城鄉建設行政部門的；
（三）未按預售資金監管系統數據接口規範傳輸數據的；
（四）違反賬戶管理規定的行為；
（五）其他違反預售資金監管規定的行為。
第二十九條 商品房預售資金監管的行政部門、監管機構和工作人員以及監管銀行工作人員在預售資金監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，由有關部門依法依紀追究責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十條 本辦法自印發之日起施行，有效期五年。《唐山市商品房預售資金監管辦法》（唐政發〔2015〕37號）同時廢止。
