現將《珠海市商品房預售資金監管辦法》印發，本辦法自2021年1月10日起施行，有效期至2026年1月9日。
基本介紹
- 中文名：珠海市商品房預售資金監管辦法
- 頒布時間：2020年12月9日
- 實施時間：2021年1月10日
- 發布單位：珠海市住房和城鄉建設局
全文,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為進一步規範我市商品房預售資金的監督管理，維護預售商品房交易當事人的合法權益，促進我市房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《廣東省商品房預售管理條例》等法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內經批准預售的商品房預售資金收存、支取、使用及監督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業在取得廣東省珠海市商品房預售許可證後不動產首次登記前將其開發的商品房出售給購房人，由購房人按預售契約約定支付的預購房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的全部購房資金。
第四條 商品房預售資金的監督管理遵循政府指導監管、銀行配合、多方監督、專款專用的原則。
商品房預售資金優先用於商品房開發項目所需的建設施工進度款、設備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關的費用。
第五條 市住房城鄉建設行政主管部門負責全市商品房預售資金的監督管理工作，並組織實施本辦法。
區住房城鄉建設行政主管部門依照職責分工，負責轄區內商品房預售資金的監督管理工作。
中國人民銀行珠海市支行、中國銀行保險監督管理委員會珠海監管分局在各自職責範圍內負責相關監管工作。
珠海市住房公積金管理中心負責對受委託銀行公積金貸款發放及結算情況的監督管理。
與房地產開發企業簽訂商品房預售資金專用賬戶監管協定的商業銀行應當按照有關法律法規做好商品房預售資金的監管工作，建立與住房城鄉建設行政主管部門現有連線埠相匹配的數據傳輸系統，做好商品房預售資金的收入、支出的日常管理，協助履行商品房預售資金的收取和劃撥義務，在收存商品房預售資金時，應當對相應的收款電子信息進行核對並及時傳至住房城鄉建設行政主管部門。
第二章 專用賬戶設立及監管要求
第六條 房地產開發企業在申請商品房預售許可證前，應當在商品房項目所在地的商業銀行設立商品房預售資金專用監管賬戶，並與住房城鄉建設行政主管部門、監管銀行簽訂商品房預售資金監管協定。房地產開發企業應當遵循“一個《商品房預售許可證》對應一套賬戶”的原則，一個預售許可證可設立不超過3個預售資金專用賬戶。項目預售過程中，監管賬戶不得變更、註銷。
第七條 房地產開發企業預售商品房時，應當在商品房買賣契約中註明監管銀行及商品房預售資金專用賬戶信息，並應當將監管賬戶的名稱、賬號、對應的機商戶編號等信息在銷售場所《房屋銷售信息公示欄》公示，以便相關部門和購房人查詢、使用和監督。
第八條 購房人應當根據與房地產開發企業簽訂的《商品房買賣契約》約定的付款方式及期限，將商品房預售資金直接存入監管賬戶。
在商品房預售交易過程中，房地產開發企業不得將商品房預售資金存入非監管賬戶。各銀行發放的按揭貸款必須直接劃入該商品房預售資金專用監管賬戶內。各銀行未經住房城鄉建設行政主管部門核准，不得擅自劃扣商品房預售資金專用監管賬戶資金。
第三章 商品房預售資金監督管理
第九條 商品房預售資金進入監管賬戶後，房地產開發企業可按建設工程進度向住房城鄉建設行政主管部門申請撥付：
（一）監管賬戶內的資金按項目監管賬戶內累計進賬總金額的10%留存。所有撥付款項應當根據施工契約（加蓋稅務部門印章）用於支付商品房項目工程進度款、購買商品房項目建設所需的建築材料、設施設備及法定稅費（除法定稅費外同時提供同額度的由稅務部門出具的發票），不得挪作他用。監管銀行應當依據住房城鄉建設行政主管部門的同意撥付證明和傳輸的電子信息，將資金撥付給與房地產開發企業簽約的單位。
（二）根據商品房預售許可範圍內建設工程進度可實行分步解除監管：
1.完成項目封頂，毛坯房留存預留額度為2500元/每平方米乘以預售面積，精裝房留存預留額度為4000元/每平方米乘以預售面積，其餘金額給予解除；
2.項目取得《珠海市建築工程結構驗收備案登記表》，毛坯房留存預留額度為2000元/每平方米乘以預售面積，精裝房留存預留額度為3000元/每平方米乘以預售面積，其餘金額給予解除；
3.項目取得《建設工程規劃條件核實合格證》，毛坯房留存預留額度為1500元/每平方米乘以預售面積，精裝房留存預留額度為2000元/每平方米乘以預售面積，其餘金額給予解除；
4.項目取得《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，留存預留額度為1000元/每平方米乘以預售面積，其餘金額給予解除；
5.房地產開發企業完成不動產首次登記，解除對監管賬戶的監管。
第十條 納入珠海市房地產開發企業誠信體系管理的A級、B級、C級、D級房地產開發企業，分別按本辦法第九條規定比例或預留額度的90%、100%、110%、120%留存。
第十一條 房地產開發企業申請使用監管賬戶內資金的，應當向住房城鄉建設行政主管部門提交下列材料：
（一）《商品房預售款使用申請表》；
（二）房地產開發企業法人授權委託書；
（三）契約目錄及契約內容（含設計契約、施工契約、監理契約、設備材料買賣契約等契約）（首次申請提供）；
（四）項目契約分棟表（該項目部分辦理預售且使用不同套監管賬號的，或與同一施工方簽定兩本以上契約，需提供此表）（首次申請提供）；
（五）各種需撥付款的印有印花稅章的契約複印件（首次申請提供）；
（六）項目工程建設總費用及工程分部費用明細表（首次申請提供）；
（七）經房地產開發企業、施工許可證上載明的施工單位及監理單位三方確認的施工進度計畫以及用款計畫（首次申請提供）；
（八）未支付工程款、設備材料款清單（首次申請提供）；
（九）用於支付施工進度款的，提供施工、監理單位出具的施工進度證明，並且確認用款金額及施工單位賬戶;用於支付購買項目建設必需的建築材料、設備的，提供與供貨商簽訂的購銷契約，並且確認用款金額及供貨商賬戶;用於支付法定稅費的，提供繳納稅款申報表和稅務部門開具的發票等繳稅憑證，並且由稅務部門確認繳稅金額和賬戶。用於支付行政事業性收費的，需提供相關證明材料。
（十）監管部門要求提供的其他資料。
住房城鄉建設行政主管部門收到房地產開發企業用款申請後，應當在5個工作日內完成審核。
第十二條 監管賬戶部分解除：
（一）房地產開發企業向住房城鄉建設行政主管部門提交部分解除商品房預售資金監管賬戶監管的申請；
（二）1.封頂解除：（1）由監理單位提供的《施工進度證明》；（2）形象工程圖片（分棟圖註明棟號及體現封頂狀態，彩色列印加蓋公章）；
2.主體結構驗收備案解除：提供《珠海市建築工程結構驗收備案登記表》；
3.規劃核實合格解除：提供《建設工程規劃條件核實合格證》；
4.竣工驗收備案解除：提供《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》；
（三）監管部門要求提供的其他資料。
經審核符合條件的，住房城鄉建設行政主管部門應當在7個工作日內出具部分解除監管的證明檔案。每個預售許可證對應樓棟申請封頂解除階段撥付預售資金的，住房城鄉建設行政主管部門需組織人員進行現場查看工程進度。
第十三條 監管賬戶監管的解除：
（一）房地產開發企業向住房城鄉建設行政主管部門提交解除商品房預售資金監管賬戶監管的申請；
（二）《商品房地產權權屬證明書》（備註物業管理用房位置、面積信息）；
（三）監管部門要求提供的其他資料。
經審核符合條件的，住房城鄉建設行政主管部門應當在7個工作日內出具解除監管的證明檔案，接到解除監管的證明檔案的，監管銀行應當在3個工作日內辦結監管賬戶解除。
第十四條 房地產開發企業與購房人因特殊情況解除商品房買賣協定的，房地產開發企業可以向建設行政主管部門提交退房退款申請書並提供相關證明材料，住房城鄉建設行政主管部門在5個工作日內進行核實，經核實情況屬實的，書面通知監管銀行退回該部分房款。商業銀行收到通知後，按程式退回該部分房款。
房地產開發企業申請退房退款應當提供以下材料：
（一）商品房買賣契約雙方共同簽署的退房退款申請書，申請書應當載明申請退款購房人的收款賬戶；
（二）商品房買賣契約雙方的身份證明檔案；
（三）有明確的解除商品房買賣契約內容的協定書或人民法院的生效判決或調解書或仲裁機構裁決；
（四）住房城鄉建設行政主管部門要求提供的其他資料。
第十五條 以銀行按揭方式購房的，按揭銀行應當根據《廣東省商品房預售管理條例》有關資金收存的規定，在貸款契約中約定將按揭款發放到本房屋對應的監管賬戶，不得支付現金，並在按揭款發放後通知購房人和房地產開發企業。
監管銀行在按揭款發放後按珠海市房地產交易監管平台數據交換的規定向系統推送放款信息，發現商品房按揭款未進入監管賬戶的，監管銀行應當協助住房城鄉建設主管部門進行追繳。
第十六條 監管銀行應當定時向珠海市房地產交易監管平台推送監管賬戶的數據信息。發生監管賬戶被查封、凍結、強制扣款等情況，監管銀行應當審查理由並依法提出意見,24小時內將監管賬戶有關情況推送至珠海市房地產交易監管平台，並在5個工作日內將相關函件複印件送達住房城鄉建設行政主管部門。
第四章 銀行保函
第十七條 房地產開發企業及其控股企業連續3個年度內未受到住房城鄉建設主管部門行政處罰，且未發生監管賬戶司法凍結、司法扣劃、稅收保全措施或強制執行措施的，可憑銀行保函等額替換與其誠信等級相應額度的商品房預售資金。保函額度外的商品房預售資金按本辦法進行監管。
第十八條 房地產開發企業以誠信等級劃分保函等額替換商品房預售資金的比例，具體誠信等級可查看珠海市房地產開發企業信用信息公示網站。
商品房預售資金撥付時，第一階段（工程日常進度款階段），至少預留10%商品房預售款。A級企業，銀行保函可替換95%的可撥付商品房預售款；B級企業，銀行保函可替換90%的可撥付商品房預售款;C級和D級企業不能使用銀行保函。
第二階段（封頂、主體結構驗收備案、規劃驗收合格、竣工驗收備案解除階段），A級企業，銀行保函可替換95%的商品房預售資金預留額度；B級企業，銀行保函可替換90%的商品房預售資金預留額度;C級和D級企業不能使用銀行保函。
第十九條 保函應當由已接入珠海市房地產交易監管平台的商業銀行開具，銀行保函替換商品房預售款業務一律通過銀行保函撥付審批子系統審批。出具保函的商業銀行，應當嚴格按照《銀行保函》的約定履行責任。
作為商品房預售資金的監管銀行，應當積極配合住房城鄉建設行政主管部門開展銀行保函等額替換商品房預售資金工作。
房地產開發企業辦理保函業務時，須向住房城鄉建設行政主管部門提供見索即付保函。保函應為不可撤銷保函，保函出具銀行按照承諾在保函期限內承擔不可撤銷的連帶責任，不得以任何理由對抗索賠請求。
第二十條 房地產開發企業應當確保項目在辦理不動產首次登記前不發生以下情形，否則保函出具銀行須按《銀行保函》的約定向住房城鄉建設行政主管部門承擔相應責任：
（一）未購買項目建設所必需的建築材料、設備和未支付項目建設的施工進度款及法定稅費等相關費用，導致項目存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩定因素；
（二）項目出現質量、違約或者侵權等問題，需承擔相應的經濟賠償責任；
（三）受到監管部門行政處罰，或發生監管賬戶司法凍結、司法扣劃、稅收保全措施、強制執行措施。
房地產開發企業違反前款規定的，住房城鄉建設行政主管部門應當向保函出具銀行發起索賠。保函出具銀行在收到住房城鄉建設行政主管部門出具的《保函索賠通知書》後10日內，應當無條件向住房城鄉建設行政主管部門支付累計總額不超過擔保金額的款項到住房城鄉建設行政主管部門指定的賬戶內。住房城鄉建設行政主管部門可根據實際用款情況分多次向保函出具銀行提出索賠，直至索賠金額累計達到擔保總金額。
第二十一條 房地產開發企業在保函到期前30日內，監管項目未取得《商品房地產權權屬證明書》的或在保函有效期內，信用等級下降的，應當重新開立保函，按照以上規定重新辦理相關手續；無法重新開立保函的，應當在保函到期前10日內將保函擔保金額存入監管賬戶。
第二十二條 由房地產開發企業提出以銀行保函替換商品房預售資金的申請，住房城鄉建設行政主管部門應當在7個工作日內對申請相關內容進行審核，審核通過後，保函出具銀行方可開具銀行保函。住房城鄉建設行政主管部門應當在7個工作日內對銀行保函相關內容進行審核，審核通過後，開具《同意銀行保函替換商品房預售款的撥付證明》。
第二十三條 具有以下情形之一的，房地產開發企業應當到住房城鄉建設行政主管部門終止保函業務：
（一）監管項目完成不動產首次登記的；
（二）房地產開發企業已將與保函擔保金額等額的商品房預售資金存入監管賬戶的；
（三）保函銀行存入監管賬戶的索賠金額累計已達到保函擔保總金額；
（四）監管部門認定的其他情形。
除上述保函終止情形外，銀行保函不得終止。保函到期需終止保函的情況，房地產開發企業只需預留對應階段應當預留的保函擔保金額，其餘部分可直接提前解除，無須將保函擔保金額重新存入預售資金監管賬戶。
第五章 責任追究
第二十四條 房地產開發企業不按規定繳存、使用預售資金的，由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正；情節嚴重或逾期仍不改正的，住房城鄉建設行政主管部門除按法律法規進行處罰外，可暫停該房地產開發企業在本市所有開發項目的商品房預售，將其違法違規行為予以公示，並記入珠海市房地產開發企業信用信息管理系統。
第二十五條 施工單位、監理單位提供虛假證明或採取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售資金的，由住房城鄉建設行政主管部門將其違規行為記入珠海市建築業企業信用評價信息發布平台，並依法對相關責任單位和責任人予以查處。
其他單位違反上述規定的，由住房城鄉建設行政主管部門移交相關管理部門予以查處。
第二十六條 監管銀行違規支付商品房預售資金的，住房城鄉建設行政主管部門應當將相關情況告知銀行業監管部門，由其按照相關監管規定進行處罰，或暫停其商品房預售資金的監管業務。
第二十七條 住房城鄉建設行政主管部門及監管銀行工作人員在商品房預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究責任；涉嫌犯罪的，移交司法機關處理。
第六章 附 則
第二十八條 本辦法自2021年1月10日起施行，有效期至2026年1月9日。原《關於印發<珠海市商品房預售資金監管辦法>的通知》（珠規建房規〔2018〕3號）、《關於以銀行保函替換商品房預收款的通知》（珠建房規〔2019〕9號）同時廢止。
政策解讀
為進一步最佳化營商環境，貫徹落實《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，促使房地產市場健康發展，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》《廣東省商品房預售管理條例》等有關規定，我局參考了惠州、中山、佛山等城市商品房預售資金監管的規定，結合我市實際情況，開展了《珠海市商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《辦法》）的起草工作。現將相關政策解讀如下：
一、起草的背景和必要性
近年來，受市場環境和金融監管政策的影響，房地產開發企業面臨銷售的壓力較大，資金較為緊張，存在資金周轉困難、大量監管資金沉澱、再投資能力受損等情況。為進一步支持和服務企業，2019年12月19日，我局出台了《關於以銀行保函替換商品房預售款的通知》。今年受新冠肺炎疫情的影響，房地產市場受到較大衝擊，為激發房地產業活力，降低預售爛尾風險，緩解企業壓力，我局對《珠海市商品房預售資金監管辦法》（珠規建房規〔2018〕3號）和《關於以銀行保函替換商品房預售款的通知》（珠規建房規〔2018〕3號）兩份規範性檔案進行整合，對商品房預售資金實施差異化管理，並將商品房預售資金撥付與房地產企業誠信等級掛鈎。
另外，房地產項目從封頂到確權的時間周期較長，為解決監管過程中部分解除商品房預售資金的預留額度沉澱問題，我局對預售資金分步解除進行最佳化，根據項目進展情況增設解除節點，提高預售資金的流通速度。
二、《辦法》的目的
商品房預售資金監管是指本市行政區域內經批准預售的商品房預售資金收存、支取、使用及監督管理。該《辦法》的整合，能夠進一步規範我市商品房預售資金的監督管理，維護預售商品房交易當事人的合法權益，也能夠進一步最佳化營商環境，迎合房地產市場環境的變化，通過不斷最佳化監管的手段，提高企業再投資活力，促進房地產市場的健康發展。
三、《辦法》的主要內容及有關條款說明
本《辦法》總計六章二十八條。包括第一章總則，第二章專用賬戶設立及監管要求，第三章商品房預售資金監督管理，第四章銀行保函，第五章責任追究，第六章附則。其中重要條款說明如下:
《辦法》第五條新增各部門的職責分工，明確各個部門在商品房預售資金監管過程中的職責。這是原基礎上的最佳化，對後續資金監管工作提供保障。
《辦法》第六條修訂了一個商品房預售許可證可設立不超過3個商品房預售資金專用賬戶。同時，規定了項目預售過程中，監管賬戶不得變更、註銷。針對房地產開發企業預售後，規定了監管賬戶的監管，保障購房者的權益，避免引發相關投訴。
《辦法》第九條修訂了商品房預售資金留存的標準，對預售資金分步解除進行細化，分為封頂、主體結構驗收備案、規劃驗收合格、竣工驗收備案、不動產首次登記五個階段，不同階段對應不同的預留額度。由於封頂至確權階段時間跨度較大，為了更合理的最佳化商品房預售資金監管，充分提高商品房預售資金的使用效率，在原基礎上進一步細分，控制好每個節點，可緩解房地產開發企業的資金壓力。
《辦法》第十條新增商品房預售資金留存的比例與房地產開發企業誠信等級關聯。一方面為提高房地產開發企業誠信經營意識，另一方面差異化管理能更有效地保障商品房預售資金的使用，加強行業自律。
《辦法》第十一簡化了商品房預售資金申請撥付材料，將原辦法要求房地產企業取得商品房預售許可證後三個工作日要向主管部門備案所需提交資料，與首次申請撥付商品房預售資金需提供的材料合併，切實減輕房地產開發企業的工作量。
《辦法》第十二條明確了商品房預售資金部分解除監管需提供的材料。並強調每個預售許可證對應樓棟申請封頂解除階段撥付預售資金的，住房城鄉建設行政主管部門需組織人員進行現場查看工程進度，確保項目達到相應的工程進度，保障了資金撥付的安全、可靠。
《辦法》第二十五條新增施工、監理單位的責任。規範施工、監理單位的職責，多方的約束，可更好地掌握房地產項目的建設動態。
