基本介紹
- 中文名：山東省商品房銷售條例
- 所屬地：山東省
- 性質：地方性法規
- 通過時間：2005年3月31日
條例信息,條例內容,審議結果報告,
條例信息
（2005年3月31日山東省第十屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過）
條例內容
第一章 總則
第一條 為規範商品房銷售行為，保障商品房買賣雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 在本省行政區域內從事商品房銷售及商品房銷售管理等活動，應當遵守本條例。
本條例所稱商品房，是指由房地產開發企業在城市規劃區範圍內依法取得國有土地使用權的土地上開發建設，向社會公開銷售的房屋及其附屬設施。
第三條 商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。
本條例所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。本條例所稱商品房現售，是指房地產開發企業將已竣工的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。
第四條 銷售商品房應當遵循自願、平等、公平和誠實信用的原則。禁止對商品房惡意炒作，哄抬房價。
第五條 省建設行政主管部門負責全省的商品房銷售管理工作。設區的市、縣(市)人民政府商品房銷售管理部門，負責本行政區域內的商品房銷售管理工作。
工商行政管理、國土資源、稅務等部門，按照各自職責分工，共同做好與商品房銷售有關的管理工作。
第二章 銷售條件
第六條 商品房預售實行許可制度。
房地產開發企業進行商品房預售，應當向設區的市、縣(市)商品房銷售管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證明的，不得進行商品房預售。
第七條 商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有房地產項目開發經營權證明、建設工程規劃許可證和施工許可證；
(三)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到
工程建設總投資的百分之二十五以上、已完成基礎工程，並確定施工進度和竣工交付日期。
第八條 房地產開發企業申請商品房預售許可，應當提交下列材料：
(一)商品房預售許可申請表；
(二)房地產開發企業的營業執照和資質證書；
(三)符合本條例第七條規定條件的證明檔案；
(四)業主臨時公約；
(五)已簽訂的前期物業服務契約；
(六)商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、經營性或者非經營性配套公共設施清單以及公共建築的產權歸屬等內容；
(七)根據施工圖設計檔案繪製的商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖。土地使用權、在建工程已經設定抵押的，還應當提交抵押權人簽署的書面意見。房地產開發企業應當對其所提交材料的真實性負責。
第九條 房地產開發企業按照本條例第八條的規定提交有關材料，材料齊全符合法定形式的，商品房銷售管理部門應噹噹場出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應噹噹場或者五日內一次書面告知需要補正的全部內容。
第十條 商品房銷售管理部門對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。對符合法定條件的，商品房銷售管理部門應當自受理之日起十日內，依法作出準予許可的書面決定，並向房地產開發企業頒發商品房預售許可證明；對不符合法定條件的，商品房銷售管理部門應當自受理之日起十日內，依法作出不予許可的書面決定，並應當說明理由。
商品房銷售管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
第十一條 商品房預售，房地產開發企業應當與買受人訂立商品房預售契約。房地產開發企業應當自契約訂立之日起三十日內，依法辦理商品房預售契約備案手續，並於十五日內書面告知買受人。
備案機關應當套用網路信息技術，逐步推行商品房預售契約網上備案。
第十二條 預售的商品房可以依法進行轉讓。買受人已經支付全部購房款的，應當及時告知房地產開發企業，房地產開發企業應當予以配合，契約另有約定的除外；買受人未支付全部購房款的，應當徵得房地產開發企業同意。
預售商品房轉讓的，買受人和受讓人應當依法辦理商品房預售契約備案的變更手續。
第十三條 房地產開發企業進行商品房預售所得的款項，必須用於與預售商品房有關的工程建設。商品房銷售管理部門應當加強對商品房預售款用途的監管。
第十四條 商品房現售，除符合本條例第七條第(一)、(二)項規定的條件外，還應當符合下列條件：
(一)已通過竣工驗收並備案；
(二)已確定商品房銷售方案；
(三)經有資質的測繪單位完成的商品房總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖的測繪；
(四)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已經確定施工進度和交付日期；
(五)已選聘具備相應資質的物業管理企業並簽訂物業管理契約。
第十五條 房地產開發企業在商品房現售前，應當將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明檔案報房地產開發主管部門備案。
第三章 銷售方式
第十六條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以由商品房承銷機構代銷或者包銷商品房。? 房地產開發企業和商品房承銷機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
第十七條 採取代銷方式銷售商品房的，房地產開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面代銷契約。代銷契約應當載明代銷許可權、代銷期限、佣金支付等內容。
第十八條 採取包銷方式銷售商品房的，房地產開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面包銷契約，約定包銷方式、包銷範圍、包銷基價、房款支付、包銷期限等內容。包銷期滿未銷售的商品房，由商品房承銷機構按照契約約定的包銷價格購買，當事人另有約定的除外。
第十九條 房地產開發企業和商品房承銷機構應當在商品房銷售場所向買受人明示房地產項目開發經營權證明、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明、經批准的房地產開發項目修建性詳細規劃圖以及業主臨時公約、前期物業服務契約和商品房買賣契約示範文本等檔案和材料。
商品房承銷機構應當向買受人明示有權銷售商品房的證明檔案。
第二十條 房地產開發企業和商品房承銷機構不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未建成的商品房。
第二十一條 房地產開發企業和商品房承銷機構發布商品房銷售廣告和宣傳資料，內容必須真實、合法、準確，不得欺騙、誤導公眾。
發布商品房銷售廣告，應當明示房地產開發企業名稱、商品房承銷機構名稱、商品房預售許可證號或者商品房現售備案證號。
第二十二條 商品房銷售廣告的經營者、發布者應當依法查驗有關證明檔案，對不符合本條例第二十一條規定的商品房銷售廣告，不得提供服務。
第二十三條 房地產開發企業和商品房承銷機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣契約的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為契約內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四章 買賣契約
第二十四條 房地產開發企業或者商品房承銷機構銷售商品房，應當與買受人訂立書面商品房買賣契約。
第二十五條 商品房買賣契約的內容由當事人約定，主要包括下列內容：
(一)當事人名稱或者姓名和住所；
(二)商品房基本狀況；
(三)商品房的套內建築面積、分攤的共有建築面積和房屋建築面積；
(四)商品房的計價結算方式；
(五)商品房總價款、付款方式、付款期限；
(六)交付使用條件及日期；
(七)裝飾、設備標準；
(八)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施、公共設施、公共建築的交付條件和期限及有關責任；
(九)經營性或者非經營性配套公共設施、公共建築的產權歸屬；
(十)面積差異的處理方式；
(十一)前期物業服務契約的承諾及物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的交納方式；
(十二)房地產權屬登記的辦理方式和期限；
(十三)爭議解決的方式；
(十四)違約責任；
(十五)雙方約定的其他事項。商品房買賣契約應當附具土地宗地圖、修建性詳細規劃圖和商品房分戶面積圖。
第二十六條 房地產開發企業和商品房承銷機構不得以含有格式條款的契約、通知、聲明、告示或者其他方式，對商品房買受人作不公平、不合理的規定，或者作減輕、免除其自身民事責任的規定。
第二十七條 住宅商品房應當按套銷售，不得分割拆零銷售；商業用房、寫字樓等其他商品房應當按幢、層、套、間進行銷售。
第二十八條 銷售住宅商品房，按照套內建築面積或者按套計價結算，當事人另有約定的除外。
第二十九條 經營性配套公共建築和公共設施，可以隨商品房銷售或者單獨銷售；非經營性的公共建築和公共設施，應當按照有關規定移交，不得對外銷售。
第三十條 商品房銷售價格由當事人協商確定，經濟適用房等國家另有規定的，按照國家有關規定執行。
第三十一條 已取得商品房預售許可證的房地產開發企業和商品房承銷機構，在訂立商品房買賣契約之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣契約時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣契約的，房地產開發企業和商品房承銷機構應當向買受人返還所收費用。當事人雙方另有約定的，從其約定。
未取得商品房預售許可證的房地產開發企業和商品房承銷機構不得以任何形式向買受人收取預訂款性質的費用。
第三十二條 房地產開發企業和商品房承銷機構與買受人未解除商品房買賣契約前，不得將作為契約標的物的商品房再行銷售給他人。
第三十三條 按照套內建築面積或者按套計價的，商品房買賣契約中載明的套內建築面積與產權登記面積誤差在國家規定的施工誤差和面積測量誤差以內的，商品房總價款不變。
第三十四條 按照建築面積計價的，當事人應當在契約中載明契約約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。契約未作約定的，按照國家規定處理。
第三十五條 商品房已經預售的，房地產開發企業不得擅自變更其規劃、設計。經依法批准的規劃、設計變更，導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向環境等發生變化，或者出現契約當事人約定的其他對商品房質量、使用功能產生不良影響情形的，房地產開發企業應當自變更之日起十日內，書面通知買受人並承擔違約責任，買受人有權解除契約。
第三十六條 設定抵押權的商品房銷售時，房地產開發企業和商品房承銷機構應當將設定抵押權的具體情況書面告知買受人；未告知買受人的，買受人有權解除契約，並由房地產開發企業或者商品房承銷機構承擔違約責任。
第五章 交付使用
第三十七條 房地產開發企業交付商品房時，應當向買受人提供下列材料：
(一)房地產開發項目綜合驗收報告及備案證明；
(二)商品房質量保證書和使用說明書；
(三)具備相應資質的測繪單位出具的商品房面積測量證明檔案；
(四)房地產開發契約約定的商品住宅性能認定檔案；
(五)物業管理企業查驗承接物業共用部位、共用設施設備等證明材料；
(六)買受人共有的非經營性配套公共建築和公共設施清單；
(七)商品房買賣契約約定的應當提供的其他材料。買受人應當按照契約約定對商品房進行交付驗收；經驗收符合要求的，應當與房地產開發企業簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。當事人雙方另有約定的，從其約定。
第三十八條 房地產開發企業交付的商品房質量有瑕疵的，應當及時予以維修。房地產開發企業銷售商品房時設定樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修標準等與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第三十九條 房地產開發企業應當按照商品房買賣契約的約定按期交付商品房；遲延交付的，應當承擔違約責任。經催告在三個月內仍未交付的，買受人有權解除契約，房地產開發企業應當賠償由此給買受人造成的實際損失。買受人應當按照商品房買賣契約的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。
第四十條 買受人應當按照國家和省有關規定交納物業共用部位、共用設施設備專項維修資金。
第四十一條 房地產開發企業按照規劃建設的與商品房配套的基礎設施、非經營性公共建築和公共設施，按照有關規定辦理移交手續後，房地產開發企業不再承擔其維修、管理費用，但屬於保修期內的維修、管理費用和另有約定的除外。
第四十二條 買受人應當自商品房交付使用之日起九十日內，持身份證明、商品房銷售契約和物業專項維修資金交納收據等有關材料到房地產權屬登記機關辦理房屋所有權初始登記手續。房地產開發企業應當予以協助，並提供房地產項目開發經營權證明、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明等檔案。
房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起三十日內對有關材料進行審查；材料符合要求的，予以核准登記，並頒發房屋所有權證書。房屋所有權證書應當載明房地產開發項目的土地證號、土地權屬取得方式和土地使用年限。
因商品房權利受限制或者房地產開發企業的其他原因，致使商品房權屬在一年內無法登記確認的，除契約另有約定外，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第四十三條 房地產開發企業應當按照商品房質量保證書的規定對所售商品房承擔質量保修責任。商品房質量保證書應當根據國家有關規定，載明保修單位、保修範圍、保修期限、保修責任及損害賠償等內容。
第四十四條 商品房的質量保修期限，不得低於國家規定的建設工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起計算。
交付使用的商品房存在質量問題，在保修期內，房地產開發企業應當承擔維修責任；房地產開發企業拒絕維修或者在合理的期限內拖延維修的，買受人可以自行或者委託他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由房地產開發企業承擔。
第四十五條 商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以委託具有相應資質的工程質量檢測機構進行核驗，房地產開發企業應當予以配合。
經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；由此造成的損失，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第六章 法律責任
第四十六條 違反本條例規定，房地產開發企業提供虛假材料騙取商品房預售許可證明或者未取得商品房預售許可證明預售商品房的，由商品房銷售管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，並可處以已收取的預付款百分之一以下的罰款。
第四十七條 違反本條例規定，房地產開發企業或者商品房承銷機構在銷售商品房過程中，分割拆零銷售住宅商品房或者未按照規定在商品房銷售場所明示有關檔案和材料的，由商品房銷售管理部門責令限期改正，給予警告，並可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十八條 違反本條例規定，房地產開發企業或者商品房承銷機構在銷售商品房過程中有下列行為之一的，由商品房銷售管理部門責令限期改正，給予警告，並可處以三萬元以上十萬元以下的罰款：
(一)未按照規定的現售條件銷售商品房的；
(二)採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房的；
(三)採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未建成商品房的。
第四十九條 違反本條例規定，發布、經營商品房銷售廣告的，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的有關規定處罰。法律沒有具體處罰規定的，由工商行政管理部門責令停止違法行為，並可處以三萬元以下的罰款。
第五十條 違反本條例規定，房地產開發企業未按規定將需要由其提供的辦理房屋所有權初始登記的檔案報房地產權屬登記機關的，由房地產權屬登記機關責令限期改正，給予警告，並可處以一萬元以下的罰款。
第五十一條 商品房銷售管理部門及其工作人員有下列行為之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對符合商品房預售條件的房地產開發企業不予頒發預售許可證明或者對不符合商品房預售條件的房地產開發企業頒發預售許可證明的；
(二)發現商品房銷售違法行為不予查處的；
(三)未在規定期限內辦理有關許可、登記手續的；
(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。
第七章 附則
第五十二條 本條例下列用語的含義為：
(一)返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為；
(二)售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為；
(三)產權登記面積，是指房地產權屬登記機關確認登記的房屋面積。
第五十三條 本條例自2005年7月1日起施行。
審議結果報告
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
省十屆人大常委會第十一次會議，對《山東省商品房銷售管理條例（草案）》（以下簡稱條例草案）進行了分組審議。常委會組成人員認為，為促進我省房地產市場的健康發展，完善房地產經營法律制度，規範商品房銷售行為，保護商品房買賣雙方當事人的合法權益，制定本條例很有必要，同時也提出了一些修改意見和建議。會後，法制工作委員會根據常委會組成人員和有關專門委員會的意見和建議，對條例草案進行了認真修改。鑒於這個條例涉及廣大人民民眾的切身利益，為社會各界廣泛關注，經主任會議研究決定，2004年12月6日，條例草案通過《大眾日報》全文向社會公布，廣泛徵求社會各界的意見
和建議，並通過各市人大常委會徵求各市人民政府、有關部門和部分省人大代表的意見。2004年12月中旬和2005年3月上旬，省人大法制委員會會同法制工作委員會，分三路赴臨沂、泰安、濟寧、德州、煙臺、青島等六市，召開了有市人大常委會、市政府及其有關部門、房地產開發企業、商品房行銷機構、物業管理企業等參加的座談會，廣泛徵求了各方面的意見。2005年1月7日，法制工作委員會召開了有教授、律師、法官、消協代表等專家學者參加的論證會，就條例草案中所涉及的商品房交付條件、物業管理公共基金、商品房權屬登記、公共配套設施權屬確認、避免霸王條款等問題進行了專題研討，省人大常委會副主任邵桂芳到會聽取了意見。法制工作委員會根據立法座談會、專家論證會和各方面的意見，對條例草案作了較大的修改。2005年1月14日和3月11日，省人大法制委員會先後兩次召開有城鄉建設與環境資源保護委員會、法制工作委員會和省政府法制辦公室負責同志參加的會議，對修改後的條例草案逐條進行了認真的審議修改，形成了現在的《山東省商品房銷售條例（草案修改稿）》（以下簡稱條例草案修改稿）。經主任會議決定，提請本次常委會會議審議。現將審議結果報告如下：
一、有的常委會組成人員提出，本條例主要是調整商品房買賣雙方平等主體之間的民事關係，應當淡化行政管理的色彩，建議刪除法規名稱中的“管理”二字。法制委員會採納了這一建議，將法規名稱修改為《山東省商品房銷售條例》。
二、在立法調研過程中，有的部門提出，條例草案第二條第二款中關於“商品房”的概念外延太寬，建議根據國家有關法律的規定明確本條例的調整範圍。修改時，為與上位法的規定相銜接，將本條第二款修改為“本條例所稱商品房，是指由房地產開發企業在依法取得國有土地使用權的土地上開發建設，向社會公開銷售的房屋及其附屬設施”。
三、有的常委會組成人員建議，將條例草案第七條第（一）項“已按約定交納土地使用權出讓金”修改為“已交納全部土地使用權出讓金”，以與房地產管理法的規定相一致；同時，有的專門委員會建議在本條第（三）項中增加工程建設形象進度的表述，將該項修改為：“按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上、已完成基礎工程，並確定施工進度和竣工交付日期”。法制委員會採納了上述建議，作了相應修改。
四、有關專門委員會提出，條例草案第八條關於在按揭貸款付款方式條件下，對預售商品房工程進度作出特別規定不合適。按揭貸款的當事人是借貸雙方，只要雙方當事人協商一致即可，法規中不宜作出限制。法制委員會採納了這一意見，刪去了該條的規定。
五、有關專門委員會和有的常委會組成人員提出，條例草案第十一條第二款關於“商品房預售許可證明應當加蓋房地產管理部門印章”的規定沒有必要，建議刪去。同時本條第一款中的有關行政許可期限的規定可以相應簡化。法制委員會採納了這一意見，作了相應修改。
六、有關專門委員會提出，根據契約法的規定，債權轉讓無需經過債務人的同意，債權債務的合併轉讓要經過債權人的同意，建議對條例草案第十四條關於預售商品房轉讓問題依據契約法的規定作出修改。根據這一意見，將本條修改為：“預售的商品房可以依法進行轉讓。買受人已經支付全部購房款的，應當及時告知房地產開發企業，房地產開發企業應當予以配合，契約另有約定的除外；買受人未支付全部購房款的，應當徵得房地產開發企業同意。”“預售商品房轉讓的，買受人和受讓人依法辦理商品房預售契約備案的變更手續。”
七、有的常委會組成人員提出，省建設行政主管部門作為全省商品房銷售的行政管理部門，可以依職責制定規範性檔案，加強對商品房預售款的監管，無需法規另行授權。根據這一意見，修改時刪去了條例草案第十五條中關於“商品房預售款監管的具體辦法，由省建設行政主管部門制定”的內容，修改為“商品房銷售管理部門應當加強對商品房預售款的監管”。
八、有關專門委員會及在立法調研中有的部門提出，條例草案第十六條關於商品房現售的條件規定不完善，建議作出相應的修改。綜合各方面的意見後，修改時將“符合本條例第七條規定的條件”修改為“符合本條例第七條第（一）、（二）項規定的條件”；將本條第（二）項“拆遷安置已經落實”刪去，修改為“已確定商品房銷售方案”；增加一項“經有資質的測繪單位已完成的商品房總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖的測繪”，作為本條第（三）項；將本條第（五）項“已通過招標投標方式選聘具備相應資質的物業管理企業”，修改為“已選聘具備相應資質的物業管理企業並簽訂物業管理契約”。
九、有關專門委員會建議，刪去條例草案第十九條第二款關於“商品房承銷機構不得收取佣金以外的其他費用”的規定。因為商品房代銷費用的支付方式，應當由房地產開發企業與商品房承銷機構自行約定，法規不宜作出強制性規定。法制委員會採納了這一意見。
十、有的常委會組成人員提出，根據廣告法的規定，廣告管理屬於工商行政管理部門的職責，而條例草案第二十四條第三款關於商品房銷售廣告應當報房地產管理部門備案的規定，增加了當事人的義務。根據這一意見，法制委員會刪去了這一款的規定。
十一、法制工作委員會認為，契約內容屬於當事人意思自治的範疇，法規不能作出強制性規定。但商品房銷售廣告和宣傳資料中所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣契約的訂立以及商品房價格的確定有重大影響，屬於要約，應當視為契約內容，為了保護消費者的合法權益，建議將條例草案第二十六條最後一句“應當在商品房買賣契約中約定”修改為“應當視為契約內容。當事人違反的，應當承擔違約責任”。法制委員會採納了這一意見。
十二、在專家論證會上有的同志建議，商品房買賣契約中應當明確約定配套公共設施的產權歸屬和維修資金的交納等內容。根據這一意見，將條例草案第二十八條第一款第（九）項修改為“經營性或者非經營性配套公共設施、公共建築的產權歸屬”；將第（十一）項修改為：“前期物業服務契約的承諾及物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的交納方式”。同時，有的同志認為，本條第二款關於“買受人有權要求按照房地產管理部門會同其他有關部門發布的商品房買賣契約示範文本訂立契約”的規定，屬於買賣雙方協商的事項，無需在條例中規定，建議刪去。為使條文表述更加規範，修改時將條例草案第三十一條第二款的內容調整到條例草案修改稿第二十七條中作為第二款，修改為：“商品房買賣契約應當附具土地宗地圖、修建性詳細規劃圖和商品房分戶面積圖”。
十三、有的常委會組成人員提出，當前商品房買賣中存在的突出問題之一就是面積縮水，消費者對分攤公用面積的計算難以掌握。為了切實解決這一實際問題，條例應當明確規定，鼓勵採取按套內建築面積計價或者按套計價的結算方式，而對於買賣雙方願意以按建築面積計價的，也可以按約定的方式結算。根據這一意見，法制委員會建議將條例草案第三十一條修改為：“銷售住宅商品房，按照套內建築面積或者按套計價結算，當事人另有約定的除外。”作為條例草案修改稿第三十條。
十四、在立法調研中有的部門提出，關於商品房面積誤差的處理辦法，建設部的規章及最高人民法院的司法解釋已經作了明確規定，條例草案第三十七條第二款沒有必要重複規定。法制委員會採納了這一意見，與國家規定作了必要的銜接，建議修改為“契約未作約定的，按照國家規定處理。”作為條例草案修改稿第三十六條第二款。
十五、有的常委會組成人員提出，條例草案第四十條第（一）項規定的綜合驗收報告中，已經包括了本條第（五）項規定的供水、供電、供熱等配套設施能夠交付使用的證明材料。為避免重複，建議刪去本條第（五）項的規定，法制委員會採納了這一意見。
十六、有的常委會組成人員提出，條例草案第四十二條僅規定了買受人不得無故遲延或拒絕接收符合交付條件商品房的義務，對於房地產開發企業遲延交付商品房的情況未作規定，建議補充完善這方面的內容。法制委員會採納了這一意見，建議增加一款：“房地產開發企業應當按照商品房買賣契約的約定按期交付商品房；遲延交付的，應當承擔違約責任。經催告在三個月內仍未交房的，買受人有權解除契約，房地產開發企業應當賠償由此給買受人造成的實際損失。”作為條例草案修改稿第四十一條第一款。同時，為了使條文更具邏輯性，將本條第一款中最後一句“交付的商品房質量有瑕疵的，房地產開發企業應當及時予以維修”修改為“房地產開發企業交付的商品房質量有瑕疵的，應當及時予以維修。”作為條例草案修改稿第四十條第一款；將本條第二款作為條例草案修改稿第四十二條。
十七、有關專門委員會提出，因不可抗力等原因不能交付契約標的物的，出賣人應負告知義務，契約法對此已有明確規定，條例中不必再作規定，建議刪去條例草案第四十三條的規定。法制委員會採納了這一意見。
十八、在條例草案公開徵求意見過程中，有的民眾提出，當前在商品房銷售中，大量存在著房地產開發企業在保修期限內拒絕維修或者拖延維修的情況，損害了買受人的權益。建議條例中明確規定買受人可以自行維修，費用由房地產開發企業承擔，以保護消費者的合法權益。法制委員會採納了這一意見，建議增加一款：“交付使用的商品房存在質量問題，在保修期內，房地產開發企業應當承擔維修責任；房地產開發企業拒絕維修或者在合理的期限內拖延維修的，買受人可以自行或者委託他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由房地產開發企業承擔。”作為條例草案修改稿第四十六條第二款。
十九、有關專門委員會認為，條例草案第五十條所列的各項違法行為，輕重程度不同，社會危害性也不同，一律處以十萬元以下的罰款，不符合過罰相當的行政處罰原則。建議區分不同的違法行為，分層次設定行政處罰。同時，本條第（五）項關於“在未解除商品房買賣契約前，將作為契約標的物的商品房再行銷售給他人的”行為，條例草案中設定行政處罰不合適。“一房二賣”的行為屬於民事侵權或者違約行為，應當承擔民事賠償或者違約責任，不應當設定行政處罰。法制委員會採納了上述意見，刪去了條例草案第五十條第（五）項，將其他各項用兩條分別表述，建議修改為：“違反本條例規定，房地產開發企業或者商品房經銷機構在銷售商品房過程中，分割拆零銷售住宅商品房或者未按照規定在商品房銷售場所明示有關檔案和材料的，由商品房銷售管理部門責令限期改正，給予警告，並可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。”作為條例草案修改稿第四十九條；“違反本條例規定，房地產開發企業或者商品房經銷機構在銷售商品房過程中有下列行為之一的，由商品房銷售管理部門責令限期改正，給予警告，並可處以三萬元以上十萬元以下的罰款：（一）未按照規定的現售條件銷售商品房的；（二）採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房的；（三）採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未建成商品房的。”作為條例草案修改稿第五十條。
二十、有的常委會組成人員提出，在商品房買賣中突出存在著廣告欺詐、損害消費者利益的問題，條例草案在第二十四、二十五條中規定了應當禁止的違法行為，但未規定相應的法律責任，建議補充完善這方面的內容。法制委員會採納了這一意見，建議增加一條：“違反本條例規定，發布、經營商品房銷售廣告的，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的有關規定處罰。法律沒有具體處罰規定的，由工商行政管理部門責令停止違法行為，並可處以三萬元以下的罰款。”作為條例草案修改稿第五十一條。此外，還根據常委會組成人員的意見和建議，對條例草案作了其他一些文字修改和技術處理。條例草案修改稿和
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