《佳木斯市物業管理條例》經佳木斯市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議於2019年9月19日通過。黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議於2019年12月18日批准，現予公布，自2020年5月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：佳木斯市物業管理條例
- 頒布時間：2019年12月31日
- 實施時間：2020年5月1日
- 批准單位：黑龍江省人民代表大會常務委員會
發布公告,條例全文,批准決定,條例說明,審議意見,審查結果,
發布公告
佳木斯市第十六屆人民代表大會常務委員會公告
第3號
《佳木斯市物業管理條例》已由佳木斯市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議於2019年9月19日通過。黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議於2019年12月18日批准，現予公布，自2020年5月1日起施行。
佳木斯市人民代表大會常務委員會
2019年12月23日
條例全文
（2019年9月19日佳木斯市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過 2019年12月18日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批准）
第一章 總 則
第一條 為了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人民民眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內物業管理及相關監督管理活動適用本條例。
第三條 市、縣（市）區人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立健全物業管理綜合協調機制和目標責任制，建立與之相適應的資金投入與保障機制，制定和落實物業服務扶持政策。
第四條 市、縣（市）區物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
市、縣（市）區其他相關部門按照各自職責，依法做好物業管理的相關工作。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業管理與社區管理、社區服務的關係，調解物業管理糾紛。
居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府做好與物業管理有關的工作。
第五條 建立健全居民區黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的小區治理架構，推動物業管理創新。
第六條 建立健全物業管理糾紛人民調解機制，加強人民調解與行政調處、仲裁、司法裁判的有效銜接，妥善解決物業管理產生的矛盾糾紛。
第七條 物業管理協會應當加強行業自律管理，協助物業管理行政主管部門開展有關信用信息管理工作，組織技能培訓，調解物業服務企業之間的糾紛，促進行業健康發展。
鼓勵物業服務企業加入物業管理協會。
第八條 推進建立物業服務第三方評估機制。物業管理行政主管部門、居（村）民委員會、建設單位、業主大會和業主委員會、物業服務企業可以委託物業服務第三方評估機構，開展物業項目承接查驗、物業服務費用測算、物業服務質量評估等活動。
第二章 物業管理區域及相關配置
第九條 物業管理區域的劃分，應當有利於實施物業管理，以建設用地規劃許可證確定的用地範圍為基礎，綜合考慮物業共用設施設備、建築物規模、社區建設、業主人數、自然界線等因素。
物業的配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。影響消防、避險、燃氣、電梯及其他共用設施設備使用的，不得劃分為不同的物業管理區域。
第十條 新建住宅物業的建設單位應當在申請辦理商品房預售許可證或者現房銷售備案前，將劃定的物業管理區域向物業所在地縣（市）區物業管理行政主管部門備案，並在房屋買賣契約中明示，在商品房銷售現場公示。
本條例施行前已經劃分物業管理區域，但尚未備案的，由物業服務企業向物業所在地縣（市）區物業管理行政主管部門備案。未選聘物業服務企業的，由業主委員會向物業所在地縣（市）區物業管理行政主管部門備案。
本條例施行前已經建成並交付，但尚未劃分物業管理區域的，由物業所在地縣（市）區物業管理行政主管部門在徵求城鄉規劃部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會和業主意見後，根據本條例規定劃分物業管理區域。
第十一條 新建住宅物業的建設單位應當按照不少於物業管理區域內房屋總建築面積2‰的比例且不少於建築面積100平方米的標準，無償配置物業管理用房。
物業管理用房應當是地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通水、通電、通暖、通風、採光等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電、暖等計量裝置；物業管理辦公用房所在樓層不得高於4層；分期開發建設的物業，應當在先期開發的區域按照不少於先期開發房屋建築面積2‰的比例配置。
物業管理用房的所有權依法屬於全體業主，專用於物業管理服務工作，任何單位和個人不得擅自轉讓、抵押，也不得擅自改變用途。業主委員會的辦公用房從物業管理辦公用房中安排，最低不少於建築面積20平方米。
城鄉規劃部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在附圖中註明物業管理用房的位置和建築面積。
第十二條 新建住宅區物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶連線埠以前的專業經營設施設備及相關管線，應當符合國家技術標準和技術規範，所需費用由建設單位承擔。
建設單位在組織竣工驗收時，應當通知專業經營單位參加；在竣工驗收合格後，應當將物業管理區域內專業經營設施設備及相關管線，移交給專業經營單位負責管理，並提供相關配套資料。專業經營單位依法承擔維修、養護和更新的責任。
本條例施行前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶連線埠以前的專業經營設施設備及相關管線，應當有計畫的移交給專業經營單位。具體移交辦法由市人民政府制定。
第三章 業主、業主大會與業主委員會
第十三條 房屋的所有權人為業主。依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
業主依據相關法律、法規規定，享有權利，履行義務，共同決定有關事項。
業主應當與物業使用人約定在物業管理中的權利和義務。
業主不得以放棄權利為由不履行義務。
第十四條 符合下列條件之一的，建設單位或者10人以上業主可以向物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府提出召開首次業主大會會議的書面申請：
（一）已出售並交付使用的房屋專有部分面積達到建築物總面積50%以上的；
（二）已出售並交付使用的房屋套數達到總套數50%以上的；
（三）首套房屋已出售並交付使用滿兩年，且已出售並交付使用的房屋套數達到總套數25%以上的。
建設單位應當及時報送籌備首次業主大會所需的檔案資料。
第十五條 街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府對符合召開首次業主大會會議條件的，應當在收到召開首次業主大會會議書面申請後60日內，組織成立首次業主大會會議籌備組。
第十六條 首次業主大會會議籌備組應當自成立之日起90日內按照國家有關規定完成會議籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則並選舉產生業主委員會之日起成立。業主大會成立後，首次業主大會會議籌備組應當在5日內向業主委員會移交籌備期間的全部資料後解散。
第十七條 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第十八條 業主身份以及建築面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效證件為依據。
一個物業管理區域內業主在300戶以上的，可以採取以樓（幢）、單元、樓層等為單位的方式推舉1名業主代表參加業主大會會議，推選以及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
業主可以書面委託的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委託內容、期限、許可權和程式由業主大會議事規則規定。
第十九條 業主大會會議表決一般採用紙質方式實名投票;在確保業主意思表示真實、有效的前提下，也可以採用手機信息、電子郵件等方式實名投票。業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公告。
第二十條 業主委員會經依法選舉產生後，業主大會會議由業主委員會組織召開。業主大會會議召開15日前，業主委員會應當將會議時間、地點和內容通知全體業主，同時告知街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會，並接受其指導和監督。
第二十一條 業主委員會一般由5至11人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，委員可以連選連任。具體選舉辦法由業主大會議事規則約定。
業主委員會委員候選人應當奉公守法、品行良好、熱心公益、責任心強、有一定組織能力和必要的工作時間。街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當對業主委員會委員候選人的任職條件和提名進行審查，並向業主公開。
業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員；已經擔任的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免：
（一）本人及其配偶、直系親屬與本物業管理區域物業服務企業有利害關係的；
（二）損壞房屋承重結構、違法搭建或者破壞房屋外貌的；
（三）擅自改變物業規劃用途或者違法出租房屋的；
（四）拖欠物業服務費、未交納住宅專項維修資金的；
（五）索取、非法收受建設單位、物業服務企業利益的；
（六）其他違反法律、法規、管理規約以及有不良社會誠信記錄的。
業主委員會應當在選舉產生後將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不少於7日。
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地縣（市）區物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府備案。
第二十二條 縣（市）區物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當組織業主委員會委員、候補委員崗前培訓和定期培訓，提高相關人員的法律意識、業務能力及職業道德。
第二十三條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當書面告知街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會。街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當指導成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項，組織召開業主大會會議，但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
第二十四條 業主委員會應當在任期屆滿之日起10日內，將其保管的有關憑證、檔案、印章以及其他屬於全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，並辦理交接手續。新一屆業主委員會未產生的，移交給居（村）民委員會代管。物業所在地的街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當進行指導和監督。
第二十五條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第二十六條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，由縣（市）區物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
業主大會、業主委員會不履行法律、法規規定的職責或者實施超越業主大會賦予的職權、侵害業主合法權益的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當指導、監督居（村）民委員會組織召開業主大會會議，選舉新的業主委員會。
第四章 前期物業管理
第二十七條 前期物業管理，是指業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務契約生效之前的物業管理。
建設單位負責選聘物業服務企業實行前期物業管理，簽訂前期物業服務契約，監督物業服務企業履行前期物業服務契約。
第二十八條 住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務企業提供前期物業管理服務，並簽訂前期物業服務契約；投標人少於3個或者總建築面積不超過20000平方米的住宅物業，經縣（市）區物業管理行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘物業服務企業。
市物業管理行政主管部門負責制定物業服務企業招投標監督管理辦法，建立統一的招投標平台，為建設單位、業主和業主大會選聘物業服務企業提供服務和指導。
第二十九條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣契約應當包括前期物業服務契約和臨時管理規約。物業服務企業應當自前期物業服務契約簽訂之日起15日內，將前期物業服務契約報物業所在地縣（市）區物業管理行政主管部門備案。
第三十條 物業交付時，建設單位應當向物業買受人提供使用說明書和質量保證書，並按照國家規定的保修期限和保修範圍承擔物業保修責任。
第三十一條 物業承接查驗應當按照國家規定的程式進行。
物業承接查驗可以邀請業主代表以及街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和物業管理行政主管部門參加。建設單位、物業服務企業可以委託第三方評估機構參與物業承接查驗，物業承接查驗的過程和結果可以公證。
物業承接查驗費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務契約中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第三十二條 物業承接現場查驗前20日，建設單位應當按照規定向物業服務企業移交相關資料。
未能全部移交的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。
物業服務企業應當對建設單位移交的共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明檔案等資料進行清點和核查，對物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收，對數量和質量不符契約定或者規定的，書面通知建設單位，建設單位應當及時整改並組織物業服務企業復驗。
物業服務企業應當自新建物業交接後30日內向縣（市）區物業管理行政主管部門依法辦理備案，並於備案後15日內將備案情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告時間不少於7日。
物業服務企業應當將承接查驗的有關檔案、資料和記錄及時歸檔，建立物業承接查驗檔案，並妥善保管。
第五章 物業管理服務
第三十三條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，具有相應的專業技術人員、設備和提供專業物業管理服務的能力，營業執照經營範圍應當包含物業管理。物業服務企業應當為一個物業管理區域指派項目負責人，更換項目負責人的，應當及時告知全體業主。
第三十四條 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用檔案，完善物業服務企業信用信息的採集、記錄、公開，根據信用信息實施信用監管。
第三十五條 物業服務企業在物業管理活動中服務行為不規範，違反有關法律、法規規定或者強制性標準，被行政機關作出行政處罰或者其他行政處理決定，或者經司法機關認定違法的行為，應當認定為失信行為，由市物業管理行政主管部門記入企業信用檔案。
第三十六條 物業服務內容主要包括下列事項：
（一）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
（二）公共區域環境衛生的維護；
（三）公共區域秩序維護、安全防範等事項的協助管理；
（四）公共綠化的養護；
（五）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；
（六）物業檔案的保管；
（七）法律、法規、規章規定和物業服務契約約定的其他物業服務事項。
第三十七條 物業服務企業不得以用戶欠交物業服務費為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣、用熱、使用電梯、通信、有線電視信號；對擅自中斷用戶正常用水、用電、用氣、用熱、使用電梯、通信、有線電視信號的，相關行政主管部門應當及時處理。
第三十八條 物業服務企業應當按照下列要求在物業管理區域內相應顯著位置公開有關信息並及時更新：
（一）在樓宇的大堂或者入口處張貼服務機構名稱和服務電話；
（二）在收費地點張貼企業營業執照，物業服務的內容和標準，收費的項目、標準和方式；
（三）在電梯內張貼電梯維護保養單位的名稱、聯繫電話和應急處置措施等；
（四）在消防、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備顯著位置張貼安全警示標誌和應急處置聯繫電話；
（五）其他應當公示的信息。
第三十九條 前期物業服務契約或者物業服務契約期限屆滿前3個月，原物業服務企業應當將是否續簽契約的決定，書面告知業主委員會和居（村）民委員會，業主委員會應當組織召開業主大會會議，依法對續聘或者選聘物業服務企業進行表決，並與物業服務企業簽訂新物業服務契約。前期物業服務契約或者物業服務契約期限未滿物業服務企業嚴禁擅自撤出。
未成立業主大會但需要續聘或者選聘物業服務企業的，居（村）民委員會可以按照本條前款規定執行。
第四十條 前期物業服務契約或者物業服務契約終止的，原物業服務企業應當在契約終止之日起15日內退出物業管理區域，並配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續，並移交下列資料：
（一）建設單位按照物業承接查驗規定移交給前期物業服務企業的資料；
（二）電梯、消防、監控等專業設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料；
（三）物業管理用房、業主共有區域和共用設施設備資料；
（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備資料；
（五）物業服務企業建檔保存的物業改造、維修和養護資料；
（六）利用共用部位、共用設施設備經營的賬冊和預收的物業服務費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料；
（七）其他應當移交的資料。
第四十一條 街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當會同縣（市）區物業管理行政主管部門加強對物業服務企業交接工作的監管。
對拒不退出或者拒不移交資料的，業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府協調解決；協調不成的，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織相關部門召開物業管理聯席會議協調解決；有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。
原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第四十二條 原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間內，應當維持正常的物業管理秩序。
原物業服務企業撤出物業管理區域，尚未選聘新物業服務企業的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當會同縣（市）區住房和城鄉建設、城市管理、公安、衛生、市場監督等部門組織提供應急服務。應急服務內容僅限於垃圾清運、二次供水、電梯運行等維持業主基本生活秩序的服務事項。街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當在3個月內，指導或者組織業主依法選聘物業服務企業。
第四十三條 物業服務收費應當按照國家和省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。
實行政府指導價的，由市、縣（市）人民政府依法制定收費標準，並向社會公布；每3年進行重新測算調整。
實行市場調節價的，物業服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業主和物業服務企業在物業服務契約中約定。
物業服務企業根據業主委託提供前期物業服務契約或者物業服務契約約定以外的其他服務事項，服務報酬由雙方協商確定。
第四十四條 業主應當依照法律、法規的規定和物業服務契約的約定履行交費義務。
業主欠交物業服務費用的，物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公布等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
業主轉讓物業的，應當結清物業服務相關費用。物業受讓人應當將物業權屬轉移情況及時告知物業服務企業。
第六章 物業使用與維護
第四十五條 任何單位和個人在物業管理區域內不得有下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
（二）違法搭建建築物、構築物，損毀花、草、樹木，侵占綠地；
（三）改變住宅外立面，在非承重外牆上開門、窗，擅自開挖、擴建地下室；
（四）損壞或者擅自占用、改動共用部位、共用設施設備，擅自設定煙道、排風、排水管道；
（五）擅自拆改燃氣等管道和設施；
（六）侵占、損壞消防設施，占用消防通道，堵塞、封閉疏散通道及安全出口以及在建築內的共用走道、樓梯間、安全出口處等公共區域停放電動車或者為電動車充電等；
（七）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；
（八）賭博、利用封建迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等；
（九）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會有權根據物業服務契約，或者依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。
第四十六條 物業管理區域內不得有下列車輛停放行為：
（一）占用公共綠地、公共健身娛樂場地；
（二）堵塞安全出口、疏散通道、消防車通道和其他機動車通道；
（三）影響其他車輛和行人通行；
（四）停放工程車輛和大中型客貨車輛，但因公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執行公務以及工程建設、設施設備維修等確需停放的臨時停車除外。
物業服務企業應當履行車輛停放管理義務，並加強巡查，及時督促違反規定停放的車輛駛離；督促無效的，應當及時報告有關行政主管部門，相關部門應當及時依法處理。
第四十七條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規以及管理規約有關裝飾裝修的規定。業主或者物業使用人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業服務企業申報登記。
業主或者物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協定。物業服務企業應當為業主、物業使用人、裝飾裝修企業提供相應的服務，就裝飾裝修廢棄物的清運、處置及費用達成協定。
第四十八條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。
因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。
第四十九條 物業管理區域內規劃用於停放機動車輛的車庫、車位所有權和使用權歸屬，由建設單位與物業買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定，並優先滿足業主的停車需求。
第五十條 占用業主共有的道路或者其他場地增設車位，應當徵得業主大會同意，並確保消防通道和道路暢通。增設的車位歸全體業主所有。
占用共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準、用途以及是否向社會開放等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費歸全體業主所有，可以委託物業服務企業代收。場地占用費的收取和使用情況應當單獨設賬並向業主公布。
車庫、車位使用人對停放的機動車輛有保管要求的，由車庫、車位使用人與物業服務企業另行簽訂保管契約，約定保管費用。
第五十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當事前向全體業主公示，在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。
經營性收益去除成本後，歸全體業主所有。所得收益應當主要用於補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用於共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者業主大會和業主委員會工作經費等。
經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬，接受業主委員會的監督；由業主委員會自行管理的，應當接受業主和居（村）民委員會的監督。經營性收益的收支情況應當每半年在物業管理區域內顯著位置公示。
前期物業服務期間，經營性收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務契約中約定。前期物業服務結束時，物業服務企業應當委託相關機構對經營性收益收支情況進行審計，並在物業管理區域內顯著位置公示審計結果。
第五十二條 建立住宅專項維修資金管理制度。住宅專項維修資金的管理，應當遵循業主所有、統一交存、專戶存儲、業主決策、專款專用、政府監管的原則，保障物業保修期屆滿後共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
住宅專項維修資金增值部分可以設立房屋應急解危專項資金，用於房屋應急解危支出。房屋應急解危資金管理辦法由市人民政府制定。
第七章 監督管理
第五十三條 市物業管理行政主管部門履行下列職責：
（一）研究制定物業管理相關政策和物業服務行業規範；
（二）指導和監督縣（市）區物業管理行政主管部門物業管理工作；
（三）負責物業服務企業信用管理，開展物業服務企業及其項目負責人的信用信息徵集、核查、監管和發布；
（四）負責對住宅專項維修資金的管理進行指導和監督；
（五）負責對物業管理招投標活動進行監管；
（六）負責調處重大物業管理矛盾糾紛；
（七）依法承擔的其他職責。
第五十四條 縣（市）區物業管理行政主管部門履行下列職責：
（一）負責物業服務企業的日常指導和監督工作，指導和監督轄區內街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府履行物業管理監管職責；
（二）負責物業服務企業及其項目負責人物業管理工作考核、評價和信用信息採集工作；
（三）負責物業管理區域備案、物業承接查驗備案、業主委員會備案、物業服務契約備案和物業服務招投標備案；
（四）負責新建住宅小區物業服務用房驗收；
（五）負責調處物業管理矛盾糾紛；
（六）負責受理物業管理方面的行政處罰案件；
（七）依法承擔的其他職責。
第五十五條 街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當設定專門機構或者配備專職人員，履行下列職責：
（一）指導和監督業主大會成立和業主委員會選舉、備案；
（二）指導和監督業主大會和業主委員會的日常工作；
（三）組織業主表決，聘請專業服務企業或者其他管理人為老舊小區提供服務；
（四）協助縣（市）區物業管理行政主管部門做好物業服務企業日常監管、物業承接查驗備案、物業項目交接、物業服務企業及其項目負責人信用信息採集等工作；
（五）召集物業管理聯席會議、協調解決應急維修等重大物業管理問題和調處物業管理矛盾糾紛；
（六）協調居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業相互之間的關係；
（七）依法承擔的其他職責。
居（村）民委員會應當配合街道辦事處、鄉（鎮）人民政府履行前款規定職責。
第五十六條 市、縣（市）區各有關部門履行下列職責：
（一）城鄉建設部門負責物業管理區域內房屋工程質量驗收的監督管理，督促建設單位履行保修義務，及時處理居民有關保修期內房屋工程質量方面的投訴，查處損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構等違法行為；
（二）城鄉規劃部門負責查處改變住宅外立面，在非承重外牆開門、窗，擅自開挖、擴建地下室的違法行為；
（三）城市管理部門負責查處私搭亂建，占用和損毀花、草、樹木和侵占綠地，私自張貼廣告等違法違規行為；
（四）公安部門負責指導物業管理區域內治安防範工作，依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、監控安防、車輛停放等開展監督檢查；
（五）市場監督部門負責物業管理區域內的電梯、鍋爐等特種設備的安全監察工作，查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為；負責物業管理區域內物業服務收費的監督管理，依法查處各類價格違法行為；查處在物業管理區域內提供虛假資料取得工商登記或者無照經營等違法行為；
（六）生態環境部門負責物業管理區域內生態環境監督管理，依法查處除建築施工揚塵污染、城市焚燒瀝青塑膠垃圾等煙塵和惡臭污染、露天焚燒秸稈落葉等煙塵污染、燃放煙花爆竹污染以外的煙塵污染和具有經營性質的生產加工類噪聲擾民等違法行為；
（七）衛生健康部門負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水的監督工作；
（八）人防部門負責物業管理區域內人防工程維護管理的監督檢查工作。
第五十七條 本條例所列各有關部門應當向社會公布投訴、舉報方式。相關單位和個人可以通過市政務服務熱線或者各有關部門公布的投訴、舉報受理方式，針對物業管理活動中的違法違規行為投訴、舉報。
第八章 老舊小區改造和管理
第五十八條 本條例所稱老舊小區，是指交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損嚴重的小區。具體範圍由市、縣（市）區人民政府確定並公布。
第五十九條 市、縣（市）區人民政府應當制定老舊小區改造提升計畫和後期管理辦法，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善居住綜合環境，及時處置危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，逐步實施物業管理。
老舊小區改造提升資金，實行居民合理分擔、單位投資、市場運作、財政獎補和社會捐助等多渠道資金籌措機制。
第六十條 改造老舊小區時，經有利害關係的業主同意，並按照法定程式批准，可以建設物業管理用房和停車場等經營設施。經營設施的收益可以用於補充老舊小區的維護管理費用。
第六十一條 建立老舊小區改造項目公示制度。建設單位應當在小區顯著位置設定公示欄（板），及時公示改造設計圖紙、改造內容、施工單位等內容，接受民眾監督。
第六十二條 老舊小區改造項目竣工後，建設單位應當組織施工單位、監理單位、設計單位、物業服務企業和業主代表等對改造內容進行驗收，詳細查驗隱蔽工程施工記錄，簽署驗收意見。
老舊小區改造項目驗收合格後，建設單位應當及時向該小區物業服務企業或業主委員會移交相關資料，物業服務企業或業主委員會應當及時接收並建立檔案。
第六十三條 市、縣（市）區人民政府負責制定經營收益補貼、財政資金補貼等方面的扶持政策，引導物業服務企業為老舊小區提供物業服務。
第六十四條 未達到引入市場化物業管理條件的老舊小區，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由業主或者物業使用人承擔；也可以由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織業主表決，聘請專業服務企業或者其他管理人為老舊小區提供服務。
第九章 法律責任
第六十五條 違反本條例規定，建設單位有下列情形之一的，由縣（市）區物業管理行政主管部門按照下列規定進行處罰：
（一）未履行承接查驗義務的，責令限期改正，並處5萬元以上10萬元以下罰款；
（二）未移交物業服務相關資料的，責令限期改正，逾期不改正的，處1萬元以上10萬元以下罰款；
（三）擅自轉讓、抵押物業管理用房的，責令限期改正，並處5萬元以上20萬元以下罰款。
第六十六條 違反本條例規定，建設單位、物業服務企業、業主委員會未報送備案或者變更備案事項的，由備案實施機關責令限期報送備案，給予警告，可以並處2000元以上5000元以下罰款。
建設單位、物業服務企業、業主委員會違反本條例規定，隱瞞有關情況或者提供虛假資料報送備案的，由備案實施機關責令限期提供真實材料，給予警告，可以並處5000元以上10000元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規定，物業服務企業有下列情形之一的，由縣（市）區物業管理行政主管部門責令限期改正，並按照下列規定進行處罰：
（一）未經業主大會同意，擅自改變物業管理用房用途的，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下罰款；
（二）未履行承接查驗義務的，處5萬元以上10萬元以下罰款；
（三）未在物業管理區域內公示相關信息或者公示的相關信息失實的，處2萬元以上5萬元以下罰款。
第六十八條 違反本條例規定，物業服務企業有下列情形之一的，由有關部門責令限期改正，並按照下列規定進行處罰：
（一）通過中斷供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視信號等方式損害業主合法權益的，由縣（市）區物業管理行政主管部門處2萬元以上5萬元以下罰款；通過中斷使用電梯損害業主合法權益的，由縣（市）區物業管理行政主管部門處5000元以上３萬元以下罰款；
（二）擅自撤離物業管理區域，停止物業服務活動的，由縣（市）區物業管理行政主管部門處5萬元以上10萬元以下罰款；
（三）違反物業服務契約中關於物業服務價格的約定，重複收費、超標準收費、收取額外費用或者擅自增加收費項目、擴大收費範圍的，由縣（市）區市場監督行政主管部門按照法律法規的規定處罰。
物業服務企業有前款規定情形之一的，由市物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。
第六十九條 業主和物業使用人違反本條例第四十五條第一款第一項規定的，由市、縣（市）城鄉建設主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款。
違反本條例第四十五條第一款第二項規定的，由市、縣（市）區城市管理行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處5000元以上10000元以下罰款。
違反本條例第四十五條第一款第三項規定的，由市、縣（市）城鄉規劃主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處5000元以上10000元以下罰款。
違反本條例第四十五條第一款第四項至第五項規定的，由市、縣（市）區物業管理行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處5000元以上10000元以下罰款。
違反本條例第四十五條第一款第六項至第八項規定的，由縣（市）區公安機關責令改正，逾期不改正的，處5000元以上10000元以下罰款。
第七十條 物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者其他有關部門及其工作人員違反本條例規定，利用職務便利，獲取不正當利益或者玩忽職守、徇私舞弊和濫用職權的，由其主管機關或者監察機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。
第七十一條 對違反本條例規定的其他行為，法律、行政法規和本省的地方性法規已有處罰規定的，從其規定。
第十章附則
第七十二條 本條例自2020年5月1日起施行。
批准決定
黑龍江省人民代表大會常務委員會關於批准《佳木斯市物業管理條例》的決定
（2019年12月18日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過）
黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議經過審查，決定批准佳木斯市人民代表大會常務委員會報請批准的《佳木斯市物業管理條例》。
條例說明
關於《佳木斯市物業管理條例》的說明
2019年12月16日在黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議上
佳木斯市人大常委會副主任 周雷
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
現對《佳木斯市物業管理條例》(以下簡稱條例)作簡要說明。
一、制定條例的必要性
物業管理涉及面廣、關注度高，事關社會和諧穩定和百姓安居樂業。隨著經濟社會的快速發展，我市物業管理面臨著物業企業運行不規範、業主委員會成立比例低、物業糾紛調處難、老舊小區棄管、物業訴訟量高等問題。近年來，人大代表、政協委員提出了許多物業管理立法方面的議案、提案，反映出社會各界對於規範物業管理工作的呼聲和民意。雖然有《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》，但上位法的一些規定比較原則，一些授權性的規範條款需要加以細化。因此，有必要制定一部切合實際的物業管理條例，進一步細化、落實國家物業管理條例的相關規定，著力解決住宅物業管理活動中存在的突出問題，促進業主自治與社區治理的有機融合，推動物業服務行業專業化、社會化、市場化、法治化發展。
二、條例的主要內容
條例共十章七十二條，按照有效管用、突出特色、堅持問題導向的原則，重點突出了以下內容：
(一)創設了物業管理第三方評估機制。條例規定物業管理行政主管部門、居(村)民委員會、建設單位、業主大會和業主委員會、物業服務企業可以委託物業服務第三方評估機構，開展物業項目承接查驗、物業服務費用測算、物業服務質量評估等活動，第三方評估機制的確立有利於化解矛盾和糾紛，補齊政府監管短板。(條例第八條)
(二)明確了業主委員會職責代行條件。條例規定因客觀原因未能選舉產生業主委員會，或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，可由物業所在地的居(村)民委員會代行業主委員會職責，暢通業主行權的有效渠道，促進業主與物業服務企業的有效溝通，保障業主權益得到維護。(條例第二十六條)
(三)強化了物業管理企業信用管理機制。條例明確了物業服務企業從事物業管理活動的基本條件，建立了物業服務企業信用監管機制，完善了企業信用信息的採集、記錄、公開制度，明確規定了物業服務企業的禁止行為，強化了物業管理企業的信息公開機制，保障物業管理服務規範運行。
(四)規範了物業管理退出的監管機制。對拒不退出或者拒不移交資料的，業主委員會可以請求街道辦事處或鄉鎮人民政府協調解決;協調不成的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府組織召開物業管理聯席會議協調解決;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。
(五)明確了行政執法進小區制度。條例加強了物業使用與維護管理，明確了各個職能部門在物業管理中的具體職責。對物業管理區域內禁止行為進行了列舉，明確了物業服務企業、業主委員會的勸阻、制止權利和相關行政主管部門的責任。
(六)建立了老舊小區改造和管理長效機制。針對我市老舊小區比重較大的實際，為了加強老舊小區改造、改善物業管理狀況，條例專門設立一章，規範老舊小區改造和管理機制，從改造計畫制定、多元化資金籌措、改造項目公示、改造工程驗收、物業管理保障等方面細化相關條款，將近年來我市取得的小區改造成功經驗進行固化。
(七)完善了住宅專項維修應急解危機制。進一步明確住宅專項維修資金管理制度。保障物業保修期滿後共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。設立了房屋應急解危專項資金制度，用於應急解危支出。充分考慮到在實施過程中將有效的資金最大化，相關程式及要求應予細化，條例授權市人民政府另行制定單獨辦法。此外，根據國務院《物業管理條例》的相關規定和我市實際，條例還對業主、業主大會、業主委員會、前期物業管理、物業使用與維護等內容作了補充規定。
三、條例的制定過程
條例起草過程中，堅持以《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》為依據，堅持不牴觸、有特色的原則，結合我市實際，歷經二十餘次討論和修改，形成了條例草案。2019年7月22日，市十六屆人大常委會第二十次會議對條例草案進行了初次審議。法制委、法工委根據會議審議和各方面的意見，結合實際情況對條例草案進行了修改，形成了草案徵求意見稿。8月2日起通過媒體向社會公開徵集意見，定向徵求了四個班子副秘書長以上領導、全體市人大代表、市政協部分委員、各民主黨派、市政府有關部門、各縣市區人大常委會、立法專家成員、立法聯繫點明確具體的意見，組成6個調研組分赴各縣(市)區，面對面傾聽基層單位及民眾的意見，派員赴外省市學習經驗，赴省人大聽取專家意見。在研究吸收各方面意見的基礎上，形成了章節清晰，特色突出的條例草案修改稿。經2019年9月19日市十六屆人大常委會第二十一次會議再次審議並通過了該條例。
現提請省人大常委會審查批准。
審議意見
關於《佳木斯市物業管理條例》審議意見的報告
2019年12月16日在黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議上
黑龍江省人大法制委員會副主任委員 楊寶田
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
2019年12月6日，法制委員會第二十二次會議對佳木斯市人大常委會報請省人大常委會審查批准的《佳木斯市物業管理條例》(以下簡稱條例)進行了審議。此前，法制工作委員會就該條例徵求了省人大城環委，省司法廳、省住建廳等相關部門的意見，各部門均沒有提出合法性問題的意見。
法制委員會認為，為規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民民眾的居住環境，佳木斯市人大常委會制定該條例是必要的。條例在物業管理方面具有一定的創新性，對老舊小區的改造和管理作出特別規定,明確了行政執法部門進小區，設立了住宅專項維修資金增值部分可以作為房屋應急解危專項資金制度,有效解決了住宅專項維修資金使用難的問題。條例與憲法、法律、行政法規和我省地方性法規不相牴觸，建議本次常委會會議審查批准該條例。
同時，法制委員會在審議中提出，住宅專項維修資金及其孳息屬於物業所有權人，條例應明確住宅專項維修資金優先用於搶險應急的使用範圍和啟用簡易程式的內容。該建議會後由法制工作委員會轉佳木斯市人大常委會研究處理。
以上報告，請審議。
審查結果
關於《佳木斯市物業管理條例》審查結果的報告
2019年12月18日在黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議上
黑龍江省人大法制委員會副主任委員 楊寶田
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
12月17日上午，本次常委會會議分組審議了佳木斯市人大常委會報請省人大常委會審查批准的《佳木斯市物業管理條例》(以下簡稱條例)。組成人員同意法制委員會的審議意見，沒有提出合法性問題的意見。
12月17日下午，法制委員會第二十三次會議進行了審議，建議本次常委會會議批准該條例。
以上報告，請審議。
