為維護房地產交易秩序，規範存量房交易資金監督管理，保護交易當事人合法權益，保障存量房交易資金安全，根據住房城鄉建設部等七部委《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房〔2016〕168號），結合我市實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：雙鴨山市存量房交易資金監管辦法
- 頒布時間：2019年8月29日
- 實施時間：2019年9月28日
- 發布單位： 雙鴨山市人民政府辦公室
全文,政策性解讀,
全文
第一條
第二條 凡在本市各區和市經開區（以下簡稱市區）進行存量房交易的，其交易資金的監督管理均適用本辦法。
本辦法所稱存量房，是指座落在市區國有土地上的已取得權屬證書的房屋。
本辦法所稱存量房交易資金，是指存量房所有權人與買受人簽訂的存量房買賣契約中約定的房價款、購房貸款等。
第三條 市住房城鄉建設局與市自然資源局是市區存量房交易資金監管的主管部門，負責市區存量房交易資金監管工作。
市住房城鄉建設局負責存量房交易雙方通過房地產經紀機構居間或代理存量房交易的交易資金監管工作，並負責向市自然資源局出具相關資金監管證明。
市自然資源局負責存量房交易雙方自行成交的交易資金監管工作。
第四條 存量房交易資金監管，遵循“安全、高效、便民、無償”的原則。交易當事人辦理存量房交易資金監管業務，任何單位和個人不得收取費用。
第五條 通過房地產經紀機構居間或代理存量房交易的，應當實行交易資金全額監管。
存量房交易雙方自行成交的，可以自願選擇是否將交易資金納入監管。
第六條 存在下列情形之一的，可不納入存量房交易資金監管範圍：
（一）房屋徵收中發生產權調換的；
（二）單位內部調換住房的；
（三）依法院、仲裁機構的判決或裁決取得不動產權利的；
（四）通過拍賣取得不動產權利的。
第七條 申請存量房屋交易資金監管，申請人應對申請交易資金監管材料的合法性、真實性、有效性、關聯性等承擔證明責任。
第八條 市住房城鄉建設局與市自然資源局應當擇優選擇經營信譽優、服務質量好、具備相應的網路技術條件的銀行，可以委託銀行作為存量房交易資金監管開戶銀行。
資金監管開戶銀行具體辦理存量房交易資金監管專戶的設立及存量房交易資金的存儲、劃轉等手續。
第九條 存量房交易資金監管專戶建立後，應當簽訂存量房交易資金監管協定，通過存量房交易資金監管專戶存儲和劃轉交易資金，不得自行或委託其他經濟組織直接代收代付。
第十條 存量房交易資金在專用賬戶滯留期間執行銀行同期存款利率規定，利息隨同監管房價款支付給收款人。
第十一條 存量房交易資金監管應簽訂存量房交易資金監管契約。
通過房地產經紀機構居間或代理存量房交易的交易監管契約，應使用省住房城鄉建設廳和省市場監管局聯合制定的《黑龍江省房地產經紀居間服務契約》。
存量房交易雙方自行成交的交易監管契約的示範文本由市自然資源局負責制定，應當包括下列內容：（一）當事人的名稱、住址；（二）房屋的坐落；（三）對購房價款實施監管的約定；（四）賣方的個人一般結算賬戶名稱、賬號；（五）違約責任；（六）爭議解決方式。
第十二條 買方應當按照契約約定的時間，將購房款存入存量房交易資金監管專戶，由開戶銀行向監管部門出具資金監管憑證；涉及買方貸款的，買方將購房首付款存入資金監管專戶後，依照有關規定辦理其他貸款手續。
存量房交易資金監管專戶內的購房款不提現。
第十四條 房屋所有權轉移登記、抵押權登記完畢，由市自然資源局通知買方領取房屋所有權證、抵押權人領取房屋他項權證。同時通知市住房城鄉建設局通過房地產經紀機構居間或代理的房屋所有權證、抵押權人領取房屋他項權證。
市住房城鄉建設局或市自然資源局通知賣方持身份證辦理領取購房款手續。市住房城鄉建設局或市自然資源局對賣方領取購房款手續核實無誤後，通知開戶銀行將購房款劃轉到賣方賬戶。未經市住房城鄉建設局或市自然資源局通知，任何單位和個人不得擅自劃轉監管專戶內的交易資金。
第十五條 發生下列情形之一的，房屋買賣雙方當事人可向市住房城鄉建設局或市自然資源局申請解除存量房交易資金監管：（一）申請房屋所有權轉移登記前房屋買賣契約依法解除；（二）房屋買賣雙方當事人在申請登記事項記載於房屋登記簿之前撤回登記申請；（三）房屋登記機構不予登記。
第十六條 房屋買賣雙方當事人申請解除存量房交易資金監管，應當向市住房城鄉建設局或市自然資源局提交下列材料：（一）退款申請書；（二）當事人身份證明；（三）解除買賣契約、撤回登記申請或不予登記的證明材料。對符合條件的，自受理申請之日起3個工作日內由市住房城鄉建設局或市自然資源局通知開戶銀行解除監管。
第十七條 由於買賣雙方未按規定程式、期限記憶體繳監管資金、辦理轉移登記、抵押登記，導致房屋不能順利交易或發生爭議的，由雙方按協定約定協商解決。不能協商解決的，可向房屋所在地人民法院提起訴訟。
第十八條 若司法機關對監管資金採取凍結、扣劃等措施或對雙方交易的房屋採取查封等其他限制措施的，由房屋買賣雙方承擔相應責任，監管機構對此產生的不良後果不予承擔責任。
第十九條 存量房交易資金監管部門、交易資金監管銀行及其工作人員失職瀆職或利用職權徇私舞弊的，將移交紀律檢查機關依法處理；造成經濟損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第二十條 本辦法自公布之日起三十日後施行。
政策性解讀
一、檔案出台背景
《雙鴨山市存量房交易資金監管辦法》：近幾年，房地產中介行業發展較快，但部分中介機構和從業人員存在著經營行為不規範、侵害民眾合法權益、擾亂市場秩序等問題。同時在存量房交易過程中，交易各方極易存在不確定性因素或潛在隱患，處置不好容易引發交易糾紛或造成經濟損失。為規範存量房交易資金監管，保護交易雙方當事人合法權益，特制定本辦法。
《雙鴨山市商品房預售資金監管辦法》：近幾年，一些規模小、經濟實力弱、信譽度低的開發企業進入房地產開發市場，挪用商品房預售資金，或因預售商品房滯銷，自有資金不足，資金鍊斷裂，造成商品房爛尾，影響購房人的正常生活，導致群體上訪事件經常發生。通過實施商品房預售資金監管，使規模大、經濟實力強、信譽度高的開發企業占領房地產開發市場，以保障購房人的權益，規定預售資金專款專用可以有效避免開發商挪用項目建設款項，為保證項目質量和購房人的合法權益，特制定本辦法。
二、檔案出台目的
制定《雙鴨山市存量房交易資金監管辦法》，目的是為維護房地產交易秩序，規範存量房交易資金監督管理，保護交易當事人合法權益，保障存量房交易資金安全。
制定《雙鴨山市商品房預售資金監管辦法》，目的是為促進房地產市場健康發展，保障預售商品房交易雙方的合法權益，規範商品房預售資金的監督管理。
三、檔案的內容
《雙鴨山市存量房交易資金監管辦法》共20條，重點內容分為7部分：
一是存量房交易資金是指存量房所有權人與買受人簽訂的存量房買賣契約中約定的房價款、購房貸款等；
二是市住房城鄉建設局負責存量房交易雙方通過房地產經紀機構居間或者代理存量房交易的交易資金監管工作，實行交易資金全額監管，並出具相關資金監管證明。市自然資源局負責存量房交易雙方不通過房地產經紀機構居間或者代理自行交易的交易資金監管工作，實行交易資金全額監管，符合情形的，可以自願實行資金監管；
三是存量房交易資金監管，實行無償服務，不收取任何費用;
四是存量房交易資金在專用賬戶滯留期間執行銀行同期存款利率規定,利息隨同監管房價款支付給收款人；
五是存量房交易資金監管應簽訂存量房交易資金監管契約。通過房地產經紀機構居間或者代理存量房交易的交易監管契約，應使用省住房和城鄉建設廳和省市場監督管理局聯合制定的《黑龍江省房地產經紀居間服務契約》。不通過房地產經紀機構居間或者代理自行交易的交易監管契約的示範文本由市自然資源局負責制定；
六是存量房交易資金監管的具體流程，以及房屋買賣雙方當事人可向市住房城鄉建設局或市自然資源局申請解除存量房交易資金監管；
七是存量房交易資金爭議的解決和約束。
《雙鴨山市商品房預售資金監管辦法》共24條，重點內容分為9部分：
一是商品房預售資金，是指開發企業預售商品房時，由購房人按照商品房預售契約約定支付的定金、首付款以及後續付款（含商品房商業和公積金按揭貸款）等全部房價款，由市住建局負責商品房預售資金監管工作；
二是開發企業申請辦理商品房預售許可時，應提供與監管機構和監管銀行簽訂的商品房預售資金監管協定（監管機構制訂）；
三是購房人在購買預售商品房時，應當將購房款直接存入監管銀行監管賬戶，購房人支付的定金由開發企業直接轉入。購房人辦理商業或者公積金按揭貸款的，貸款銀行應當將購房人的貸款資金直接轉入商品房預售資金監管銀行監管賬戶；
四是建設過程中發生工程設計、規劃變更或設備更型等情形，涉及建設資金變動的，開發企業可提交設計、規劃部門的變更手續、建設費用調整預算書及設備訂購單，向監管機構申請變更監管資金總額；
五是監管機構應通過項目中標通知書以及各類設備定購契約等資料，確定監管項目的工程建設費用總和及監管資金。監管項目的工程建設費用總和包括項目所需的建築、配套設備、小區綠化和市政公用基礎設施、公共服務設施達到同步交付使用條件所需的建設費用。監管資金是指監管項目從申請預售許可時的工程進度到房屋竣工交付使用時，要完成各分項工程所需投入的建設資金總和；
六是在監管項目竣工備案、辦理房地產初始登記前，預售資金監管賬戶中的商品房預售款只能用於支付本項目的工程、建築材料、配套設施、設備等款項和有關工程建設費用；
七是開發企業應當按照該商品房項目的工程建設進度，分期申請使用商品房預售資金。（一）達到主體結構封頂的，可使用存入商品房預售資金總額的50%；（二）達到工程質量竣工驗收的，可使用存入商品房預售資金總額的75%；（三）開發企業在取得商品房現售備案後，方可申請全額撥付剩餘監管資金和利息；
八是開發企業申請成功後監管銀行按照相關程式向開發企業進行監管資金的撥付；
九是商品房預售資金爭議的解決和約束。
