西寧市城市房地產交易管理條例，是2010年10月29日西寧市第十四屆人民代表大會常務委員會第三十次會議通過 ，2011年3月30日青海省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議批准。
主要內容是本市行政區域內國有土地上房地產轉讓、中介服務及相關管理活動，適用本條例。房地產交易應當遵循合法、自願、公平和誠實信用的原則。市房產管理部門是本市房地產交易的行政主管部門，負責本市行政區域內的房地產交易監督管理工作，其所屬的房地產交易管理機構，負責市轄區內房地產交易的具體管理工作。縣房產管理部門是本行政區域內房地產交易的行政主管部門，負責本行政區域內的房地產交易監督管理工作。本市實行商品房預售資金和存量房交易資金監管制度。商品房預售資金和存量房交易資金監管，遵循專款專戶、專款專用的原則。資金監管的具體辦法由市人民政府規定。房地產行業組織應當加強行業自律，規範執業行為，培訓從業人員，提高房地產行業服務水平，促進房地產業健康發展。 房地產交易當事人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產交易當事人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯等
基本介紹
- 中文名：西寧市城市房地產交易管理條例
- 時間：2010年10月29日
- 地區：西寧市
- 來源：第十四屆人民代表大會常務委員會
檔案發布,內容,條例的說明,修改情況的匯報,
檔案發布
（2010年10月29日西寧市第十四屆人民代表大會常務委員會
第三十次會議通過 2011年3月30日青海省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議批准）
內容
第一章 總則
第一條 為了加強城市房地產交易管理，規範房地產交易行為，維護房地產交易市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內國有土地上房地產轉讓、中介服務及相關管理活動，適用本條例。
第三條 房地產交易應當遵循合法、自願、公平和誠實信用的原則。
第四條 市房產管理部門是本市房地產交易的行政主管部門，負責本市行政區域內的房地產交易監督管理工作，其所屬的房地產交易管理機構，負責市轄區內房地產交易的具體管理工作。
縣房產管理部門是本行政區域內房地產交易的行政主管部門，負責本行政區域內的房地產交易監督管理工作。
國土、規劃、建設、財政、工商、價格、稅務等部門應當按照各自職責協助做好房地產交易相關管理工作。
第五條 本市房地產交易實行信息化管理制度。市房地產交易行政主管部門應當建立全市統一的房地產交易網路管理系統，實施房地產交易網上管理，向社會提供公開透明、安全高效的服務。
第六條 本市實行商品房預售資金和存量房交易資金監管制度。
商品房預售資金和存量房交易資金監管，遵循專款專戶、專款專用的原則。資金監管的具體辦法由市人民政府規定。
第七條 房地產行業組織應當加強行業自律，規範執業行為，培訓從業人員，提高房地產行業服務水平，促進房地產業健康發展。
第八條 房地產交易當事人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產交易當事人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第二章 房地產轉讓
第九條 本條例所稱房地產轉讓，是指房地產權利人依法將其房屋所有權轉移給他人的行為。房地產轉讓主要包括下列方式：
（一）買賣；
（二）贈與；
（三）交換；
（四）作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房屋權屬發生轉移的；
（五）法人或者其他組織因設立、分立、合併、被收購或者兼併等情形，使房屋權屬發生轉移的；
（六）抵償債務的；
（七）法律、法規規定的其他方式。
房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓。
第十條 有下列情形之一的房地產，不得轉讓：
（一）權屬未進行登記的；
（二）權屬有爭議的；
（三）未取得商品房預售許可證或者未進行商品房銷售備案的；
（四）土地使用權被依法收回的；
（五）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（六）已作他項權登記，未經他項權人書面同意的；
（七）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（八）法律、法規規定禁止轉讓的其他情形。
第十一條 房屋分割轉讓的，其土地使用權按照相應比例同時轉讓。
建築設計為獨立成套的住宅房屋，不得分割轉讓。
建築設計為非住宅的房屋，未經規劃、建設、消防等部門批准分割的，不得分割轉讓。
第十二條 房地產轉讓，轉讓人應當如實告知受讓人所轉讓房地產的權屬、抵押、租賃等相關情況。
第十三條 房地產轉讓，當事人應當簽訂書面契約。房地產轉讓人和受讓人應當在簽訂轉讓契約或者取得與轉讓有關的法律檔案生效後90日內，向房地產交易行政主管部門申請辦理房屋權屬轉移登記。
第十四條 房地產交易行政主管部門應當自受理之日起30日內作出書面決定，對符合國家和本條例規定的，應當予以辦理房屋權屬轉移登記，不符合規定的，應當作出不予辦理的書面決定並說明理由。
第十五條 房地產轉讓當事人辦理房地產交易相關手續，應當如實向房地產交易行政主管部門提交有關材料，並對所提供材料的真實性負責。
第十六條 房地產轉讓實行成交價格申報制度。房地產轉讓當事人在辦理權屬轉移登記時應當如實申報房地產交易價格，並依法繳納稅費。
第十七條 商品房預售實行許可制度。房地產開發企業應當將待售商品房信息輸入房地產交易行政主管部門建立的網上交易管理系統，取得房地產交易行政主管部門核發的商品房預售許可證後，方可銷售。房地產交易行政主管部門應當將核發預售許可證的情況予以公布。
第十八條 房地產開發企業應當按照商品房預售許可證核准的內容預售商品房。預售時，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證。
任何單位和個人不得偽造、塗改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證。
第十九條 房地產開發企業應當在簽訂預售契約之日起30日內持商品房買賣契約，向房地產交易行政主管部門辦理登記備案手續。
第二十條 銷售商品房，房地產開發企業應當通過房地產交易行政主管部門建立的網上交易管理系統簽訂商品房買賣契約或者認購書，保證銷售信息的公開、透明。
第二十一條 房地產開發企業不得有下列銷（預）售行為：
（一）未辦理新建商品房銷售備案或者未取得預售許可證，以認購、認訂、登記、選號、收取預定款性質費用等各種形式變相銷（預）售商品房；
（二）未辦理初始登記，採取售後包租或者變相售後包租方式銷售；
（三）返本銷售或者變相返本銷售；
（四）發布虛假新建商品房已售、待售信息。
第三章 中介服務機構
第二十二條 本條例所稱房地產中介服務，是指從事房地產諮詢、價格評估、經紀等活動的總稱。
房地產中介服務機構包括房地產諮詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
第二十三條 從事房地產中介服務業務，應當依法設立具有獨立法人資格的房地產中介服務機構，取得企業法人營業執照。
房地產中介服務機構設立分支機構，應當在分支機構經營地依法登記。
第二十四條 設立房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有3萬元以上的註冊資本；
（四）從事房地產諮詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人；
（五）法律、法規規定的其他條件。
第二十五條 房地產中介服務機構及其分支機構應當在領取營業執照後30日內，到房地產交易行政主管部門備案。備案時應當提交以下材料：
（一）工商營業執照副本；
（二）設立時註冊資本的驗資證明；
（三）有固定服務場所的證明；
（四）房地產從業人員的資格證書和聘用契約；
（五）法律、法規規定的其他條件。
第二十六條 房地產交易行政主管部門應當自收到房地產中介服務機構備案材料之日起10個工作日內出具備案證明，並將備案情況向社會公布。
第二十七條 房地產中介服務機構及其分支機構的名稱、地址、服務內容和服務人員等事項發生變更的，應當自變更之日起30日內到房地產交易行政主管部門辦理變更備案。
第二十八條 房地產中介服務人員，應當按照國家有關規定參加房地產中介服務執業資格考試，取得相應的房地產中介服務執業資格證書。
第二十九條 房地產中介服務機構及其分支機構應當在經營場所公示下列事項：
（一）營業執照；
（二）資質證書、備案證明；
（三）服務內容、範圍和收費標準；
（四）執業人員基本信息情況；
（五）監督投訴機構的電話和地址。
第三十條 房地產中介服務機構應當提供真實、準確的信息和安全、便捷的服務。
接受房地產中介服務的當事人依照法律、法規規定和契約約定享有權利、承擔義務。
第三十一條 房地產中介服務機構接受委託人委託，提供房地產中介服務的，雙方應當簽訂委託契約。
第三十二條 委託人委託房地產中介服務機構提供服務的，應當向房地產中介服務機構提供所委託房地產的所有權、抵押、使用現狀等真實情況。房地產中介服務機構需要對所委託的房地產進行實地勘察的，委託人應當予以配合。
第三十三條 房地產中介服務機構及其服務人員在經營活動中應當履行下列義務：
（一）遵守有關法律、法規；
（二）按照核准的業務範圍從事經營活動；
（三）按照規定標準收費；
（四）接受房地產交易行政主管部門及其他有關部門的指導和監督檢查。
第三十四條 房地產中介服務機構及其服務人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為：
（一）偽造、塗改、轉讓、租借中介服務資質證書、備案證明、註冊執業證書、執業專用章；
（二）向委託人隱瞞房地產成交價格，獲取非法交易差價；
（三）在代理房地產交易過程中，收取房款或者房地產交易的押金、保證金、定金，扣留委託人有效證件、房地產權屬證書；
（四）在兩個以上房地產中介服務機構註冊執業；
（五）發布房地產交易信息未註明房地產諮詢、經紀機構名稱；
（六）發布虛假房地產廣告和信息；
（七）冒用客戶的名義簽訂房地產交易契約或者委託代理契約；
（八）違反規定收取中介服務費用；
（九）法律、法規規定不得從事的其他行為。
第四章 法律責任
第三十五條 違反本條例規定，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第三十六條 違反本條例第十五條規定，房地產轉讓當事人辦理房地產交易相關手續時，提交錯誤、虛假的材料，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。
第三十七條 違反本條例第十八條規定，偽造、塗改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證的，由房地產交易行政主管部門依法收繳，並處以1萬元以上3萬元以下的罰款；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例第十九條規定的，由房地產交易行政主管部門責令限期補辦登記備案手續，並處以每套房屋1萬元的罰款；逾期仍未補辦的，每套房屋處以3萬元的罰款；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十九條 違反本條例第二十一條規定情形之一的，由房地產交易行政主管部門責令停止銷（預）售活動，並處以每套房屋3萬元以上5萬元以下的罰款。
第四十條 違反本條例第二十五條、第二十七條規定，房地產中介服務機構未經備案或者未辦理變更備案從事房地產中介業務的，由房地產交易行政主管部門責令限期改正，並處以1萬元以上3萬元以下的罰款。
第四十一條 違反本條例第二十八條規定，房地產中介服務人員未取得相應的房地產中介服務執業資格，擅自從事房地產中介服務業務的，由房地產交易行政主管部門責令限期改正，並處以5000元以上1萬元以下的罰款。
第四十二條 違反本條例第三十四條第（一）項、第（四）項、第（五）項、第（八）項規定的，由房地產交易行政主管部門責令限期改正，並處以5000元以上1萬元以下的罰款。違反本條例第三十四條第（二）項、第（三）項、第（六）項、第（七）項規定的，由房地產交易行政主管部門，責令限期改正，沒收違法所得，並處以1萬元以上3萬元以下的罰款。
第四十三條 房地產交易行政主管部門及其工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）不履行監督管理職責，或者發現違法行為不依法查處的；
（二）不按規定期限辦理有關轉移登記手續的；
（三）利用職務之便，索取、收受他人財物或者謀取其他利益的；
（四）其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。
第五章 附則
第四十四條 市房地產交易行政主管部門可以根據法律、法規的規定擬訂房地產買賣和商品房預售的契約示範文本。
第四十五條 本條例的具體套用問題由西寧市人民政府負責解釋。
第四十六條 本條例自2011年 6 月 1 日起施行。
條例的說明
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
西寧市第十四屆人大常委會第三十次會議於2010年10月29日審議通過了《西寧市房地產交易管理條例》(以下簡稱《條例》)，我受西寧市人大常委會的委託，現就《條例》的有關情況作一說明：
一、制定《條例》的必要性
近年來，隨著我市經濟社會發展，房地產開發對改造城市基礎設施，加快舊城改造，改善人民民眾生活、居住條件，推動我市經濟社會發展，起到了積極的作用。但在房地產業發展的過程中，特別是在房地產的轉讓交易過程中，也暴露出一些不容忽視的問題，嚴重侵害了廣大購房人的利益，也影響了我市房地產市場的健康發展。突出表現為：一是開發企業水平良莠不齊，違法違規操作行為時有發生。全省註冊的400餘家房地產開發企業中300餘家在西寧從業，個別企業未達到商品房預售條件擅自銷售房屋、不按相關規定進行商品房買賣契約網上籤約，隱瞞交易房屋的真實情況，一房多售、抵後再售、售後再抵，擅自挪用預售款、不及時清償項目貸款，發生債務糾紛，導致工程“爛尾”等等，這些行為嚴重侵害了購房人的權益。如青海協聯商貿有限公司在“怡馨家園”一、二期項目銷售中採取脫離網上籤約系統簽訂自製的手工契約，不履行契約備案手續等手段蒙蔽購房人，多套房屋多次重複銷售，最多一套房屋出現5個不同的買受人情況。在未取得土地、規劃、建設、房產等相關手續的情況下，無證銷售自擬的“怡馨家園”三期項目，使400餘戶購房人上當受騙，詐欺金額巨大，受騙民眾多次圍堵省、市委和政府，雖然目前公司法定代表人已因涉嫌經濟犯罪正式逮捕，追究其刑事責任，所遺留問題通過省、市政府的努力，也正在逐步加以解決，但給受騙民眾和國家造成的損失已無法彌補；青海泰陽房地產開發有限公司自2008年11月開始，在未取得商品房預售許可證的情況下，以預定房屋的方式銷售“泰陽國際”商品房，同時所簽訂的預定契約缺款少項，未明確書面約定銷售價格，最終產生糾紛，今年6月份以來上百戶房屋預定人多次在省、市政府上訪，造成極其惡劣的社會影響和社會不穩定因素；青海禾木房地產開發有限公司開發的“泰和祥項目”，自2007年取得預售許可證，但時至今日該項目尚未建成交付使用。這些存在的突出問題嚴重危及著房地產業的健康發展，損害著廣大消費者的利益，影響著社會穩定。二是房地產中介市場混亂，中介機構無資質經營、中介人員無證從業現象仍然大量存在。這些機構和人員經常採取一房多售、放空盤、吃差價、假許諾、代理買賣違法建築等各種非法手段，損害消費者利益。目前在我市從業的房地產中介服務機構200餘家，但手續齊全的只有50餘家，由於入市門檻低，大部分機構為個體工商戶或無任何證照手續的從業者，管理部門無法實施有效管理，而且其風險抵禦能力極差，存在嚴重交易安全隱患。三是國家法律法規和部門規章規定較為巨觀。國家出台了《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，建設部也出台《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產中介服務管理規定》、《城市房地產抵押管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預售管理辦法》等部門規章。但這些法律、法規、規章大多數出台較早，主要站在巨觀角度。加之我省目前尚沒有制定相應的地方性法規和規章，給具體管理工作帶來了很大的困難，需要結合我市的實際情況，制定相應的與之配套的具有可操作性的地方法規。四是新的管理方式需要明確。在房地產市場的管理過程中，房產管理部門摸索、建立了一些新的管理方式，如商品房買賣網上籤約，商品房預售資金的監管和存量房交易資金的託管等，在實踐中取得了積極的成效，也需要通過地方性法規明確下來。房地產是民眾的重要財產，也是社會財富的重要組成部分。加強房地產交易管理，依法保護房地產交易當事人合法權益意義重大。因此，制定《西寧市城市房地產交易管理條例》，進一步規範房地產轉讓行為是十分必要的。
二、《條例(草案)》起草過程
根據市人大常委會立法計畫，2009年底，由市法制辦、市住房保障和房產管理局成立起草小組，市人大城鄉建設委員會、市人大法制委員會提前介入，進行了立法調研。市住房保障和房產管理局在總結實踐管理經驗和調查研究的基礎上，廣泛借鑑天津、長春、重慶、昆明等兄弟省市的成功經驗，起草了《西寧市房地產交易管理條例(草案)》，在分送各區縣政府和市政府各有關部門徵求書面意見的同時，全文在市政府入口網站公布，廣泛徵求房地產開發企業、購房民眾等相對人的意見和建議，並進行了認真研究和修改。隨後，市政府先後召開了市人大法制委、市人大城建委，市地稅、城鄉規劃、建設、發展改革、國土、工商等部門以及各區縣政府負責同志參加的部門協調會、由房地產開發企業、房地產中介機構以及一線執法人員參加的立法調研座談會，聽取相關行政機關以及相對人的意見和建議。召開了由省人大財經委、省政府法制辦、省住房保障和城鄉建設廳、市人大法制委、城建委以及市政府立法諮詢專家組部分專家參加的論證會，對其進行了論證。經過對徵集到的意見和建議進行梳理和研究，充分吸取和採納，幾易其稿，形成了《條例(草案)》。《條例（草案）》報市人大常委會後，市人大城鄉建設委員會於10月9日召開了城建委員會會議，並邀請省人大內司委、市政府法制辦有關負責人、市人大常委會法制諮詢組成員對《條例(草案)》進行了審查修改，並經主任會議同意，提請市十四屆人大常委會第30次會議審議通過。目前《條例》共5章48條，分別對房地產交易的原則、房產轉讓規範、房產中介服務機構、法律責任等作了具體規定。
三、主要內容說明
(一)關於適用範圍
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第四款規定，房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。本次立法我們本著存在什麼問題就解決什麼問題的原則，堅持有幾條寫幾條，不故意拉長或壓縮篇幅，實事求是，對國家和本省、市已有規定的不再重複規定，避免貪大求全，只對國家相關法律和行政法規以及地方性法規沒有規定或規定不太具體的，作必要的補充和細化。目前，我市的管理工作實踐中，房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種交易行為，房地產轉讓存在的問題較多，引發的糾紛也比較多。近年來，我市已經先後出台了《西寧市城市房地產開發經營管理條例》、《西寧市房屋權屬登記管理辦法(市政府令第64號)》、《西寧市房地產抵押管理辦法(市政府令第72號)》、《西寧市城市房屋租賃管理辦法(市政府令第97號)》等地方性法規和規章，因此，在借鑑天津、昆明等兄弟城市法規體例的基礎上，《條例》第二條規定，本市行政區域內國有土地上房產轉讓、中介服務及相關管理活動，適用本條例。
(二)關於資金監管制度
房屋預售制度中，購房人將全部購房款交給開發企業。如果不加監管，任由企業拿著購房人的購房款去買地、建設其他項目、搞其他經濟活動、甚至捲款出逃，既會侵犯購房者和相關當事人的合法權益，甚至會引發群體性事件，影響社會穩定，如果行政機關不合理合法的及時介入，就會造成行政不作為，存量房的交易過程中同樣存在這種風險。因此，建立房屋預售資金和存量房交易資金的有效監管機制非常必要，既要保證資金安全使用，又能使房屋交易市場盤活，還要做到政府監管不越位、不缺位。《條例》第六條規定，本市實行商品房預售資金和存量房交易資金監管制度。商品房預售資金和存量房交易資金監管，遵循專款專戶、專款專用的原則。資金監管的具體辦法由市人民政府規定。同時，《條例》第十八條規定，房地產開發企業在申辦《商品房預售許可證》的同時，應當與房地產交易行政主管部門和商業銀行簽訂商品房預售資金監管協定。商品房預售資金應當用於購買開發建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費及其他相關費用。
(三)關於信息化管理制度
實施房地產交易網上管理和登記備案制度，可以有效堵塞管理漏洞，最大限度地保護交易安全，制止違法違規行為。《條例》第五條規定，本市房地產交易實行信息化管理制度。市房地產交易行政主管部門應當建立全市統一的房地產交易網路管理系統，實施房地產交易網上管理，向社會提供公開透明、安全高效的服務。為了使信息化管理制度得到落實，有效防止一房二賣，甚至一房多賣等違法行為，《條例》第十七條規定，商品房預售實行許可制度。房地產開發企業應當將待售商品房信息輸入房地產交易行政主管部門建立的網上交易管理系統，取得房地產交易行政主管部門核發的商品房預售許可證後，方可銷售。房地產交易行政主管部門應當將核發預售許可證的情況予以公布。第二十條規定，房地產開發企業應當在簽訂預售契約之日起30日內持商品房買賣契約，向房地產交易行政主管部門辦理登記備案手續。第二十一條規定，銷售商品房，房地產開發企業應當通過房地產交易行政主管部門建立的網上交易管理系統簽訂商品房買賣契約或認購書，保證銷售信息的公開、透明。
(四)關於中介服務機構的設立及備案
房地產中介服務機構直接影響著房地產市場秩序，關係房地產活動當事人的切身權益。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十八條第一款規定，房地產中介服務機構應當具備下列條件：(一)有自己的名稱和組織機構；(二)有固定的服務場所；(三)有必要的財產和經費；(四)有足夠數量的專業人員；(五)法律、行政法規規定的其他條件。《行政許可法》第十六條第二款規定，地方性法規可以在法律、行政法規設定的行政許可事項範圍內，對實施該行政許可做出具體規定。借鑑外省市的經驗，綜合考慮我市的經濟社會發展水平和房產中介服務市場的發展狀況，我們對實施《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十八條第一款做出了具體規定，《條例》第二十五條規定，設立房產中介服務機構應當具備下列條件：(一)有自己的名稱、組織機構；(二)有固定的服務場所；(三)有50萬元以上的註冊資本；(四)從事房地產諮詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人；(五)法律、行政法規規定的其他條件。同時為了加強房產管理部門對房地產中介服務機構的管理力度，《條例》第二十六條規定，房地產中介服務機構取得工商行政管理部門頒發的企業法人營業執照，併到房地產交易行政主管部門備案後，方可從事相應的房地產中介服務業務。第二十七條對中介服務機構備案的時限和應當提交的材料作了具體規定。
(五)關於行政處罰
根據《行政處罰法》的規定和地方立法的許可權，《條例》第三十八條至第四十四條對違反本條例規定，且上位法沒有明確處罰規定的行為，分別設定了相應的法律責任。法律責任的設定以制止和糾正違法行為為基本出發點，對違反本條例的行為，一般要求責令限期整改或者責令補辦手續，給予警告，對於逾期未整改或者未改正的，則規定了嚴格的處罰，提高了違法成本，力求使房地產交易當事人不敢違法，也不願違法。這樣的規定，一是體現《行政處罰法》關於“處罰與教育相結合”的原則，二是避免了“以罰代管”，“一罰了之”，切實提高行政管理的力度和效率。第四十五條對負有房地產交易管理職責的行政管理部門及其工作人員在房地產交易管理工作中的違法行為，也規定了相應的法律責任。《條例》中處罰種類和幅度的設定均符合《行政處罰法》和相關上位法的規定。
以上說明，連同《條例》請一併予以審議。
西寧市第十四屆人大常委會第三十次會議於2010年10月29日審議通過了《西寧市房地產交易管理條例》(以下簡稱《條例》)，我受西寧市人大常委會的委託，現就《條例》的有關情況作一說明：
一、制定《條例》的必要性
近年來，隨著我市經濟社會發展，房地產開發對改造城市基礎設施，加快舊城改造，改善人民民眾生活、居住條件，推動我市經濟社會發展，起到了積極的作用。但在房地產業發展的過程中，特別是在房地產的轉讓交易過程中，也暴露出一些不容忽視的問題，嚴重侵害了廣大購房人的利益，也影響了我市房地產市場的健康發展。突出表現為：一是開發企業水平良莠不齊，違法違規操作行為時有發生。全省註冊的400餘家房地產開發企業中300餘家在西寧從業，個別企業未達到商品房預售條件擅自銷售房屋、不按相關規定進行商品房買賣契約網上籤約，隱瞞交易房屋的真實情況，一房多售、抵後再售、售後再抵，擅自挪用預售款、不及時清償項目貸款，發生債務糾紛，導致工程“爛尾”等等，這些行為嚴重侵害了購房人的權益。如青海協聯商貿有限公司在“怡馨家園”一、二期項目銷售中採取脫離網上籤約系統簽訂自製的手工契約，不履行契約備案手續等手段蒙蔽購房人，多套房屋多次重複銷售，最多一套房屋出現5個不同的買受人情況。在未取得土地、規劃、建設、房產等相關手續的情況下，無證銷售自擬的“怡馨家園”三期項目，使400餘戶購房人上當受騙，詐欺金額巨大，受騙民眾多次圍堵省、市委和政府，雖然目前公司法定代表人已因涉嫌經濟犯罪正式逮捕，追究其刑事責任，所遺留問題通過省、市政府的努力，也正在逐步加以解決，但給受騙民眾和國家造成的損失已無法彌補；青海泰陽房地產開發有限公司自2008年11月開始，在未取得商品房預售許可證的情況下，以預定房屋的方式銷售“泰陽國際”商品房，同時所簽訂的預定契約缺款少項，未明確書面約定銷售價格，最終產生糾紛，今年6月份以來上百戶房屋預定人多次在省、市政府上訪，造成極其惡劣的社會影響和社會不穩定因素；青海禾木房地產開發有限公司開發的“泰和祥項目”，自2007年取得預售許可證，但時至今日該項目尚未建成交付使用。這些存在的突出問題嚴重危及著房地產業的健康發展，損害著廣大消費者的利益，影響著社會穩定。二是房地產中介市場混亂，中介機構無資質經營、中介人員無證從業現象仍然大量存在。這些機構和人員經常採取一房多售、放空盤、吃差價、假許諾、代理買賣違法建築等各種非法手段，損害消費者利益。目前在我市從業的房地產中介服務機構200餘家，但手續齊全的只有50餘家，由於入市門檻低，大部分機構為個體工商戶或無任何證照手續的從業者，管理部門無法實施有效管理，而且其風險抵禦能力極差，存在嚴重交易安全隱患。三是國家法律法規和部門規章規定較為巨觀。國家出台了《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，建設部也出台《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產中介服務管理規定》、《城市房地產抵押管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預售管理辦法》等部門規章。但這些法律、法規、規章大多數出台較早，主要站在巨觀角度。加之我省目前尚沒有制定相應的地方性法規和規章，給具體管理工作帶來了很大的困難，需要結合我市的實際情況，制定相應的與之配套的具有可操作性的地方法規。四是新的管理方式需要明確。在房地產市場的管理過程中，房產管理部門摸索、建立了一些新的管理方式，如商品房買賣網上籤約，商品房預售資金的監管和存量房交易資金的託管等，在實踐中取得了積極的成效，也需要通過地方性法規明確下來。房地產是民眾的重要財產，也是社會財富的重要組成部分。加強房地產交易管理，依法保護房地產交易當事人合法權益意義重大。因此，制定《西寧市城市房地產交易管理條例》，進一步規範房地產轉讓行為是十分必要的。
二、《條例(草案)》起草過程
根據市人大常委會立法計畫，2009年底，由市法制辦、市住房保障和房產管理局成立起草小組，市人大城鄉建設委員會、市人大法制委員會提前介入，進行了立法調研。市住房保障和房產管理局在總結實踐管理經驗和調查研究的基礎上，廣泛借鑑天津、長春、重慶、昆明等兄弟省市的成功經驗，起草了《西寧市房地產交易管理條例(草案)》，在分送各區縣政府和市政府各有關部門徵求書面意見的同時，全文在市政府入口網站公布，廣泛徵求房地產開發企業、購房民眾等相對人的意見和建議，並進行了認真研究和修改。隨後，市政府先後召開了市人大法制委、市人大城建委，市地稅、城鄉規劃、建設、發展改革、國土、工商等部門以及各區縣政府負責同志參加的部門協調會、由房地產開發企業、房地產中介機構以及一線執法人員參加的立法調研座談會，聽取相關行政機關以及相對人的意見和建議。召開了由省人大財經委、省政府法制辦、省住房保障和城鄉建設廳、市人大法制委、城建委以及市政府立法諮詢專家組部分專家參加的論證會，對其進行了論證。經過對徵集到的意見和建議進行梳理和研究，充分吸取和採納，幾易其稿，形成了《條例(草案)》。《條例（草案）》報市人大常委會後，市人大城鄉建設委員會於10月9日召開了城建委員會會議，並邀請省人大內司委、市政府法制辦有關負責人、市人大常委會法制諮詢組成員對《條例(草案)》進行了審查修改，並經主任會議同意，提請市十四屆人大常委會第30次會議審議通過。目前《條例》共5章48條，分別對房地產交易的原則、房產轉讓規範、房產中介服務機構、法律責任等作了具體規定。
三、主要內容說明
(一)關於適用範圍
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第四款規定，房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。本次立法我們本著存在什麼問題就解決什麼問題的原則，堅持有幾條寫幾條，不故意拉長或壓縮篇幅，實事求是，對國家和本省、市已有規定的不再重複規定，避免貪大求全，只對國家相關法律和行政法規以及地方性法規沒有規定或規定不太具體的，作必要的補充和細化。目前，我市的管理工作實踐中，房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種交易行為，房地產轉讓存在的問題較多，引發的糾紛也比較多。近年來，我市已經先後出台了《西寧市城市房地產開發經營管理條例》、《西寧市房屋權屬登記管理辦法(市政府令第64號)》、《西寧市房地產抵押管理辦法(市政府令第72號)》、《西寧市城市房屋租賃管理辦法(市政府令第97號)》等地方性法規和規章，因此，在借鑑天津、昆明等兄弟城市法規體例的基礎上，《條例》第二條規定，本市行政區域內國有土地上房產轉讓、中介服務及相關管理活動，適用本條例。
(二)關於資金監管制度
房屋預售制度中，購房人將全部購房款交給開發企業。如果不加監管，任由企業拿著購房人的購房款去買地、建設其他項目、搞其他經濟活動、甚至捲款出逃，既會侵犯購房者和相關當事人的合法權益，甚至會引發群體性事件，影響社會穩定，如果行政機關不合理合法的及時介入，就會造成行政不作為，存量房的交易過程中同樣存在這種風險。因此，建立房屋預售資金和存量房交易資金的有效監管機制非常必要，既要保證資金安全使用，又能使房屋交易市場盤活，還要做到政府監管不越位、不缺位。《條例》第六條規定，本市實行商品房預售資金和存量房交易資金監管制度。商品房預售資金和存量房交易資金監管，遵循專款專戶、專款專用的原則。資金監管的具體辦法由市人民政府規定。同時，《條例》第十八條規定，房地產開發企業在申辦《商品房預售許可證》的同時，應當與房地產交易行政主管部門和商業銀行簽訂商品房預售資金監管協定。商品房預售資金應當用於購買開發建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費及其他相關費用。
(三)關於信息化管理制度
實施房地產交易網上管理和登記備案制度，可以有效堵塞管理漏洞，最大限度地保護交易安全，制止違法違規行為。《條例》第五條規定，本市房地產交易實行信息化管理制度。市房地產交易行政主管部門應當建立全市統一的房地產交易網路管理系統，實施房地產交易網上管理，向社會提供公開透明、安全高效的服務。為了使信息化管理制度得到落實，有效防止一房二賣，甚至一房多賣等違法行為，《條例》第十七條規定，商品房預售實行許可制度。房地產開發企業應當將待售商品房信息輸入房地產交易行政主管部門建立的網上交易管理系統，取得房地產交易行政主管部門核發的商品房預售許可證後，方可銷售。房地產交易行政主管部門應當將核發預售許可證的情況予以公布。第二十條規定，房地產開發企業應當在簽訂預售契約之日起30日內持商品房買賣契約，向房地產交易行政主管部門辦理登記備案手續。第二十一條規定，銷售商品房，房地產開發企業應當通過房地產交易行政主管部門建立的網上交易管理系統簽訂商品房買賣契約或認購書，保證銷售信息的公開、透明。
(四)關於中介服務機構的設立及備案
房地產中介服務機構直接影響著房地產市場秩序，關係房地產活動當事人的切身權益。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十八條第一款規定，房地產中介服務機構應當具備下列條件：(一)有自己的名稱和組織機構；(二)有固定的服務場所；(三)有必要的財產和經費；(四)有足夠數量的專業人員；(五)法律、行政法規規定的其他條件。《行政許可法》第十六條第二款規定，地方性法規可以在法律、行政法規設定的行政許可事項範圍內，對實施該行政許可做出具體規定。借鑑外省市的經驗，綜合考慮我市的經濟社會發展水平和房產中介服務市場的發展狀況，我們對實施《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十八條第一款做出了具體規定，《條例》第二十五條規定，設立房產中介服務機構應當具備下列條件：(一)有自己的名稱、組織機構；(二)有固定的服務場所；(三)有50萬元以上的註冊資本；(四)從事房地產諮詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人；(五)法律、行政法規規定的其他條件。同時為了加強房產管理部門對房地產中介服務機構的管理力度，《條例》第二十六條規定，房地產中介服務機構取得工商行政管理部門頒發的企業法人營業執照，併到房地產交易行政主管部門備案後，方可從事相應的房地產中介服務業務。第二十七條對中介服務機構備案的時限和應當提交的材料作了具體規定。
(五)關於行政處罰
根據《行政處罰法》的規定和地方立法的許可權，《條例》第三十八條至第四十四條對違反本條例規定，且上位法沒有明確處罰規定的行為，分別設定了相應的法律責任。法律責任的設定以制止和糾正違法行為為基本出發點，對違反本條例的行為，一般要求責令限期整改或者責令補辦手續，給予警告，對於逾期未整改或者未改正的，則規定了嚴格的處罰，提高了違法成本，力求使房地產交易當事人不敢違法，也不願違法。這樣的規定，一是體現《行政處罰法》關於“處罰與教育相結合”的原則，二是避免了“以罰代管”，“一罰了之”，切實提高行政管理的力度和效率。第四十五條對負有房地產交易管理職責的行政管理部門及其工作人員在房地產交易管理工作中的違法行為，也規定了相應的法律責任。《條例》中處罰種類和幅度的設定均符合《行政處罰法》和相關上位法的規定。
以上說明，連同《條例》請一併予以審議。
修改情況的匯報
省人大常委會：
本次常委會會議審議了《西寧市城市房地產交易管理條例》和省人大財經委員會的審查報告。常委會組成人員認為，制定《西寧市城市房地產交易管理條例》對規範西寧市城市房地產交易行為，維護房地產交易秩序，保護房地產交易雙方的合法權益，促進西寧市經濟社會協調發展，將起到規範和促進作用，條例符合有關法律法規，也符合西寧市實際，建議本次會議予以批准。同時，部分組成人員提出了一些修改意見和建議。3月29日上午，財經委員會召開會議，對提出的修改意見和建議進行了認真研究，對條例作了必要的修改，並徵求了西寧市人大常委會的意見，形成了條例表決稿。經主任會議同意，現將主要修改情況匯報如下：
一、關於修改意見
有的常委會組成人員提出“商品房預售資金和存量房交易資金監管在條例第六條中已授權西寧市政府制定具體管理辦法，這方面的內容不應再作出具體規定”，根據這個意見，刪去條例第十八條。
二、需要說明的問題
1. 有的常委會組成人員建議增加條例第九條關於贈與和交換的內容。對此，我們認真研究認為，贈與和交換在其他法律法規已有規定，故在本條例中不再具體表述。
2. 有的常委會組成人員建議將“一房一價”規範到本條例中。我們認為，本條例僅限於規範城市房地產交易行為，故未予採納。
3. 關於有的常委會組成人員增加網上信息發布內容的建議，我們認為，條例第五條已作了原則規定，且房地產市場信息系統技術規範已規定了行業標準。故在條例中不再增加這方面的內容。
4. 有的常委會組成人員建議，將條例第二十條中規定的“30日”修改為“15日”。由於國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條已作規定，故不宜修改。
此外，條例表決稿已按上述意見進行了修改，條款由四十八條減少為四十六條。
以上修改匯報連同條例（表決稿），請一併審議。
本次常委會會議審議了《西寧市城市房地產交易管理條例》和省人大財經委員會的審查報告。常委會組成人員認為，制定《西寧市城市房地產交易管理條例》對規範西寧市城市房地產交易行為，維護房地產交易秩序，保護房地產交易雙方的合法權益，促進西寧市經濟社會協調發展，將起到規範和促進作用，條例符合有關法律法規，也符合西寧市實際，建議本次會議予以批准。同時，部分組成人員提出了一些修改意見和建議。3月29日上午，財經委員會召開會議，對提出的修改意見和建議進行了認真研究，對條例作了必要的修改，並徵求了西寧市人大常委會的意見，形成了條例表決稿。經主任會議同意，現將主要修改情況匯報如下：
一、關於修改意見
有的常委會組成人員提出“商品房預售資金和存量房交易資金監管在條例第六條中已授權西寧市政府制定具體管理辦法，這方面的內容不應再作出具體規定”，根據這個意見，刪去條例第十八條。
二、需要說明的問題
1. 有的常委會組成人員建議增加條例第九條關於贈與和交換的內容。對此，我們認真研究認為，贈與和交換在其他法律法規已有規定，故在本條例中不再具體表述。
2. 有的常委會組成人員建議將“一房一價”規範到本條例中。我們認為，本條例僅限於規範城市房地產交易行為，故未予採納。
3. 關於有的常委會組成人員增加網上信息發布內容的建議，我們認為，條例第五條已作了原則規定，且房地產市場信息系統技術規範已規定了行業標準。故在條例中不再增加這方面的內容。
4. 有的常委會組成人員建議，將條例第二十條中規定的“30日”修改為“15日”。由於國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條已作規定，故不宜修改。
此外，條例表決稿已按上述意見進行了修改，條款由四十八條減少為四十六條。
以上修改匯報連同條例（表決稿），請一併審議。
