《大連市商品房預售資金監督管理辦法》經市政府同意，由大連市人民政府辦公廳於2017年8月11日印發，共六章二十六條 ，自2017年9月15日起施行。
基本介紹
- 中文名：大連市商品房預售資金監督管理辦法
- 發布機關：大連市人民政府辦公廳
- 印發時間：2017年8月11日
- 實施時間：2017年9月15日
辦法發布,辦法全文,辦法解讀,
辦法發布
大連市人民政府辦公廳關於印發大連市商品房預售資金監督管理辦法的通知
各區市縣人民政府，各先導區管委會，市政府各委辦局、各直屬機構，各有關單位：
經市政府同意，現將《大連市商品房預售資金監督管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。
大連市人民政府辦公廳
2017年8月11日
辦法全文
大連市商品房預售資金監督管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了加強商品房預售資金監督管理，保障商品房交易雙方的合法權益，維護房地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等法律法規和政策規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於大連市中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區新建商品房項目預售資金的收存、支取、使用及監督管理。其他區市縣、先導區可參照本辦法執行。
實施預售資金監管的商品房項目，其投入開發建設資金應達到項目工程建設總投資的25%以上，且已完成工程主體結構地上1層以上（含1層）。
對7層以下（含7層）、完成主體結構封頂和8層以上（含8層）、完成主體結構2/3以上（不少於7層）的商品房項目，其進度管理仍按照《大連市人民政府關於進一步規範商品房預售管理的通知》（大政發〔2010〕63號）有關規定執行。
第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指購房人按照商品房預售契約約定支付的定金、一次性付款、首付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款。
第四條 商品房預售資金監管應當遵循政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用的原則。
第五條 大連市國土資源和房屋局（以下簡稱市國土房屋局）負責指導商品房預售資金監管工作。
中國人民銀行大連市中心支行（以下簡稱人民銀行大連中支）負責管理商業銀行辦理商品房預售資金監管專用賬戶開立、變更和撤銷業務。
中國銀行業監督管理委員會大連監管局（以下簡稱大連銀監局）負責指導商業銀行開展商品房預售資金監管工作，對資金監管業務的合規性進行監督檢查。
從事監管業務的商業銀行（以下簡稱監管銀行）負責對專用賬戶資金收存、支取等按本辦法規定進行監管。
第二章基本程式
第六條 房地產開發企業應當選擇本市範圍內的商業銀行作為商品房預售資金的監管銀行，簽訂《大連市商品房預售資金監管協定書》，開立專用賬戶，併到市國土房屋局備案。《大連市商品房預售資金監管協定書》由市國土房屋局、人民銀行大連中支和大連銀監局共同制定。
房地產開發企業取得商品房預售許可後，應在售樓場所的顯著位置公示《大連市商品房預售資金監管協定書》。
第七條 商品房預售資金應全部存入專用賬戶，由監管銀行對重點監管額度實行重點監管，用於保障完成本工程建設所必需的建築材料、設備購置款，支付工程建設的施工進度款及本工程其他相關費用。
第八條 按照項目主體結構地上1層以上（含1層）完工、主體結構完工、配套安裝工程完成、竣工驗收通過、初始登記完成5個環節設定商品房預售資金支取節點。主體結構在地上10層以上（含10層）的，可在建設層數達到2/3時增設一個資金支取節點。
前款所稱配套安裝工程完成，包括商品房項目的外立面完工、門窗安裝完畢、水電氣暖管線安裝工程完畢。
第九條 房地產開發企業辦理監管專用賬戶對應的建築工程進行房地產初始登記後，可以向監管銀行申請撤銷對專用賬戶資金的監管。經核對無誤的，監管銀行應當撤銷對專用賬戶資金的監管。
第三章 賬戶開立
第十條 開立監管專用賬戶，應當遵循“一個《商品房預售許可證》對應一個賬戶”的原則。
已取得開發貸款的商品房項目，應優先選擇貸款銀行作為監管銀行。同一地塊分期預售的商品房項目，原則上應在同一家銀行開立監管專用賬戶。
第十一條 申請開立監管專用賬戶的房地產開發企業，應當向監管銀行提供以下基礎材料：
（一）工程總包契約；
（二）工程預算清冊；
（三）監管銀行要求的其他資料。
第十二條 監管專用賬戶開立後不得擅自變更。因特殊原因需變更監管專用賬戶的，應當由房地產開發企業和監管銀行向市國土房屋局提出申請。變更期間，暫停該項目網上籤約。項目暫停網上籤約後，房地產開發企業應重新選定監管銀行，開立新的監管專用賬戶，簽訂預售資金監管協定，與原監管銀行解除監管協定，並將原監管專用賬戶內資金全部轉入新開立的監管專用賬戶，撤銷原監管專用賬戶。上述事項辦理完畢後，房地產開發企業應到市國土房屋局辦理變更備案手續，變更備案後恢復該項目網上籤約。
第四章 預售資金收存和支取
第十三條 房地產開發企業收取的商品房預售資金應當全部存入監管專用賬戶。收取的定金應在完成商品房簽約後5個工作日記憶體入監管專用賬戶。
購房人按揭貸款購房的，貸款銀行或住房公積金管理機構應將貸款直接發放至監管專用賬戶。貸款銀行不得截留按揭貸款用於本行存款。
第十四條 按照保障項目後續工程建設資金的原則，重點監管資金額度按照工程預算清冊總額的110%計算。
第十五條 監管項目符合下列條件的，房地產開發企業可以根據建設進度節點申請支取使用重點監管額度內商品房預售資金，專用賬戶內資金超出剩餘工程建設節點用款額度後，房地產開發企業可以向監管銀行申請支取超出部分的資金優先用於工程建設：
（一）主體結構地上1層以上（含1層）完工的，重點監管資金額度75%以外的資金可以支取使用；
（二）主體結構地上10層以上（含10層）、建設層數達到2/3時增設資金使用節點的，重點監管資金額度40%以外的資金可以支取使用；
（三）主體結構完工的，重點監管資金額度25%以外的資金可以支取使用；
（四）配套安裝工程完成的，重點監管資金額度5%以外的資金可以支取使用；
（五）通過竣工驗收的，重點監管資金額度2%以外的資金可以支取使用；
（六）完成房地產初始登記後，可以提取剩餘資金。
第十六條 房地產開發企業向監管銀行申請提取重點監管資金，應當按照監管節點分別提供以下材料：
（一）主體結構地上1層以上（含1層）完工的，提交《商品房預售許可證》；
（二）主體結構地上10層以上（含10層）、建設層數達到2/3時增設資金使用節點的，提交建設、施工、監理單位三方出具的證明材料；
（三）主體結構完工的，提交《主體結構分步驗收報告》；
（四）配套安裝工程完工的，提交建設、施工、監理單位三方出具的證明材料；
（五）通過竣工驗收的，提交《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》；
（六）完成房地產初始登記的，提交初始登記證明。
第十七條 監管銀行收到房地產開發企業的申請材料後，應當認真進行審核。符合條件的，應當自受理之日起3個工作日內進行撥付；不符合撥付條件的，應當向房地產開發企業出具《商品房預售資金不予撥付通知書》並載明原因。
第十八條 房地產開發企業可憑非監管銀行出具的擔保時間截至房地產初始登記時的現金保函，抵頂同等額度的商品房預售監管資金。
第十九條 房地產開發企業與購房人解除購房契約時，監管專用賬戶內預售資金未達到節點監管額度的，房地產開發企業可持不動產登記部門出具的商品房契約註銷回執，向監管銀行申請退回已入賬相應購房款，監管銀行應在2個工作日內撥付；監管專用賬戶內預售資金超過節點監管額度的，房地產開發企業可自行結算退款。
第五章 監督管理
第二十條 監管銀行應指定專人負責預售資金監管工作，定期到不動產登記部門查詢監管企業的商品房契約網簽情況。房地產開發企業有下列情形之一的，監管銀行應及時將相關情況書面報送市國土房屋局，由市國土房屋局責令其限期改正，未按期改正的暫停項目網上籤約，同一項目分期開發的停止辦理項目後期商品房預售許可；人民銀行大連中支可以對房地產開發企業違規行為予以處理並向社會公示，按照《徵信業管理條例》的有關規定納入金融信用信息基礎資料庫：
（一）未按本辦法規定開立監管專用賬戶的；
（二）未按本辦法規定在監管專用賬戶收存、支取商品房預售資金的；
（三）以收取其他款項為由逃避商品房預售資金監管的；
（四）提供虛假證明材料申請使用重點監管資金的；
（五）其他違反商品房預售資金監管規定的行為。
第二十一條 有關部門依法對商品房預售資金監管專用賬戶進行凍結和扣劃的，監管銀行有義務按照監管協定約定，向有關部門提供商品房預售資金監管有關檔案規定及監管協定等檔案，以說明新建商品房預售資金及監管專用賬戶的性質。
第二十二條 監管銀行有下列情形之一的，由大連銀監局採取相應監管措施；違規情節嚴重的，依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》相關規定處理；造成損失的，監管銀行應當按照協定約定承擔相應的法律責任：
（一）未按規定受理、審核用款申請，撥付重點監管資金的；
（二）發現房地產開發企業存在違規收存商品房預售資金行為，未及時報送行政主管部門的；
（三）其他違反商品房預售資金監管規定的行為。
第二十三條 建設單位、施工單位、監理單位提供虛假證明或採取其他方式協助房地產開發企業違規支取商品房預售資金的，由行業主管部門依法對相關責任單位和責任人予以處理，將其違規行為記入企業誠信檔案，並向社會公示。
第二十四條 商品房預售資金監管部門及其工作人員在商品房預售資金監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，由有關部門依法追究責任。
第六章 附 則
第二十五條 本辦法由市國土房屋局、人民銀行大連中支、大連銀監局負責解釋。
第二十六條 本辦法自2017年9月15日起施行。
辦法解讀
（一）規定了商品房預售項目監管實行雙軌制。一是資金監管。對投入開發建設資金達到項目工程建設總投資25%以上，且已完成工程主體結構地上1層以上（含1層）的商品房項目，允許申請提前預售，對預售資金實施監管。二是進度監管。對7層以下（含7層）、完成主體結構封頂和8層以上（含8層）、完成主體結構2/3以上（不少於7層）的商品房項目，按照《大連市人民政府關於進一步規範商品房預售管理的通知》（大政發〔2010〕63號）有關規定實施進度監管。
（二）明確了商品房預售資金監管的範圍、主體和重點監管額度。商品房預售資金是指購房人按照商品房預售契約約定支付的定金、一次性付款、首付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款及其他形式的購房款。商品房預售資金應全部存入專用賬戶，由監管銀行對重點監管額度實行重點監管。考慮項目建設資金可能超出預算，為保障完成項目全部工程建設，將重點監管資金額度按照工程預算清冊總額的110%計算。
（三）規定了商品房預售資金的支取節點和提取比例。房地產開發企業可以根據建設進度節點申請支取使用重點監管額度內的商品房預售資金，專用賬戶內資金超出剩餘工程建設節點用款額度後，房地產開發企業可以申請支取超出部門的資金優先用於工程建設。一是主體結構地上1層以上（含1層）完工的，重點監管資金額度75%以外的資金可以支取使用；二是主體結構地上10層以上（含10層）、建築建設層數達到2/3時增設資金使用節點的，重點監管資金額度40%以外的資金可以支取使用；三是主體結構完工的，重點監管資金額度25%以外的資金可以支取使用；四是配套安裝工程完成的，重點監管資金額度5%以外的資金可以支取使用；五是通過竣工驗收的，重點監管資金額度2%以外的資金可以支取使用；六是完成房地產初始登記後，可以提取剩餘資金。節點比例設定主要考慮了工程建設進度相對應的工程造價，以確保賬戶剩餘資金可以完成後續工程建設。
（四）明確了商品房預售資金監管違規處理辦法。房地產開發單位、施工單位、監理單位有違規行為的，將採取暫停商品房契約網簽、停辦後期項目預售許可、行政處理、記入誠信體系和社會公開等措施予以懲戒。《辦法》還明確了監管銀行、監管部門的職責及對其違規行為的處理措施。
