《濮陽市市城區商品房預售資金監管辦法》已經濮陽市政府研究同意，濮陽市人民政府辦公室於2021年4月12日印發.本辦法自2021年6月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：濮陽市市城區商品房預售資金監管辦法
- 頒布時間：2021年4月12日
- 實施時間：2021年6月1日
- 發布單位：濮陽市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為加強我市商品房預售資金的監督管理，保證商品房預售資金專款專用，維護商品房交易雙方當事人的合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《住房和城鄉建設部關於進一步規範和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）、《住房和城鄉建設部關於提升房屋網簽備案服務效能的意見》（建房規〔2020〕4號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市市城區範圍內（華龍區、開發區、工業園區、示範區）經批准預售的商品房預售資金的收存、使用和監督管理工作，適用本辦法。
第三條 商品房預售資金監管，遵循政府監管、多方參與、專戶專存、專款專用的原則。
第四條 本辦法所稱的商品房預售資金是指預售人將其開發的商品房在取得預售許可證後出售，由預購人按商品房預售契約約定支付的定金、預付款、購房款（包括預售按揭貸款）等各種款項。
本辦法所稱監管銀行，是指與房地產開發企業簽訂《濮陽市市城區商品房預售資金監管協定》（以下簡稱《監管協定》）的銀行。
本辦法所稱商品房預售資金專用賬戶，是指房地產開發企業在監管銀行設立的專門用於存取商品房預售資金的賬戶。
本辦法所稱預售人，是指預售商品房的房地產開發企業。
本辦法所稱預購人，是指購買預售商品房的單位或個人。
第五條 市住房城鄉建設局是商品房預售資金監管工作的監督管理部門，負責對商品房預售資金監管工作進行監督管理，包括對實施部門、監管銀行、預售人進行監督管理。
第六條 市房地產事務中心是市城區商品房預售資金監管工作的實施部門，具體承擔以下事務性工作:
（一）負責商品房預售資金收存和使用等日常性審核工作；
（二）負責《監管協定》的制定、備案工作；
（三）負責商品房預售資金用款計畫的審核工作；
（四）負責監管銀行、預售人履行《監管協定》；
（五）負責每半年將市城區商品房預售資金監管工作情況報告市住房城鄉建設局。
第七條 具備資金監管安全、網路技術條件和規範運行所需的金融管理能力的商業銀行，可以與商品房預售資金監管實施部門簽定商品房預售資金監管金融服務協定，開展商品房預售資金監管業務，提供相應金融服務。
監管銀行應當根據本辦法的規定，與監管實施部門密切配合，共同做好商品房預售資金監管組織實施工作，並接受人民銀行、銀保監部門的監督檢查。主要職責：
（一）按照《監管協定》履行商品房預售資金的監督義務；
（二）協助商品房預售資金監管實施部門對商品房預售資金的使用進行監督；
（三）負責建立商品房預售資金的收入、支出台賬，並進行日常管理；
（四）配合預售人做好商品房預售資金收入、使用情況的月報工作；
（五）協助商品房預售資金監管實施部門核實預售人在商品房預售資金存取方面的異常行為。
第二章 商品房預售資金監管協定的制定與實施
第八條 建立市城區新建商品房預售資金監管信息平台，對商品房預售資金實施信息化管理。
第九條 預售人在申請商品房預售許可證前，應當選擇監管銀行開立商品房預售資金專用賬戶，並與監管銀行簽訂《監管協定》。
第十條 商品房預售監管資金參照本市市城區建設項目綜合造價以及該項目的交付使用條件等，確定用於保證整個項目建設竣工所需資金的總額，暫按照多層1200元/㎡、小高層1400元/㎡、高層1600元/㎡進行計算，並根據市場實際情況適時調整。
第十一條 監管協定主要包括以下內容：
企業名稱、項目名稱、座落位置、幢號、總建築面積、國有土地使用權證書編號、建設工程規劃許可證書編號、建築工程施工許可證書編號、項目開竣工日期、項目施工單位、項目工程監理機構、項目監管資金總額、監管銀行、監管賬戶名稱和賬號、監管內容、監管時間、法律責任等內容。
第十二條 預售人與監管銀行在簽訂《監管協定》後5個工作日內，將《監管協定》報資金監管實施部門備案，並在取得商品房預售許可證後，將預售資金監管備案證明在銷售場所公示。
第十三條 預售人在與預購人簽訂《商品房買賣契約》前，應將預售資金監管銀行及專用賬戶明確告知預購人，並有義務協助預購人將預售資金存入商品房預售資金專用賬戶。預購人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行或住房公積金管理機構直接劃入預售資金專用賬戶。
第十四條 預售人變更監管銀行或商品房預售資金專用賬戶的，應當與監管銀行重新簽訂監管協定，並將變更情況及時報商品房預售資金監管實施部門備案。
第三章 商品房預售資金收入管理
第十五條 商品房項目預售監管資金總額一次性全部進入監管賬戶或分期累計達到總額後，其他銷售款項不再納入監管賬戶。預售人憑相應的商品房預售資金專用存款賬戶繳款回單，為預購人開具售房票據。
第十六條 預售人憑銀行開具的商品房預售資金專用賬戶繳款回單等資料，經市房地產事務中心審核同意後，契約網簽備案部門方可辦理《商品房買賣契約》網簽備案手續。預售資金未納入監管賬戶的，不得辦理《商品房買賣契約》網簽備案手續。
第十七條 預售人應按月將項目建設完成的形象進度，以及監管銀行出具的商品房預售資金收入、支出對賬單，報商品房預售資金監管實施部門。
第四章 商品房預售資金使用管理
第十八條 預售人使用商品房預售資金，應編制用款計畫，並將農民工工資優先編入該計畫內。使用商品房預售資金應當經該項目的工程監理機構對用款計畫的真實性出具證明後，商品房預售資金監管實施部門在3個工作日內對用款計畫進行核實。監管銀行按照核實後的使用預售資金計畫意見，依據建設項目所需即時撥付資金。
對資質等級高、社會信譽好的開發企業，在預售資金使用上，可提前撥付。
第十九條 拔付預售人的商品房預售監管資金，套用於購買該項目建設必需的建築材料、設備和支付該項目建設的施工進度款及繳納法定稅費等有關費用。
第二十條 預售人使用商品房預售資金的用款計畫，按照辦理商品房預售許可證5日後、主體結構完成、內外粉刷完畢、門窗及電梯安裝完成、水電安裝及外牆塗料粉刷完畢、竣工驗收報告、工程竣工驗收備案七個環節設定資金使用時間節點（根據多層、小高層、高層建設層數，可分別增加建設層數達二分之一，三分之一、三分之二，四分之一、四分之二、四分之三等資金使用時間節點）編制。水電安裝和外牆塗料粉刷完畢並取得竣工驗收報告後，可撥付監管資金總額的90%。剩餘10%不可預見費，其中：水電開通後撥付3%，道路、氣、暖開通後撥付3%，剩餘4%在取得工程竣工驗收備案表後全部撥付。
第二十一條 預售雙方達成退房協定並已辦理《商品房買賣契約》備案撤銷手續的，預售人可以向商品房預售資金監管實施部門提交退款申請，申請解除退款部分的監管。監管實施部門審核後，應當在3個工作日內書面通知監管銀行解除該部分商品房預售資金的監管，監管銀行應即時辦理，將監管資金轉入預購人賬戶。
第五章 監管賬戶管理
第二十二條 有關部門對商品房預售資金專用賬戶進行凍結和扣劃的，監管銀行有義務證明商品房預售資金及專用存款賬戶的性質，並及時書面告知商品房預售資金監管實施部門。
第二十三條 監管銀行應加強專用賬戶管理，建立健全授權審批等內部管理制度，定期核查預售資金審批支出等環節的制度執行情況，發現預售資金未按時、足額存入專用賬戶的，應及時將相關情況報送商品房預售資金監管實施部門，發現違規出賬等問題的，應立即糾正。
第二十四條 預售人辦理竣工驗收備案後，應當書面告知商品房預售資金監管實施部門。經核實後，商品房預售資金監管實施部門於3個工作日內通知監管銀行解除對預售資金專用賬戶的監管，並按規定辦理預售資金專用賬戶註銷手續。
第二十五條 商品房預售資金監管實施部門對各預售項目的商品房預售資金收存、使用情況，建設工程進度與工程建設資金使用情況進行動態監管。
第二十六條 審計部門適時對商品房預售資金監管工作開展情況進行專項審計，確保資金安全有效。
第六章 責任追究
第二十七條 預售人有下列行為之一的，一經查實，暫停撥付監管資金，並停辦商品房項目相關業務審批手續。違反相關法律、法規的，依法依規予以處罰。
（一）未按規定將商品房預售資金存入監管專用賬戶的；
（二）以收取其他款項為名變相逃避監管的；
（三）提供虛假資料騙取商品房預售資金的；
（四）未按項目用款計畫使用商品房預售資金的；
（五）存在違法、違規行為導致預售項目停工的；
（六）預售項目存在嚴重質量問題的；
（七）預售項目未能按期交付使用的；
（八）法律法規規定的應當暫停撥付的其他情形。
第二十八條 建設項目的監理單位提供虛假的建設項目工程施工進度證明，造成開發企業因超前超額支取商品房預售資金而影響工程按期竣工的，應承擔相應的法律責任。
第二十九條 監管銀行未按《監管協定》履行監管職責，擅自撥付、挪用監管資金，故意拖延撥付資金的，取消監管資格，並承擔相應的法律責任。
第三十條 商品房預售資金監管實施部門和商品房買賣契約備案部門工作人員在預售資金監管實施工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究責任。
第七章 附 則
第三十一條 本辦法自2021年6月1日起施行。
政策解讀
2021年3月29日，濮陽市政府第98次常務會議審議通過了《濮陽市市城區商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《辦法》），現就《辦法》作如下解讀：
一、起草背景
住建部2015年9月28日印發《房屋交易與產權登記管理工作導則》要求“各地應建立商品房預售資金監管制度，制定本地區商品房預售資金監管辦法，明確監管主體、監管模式”。
省住建廳2019年11月4日印發《關於規範房屋交易契約網簽備案 加快實現省內“一網通辦”的通知》明確要求“完善房屋交易資金監管制度”。
據了解，全省目前已有15個城市實行了商品房預售資金監管。從實施城市效果看，資金監管雖然在短時間內會對房地產開發企業的資金運營帶來一定的壓力，但對保障購房者合法權益，保證建設工程竣工交付將起到關鍵性作用。長遠看，商品房預售資金監管有利於避免問題樓盤的產生，對促進房地產市場平穩健康發展具有積極作用。
在此背景下，市政府結合我市實際起草了《濮陽市市城區商品房預售資金監管辦法》，根據各部門意見建議，反覆討論、修改、完善，形成了《辦法》。
二、《辦法》的制定依據
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《住房和城鄉建設部關於進一步規範和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）、《住房和城鄉建設部關於提升房屋網簽備案服務效能的意見》（建房規〔2020〕4號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
三、辦法適用範圍
本市市城區範圍內（華龍區、開發區、城鄉一體化示範區、工業園區）經批准預售的商品房預售資金的收存、使用和監督管理工作，適用本辦法。
四、檔案主要內容
《辦法》共分七章計三十一條。
第一章 總則，主要包括政策依據、適用範圍、預售資金監管遵循原則、商品房預售資金、監管銀行、主管部門的監管職責、監管銀行的職責等內容；
第二章 商品房預售資金監管協定的制定與實施，主要包括監管網路系統的建立、監管協定和賬戶、監管資金標準、監管協定內容、監管信息的公示、監管銀行的變更等內容；
第三章 商品房預售資金收入管理，主要包括確定預售資金監管額度、商品房網簽契約備案手續、監管銀行月報等內容；
第四章 商品房預售資金使用管理，主要包括用款審核、商品房預售資金使用、商品房預售監管資金使用、申請使用節點、核准原則、退房預售資金辦理等內容；
第五章 監管賬戶管理，主要包括預售資金賬戶凍結和扣劃、賬戶管理、預售款專用賬戶註銷、監管賬戶動態管理、對預售資金監管工作進行審計等內容；
第六章 責任追究，主要包括開發企業法律責任、監理機構法律責任、監管銀行法律責任、商品房預售資金監管實施部門違規處理等內容；
第七章 附則，主要包括施行日期等內容。
