《無錫市市區商品房預售資金監管辦法》已經無錫市政府第33次常務會議審議通過，無錫市人民政府於2024年1月18日印發，本辦法自2024年3月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：無錫市市區商品房預售資金監管辦法
- 頒布時間：2024年1月18日
- 實施時間：2024年3月1日
- 發布單位：無錫市人民政府
全文,政策解讀,
全文
第一章 總則
第一條 為進一步促進房地產市場健康發展，保障預售商品房當事人合法權益，規範商品房預售資金監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》等規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市市區範圍內經批准預售的商品房項目，其商品房預售資金的收存、撥付和管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業預售商品房時，由購房人支付的具有購房款性質的定金、首付款以及後續付款（含銀行按揭貸款、住房公積金貸款）等全部款項。
本辦法所稱監管項目，是指經批准預售並實施商品房預售資金監管的商品房項目。
第四條 商品房預售資金監管期限，自核發商品房預售許可證開始，至完成不動產首次登記為止。
第五條 鼓勵推行“網際網路+資金監管”管理服務模式，市區建立統一的商品房預售資金監管信息系統（以下簡稱監管系統），推動監管系統與商業銀行業務管理系統對接，實現商品房預售資金信息化管理。
第二章 監管部門和實施機構
第六條 無錫市住房和城鄉建設局（以下簡稱市住房城鄉建設局）、中國人民銀行無錫市分行、國家金融監督管理總局無錫監管分局，按照各自職責做好商品房預售資金監管工作。
市住房城鄉建設局是商品房預售資金監管的主管部門，負責本辦法的組織實施。
中國人民銀行無錫市分行負責指導商業銀行做好商品房預售資金監管賬戶（以下簡稱監管賬戶）管理工作。
國家金融監督管理總局無錫監管分局負責對商業銀行商品房預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。
第七條 具體負責商品房預售資金監管工作的實施機構履行以下職責：
（一）貫徹執行國家和省、市有關商品房預售資金監管的法律法規和方針政策；
（二）維護、管理和使用監管系統；
（三）對商品房預售資金的收存、撥付進行管理；
（四）督促檢查商品房預售資金監管實施情況，負責房地產開發企業在商品房預售資金方面違法違規行為的投訴處理；
（五）商品房預售資金監管其他有關工作。
第三章 監管銀行
第八條 市住房城鄉建設局會同中國人民銀行無錫市分行、國家金融監督管理總局無錫監管分局制定方案，通過公開招標方式確定商品房預售資金監管銀行（以下簡稱監管銀行）。
市住房城鄉建設局通過入口網站公示中標監管銀行目錄。
招標一般每3年一次。
第九條 參與招標的商業銀行應當為商業銀行分行或法人銀行總行，具備保證資金安全、規範運行所需的金融管理業務能力及網路技術條件。
中標監管銀行應當與實施機構簽訂商品房預售資金監管合作協定（以下簡稱合作協定），積極配合實施機構做好商品房預售資金監管工作。
第十條 監管銀行應當按照要求對接監管系統，確保推送的數據信息及時準確，並通過監管系統定期對賬。
第四章 監管賬戶
第十一條 房地產開發企業按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則，從中標監管銀行目錄中選擇一家商業銀行，開設監管賬戶，並與實施機構、監管賬戶開戶行簽訂商品房預售資金監管協定（以下簡稱監管協定）。
第十二條 市住房城鄉建設局應當將監管賬戶信息在商品房預售許可證上載明，並通過入口網站公示。
房地產開發企業預售商品房時，應當將監管賬戶信息按照要求在銷售現場公示，並在商品房買賣契約上載明。
第十三條 監管項目完成不動產首次登記後，房地產開發企業可以向實施機構申請解除商品房預售資金監管，實施機構應當在3個工作日內完成核實。經核實情況屬實的，對應監管賬戶解除監管。
第五章 監管額度
第十四條 監管額度是監管賬戶中保障監管項目竣工交付所需的資金額度。監管額度按照監管標準與申請預售建築面積相乘，並且綜合市住房城鄉建設局最新公布的房地產開發企業信用等級等因素確定。
監管標準由市住房城鄉建設局組織相關專業機構，根據不同房屋建築結構、用途等因素綜合測定並適時調整公布。
監管額度可以按棟分別核算。
第十五條 誠信企業（A級）的監管項目，可以按照70%比例確定監管額度；誠信企業（A級）的監管項目沒有存續開發貸款、土地抵押、在建工程抵押及股權質押，並承諾本商品房項目沒有其他債務且在完成不動產首次登記前不再新增各類債務及各類抵押的，經向市住房城鄉建設局申請，可以按照50%比例確定監管額度，違反承諾的，取消相應優惠措施。
誠信較差企業（C級）、失信企業（D級）的監管項目，列為預售資金使用重點監管對象。針對重點監管對象的監管具體措施由市住房城鄉建設局另行制定。
第十六條 監管額度內資金應當用於本監管項目有關的工程建設，包括項目建設必需的建築材料、設備和施工進度款等相關支出。
監管賬戶累計歸集資金超出監管額度後，房地產開發企業可以向實施機構直接申請撥付超出部分資金。
第十七條 監管賬戶內資金達到監管額度後，房地產開發企業可以憑商業銀行出具的符合條件的保函，置換同等額度的監管額度內資金。
出現保函明確的索賠情形時，實施機構應當及時向保函出具銀行發起索賠。
第六章 資金收存和撥付
第十八條 房地產開發企業應當確保商品房預售資金直接存入監管賬戶。
購房人應當協助房地產開發企業將支付的商品房預售資金全部直接存入監管賬戶。
購房人申請按揭貸款的，按揭貸款銀行或者住房公積金管理中心應當將按揭貸款直接發放到監管賬戶。
第十九條 實施機構根據下列工程形象進度節點逐步減少監管額度內必須留存資金：
（一）多層建築完成地上50%形象進度或者高層建築完成地上30%形象進度的，留存資金不得低於監管額度的60%；
（二）高層建築完成地上60%形象進度的，留存資金不得低於監管額度的50%；
（三）形象進度達到主體結構封頂的，留存資金不得低於監管額度的40%；
（四）形象進度完成外立面施工的，留存資金不得低於監管額度的30%；
（五）取得建設工程規劃核實合格證的，留存資金不得低於監管額度的20%；
（六）通過交付使用竣工驗收的，留存資金不得低於監管額度的5%。
在相應的工程形象進度節點，房地產開發企業可以向實施機構申請撥付監管額度內可用資金支付工程款項，原則上撥付對象為監管項目工程施工相關單位。
本辦法實施後開工建設的監管項目，房地產開發企業申請向工程施工相關單位撥付監管資金時，申請撥付的監管資金和已發放的開發貸資金總計不得超過相關工程施工契約金額。
房地產開發企業在申領商品房預售許可證之前確已提前支付工程款項，經實施機構審核符合條件的，該部分資金可以撥付到房地產開發企業，但不得超過監管額度的20%。
第二十條 監管項目的工程形象進度達到相應節點的，房地產開發企業可以向實施機構申請工程形象進度查勘，實施機構應當自受理之日起3個工作日內完成工程形象進度材料審核及現場查勘，符合條件的，通過監管系統更新監管項目工程進度。
實施機構可以聘請第三方單位承擔工程形象進度查勘工作，並對第三方單位的工作進行指導監督。
第二十一條 房地產開發企業與購房人解除購房契約涉及監管資金退款時，監管賬戶累計歸集資金未超出監管額度的，房地產開發企業可以持契約註銷證明向實施機構申請退回相應購房款；監管賬戶累計歸集資金超出監管額度的，房地產開發企業自行結算退款。
第二十二條 房地產開發企業申請撥付監管資金的，應當確保申請材料真實有效。
實施機構應當自受理之日起2個工作日內完成審核，符合條件的，出具同意撥付證明；不符合條件的，出具不予撥付通知書。
監管賬戶開戶行應當在收到同意撥付證明的2個工作日內，按照監管協定約定完成資金撥付。監管賬戶開戶行發現房地產開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的，應當立即停止撥付，並告知實施機構。
第七章 應急機制
第二十三條 因不可抗力對商品房銷售及施工進度等造成普遍性、持續性影響，市住房城鄉建設局可以在報請市人民政府同意後，制定提前撥付監管資金等階段性紓困措施，提前撥付的監管資金原則上專項用於工程建設。
第二十四條 因監管項目處置突發性社會矛盾，確需提前使用監管額度內資金用於工程建設、化解風險矛盾的，經屬地區級人民政府評估確認，在確保落實資金回補措施的前提下，市住房城鄉建設局可以依申請同意應急使用監管資金，實施機構按照市住房城鄉建設局意見辦理資金撥付手續。
第二十五條 因商品房項目停工、爛尾等風險處置工作需要，可以施行預售資金特別監管措施。
施行預售資金特別監管措施的，應當在屬地區級人民政府組織下制定“一樓一策”工作方案。工作方案應當包括監管實施部門、資金使用計畫和屬地監管專用賬戶信息等內容，並經市住房城鄉建設局審核同意。工作方案中資金使用應當優先保障工程建設竣工交付，兼顧化解風險矛盾，資金使用節點根據風險處置需要設定。
實施機構應當配合做好預售資金特別監管措施指導協調，按揭貸款銀行和公積金管理中心應當配合將按揭貸款直接存入指定屬地監管專用賬戶。
第八章 監督管理
第二十六條 市住房城鄉建設局、中國人民銀行無錫市分行、國家金融監督管理總局無錫監管分局建立聯動工作機制，按照各自職責對房地產開發企業以及商業銀行做好監督指導。
實施機構按照分類分檔、動態調整原則，對存在延期交付或者停工風險的監管項目、主要投資方存在風險的監管項目加強日常監督指導，可以與相關部門共同督促房地產開發企業合理使用監管資金支持項目建設。
第二十七條 監管銀行按照合作協定指導監管賬戶開戶行做好以下工作：
（一）依法依規履行監管協定；
（二）加強監管賬戶日常管理；
（三）發現房地產開發企業違法違規行為或者監管賬戶異常情況，及時告知實施機構。
第二十八條 房地產開發企業未按照要求公示監管賬戶信息、未按照規定將商品房預售資金存入監管賬戶、提供虛假材料申請撥付監管資金的，由實施機構督促改正；情節嚴重或者拒不改正的，實施機構按照監管協定暫停撥付監管資金，並將涉及房地產開發企業信用情況上報市住房城鄉建設局處理。
市住房城鄉建設局對房地產開發企業違法違規行為，依法依規予以查處。
第二十九條 監管賬戶開戶行未按照規定或者監管協定約定及時撥付監管資金、擅自撥付監管資金、挪用監管資金的，由監管銀行督促改正；監管賬戶開戶行拒不改正、情節嚴重或者造成嚴重後果的，市住房城鄉建設局可以取消監管銀行參加下一輪投標資格。
按揭貸款銀行未按照規定將商品房預售資金直接劃入監管賬戶的，依法依規承擔相應責任。
市住房城鄉建設局應當將銀行違規情況通報國家金融監督管理總局無錫監管分局、中國人民銀行無錫市分行。國家金融監督管理總局無錫監管分局、中國人民銀行無錫市分行對違反本辦法相關規定的商業銀行，依據相應職責依法予以查處。
第九章 附則
第三十條 江陰市、宜興市可以參照本辦法執行。
第三十一條 市住房城鄉建設局應當本著確保商品房預售資金安全、服務便捷高效的原則，制定具體的操作細則。
第三十二條 本辦法自2024年3月1日起施行，有效期至2029年2月28日。《市政府關於印發無錫市商品房預售資金監管辦法的通知》（錫政規〔2021〕1號）同時廢止。
本辦法施行之前已處於監管狀態的，仍按原規定監管，直至監管解除。
政策解讀
一、《辦法》起草背景
我市於2015年1月起推行商品房預售資金監管制度，對保護購房人合法權益，維護我市房地產市場穩定發揮了重要作用；2021年4月進行了修訂，重點從保障監管資金優先用於工程建設、按照信用等級對房地產開發企業實施差別化監管、引入商業銀行保函等額替代監管資金等方面實現了最佳化，進一步保障了項目建設竣工、提升了優質房企資金使用效率，發揮了良好的政策作用。
但近年來房地產市場形勢急劇變化，房地產開發企業尤其是民營房企集團層面的資金狀況持續緊張，因房企集團頻頻爆雷導致購房者信心不足而銷售回款緩慢的情況未有改善，房地產開發企業及開發項目面臨空前困難，在此背景下，我市預售資金監管政策還需進一步最佳化提升，最大限度統籌考慮資金監管與保障項目建設竣工、企業經營發展之間的關係，維護購房者合法權益，促進我市房地產市場健康穩定發展。
此外，2022年住建部等三部委發布了《關於規範商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號，以下簡稱《意見》），對預售資金監管提出了明確的要求。對照要求，現行規定大多數是一致的，但在監管銀行招標確定、進一步明確監管銀行責任等方面仍需要完善。
綜合上述因素，需要制定新的預售資金監管政策。
二、《方案》重點內容
《辦法》共有九章三十二條，包括總則、監管部門和實施機構、監管銀行、監管賬戶、監管額度、資金收存和撥付、應急機制、監督管理及附則等，涵蓋了預售資金監管各個方面，在保留原本政策優勢的基礎上，進一步最佳化升級。
（一）基本框架保持不變。一是監管模式不變，繼續延續“政府監管，銀行配合”，房地產開發企業、銀行、實施機構三方監管協定的模式。二是監管重點不變，主要是嚴格監管用於工程建設的預售資金。三是基本做法不變，按棟建立監管額度資金池和動態調整資金池留存比例。四是持續改善營商環境的理念不變，現有監管辦法中支持優質企業在錫經營的措施只作最佳化不作刪減，如優質企業可以申請降低監管額度和使用銀行保函替代監管額度等條款。
（二）進一步明確監管責任。《辦法》細化明確了監管部門、實施機構和監管銀行各自職責和工作要求，監管部門間建立聯動工作機制，實施機構按照分類分檔、動態調整原則加強對重點項目監管，監管銀行要依法依規履行監管職責和監管協定。
（三）調整監管銀行確定方式。嚴格按照《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關於規範商品房預售資金監管的意見》中通過公開招標方式確定監管銀行的工作要求，明確了公開招標的實施單位、招標對象、服務期限、對外公示等。實施招標制度可進一步規範監管銀行行為。
（四）探索建立應急機制。針對當下房地產領域存在的風險，結合部分問題樓盤處置的地方經驗，進一步形成制度化、規範化的政策措施。因不可抗力造成項目生產經營困難的，需要提前使用監管資金化解穩定風險的，以及處置停工、爛尾等問題樓盤的三類情況，分別明確了應急措施，有利於推動我市房地產市場風險化解。
（五）探索差異化監管措施。主要是對沒有存續開發貸款、土地抵押、在建工程抵押及股權質押等低風險項目，進一步降低監管額度，優先支持低槓桿、低風險、優質房地產企業發展。
（六）適時關注可能存在的抽逃開發貸風險。對《辦法》實施後開工建設的項目，通過共享商業銀行的開發貸發放信息，使得發放的監管資金和開發貸款資金總額不超過合理支出額度，倒逼開發企業將開發貸款優先用於施工建設，保障項目建設資金。
