11月3日，石家莊市出台了《石家莊市新建商品房預售資金監管辦法》，規定開發企業不得以任何形式直接收存預售資金，購房人所繳納的新建商品房預售資金，必須全部直接存入商品房預售契約載明的監管專用賬戶。此舉將進一步規範新建商品房預售資金監督管理，促進房地產市場平穩健康發展，維護商品房交易雙方合法權益。
2022年1月28日，石家莊市住房和城鄉建設局印發《石家莊市新建商品房預售資金監管辦法》（石住建規[2022]1號）。
基本介紹
- 中文名：石家莊市新建商品房預售資金監管辦法
- 適用地點：石家莊市
- 發布時間：2016年11月3日
- 作用：規範房地產市場
辦法全文,辦法解讀,
辦法全文
石家莊市新建商品房預售資金監管辦法
發布時間：2016-11-03
第一條 為促進房地產市場平穩健康發展，維護商品房交易雙方合法權益，規範新建商品房預售資金監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產法》、《城市商品房預售管理辦法》等有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱新建商品房預售資金，是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）預售在建商品房，按照商品房預售契約約定收取的全部房價款，包括首付款、按揭貸款、房價款（含一次性付款和分期付款）。
第三條 本市新華區、裕華區、長安區、橋西區新建商品房預售資金的繳存、撥付、使用及監督管理適用本辦法。
第四條 市住房和城鄉建設局是新建商品房預售資金監管的主管部門（以下簡稱主管部門）。市房產交易中心是新建商品房預售資金的日常監管機構（以下簡稱監管機構），具體負責新建商品房預售資金的日常監督管理工作。
第五條 監管機構應當建立統一的房地產交易資金監管信息系統和相應的管理制度，對新建商品房預售資金進行監管。
第六條 新建商品房預售資金監管期限，自項目核發商品房預售許可證開始，至項目辦理房地產首次登記後止。
第七條 監管機構對新建商品房預售資金實行全程監管。預售資金監管是指對用於支付該預售項目的建築安裝、區內配套費用和用於本項目開發或償還本項目開發貸款的預售資金的監督管理。
第八條 本市範圍內的商業銀行，可自願從事商品房預售資金監管業務，應當具備規範運營業務能力、資金監管能力、並滿足網路技術條件要求。商業銀行與監管部門機構簽訂商品房預售資金監管合作協定後，即為監管銀行。監管銀行要與監管部門機構信息系統聯網，達到信息即時傳遞與交換。
第九條 開發企業申請商品房預售許可證時，可自主選擇監管銀行，開立新建商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管專用賬戶），並由監管機構、監管銀行、開發企業三方簽訂新建商品房預售資金監管協定（以下簡稱監管協定）。監管專用賬戶應當按照一個《商品房預售許可證》對應一個賬戶的原則開立。開發企業根據按揭貸款需要，可憑銀行資料申請增開監管專用賬戶。
第十條 監管專用賬戶設立後,開發企業因特殊原因申請變更監管專用賬戶的，應當與原監管銀行協商一致後到監管機構備案，經主管部門審核通過後，重新簽訂監管協定，並將原監管專用賬戶的結餘資金轉入新的監管專用賬戶。
第十一條 簽訂監管協定，開發企業應當會同監管銀行向監管機構提供相應的資料：
開發企業應提交下列資料：
（一）《石家莊市新建商品房預售資金監管申請書》原件；
（二）營業執照複印件；
（三）組織機構代碼證複印件；
（四）法定代表人身份證明複印件；
（五）委託代理人授權委託書原件；
（六）委託代理人身份證明複印件；
（七）預售項目價格表原件。
提交材料中複印件需加蓋本單位公章，並提交原件進行審核。
監管銀行應提交下列材料：
（一）營業執照複印件；
（二）組織機構代碼證複印件；
（三）法定代表人身份證明複印件；
（四）《中華人民共和國金融許可證》複印件；
（五）委託代理人授權委託書原件；
（六）委託代理人身份證明複印件；
除第三項外提交材料中的複印件需加蓋本單位公章，並提交原件進行審核。
第十二條 開發企業應當將監管協定的主要內容在售樓場所進行公示，並告知購房人。
第十三條 監管機構與開發企業、監管銀行在簽訂監管協定時，應當以該預售項目的預售平均價確定40%的比例為重點監管資金，用於支付建築安裝、區內配套建設等。
第十四條 購房人所繳納的新建商品房預售資金必須全部直接存入商品房預售契約載明的監管專用賬戶。開發企業不得以任何形式直接收存預售資金。購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理中心應當將按揭貸款直接發放到該監管專用賬戶。
第十五條每筆預售資金進入監管賬戶後，開發企業可以根據需要自主申請該筆資金的60%用於本項目開發及償還本項目開
發貸款。
第十六條 開發企業應當按照開發建設預售項目工程進度，申請撥付重點監管資金，具體節點為：
（一）取得《商品房預售許可證》的，可以申請使用重點監管資金總額30%的資金。
（二）建成層數達到規劃設計總層數一半的，可以申請使用重點監管資金總額55%的資金。
（三）主體封頂的，可以申請使用重點監管資金總額85%的資金。
（四）通過竣工驗收的，可以申請使用重點監管資金總額95%的資金。
（五）按照上述工程進度和申請額度撥付相應監管資金後，監管賬戶內的資金餘額不得低於該預售項目重點監管資金總額的5%。完成房地產首次登記的，解除監管。
第十七條 開發企業使用重點監管資金的，應當向監管機構提出申請，並按照監管節點分別提供材料：
（一）取得《商品房預售許可證》的，應當提交預售許可證。
（二）建成層數達到規劃設計總層數一半的，應當提交開發企業和施工單位出具的證明。
（三）主體封頂的，應當提交主體（結構）驗收證明。
（四）通過竣工驗收的，應當提交《石家莊市建設工程竣工驗收備案證》。
（五）完成房地產首次登記的，應當提交房產首次登記證。
第十八條 監管機構應當自受理開發企業用款申請之日起3個工作日內完成對申請材料的審核和建設項目工程進度的實地勘察，並報主管部門審批，對符合規定條件且申請資金數額在相關監管節點額度範圍內的，主管部門出具同意將預售資金撥付給開發企業的撥款單。
第十九條 開發企業持主管部門同意的撥款單到監管銀行支付使用新建商品房預售資金，監管銀行應當在2個工作日內撥付；對因特殊情況不能撥付的應當向開發企業出具不予撥付通知書。
開發企業對監管銀行不予撥付新建商品房預售資金有異議的，由監管機構協調處理。
第二十條 監管銀行應當按照監管協定中約定的方式，及時將監管專用賬戶的收支情況提供給監管機構。
第二十一條 有關部門依法對監管專用賬戶的預售資金進行凍結和扣劃的，監管銀行有義務按照監管協定約定，向有關部門提供預售資金監管有關檔案規定及監管協定等檔案，以說明新建商品房預售資金及監管專用賬戶的性質，並當日書面告知監管機構。
第二十二條 開發企業與購房人解除商品房預售契約的， 由開發企業自行結算退款，房價款應當自辦理退房手續後7個工作日內予以退還。
第二十三條 開發企業辦理房地產項目首次登記後，應向監管機構提交解除監管的申請和有關證明材料，監管機構審核通過後，報主管部門審批，並通知監管銀行，終止對監管專用賬戶資金的監管。
第二十四條開發企業有下列行為的，由監管機構責令其限期整改：
（一）未按規定將商品房預售資金存入監管專用賬戶的；
（二）以收取其他款項為名變相逃避監管的；
（三）提供虛假資料申請撥付預售資金的；
（四）未按規定進行商品房預售契約網上備案，並私自收取房價款未存入監管專用賬戶的；
（五）未將新建商品房預售資金用於該項目有關工程建設的。
（六）其他違規行為
第二十五條 本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。
第二十六條 市內四區以外的縣（市）區新建商品房預售資金監管，參照本辦法執行。
第二十七條 本辦法自2016年12月1日起實行，有效期至2021年11月30日止。
辦法解讀
11月3日，石家莊市出台了《石家莊市新建商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《辦法》），規定開發企業不得以任何形式直接收存預售資金，購房人所繳納的新建商品房預售資金，必須全部直接存入商品房預售契約載明的監管專用賬戶。此舉將進一步規範新建商品房預售資金監督管理，促進房地產市場平穩健康發展，維護商品房交易雙方合法權益。
直掐資金源，新建商品房預售金監管收口
針對二手房交易過程中可能出現的“買房不敢先付款、賣房不願先過戶”現象，省會近兩年推出了“二手房資金監管”免費服務，即政府部門牽頭設立資金監管賬戶，買方先將房款打入該賬戶，雙方辦理過戶手續。完成後，買方領取房屋所有權證，賣方憑交易中出具的證明到監管銀行劃轉房款。整個過程中，房產交易資金被放進了“保險箱”，買賣雙方的資金、產權安全得到了有效保障。該《辦法》的出台將預售金監管擴圍到新建商品房交易過程中，監管目標直掐資金源頭，或將有效遏制開放企業捲款逃跑等惡性事件的發生。
《辦法》規定，本市範圍內的商業銀行，可自願從事商品房預售資金監管業務，應當具備規範運營業務能力、資金監管能力、並滿足網路技術條件要求。商業銀行與監管部門機構簽訂商品房預售資金監管合作協定後，即為監管銀行。監管銀行要與監管部門機構信息系統聯網，達到信息即時傳遞與交換。
房款進“保險庫”，開發企業不得收預售金
開發企業申請商品房預售許可證時，可自主選擇監管銀行，開立新建商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管專用賬戶），並由監管機構、監管銀行、開發企業三方簽訂新建商品房預售資金監管協定（以下簡稱監管協定）。監管專用賬戶應當按照一個《商品房預售許可證》對應一個賬戶的原則開立。開發企業根據按揭貸款需要，可憑銀行資料申請增開監管專用賬戶。
購房人所繳納的新建商品房預售資金必須全部直接存入商品房預售契約載明的監管專用賬戶。開發企業不得以任何形式直接收存預售資金。購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理中心應當將按揭貸款直接發放到該監管專用賬戶。
《辦法》明確，開發企業應當將監管協定的主要內容在售樓場所進行公示，並告知購房人。也就是說，將來購房者買房的房款由哪個部門監管、哪個銀行是監管銀行、專用賬戶是什麼樣的，開發企業都要一清二楚告知購房人。
此外，開發企業與購房人解除商品房預售契約的，由開發企業自行結算退款，房價款應當自辦理退房手續後7個工作日內予以退還。
程式嚴格，40%比例為重點監管資金
《辦法》規定，監管機構與開發企業、監管銀行在簽訂監管協定時，應當以該預售項目的預售平均價確定40%的比例為重點監管資金，用於支付建築安裝、區內配套建設等。每筆預售資金進入監管賬戶後，開發企業可以根據需要自主申請該筆資金的60%用於本項目開發及償還本項目開發貸款。
要想使用這40%的重點監管資金，開發商要遵循嚴格的程式。取得《商品房預售許可證》的，可以申請使用重點監管資金總額30%的資金；建成層數達到規劃設計總層數一半的，可以申請使用重點監管資金總額55%的資金；主體封頂的，可以申請使用重點監管資金總額85%的資金；通過竣工驗收的，可以申請使用重點監管資金總額95%的資金。
按照上述工程進度和申請額度撥付相應監管資金後，監管賬戶內的資金餘額不得低於該預售項目重點監管資金總額的5%。
《辦法》還明確，開發企業辦理房地產項目首次登記後，應向監管機構提交解除監管的申請和有關證明材料，監管機構審核通過後，報主管部門審批，並通知監管銀行，終止對監管專用賬戶資金的監管。
