《襄陽市市區商品房預售資金監管辦法》已經襄陽市人民政府同意，襄陽市人民政府辦公室於2021年6月2日印發.本辦法從印發之日起施行.
基本介紹
- 中文名：襄陽市市區商品房預售資金監管辦法
- 頒布時間：2021年6月2日
- 實施時間：2021年6月2日
- 發布單位：襄陽市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
第一條 為加強商品房預售資金的監督管理，維護預售商品房雙方當事人的合法權益，防範交易風險，確保商品房預售資金用於相關的工程建設，促進我市房地產市場平穩健康發展，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》（中華人民共和國國務院令第248號）、《城市商品房預售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第40號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市城區（不含襄州區）範圍內商品房預售資金的收存、使用及監督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱的商品房預售資金，是指房地產開發企業依法將其開發的商品房在不動產首次登記前出售，由購房人按商品房買賣契約約定支付的全部購房款，包括首付款、預付款及預售商品房按揭貸款等款項。
本辦法所稱合作銀行，是指房地產開發企業申請商品房預售許可證時，開設商品房預售資金監管專用賬戶的商業銀行。
本辦法所稱按揭銀行，是指購房人辦理按揭貸款時提供按揭貸款的商業銀行（含住房公積金管理部門委託的商業銀行）。
第四條 市住房和城鄉建設局(以下簡稱市住建局)負責市區商品房預售資金的監管工作；金融監管部門負責對合作銀行和按揭銀行的商品房預售資金管理行為進行監督；合作銀行負責與房地產開發企業共同處理商品房預售資金的收存、使用和分級監管，及時提供監管賬戶資金信息工作；按揭銀行負責將商品房按揭貸款（包含公積金貸款）存入商品房買賣契約約定的監管賬戶。
第五條 市住建局對商品房預售資金的收存和使用實行全過程監管，並建立商品房預售資金分級監管制度，分重點監管資金和非重點監管資金。重點監管資金額度為項目總預售款的10%部分，非重點監管資金為項目總預售款10%以外的部分。市住建局應當將重點監管資金的具體金額書面告知合作銀行。合作銀行按照書面告知金額履行分級監管職責。
第六條 市住建局建立商品房預售資金監管合作銀行名錄。承接商品房預售資金監管業務的商業銀行，與市住建局簽訂商品房預售資金監管合作協定，約定雙方合作開展商品房預售資金監管工作的相關事宜。
房地產開發企業在申請辦理商品房預售許可證前，選擇名錄內的商業銀行（以下簡稱合作銀行），開設商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管賬戶），並與市住建局、合作銀行共同簽訂《襄陽市市區商品房預售資金使用管理協定書》（以下簡稱《協定書》）。《協定書》格式文本由市住建局會同相關部門另行擬定。
第七條 監管賬戶應當遵循一證一戶、專款專戶、專款專用、封閉管理原則。一個商品房預售許可證只能開設一個監管賬戶；房地產開發企業有多個商品房開發項目或項目分多期開發的，也應當遵循一證一戶原則，分項目單獨開設監管賬戶。
第八條 房地產開發企業開展商品房預售工作時，應當在售樓部醒目位置公示監管賬戶信息，在商品房買賣契約中必須註明監管賬戶信息。
房地產開發企業應當協助購房人將購房款直接存入監管賬戶。合作銀行核實繳款信息後，向購房人出具繳款憑證。房地產開發企業應當根據合作銀行出具的繳款憑證為購房人換取交款票據。
購房人貸款購買商品房的，金融監管部門要監督指導按揭銀行在按揭貸款發放後直接將按揭貸款劃轉至商品房買賣契約約定的監管賬戶。
第九條 商品房預售資金的使用範圍，包括購置必需的建築材料、設備，支付項目主體及配套設施建設施工進度款、稅費、預售項目抵押貸款本息和其他管理費用等。
第十條 房地產開發企業使用非重點監管資金時，應當向合作銀行提出用款申請。合作銀行按照本辦法和《協定書》約定進行用途和額度審核後，及時向房地產開發企業撥付商品房預售資金。
第十一條 房地產開發企業使用重點監管資金時，監管賬戶應當按照工程進度留足資金餘額：主體封頂前，監管賬戶資金餘額不少於項目總預售款的2%；不動產首次登記前，監管賬戶資金餘額不少於項目總預售款的1%；完成不動產首次登記的，解除資金監管。
第十二條 房地產開發企業使用重點監管資金時，依據《協定書》約定向市住建局提出申請，提供用款事項的相應材料。市住建局收到房地產開發企業的申請資料後，核定用款額度，在3個工作日內作出答覆。資金使用符合本辦法相關規定的，市住建局出具同意意見。合作銀行按照同意意見的用款額度辦理商品房預售資金撥付手續；有下列情形之一的，市住建局不予同意，並將理由告知房地產開發企業：
（一）申請資金超出用款額度的；
（二）該項目之前用款未按照要求使用，且違規行為未改正的；
（三）未按照規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的；
（四）不按照規定使用商品房預售資金的其他情形。
第十三條 市住建局應當將房地產開發企業未按規定收存、使用商品房預售資金等違規行為書面告知合作銀行，合作銀行應當暫停支付項目商品房預售資金。待違規行為整改完成後，市住建局再書面告知合作銀行。合作銀行要嚴格按照房地產項目工程建設進度向房地產開發企業有序釋放預售資金，嚴密監控預售資金流向，確保專款專用；對預售資金流向有異常的，應及時告知市住建局、金融監管部門。
第十四條 市住建局應當在每月匯總商品房預售資金收存、使用情況，並在市住建局網站上予以公示，接受社會各界監督。
第十五條 房地產開發企業辦理完成不動產首次登記後，可向市住建局申請解除商品房預售資金監管。
市住建局收到解除申請後，應當在3個工作日內作出答覆。符合解除條件的，市住建局出具同意解除意見。房地產開發企業憑此意見向合作銀行辦理結算手續，註銷監管賬戶。不符合解除條件的，市住建局不出具解除意見，並告知房地產開發企業。
第十六條 合作銀行應當在每月將監管賬戶內商品房預售資金的使用明細告知市住建局。
市住建局應當建立與商品房網上契約備案系統銜接一致的商品房預售資金監管信息系統，對監管賬戶及其資金狀況進行動態監管。合作銀行應當將商品房預售資金監管信息與市住建局的商品房預售資金監管信息系統進行對接，實現監管賬戶內資金信息的即時共享。
第十七條 任何單位或個人發現房地產開發企業或者合作銀行違約違規收存、使用商品房預售資金的，均有權向市住建局或者金融監管部門舉報投訴。市住建局或者金融監管部門接到舉報投訴後，應當及時調查處理，並向實名舉報投訴者答覆調查處理結果。
第十八條 市住建局應加強對商品房預售資金收存、使用情況的督查，發現房地產開發企業未按規定收存、使用商品房預售資金的，應當責令房地產開發企業限期改正，將項目列入重點監管範圍，依法予以行政處罰，記入房地產開發企業信用檔案，將相關情況通報至發改、自然資源和規劃、市場監管、銀保監等有關部門，並向社會公示。對違規使用的資金，房地產開發企業要按照《協定書》約定將等額資金注入監管賬戶。
第十九條 合作銀行未履行商品房預售資金收存、使用、分級監管、信息共享等監管職責的，市住建局可依據《協定書》約定要求合作銀行及時糾正。對沒有及時糾正的合作銀行，市住建局可依照約定要求其承擔違約責任，並通報金融監管部門。合作銀行違規撥付商品房預售資金的、按揭銀行未將按揭貸款直接劃轉至監管賬戶的，金融監管部門應當責令合作銀行、按揭銀行按照《協定書》的約定進行整改，依法依規予以處理。
第二十條 有關部門對監管賬戶內商品房預售資金進行凍結或者扣劃時，合作銀行有義務說明監管賬戶的性質，並及時告知市住建局。
第二十一條 涉及商品房預售資金監管的相關部門工作人員有徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權等行為的，視其情節輕重，依法依紀給予處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第二十二條 本辦法由襄陽市住房和城鄉建設局負責解釋，各縣、市和襄州區可參照執行。
第二十三條 本辦法從印發之日起施行，此前發布的有關襄陽市市區商品房預售資金監管辦法，與本辦法不一致的，按照本辦法執行。本辦法施行後，國家和省出台新規定的，從其規定。
政策解讀
為加強商品房預售資金的監督管理，保證商品房預售資金用於相關的工程建設，促進我市房地產市場平穩健康發展，維護預售商品房雙方當事人的合法權益，2021年6月2日市人民政府辦公室印發了《襄陽市市區商品房預售資金監管辦法》（襄政辦發〔2021〕7號，以下簡稱《辦法》），現將有關內容解讀如下：
一、起草背景
2011年，為規範市區商品房預售資金的監督管理，我市出台了《襄陽市市區商品房預售資金監管辦法》（襄陽市人民政府令 第15號，以下簡稱原《辦法》），該檔案自2011年6月1日起施行，有效期5年。原《辦法》實施以來，對我市商品房預售資金專款專用，維護預售商品房雙方當事人的合法權益，促進房地產市場平穩健康發展發揮了重要作用。但隨著我市房地產市場的快速發展，原《辦法》監管範圍不全面、監管職責不明確、監管重點不突出、保底監管資金額度偏少、監管信息不通暢等問題日益突出，繼續沿用容易形成市場風險，不利於保護購房者合法權益。為做好商品房預售資金監管工作，需要對原《辦法》進行修訂和完善。
二、主要內容
《辦法》共六部分、二十三條。第一部分（第一條至第五條）為總則，包括制定依據、使用範圍、概念定義和職能分工。第二部分（第六條至第七條）為商品房預售資金監管賬戶的開設規定。第三部分（第八條）為商品房預售資金收存規定。第四部分（第九條至第十七條）為商品房預售資金的使用管理規定，包括資金使用、資金解除、資金管理。第五部分（第十八條至第二十一條）為法律責任，包括違規行為的懲處情況。第六部分（第二十二條至第二十三條）為附則。
本次修訂的主要內容為：
（一）進一步明確監管範圍。原預售資金監管中僅房屋首付款進入監管賬戶並得到有效監管，按揭貸款普遍未得到監管。新修訂的《辦法》明確規定按揭貸款屬於商品房預售資金，金融監管部門要監督指導按揭銀行在按揭貸款發放後直接將按揭貸款劃轉至商品房買賣契約約定的監管賬戶；未將按揭貸款直接劃轉至監管賬戶的，金融監管部門應當責令按揭銀行按照《協定書》的約定進行整改，依法依規予以處理。《辦法》對監管範圍的進一步明確可確保按揭貸款進入監管賬戶並得到有效監管，充分保障資金的專款專用和購房人的合法權益。
（二）進一步明確監管職責。新修訂的《辦法》進一步明確和完善了涉及商品房預售資金監管的各部門工作職責。具體為：市住建局負責市區商品房預售資金的監管工作；金融監管部門負責對合作銀行和按揭銀行的商品房預售資金管理行為進行監督；合作銀行（即監管銀行）負責處理商品房預售資金的收存、使用和分級監管；按揭銀行負責將商品房按揭貸款（包含公積金貸款）存入商品房買賣契約約定的監管賬戶。完善後的職責分工增強了預售資金監管政策的完整性，可督促各部門各司其責，大大提高市場監管力度。
（三）進一步突出監管重點。新修訂的《辦法》規定商品房預售資金實行分級監管制度，分為重點監管資金和非重點監管資金。非重點監管資金為項目總預售款10%以外的部分；使用非重點監管資金，由開發企業向合作銀行提出用款申請，合作銀行經審核後直接向開發企業撥付資金。重點監管資金為項目總預售款的10%部分；使用重點監管資金，由開發企業向市住建局提出用款申請，市住建局經審核後出具同意意見，合作銀行憑同意意見向開發企業撥付資金。在確保非重點監管資金使用安全的情況下，該監管模式放開了非重點監管資金的使用，有利於提高開發企業資金使用效率，符合當前最佳化營商環境、“放管服”改革相關要求。
（四）進一步加大資金監管力度。一是新修訂的《辦法》規定監管賬戶保底監管資金由原工程造價的4%部分提高至項目總預售款的2%部分。二是新修訂的《辦法》規定合作銀行每月將監管賬戶內商品房預售資金的使用明細告知市住建局。作為監管部門可及時掌握監管賬戶的資金狀況，避免或及時發現開發企業和合作銀行違規劃扣資金的行為。三是新修訂的《辦法》規定各商業銀行需與市住建局簽訂商品房預售資金監管合作協定，簽訂合作協定的商業銀行方可進入合作銀行名錄。此規定可有效督促並約束合作銀行較好地履行《辦法》和協定的相關要求。
（五）進一步增強違規懲處的力度。新修訂的《辦法》規定了房地產開發企業違規後的懲處情況，合作銀行、按揭銀行違規後的懲處情況。兩條懲處條款能對開發企業、合作銀行、按揭銀行形成震懾力，督促開發企業、合作銀行、按揭銀行認真履行《辦法》和協定規定，保障預售資金安全，確保預售資金專款專用。
