為加強商品房預售資金監督管理，確保商品房預售資金專款專用，順利推進房地產開發項目建設，維護商品房交易雙方當事人的合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《四川省城市房地產交易管理辦法》等相關規定，按照《住房城鄉建設部關於進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）和《四川省人民政府辦公廳關於推動四川建築業高質量發展的實施意見》（川辦發〔2019〕54號）的相關要求，結合本市實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：瀘州市商品房預售資金監督管理辦法
- 頒布時間：2020年1月15日
- 實施時間：2020年4月1日
- 發布單位：瀘州市人民政府
全文,印發的通知,政策解讀,
全文
第一章 總則
第一條
第二條 本辦法適用於本市城市規劃區（三區）範圍內商品房預售資金的存入、使用及監督管理。
第三條 按照 “誰審批誰監管”的原則，由住房城鄉建設行政主管部門負責商品房預售資金監督指導管理工作。
市住房城鄉建設行政主管部門負責指導全市商品房預售資金監督管理工作，具體承擔江陽區和龍馬潭區中心城區範圍內商品房預售資金監督管理工作。
江陽區和龍馬潭區住房城鄉建設行政主管部門按照商品房預售許可審批許可權負責本轄區商品房預售資金監督管理工作。
納溪區住房城鄉建設行政主管部門負責轄區範圍內預售資金監督管理工作。
中國（四川）自由貿易試驗區川南臨港片區管委會負責轄區範圍內房地產開發項目預售許可審批和預售資金監督管理工作。
第四條 本辦法所稱的商品房預售資金，是指房地產開發經營企業（以下簡稱“開發企業”）將依法取得《商品房預售許可證》的商品房（不含車庫、車位）出售時，由購房人按《商品房買賣契約》約定支付的房價款（包括定金、一次性付款、分期付款、首付款、按揭貸款、其他形式的購房款等）。
預售資金以《商品房預售許可證》為單位進行監管，一個監管項目是指一個《商品房預售許可證》批准預售的所有房屋。
預售資金分重點監管資金和非重點監管資金。
監管項目的重點監管資金總額按照《商品房預售許可證》批准的預售面積計算核定，具體計算標準為：磚混結構2500元/平方米，框架結構2800元/平方米，剪力、框剪結構3000元/平方米。此外為非重點監管資金。
第五條 商品房預售監管資金應當遵循“專戶專存、專款專用”的原則，確保用於監管項目有關的工程建設，不得挪作他用。
第六條 中國人民銀行瀘州市中心支行負責監督管理各商業銀行為企業辦理商品房預售資金監管專用賬戶的開立、變更和撤銷等業務。
第二章 監管協定簽訂和專戶設立
第七條 開發企業在監管項目房屋預售前，應當自行選擇本市範圍內設有營業網點的商業銀行作為商品房預售資金的監管合作銀行（以下簡稱“監管銀行”），設立商品房預售資金監管賬戶（以下簡稱“監管賬戶”），與住房城鄉建設行政主管部門或行政審批主管部門（以下簡稱“監管機構”）和監管銀行簽訂《瀘州市商品房預售資金監管協定》（以下簡稱《監管協定》）。
開發企業可優先選擇監管項目房地產開發貸款銀行或按揭貸款銀行為監管銀行。
一個監管項目原則上設立不超過3個監管賬戶，同一家監管銀行設立1個賬戶。
開發企業和監管機構、監管銀行簽訂的《監管協定》應當包括被監管單位名稱、監管項目名稱和地址、不動產權證書號、監管賬戶賬號和開戶銀行信息、監管項目範圍、監管項目工程建設契約金額、商品房預售資金使用計畫、違約責任、爭議解決方式和其他相關事項等內容。
開發企業與監管機構和監管銀行簽訂《監管協定》前，應當在瀘州市商品房預售資金監管系統中提交監管項目技術經濟指標總平面圖、預測繪報告和監管賬戶信息等相關資料，用於監管機構核定重點監管資金額度。
第八條 開發企業在監管項目房屋預售前，應當將商品房預售資金監管相關規定、監管項目名稱、預售範圍、監管銀行、監管賬戶信息、預售款繳存方式和流程、監督投訴電話等信息在銷售現場醒目位置進行公示。
第九條 項目預售過程中，原則上不得變更預售資金監管銀行。
開發企業因項目轉讓等原因確需變更監管銀行的，應當與監管機構和原監管銀行協商一致終止原《監管協定》。在簽訂新的《監管協定》後，將原監管賬戶的結餘資金一次性全部轉入新的監管賬戶。
第三章 預售資金存入
第十條 開發企業取得《商品房預售許可證》後，應當按本辦法第十一條、第十二條、第十三條規定將商品房預售資金存入監管賬戶，監管賬戶存入金額累計應達到重點監管資金額度。
第十一條 開發企業取得《商品房預售許可證》並與購房人簽訂商品房交易協定後，引導購房人將購房款直接存入監管賬戶，監管銀行收取購房款後向購房人出具收款憑證，開發企業依據銀行憑證向購房人出具收款票據，為其辦理網簽備案手續。
開發項目按揭貸款合作銀行應當把網簽備案契約作為受理購房人申請按揭貸款的依據。
第十二條 開發企業應當協助購房人將所有預售款項存入監管賬戶，在監管賬戶存入金額累計達到重點監管資金額度前，開發企業不得以其他任何形式自行收取監管項目預售房款。
第十三條 購房人申請商品房按揭貸款的，在監管賬戶存入金額累計達到重點監管資金額度前，開發企業、貸款銀行或住房公積金管理機構應當按照貸款契約約定的時間和金額將按揭貸款全部直接劃轉至監管賬戶。
第四章 預售資金使用
第十四條 監管項目的重點監管資金按本辦法規定存入監管賬戶進行監督管理。
第十五條 監管賬戶中的重點監管資金足額存入後，開發企業按照本辦法第十六條、第十七條、第十八條相關規定向監管機構申請撥付使用。
第十六條 開發企業根據監管項目工程進度向監管機構申請撥付重點監管資金，監管銀行依據監管機構的批覆金額劃撥資金。具體撥付節點和撥付標準如下：
（一）主體工程按每四層樓為一個節點，每個節點按比例平均撥付（地下層計入總層數），至封頂節點累計可申請撥付重點監管資金總額的70%；
（二）綜合竣工驗收備案後撥付重點監管資金總額的20%；
（三）按規定程式交付使用後撥付重點監管資金總額的10%。
第十七條 監管機構應當嚴格把控監管項目的用款額度，各節點累計撥付金額不得超過至當前節點累計應撥付總額。
第十八條 開發企業申請撥付預售監管資金，應提交以下資料：
（一）預售資金撥付申請；
（二）工程進度資料（包括工程現場圖片、施工單位和監理單位出具的工程進度表）；
（三）施工單位出具的截至申請撥付時的民工工資專戶款項到位情況說明；
（四）其他相關資料。
第十九條 監管機構自受理撥付申請之日後，應當在3個工作日內完成審核手續。符合撥付條件的，監管機構應當在瀘州市商品房預售資金監管系統中發出“預售資金撥付通知”指令，同時將相關情況告知施工單位，監管銀行收到指令後，應當在1個工作日內撥付相應資金。
第二十條 開發企業出現下列情形之一的，暫停撥付其預售資金。
（一）未按本辦法將預售資金全部存入監管賬戶的；
（二）以收取其他款項為名變相逃避監管的；
（三）提交虛假材料的；
（四）未落實保障農民工工資支付相關制度，或導致監管項目存在人力資源社會保障部門或住房城鄉建設部門核實確認拖欠農民工工資的；
（五）需暫停撥付預售資金的其他情形。
第二十一條 開發企業與購房人因故取消商品房交易的，開發企業應提交預售資金退款申請書等相關資料，向監管機構申請退回監管賬戶中相應的預售資金。監管機構審核確認後，向監管銀行出具預售資金退款通知書，監管銀行應當在2個工作日內將相應預售資金撥付到購房人銀行賬戶。
第五章 預售資金監管
第二十二條 監管銀行應履行《監管協定》約定事項，按照監管機構核准使用的金額撥付資金。
第二十三條 監管銀行應與監管機構、開發企業建立健全商品房預售資金監管信息台賬，真實完整記錄監管賬戶資金的存入、支取情況，按月定時將監管的商品房預售資金收支情況（監管賬戶銀行對賬單）報送監管機構，供監管機構隨時查詢、核對，防止預售資金體外循環。
第二十四條 有關部門對監管賬戶資金進行凍結或劃轉的，監管銀行應當及時書面告知監管機構。
第二十五條 開發企業在監管項目按規定交付使用後，持相關材料向監管機構書面申請解除預售資金監管。監管機構應當在受理後5個工作日內撤銷對該項目監管賬戶的監管。
第二十六條 商品房預售資金監督管理工作實行信息化管理。
第六章 法律責任
第二十七條 開發企業存在本辦法第二十條有關情形的，監管機構責令其限期整改，在完成整改前暫停監管資金撥付，同時將不良信息記入企業信用檔案。
第二十八條 監管銀行未履行《監管協定》、擅自撥付監管資金和違反本辦法相關規定的，按《監管協定》約定追究相關責任。
第二十九條 監管機構和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附則
第三十條 各縣人民政府可參照本辦法實行商品房預售資金監督管理，也可以結合實際制定本縣的實施辦法。
第三十一條 本辦法自2020年4月1日起執行，有效期5年。
印發的通知
瀘市府發〔2020〕3號
各區縣人民政府，各園區管委會，市級有關部門：
《瀘州市商品房預售資金監督管理辦法》已經市八屆人民政府第76次常務會議審議通過，現印發你們，請遵照執行。
瀘州市人民政府
2020年1月15日
政策解讀
我市自2006年起，對房地產市場一直實行項目資本金監管，但川內其他城市均沒有開展項目資本金監管，周邊城市（重慶、貴陽、成都、宜賓、內江、綿陽、南充、自貢、眉山、樂山、廣元、德陽、遂寧、攀枝花等）均實行商品房預售資金監管。由於我市項目資本金繳存標準較低，相較商品房預售資金監管制度而言，對房地產市場的風險防控力度和效果都不夠好。
為防範化解房地產領域風險，規範商品房預售資金監督管理，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《四川省城市房地產交易管理辦法》《住建部關於進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）和《四川省人民政府辦公廳關於推動四川建築業高質量發展的實施意見》（川辦發〔2019〕54號）等相關法律法規規章，結合本市實際，我局代市政府起草了《瀘州市商品房預售資金監督管理辦法》。
《辦法》共三十一條，從五個方面規定了商品房預售資金監督管理工作的相關內容和要求，適用於我市城市規劃區（三區）範圍內商品房預售資金的監督管理，各縣可參照執行，也可以結合實際制定本縣的實施意見。《辦法》主要包括以下幾個方面的內容：
一是明確了監管職責分工。預售資金監管工作由住建部門負責，市住建局負責全面指導。按照“誰審批誰監管”的原則，江陽區、龍馬潭區中心城區範圍內預售資金監管工作由市房管局承擔；納溪區負責轄區範圍內預售資金監管工作；自貿區負責轄區範圍內的預售資金監管工作;三區住建局按商品房預售許可審批許可權負責本轄區商品房預售資金監管工作；人行瀘州中支負責監管各商業銀行的預售資金監管業務。
二是明確了監管資金的範圍。《辦法》規定，預售資金包括定金或訂金、一次性付款、分期付款、首付款、按揭貸款、其他形式的購房款等款項，以《商品房預售許可證》為單位進行監管，專戶儲存、專款專用。
三是明確了監管資金的分類。商品房預售資金分為重點監管資金和非重點監管資金兩類，房屋開始預售起，預售資金全部納入監管賬戶，直至監管賬戶存入金額累計應達到重點監管資金額度，非重點監管資金可以不存入監管賬戶。
重點監管資金總額按照《商品房預售許可證》批准的預售面積計算核定，具體標準按照目前造價站發布的建安造價（磚混結構住宅1500-1700元/平方米，框架結構多層住宅1650-1850元/平方米，框架結構綜合樓1650-1880元/平方米，剪力、框剪結構高層住宅1750-1980元/平方米）的1.5倍計算，保留整數為：磚混結構2500元/平方米，框架結構2800元/平方米，剪力、框剪結構3000元/平方米；此外為非重點監管資金。
四是明確了監管工作流程。首先，開發企業在房屋開始預售前，自行選擇在我市城區範圍內有營業網點的商業銀行設立監管賬戶，與市房管局和監管銀行簽訂《瀘州市商品房預售資金監管協定》，並在項目預售現場醒目位置公示相關信息。其次，開發企業在與購房人達成交易協定後，應當協助購房人將購房款直接存入監管賬戶，監管機構審核確認後辦理網簽備案手續。最後，開發企業按規定申請劃撥使用監管資金。
五是明確了監管資金的撥付條件。開發企業根據開發項目工程進度向監管機構申請撥付使用監管賬戶中的重點監管資金。具體撥付節點和標準為：主體工程按每四層樓為一個節點，每個節點按比例平均撥付（地下層計入總層數），至封頂節點累計可申請撥付重點監管資金總額的70%；綜合竣工驗收備案後撥付20%；按規定程式交付使用後撥付10%。
