基本介紹
- 中文名：房屋預售
- 外文名：Pre-sale of houses
- 別稱：商品房預售
- 詞義：購房者交付定金一定日期擁有現房
- 預售條件：依據《城市房地產管理法》
- 預售弊端：造成房價居高不下的重要原因
- 屬性：詞語
房屋預售,預售條件,預售特徵,預售契約,保障,預售弊端,保障房預售機制,
房屋預售
預售條件
(1) 預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；
(2) 已交付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。
(3) 持有建設工程規劃許可證。房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房並將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。
(4) 按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。
(6) 已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准檔案。
(7)法律、法規規定的其他條件。
預售特徵
(2)房屋預售具有較強的國家干預性。由於商品房的預售不同於房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規範。我國對商品房預售的條件資格及程式作了規定，而且還要求在預售契約簽訂後向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。
預售契約
(1)雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。
(2)標的，即預售商品的位置、編號。
(3)數量，預售商品房的數量，面積應以平方米來計算，並明確的是建築面積還是使用面積或其他面積。
(4)價款即房屋的價金，如每平方米多少元。不僅應標明單價，還應標明總價；我國《房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程式進行了規定，但對預售款徵收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在契約中明確。根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用時再全部收取。
(5)交付方式和期限，包括預售款的支付方式和房屋的交付方式。
(6)房屋使用性質，明確是住宅用房、辦公用房還是經營用房或其他用房。
(7)房屋產權轉移的方式、期限。
(8)違約責任。
(9)雙方約定的其它條款。
保障
預售弊端
房屋預售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預售制度下，房地產開發商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所以開發商所謂“期房價格低”只是假象，實際上房地產開發商在使用各種策略讓房價持續上升。
而預售制度更大的危害在於，當開發商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之後，他們就沒有了後顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創新高。
國外也有房屋預售。在美國，房屋預售基本上發生在房地產市場比較“熱”的地方，如21世紀初的大華府地區。一般開發商要求1萬-2萬美金的預售款，占總房價的比例一般都不大(如與30萬-50萬的房價相比)。業主願意支付預售款的原因是：房地產市場火熱，預期的房價上漲比較確定；預售款占總房價的比例比較小，如果因對建成後的房子(戶型、質量等原因)不滿意或者其它不可控制因素(如失業、變換工作地點等)想要退房，風險和損失都不大。對開發商而言，房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉速度，而可能的損失是預售價與建成後房價之間的差值。但是考慮到未來房地產市場的不確定性，這個可能損失的經濟價值的期待值要比這個差值要小。
保障房預售機制
2011年12月上旬，住建部有關負責人表示，根據各方面對來年經濟運行放緩的預期，保障房建設在2012年仍需承擔“促增長、保民生”的關鍵性角色，若下調建設計畫並不合時宜。面對種種困難，當前以保障房的建設資金籌措和管理監督創新來推動保障房系統建設，就顯得十分必要。其中，在資金籌措方面，對中低收入居民開放以公積金支持的保障房預售制度，將是一個能維繫保障房資金運營的長效方法。只要地方政府嚴格按照中央要求確保保障房供地，那么以城市中等收入和低收入人口的個人公積金和公積金貸款預售制度，就可以很大程度上解決保障房建設的資金來源。中低收入人口的住房公積金是當前閒置最嚴重的公積金，因為被投資引向嚴重泡沫化的一手和二手房價，讓這部分居民不可能有機會利用公積金和公積金貸款，進入市場購置住房來滿足居住需求。在嚴格執行國務院規定的保障房中公租廉租房單套不超過40平米、經濟適用和限價房單套不超過60平米的條件下，讓各大城市保障房建設採取預售制度，把資金提前分攤到中低收入的申請人那裡，這一群體的個人公基金結合公積金個人貸款，就可以基本滿足大部分的保障房建設所需資金。
