《青島市黃島區新建商品房預售資金監管辦法》，青島政府在2017年為管理新建商品房預售資金做出的監管辦法。
基本介紹
- 中文名：青島市黃島區新建商品房預售資金監管辦法
- 所屬地區：青島市
- 發布時間：2017年
- 出台機構：青島政府
青島市黃島區新建商品房預售資金監管辦法
第一條 為促進房地產市場健康發展，維護商品房交易雙方的合法權益，規範新建商品房預售資金的監督管理，根據《青島市新建商品房預售資金監管辦法》等有關規定，結合本區實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱新建商品房預售資金，是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）預售在建商品房（包括經濟適用住房和限價商品住房，下同），按照商品房預售契約約定收取的全部房價款，包括定金、首付款、按揭貸款、房價款（含一次性付款和分期付款）。
第三條 本區新建商品房預售資金的繳存、撥付、使用及監督管理適用本辦法。
第四條 青島市黃島區國土資源和房屋管理局具體負責新建商品房預售資金的監督管理工作（以下簡稱監管機構）。
青島市國土資源和房屋管理局黃島分局
第五條 新建商品房預售資金監管期限，自項目核發商品房預售許可證開始，至項目辦理房地產初始登記後止。
第六條 新建商品房預售資金實行全程全額監管。對用於支付建築安裝、區內配套費用的預售資金實行重點監管。
重點監管資金標準由主管部門根據建設部門公布的建設項目建築安裝、區內配套等費用標準，結合結構、用途、層數等因素確定，並根據市場情況定期調整公布。
第七條 申請辦理商品房預售資金監管業務的商業銀行應當與監管機構簽訂商品房預售資金監管合作協定，實現監管信息系統與銀行有關信息系統的聯網，並實現信息即時傳遞與交換。
第八條 開發企業申請商品房預售許可證前，應當選擇辦理商品房預售資金監管業務的商業銀行（以下簡稱監管銀行）開立新建商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管專用賬戶），並由監管機構、監管銀行、開發企業三方簽訂新建商品房預售資金監管協定（以下簡稱監管協定）。
監管專用賬戶應當按照一個《商品房預售許可證》對應一個賬戶的原則開立，經監管機構審批同意可另行開立的除外。
第九條 監管專用賬戶設立後，不得擅自變更。開發企業因特殊原因申請變更監管專用賬戶的，開發企業應當與原監管銀行協商一致後到監管機構申請，經監管機構審核通過後，重新簽訂監管協定，並將原監管專用賬戶的結餘資金轉入新的監管專用賬戶。
第十條 簽訂監管協定，開發企業應當會同監管銀行向監管機構提供下列資料：
（一）監管銀行資料；
（二）開發建設項目的國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證。
第十一條 監管機構與開發企業、監管銀行在簽訂監管協定時，應當明確項目的重點監管資金標準，並根據重點監管資金標準確定該項目重點監管資金額度。
第十二條 購房人所繳納的新建商品房預售資金必須全部直接存入商品房預售契約載明的監管專用賬戶。開發企業不得以任何形式直接收存預售資金。
購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理機構應當將按揭貸款直接發放到該監管專用賬戶。
第十三條 開發企業應當將監管協定的主要內容在售樓場所進行公示，並告知購房人。
第十四條 開發企業應當按照開發建設項目工程進度申請撥付重點監管資金，具體節點為：
（一）取得《商品房預售許可證》的，可以申請不超過重點監管資金30%的資金額度；
（二）對於規劃設計總層數小於18層（不含18層）的項目，建成層數達到規劃設計總層數一半的，可以申請不超過重點監管資金50%的資金額度。對於規劃設計總層數大於18層（含18層）的項目，建成層數達到規劃設計總層數1/3的，可以申請不超過重點監管資金40%的資金額度；建成層數達到規劃設計總層數2/3的，可以申請不超過重點監管資金60%的資金額度；
（三）主體封頂的，可以申請不超過重點監管資金70%的資金額度；
（四）通過竣工驗收的，可以申請不超過重點監管資金95%的資金額度；
（五）完成房地產初始登記的，解除監管。
按照上述工程進度和申請額度撥付重點監管資金後，監管賬戶內的資金餘額不得低於重點監管資金的5%。
第十五條 對於被開發企業主管部門和相關業務銀行確認為信譽良好的企業，根據企業的開發資質及母公司出資達到要求比例的，在取得預售許可證、建成層數達到規劃設計總層數一半及主體封頂時分別提高重點監管資金10%至20%撥付比例。具體比例如下：
工程進度 母公司 企業資質和出資比例 | 取得預售許可證 | 建成層數達到規劃設計總層數一半 | 主體封頂 | 竣工驗收 | |
《監管辦法》規定額度 | 30% | 50% | 70% | 95% | |
一級資質 | 全資子公司及占有股份50%及以上 | 50%（提高20%） | 70%（提高20%） | 90%（提高20%） | 95%（不變） |
占有股份50%以下（不含50%） | 45%（提高15%） | 65%（提高15%） | 85%（提高15%） | 95%（不變） | |
二級資質 | 全資子公司及占有股份50%及以上 | 45%（提高15%） | 65%（提高15%） | 85%（提高15%） | 95%（不變） |
占有股份50%以下（不含50%） | 40%（提高10%） | 60%（提高10%） | 80%（提高10%） | 95%（不變） | |
三級資質 | 全資子公司及占有股份50%及以上 | 40%（提高10%） | 60%（提高10%） | 80%（提高10%） | 95%（不變） |
占有股份50%以下（不含50%） | 30%（不變） | 50%（不變） | 70%（不變） | 95%（不變） | |
四級資質及暫定資質 | 30%（不變） | 50%（不變） | 70%（不變） | 95%（不變） | |
第十六條對於行業主管部門和相關業務銀行認定為誠信等級的二級以上資質企業，可將重點監管資金的50%納入監管，使用時根據工程形象進度按比例撥付。
第十七條開發企業使用重點監管資金的，應當向監管機構提出申請，並按照監管節點分別提供材料：
（一）建成層數達到規劃設計總層數一半（對於規劃設計總層數大於18層（含18層）的項目，建成層數達到規劃設計總層數1/3和2/3）的，均應當提交開發企業和施工單位出具的證明材料；
（二）主體封頂的，應當提交主體（結構）驗收證明；
（三）通過竣工驗收的，應當提交《青島市建設工程竣工驗收備案證》。
第十八條 對於重點監管資金提高比例撥付的，應當向監管機構提出申請，並按要求提交材料：
（一）區城建局出具的信用良好證明；
（二）商業銀行出具的資信證明；
（三）開發企業資質證書（複印件）；
第十九條 對於重點監管資金提高撥付比例的，由母公司出具擔保函、與該項目公司關係證明（全資子公司或者占有的股份比例）以及母公司的開發資質證書。對於全資和占有股份50%及以上的，可認定項目公司資質等級等同於母公司資質等級。對於占有股份50%以下的（不含50%），按照母公司資質等級降一級認定。
第二十條對於考核結果為誠信的企業，逢仲秋、春節傳統節日可適當提高監管資金撥付額度，但必須具備如下條件：
（一）企業應按規定的要求及時將預售資金存到監管賬戶，且保證監管賬戶內的資金餘額不得低於重點監管資金的2%；
（二）所撥付資金必須用於支付本項目的人工費、材料費；
（三）本項目工程為本年度開工的，建成層數需達到規劃設計總層數的一半。本項目工程為前一年度開工的，必須達到主體封頂；
（四）本項目可售住房的持有量需達到預售許可數量的1/3以上。
第二十一條 對於重點監管資金以外的資金，開發企業可以向監管機構提出申請，優先用於本項目開發或償還本項目開發貸款。
第二十二條 監管機構應當自受理開發企業用款申請之日起3個工作日內完成對申請材料的審核工作，對符合本辦法規定條件且申請資金數額在相關監管節點額度控制範圍內的，出具同意撥付證明，將預售資金撥付給開發企業。
第二十三條 開發企業持同意撥付證明向監管銀行申請使用新建商品房預售資金，監管銀行應當按照監管協定的約定進行審核，對符合撥付條件的應當在2個工作日內撥付；對不符合撥付條件的，應當向開發企業出具新建商品房預售資金不予撥付通知書。
開發企業對監管銀行不予撥付新建商品房預售資金有異議的，由監管機構提出處理意見。
第二十四條 監管銀行應當按照監管協定中約定的方式，及時將監管專用賬戶的收支情況提供給監管機構。
第二十五條 有關部門依法對監管專用賬戶的預售資金進行凍結和扣劃的，監管銀行有義務按照監管協定約定，向有關部門提供預售資金監管有關檔案規定及監管協定等檔案，以說明新建商品房預售資金及監管專用賬戶的性質，並當日書面告知監管機構。
第二十六條 監管專用賬戶累計進賬金額未達到重點監管資金，開發企業與購房人解除商品房預售契約的，從重點監管資金中退回相應購房款。監管賬戶累計進賬金額超過重點監管資金，開發企業與購房人解除商品房預售契約的，由開發企業自行結算退款。
第二十七條 開發企業辦理項目房地產初始登記後，應向監管機構提交解除監管的申請和有關證明材料，監管機構審核通過後，應當通知監管銀行，終止對監管專用賬戶資金的監管。
第二十八條 監管機構應當對新建商品房預售資金的繳存、使用、撥付情況依法監督檢查。
第二十九條 開發企業有下列行為的，由監管機構責令其限期整改：
（一）未按規定將商品房預售資金存入監管專用賬戶的；
（二）以收取其他款項為名變相逃避監管的；
（三）提供虛假資料申請撥付預售資金的；
（四）未按規定進行商品房預售契約網上備案和登記，並私自收取房價款未存入監管專用賬戶的；
（五）未將新建商品房預售資金用於有關工程建設的。
整改期間由監管機構通知監管銀行停止撥付新建商品房預售資金，並停止該項目商品房預售契約網上備案和登記；同一項目分期開發的，停止該項目後期的商品房預售許可辦理，並將其違法違規行為通過媒體對外公布。情節嚴重的，依法予以處罰。
第三十條 監管銀行未按合作協定、監管協定約定收存、撥付、監管或擅自挪用新建商品房預售資金的，建議其上級主管部門責令改正。整改期間監管機構暫停與該銀行簽訂新的監管協定。造成損失的，監管銀行應當按照協定約定承擔相應的法律責任。
第三十一條 監管機構工作人員在新建商品房預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由有關部門依法予以處理。
第三十二條 本辦法由區國土資源和房屋管理局負責解釋。
第三十三條 本辦法自2016年4月1日起施行，有效期至2019年3月31日。本辦法施行前已實施資金監管的項目，經開發企業申請，可以按本辦法的規定執行。
