2008年12月23日，山東省人民政府辦公廳以魯政辦發〔2008〕73號印發《關於促進全省房地產市場健康發展的實施意見》。該《意見》分關注民生，加大保障性住房建設力度；調整最佳化住房供應結構，增加普通商品住房供應；減輕居民購房稅費負擔，鼓勵普通商品住房消費；加大金融支持力度，提高融資和消費能力；合理調控土地供應，加強房地產開發用地的規範管理；規範稅費管理，為房地產市場健康發展創造良好環境；加強組織領導，確保各項政策落到實處7部分。
基本介紹
- 中文名：山東省人民政府辦公廳關於促進全省房地產市場健康發展的實施意見
- 印發機關：山東省人民政府辦公廳
- 文號：魯政辦發〔2008〕73號
- 印發時間：2008年12月23日
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山東省人民政府辦公廳關於促進全省房地產市場健康發展的實施意見
魯政辦發〔2008〕73號
各市人民政府，各縣(市、區)人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校：
為貫徹落實黨中央、國務院關於進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的一系列決策部署，按照《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發〔2008〕131號)的要求，經省政府同意，現就促進房地產市場健康發展提出以下實施意見。
一、關注民生，加大保障性住房建設力度
(一)爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭及棚戶區改造問題。通過加大廉租住房保障力度、增加經濟適用住房供給、加快城市棚戶區(危舊房、筒子樓)改造，到2011年年底，基本解決現有城市低收入家庭的住房困難。
(二)擴大廉租住房保障範圍。在2008年內將廉租住房保障範圍擴大到全省市縣低收入住房困難家庭的基礎上，確保到2010年年底廉租住房保障累計達到10萬戶，其中實物配租比重不得低於30%，基本實現低收入住房困難家庭應保盡保。各級政府要確保廉租住房資金的足額到位，各級財政要將廉租住房保障資金納入年度預算安排；住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之後全部用於廉租住房建設；土地出讓淨收益用於廉租住房保障的比例不低於10%。實行實物配租的廉租住房房源，主要在普通商品住房或經濟適用住房項目中按一定比例配建，也可以由政府投資收購或將直管公房轉化為廉租住房。省級建立廉租住房保障專項補助資金，對實施廉租住房制度困難的地區，省財政給予補助；對廉租住房年度計畫、資金落實情況好的地區，省財政給予獎勵。
(三)增加經濟適用住房供應。結合經濟社會發展水平，科學編制和實施年度住房建設計畫，保持合理的經濟適用住房建設規模，2009年、2010年全省每年為低收入家庭提供不少於5萬套經濟適用住房。積極推廣在普通商品住房小區中配建經濟適用住房的模式，實行相對分散建設。有條件的城市，也可以採取發放貨幣補貼的方式，支持低收入家庭通過市場選購住房。充分發揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區進行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區部分住房公積金閒置資金補充用於經濟適用住房等住房建設。省建設廳要會同有關部門抓好試點工作。
(四)推進城市棚戶區改造、舊住宅區整治、城中村和農村危房改造。全省力爭用3年時間基本完成棚戶區改造，用5年時間完成舊住宅區整治。充分發揮規劃的引導和調控作用，實行政府主導、市場化運作，採取多種方式推進棚戶區改造，改造建設資金通過市場運作、多渠道籌集的方式解決。棚戶區改造安置房和職工集資合作建房，符合規定條件的，經批准可納入經濟適用住房計畫，按照經濟適用住房政策管理。加快城中村改造步伐，提升居民生活質量，改善城市環境。從住房最困難、最急需的民眾入手，按照“分期分批推進、分戶分類實施”的原則，積極開展農村危房改造，省建設廳等有關部門要抓緊制定規劃。
(五)認真落實保障性住房建設的優惠政策。廉租住房和經濟適用住房建設、棚戶區改造、舊住宅區整治一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。廉租住房和經濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應。廉租住房、經濟適用住房項目小區外基礎設施建設費用，由政府負擔。經營性設施建設資金，按照誰經營誰投資的原則，由經營者承擔，不得計入房價。各級人民政府要加大投入，按照國家的有關規定，多渠道籌集保障性住房建設資金。對符合貸款條件的保障性住房建設項目，商業銀行要加大信貸支持力度。
二、調整最佳化住房供應結構，增加普通商品住房供應
(一)進一步最佳化新建住房結構比例。全面貫徹落實國家對房地產巨觀調控的政策要求，增加限價商品房和中低價位、中小套型普通商品住房的比例和建設規模。外來購房者較多、房價收入比較高的城市，可以組織開發建設限價商品住房，以滿足本地中等收入住房困難城鎮居民家庭的住房需求。各地主管部門要簡化辦事程式，加快有關手續的辦理速度，在項目立項、規劃、用地、建設、產權辦理等環節推行限時辦結制度。
(二)改進和加強對房地產開發的監管。全面實行房地產開發項目建設條件意見書制度，明確住宅性能要求、各類配套設施的建設安排和節能、節地、節水、節材、環保措施，將此作為項目招標的前置條件，提高房地產業集中度，促進省地節能環保型住宅建設。全面實行商品房預售資金和二手房交易資金監管制度，維護消費者權益。加快建立開發項目竣工綜合驗收備案制度，確保住房功能、質量、設施配套及綜合品質。
(三)組織建設職工公寓和公共租賃住房。各地要引導和鼓勵使用外來務工人員較多的企業，投資建設或收購一些住房作為職工公寓。有條件的市縣，可以把外來務工人員納入保障性住房供應範圍。各城市政府要有計畫地投資建設或收購一批中小戶型住房，作為公共租賃住房。公共租賃住房的供應對象和使用管理辦法，由省建設廳會同省人事廳、財政廳等部門研究制定。
三、減輕居民購房稅費負擔，鼓勵普通商品住房消費
(一)落實國家稅收優惠政策。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅；對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。
(二)對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免徵營業稅，改為超過2年(含2年)轉讓免徵營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額徵收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。將現行個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅，改為超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅；個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額徵收營業稅。以上政策暫定執行至2009年12月31日。
(三)明確享受優惠政策的普通商品住房標準。凡住宅小區建築容積率1.0以上，單套建築面積144平方米以下，實際成交價格低於同級土地上住房平均交易價格1.44倍以下，均享受普通商品住房優惠政策。
四、加大金融支持力度，提高融資和消費能力
(一)擴大住房貸款利率下浮幅度。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低於當地平均水平，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。
(二)明確首次購買住房標準。根據住房和城鄉建設部《關於住房城鄉建設系統貫徹落實中央擴大內需促進經濟成長重大決策有關問題的通知》(建房〔2008〕215號)規定，凡當事人申請，經查詢房地產交易登記信息系統，其名下現沒有以買受形式取得的商品住房(含二手房)登記記錄、商品住房預售契約備案記錄，及已受理的商品住房買賣登記申請的，原則上可視為首次購買住房。
(三)充分發揮住房公積金的作用。各市住房公積金管理機構要結合當地實際，研究制定相關優惠政策，提高居民購房最高貸款額度，適當延期還款年限，首付比例為20%。逐步提高住房公積金的繳存比例，單位和職工繳存比例不應低於5%，原則上不高於12%。繳存住房公積金的月工資基數，原則上不應超過職工工作地所在設區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的3倍。市民可提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購房，增強購房人的購買能力。要進一步完善政策，引導各地積極開展住房公積金個人貸款業務，充分發揮住房公積金的作用，積極支持幫助城市低收入家庭解決住房困難。
(四)支持房地產開發企業合理的融資需求。商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產開發企業兼併重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。支持資信條件較好的企業經批准發行企業債券，開展房地產投資信託基金試點，拓寬直接融資渠道。
五、合理調控土地供應，加強房地產開發用地的規範管理
(一)確保保障性住房用地供應。各地要在當地供應計畫安排中保證經濟適用住房、廉租住房項目用地數量，確保專項用於保障性住房建設。同時對保障性住房用地及時辦理農轉用、徵收、收購等手續，以劃撥的方式供應給保障性住房項目使用，加大保障性住房建設力度。
(二)積極盤活利用存量土地。鼓勵住宅開發項目充分利用城市存量土地，嚴格執行集約節約用地控制標準。對已依法通過出讓方式取得土地使用權尚未開發的地塊，應區分不同情況採取相應措施，構成閒置的，由市、縣政府依法收回土地使用權，重新安排開發建設。
(三)嚴禁在集體土地上進行商品房開發。嚴禁非法占用農村集體土地進行非農業項目建設。任何單位、開發企業和個人不得利用農民集體土地搞房地產開發。
六、規範稅費管理，為房地產市場健康發展創造良好環境
(一)規範涉及房地產行業的行政事業性收費。對涉及房地產的行政事業性收費進行一次全面清理，對不合理的收費項目堅決取消，收費標準過高的予以降低。有條件的地方，可以探索建立“一費制”繳費模式，減少收費環節和手續。對亂收費、亂加價行為要依法查處。
(二)減輕房地產開發項目的稅收負擔。對房地產開發項目完工前的預售收入，按照不低於國家稅收政策規定的標準預征企業所得稅，實行按季預繳、按年清算。
(三)引導房地產開發企業積極應對市場變化。房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動採取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。對房地產企業發布違法廣告、囤房居奇、哄抬房價、契約欺詐以及其他違規違法行為，要依法懲處。對於房地產開發企業調整住房銷售價格過程中出現的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據契約約定通過法律途徑解決。
七、加強組織領導，確保各項政策落到實處
(一)落實地方人民政府穩定房地產市場的職責。各級政府要採取得力措施，認真落實穩定房地產市場的職責。堅持省住房保障和房地產市場巨觀調控聯席會議制度，定期研究分析形勢，提出相應對策。各市、縣在執行中央統一政策的前提下，可以結合當地實際，進一步採取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發展的政策措施。要科學合理地確定土地供應總量、結構、布局和時序，保證房地產開發用地供應的持續和穩定。依法做好拆遷管理工作。嚴格建設程式管理，確保工程質量。
(二)加強部門之間的溝通與協調。各級發展改革、建設、財政、國土資源、物價、銀行、稅務等部門要從大局出發，加強信息的交流與溝通，相互通報有關政策及調整情況，及時研究解決房地產市場發展中出現的矛盾和問題。
(三)加強房地產市場監測分析。各市要以房產交易為中心，整合發展改革、國土資源、規劃、建設、財政、稅務、金融等部門所掌握的信息資源，建立完善房地產市場信息系統，及時準確全面地監測本地房地產市場運行狀況，並逐步向所轄縣市延伸，最終實現全省聯網，以滿足分類、分區域、分結構分析市場供求，進行預警預報的需要。各級、各有關部門要依託房地產市場信息系統，建立健全統計制度，完善市場監測分析機制，準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。
(四)推動房地產交易監管與稅收征管一體化。各市要以房地產市場信息系統為依託，以交易監管和權屬登記為關口，以最佳化服務、方便納稅人為宗旨，通過部門配合、環節控制，形成交易、納稅、過戶的一條龍管理流程，全面準確地控制稅源，從根本上提高房地產稅收征管質量和效率。各級房管、公安、工商、地稅部門要密切配合，充分調動街道辦事處和社區居委會的積極性，建立健全房屋租賃協管機制，維護社會治安，防止稅源流失。
(五)堅持正確的輿論導向。要以加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產市場健康發展為基調，大力宣傳中央出台的各項政策措施及其成效，著力穩定市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。同時，要加強市場經濟條件下風險意識的宣傳和教育工作。
山東省人民政府辦公廳
2008年12月23日
