《雙鴨山市住宅物業管理條例》經雙鴨山市第十六屆人民代表大會常務委員會第三十次會議於2021年5月28日審議通過，黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議於2021年6月24日批准，自2021年10月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：雙鴨山市住宅物業管理條例
- 頒布時間：2021年6月25日
- 實施時間：2021年10月1日
- 發布單位：雙鴨山市人民代表大會常務委員會
- 批准單位：黑龍江省人民代表大會常務委員會
發布公告,批准公告,條例內容,審議意見,條例說明,審查結果,
發布公告
雙鴨山市第十六屆人民代表大會常務委員會 公告
第3號
《雙鴨山市住宅物業管理條例》業經雙鴨山市第十六屆人民代表大會常務委員會第三十次會議於2021年5月28日審議通過，黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議於2021年6月24日批准，現予公布，自2021年10月1日起施行。
雙鴨山市人民代表大會常務委員會
2021年6月25日
批准公告
黑龍江省人民代表大會常務委員會關於批准《雙鴨山市住宅物業管理條例》的決定
（2021年6月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過）
黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議經過審查，決定批准雙鴨山市人民代表大會常務委員會報請批准的《雙鴨山市住宅物業管理條例》。
條例內容
(2021年5月28日雙鴨山市第十六屆人民代表大會常務委員會第三十次會議審議通過，2021年6月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會批准。)
第一章 總 則
第一條 為了規範住宅物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，營造美好宜居環境，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》和《黑龍江省住宅物業管理條例》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其相關活動適用本條例。
第三條 市、縣(區)人民政府應當加強對住宅物業管理工作的領導，將物業管理納入本地現代服務業發展規劃和社區治理體系，制定扶持政策和激勵措施,建立物業管理綜合協調機制，統籌推進社區治理和物業管理工作。
第四條 市物業行政主管部門組織實施本條例，負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作，具體履行下列職責：
(一)制定物業管理相關政策和物業服務行業規範；
(二)建立物業服務誠信評價制度；
(三)建築物及其附屬設施的維修資金(以下簡稱維修資金)的監督管理工作；
(四)組織物業管理相關人員業務培訓；
(五)指導和監督縣(區)物業行政主管部門開展物業管理活動的監督管理工作；
(六)指導和監督本市物業服務行業協會開展行業自律和服務工作；
(七)調處重大物業管理矛盾糾紛；
(八)依法承擔的其他職責。
第五條 縣(區)物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，具體履行下列職責：
(一)監督管理前期物業服務招標投標、物業承接查驗、維修資金交存和管理、使用等物業管理活動；
(二)物業管理區域、物業服務契約備案；
(三)開展物業服務企業及其項目負責人的信用信息徵集、核查和監管；
(四)對物業企業的服務等級進行評定；
(五)組織本行政區域內物業管理相關人員業務培訓；
(六)指導和監督街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作；
(七)調處物業管理矛盾糾紛；
(八)依法承擔的其他職責。
第六條 市、縣(區)人民政府其他有關部門按照各自職責，做好物業管理相關工作：
(一)城市管理綜合執法部門負責查處物業管理區域內違規飼養家畜家禽，占用和損壞綠地，私自張貼廣告等違法違規行為；
(二)住房城鄉建設部門負責物業管理區域內房屋工程質量驗收，督促建設單位履行保修義務，及時處理業主有關保修期內房屋工程質量方面的投訴；
(三)公安部門負責指導物業管理區域內治安防範工作，依法查處物業管理區域內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對監控安防等開展監督檢查；
(四)市場監督部門負責物業管理區域內的電梯、鍋爐等特種設備的安全監察工作，查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為；
(五)價格主管部門負責物業管理區域內物業服務收費的監督管理工作，依法查處各類價格違法行為；
(六)生態環境部門負責物業管理區域內環境保護監督管理，按照部門職能分工依法查處煙塵污染等違法違規行為；
(七)衛生健康部門負責物業管理區域內傳染病防治，打擊非法行醫；
(八)民政部門負責監督、指導物業管理區域內居(村)民委員會、業主大會、業主委員會開展自治管理活動；
(九)應急管理部門負責物業管理區域內消防安全的監督管理；
(十)人防主管部門負責物業管理區域內人防工程維護管理的監督檢查；
(十一)司法行政部門負責指導物業管理區域內物業管理糾紛的人民調解工作；
(十二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信運行、環境衛生、園林綠化、秩序維護、設施設備維護等專項服務的主管部門依法依規履行相應的職責。
第七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、協調和監督轄區內物業管理活動，統籌推進社區建設、社區管理和物業管理，具體履行下列職責：
(一)指導和協助業主召開業主大會會議、選舉業主委員會；
(二)指導和監督業主大會和業主委員會依法履行職責；
(三)組織業主表決、聘請專業物業服務企業或者其他管理人為老舊住宅小區提供基本物業服務；
(四)協助縣(區)物業行政主管部門做好物業服務企業日常監管、物業承接查驗備案、物業服務交接、物業服務企業及其項目負責人信用信息採集等工作；
(五)召集物業管理聯席會議，協調解決應急維修等重大物業管理問題和調處物業管理矛盾糾紛；
(六)依法承擔的其他職責。
居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下開展與物業管理有關的具體工作。
第八條 物業管理行業協會應當在主管部門的指導和監督下，依法制定和組織實施自律性規範，調處物業管理糾紛，促進物業服務企業依法誠信經營，推動物業管理健康發展。
倡導本市法律、會計、評估等專業服務機構參與到物業管理和服務活動中。
第二章 業主組織和物業管理委員會
第九條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。一個住宅物業管理區域只能成立一個業主大會。
第十條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則；
(二)制定和修改管理規約；
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
(五)使用建築物及其附屬設施的維修資金；
(六)籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
(七)改建、重建建築物及其附屬設施；
(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
(九)物業服務區域調整、決定業主自行管理、確定和調整物業服務契約內容、支配共有資金、業主大會和業主委員會工作經費的籌集和管理、業主委員會成員工作補貼以及聘用專職人員數量和薪酬等有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主委員會、物業管理委員會等其他主體不得決定本條第一款規定的事項。
第十一條 管理規約就物業的使用、維護、管理，業主共同權益、業主義務、共有資金、審計制度、印章管理、違約責任等事項依法作出約定。
業主大會議事規則就業主大會的名稱、議事方式、業主投票權數認定方法、表決程式，業主委員會的選舉和議事規則、人員組成、職責、任期及職務終止等事項依法作出約定。
管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得制定對部分業主顯失公平的內容。管理規約和業主大會議事規則的示範文本由市物業行政主管部門制定公布。
第十二條 業主大會通過的管理規約和作出的決定，對全體業主、物業使用人具有約束力。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定，由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議。
(一)有20%以上業主提議的；
(二)發生重大事故或緊急事件需要及時處理；
(三)業主大會議事規則或管理規約約定需要召開業主大會會議的其他情形。
業主委員會應當召開業主大會會議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期召開；業主委員會逾期仍未召開業主大會會議的，可以由住宅物業所在地社區居(村)民委員會在街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。
第十四條 業主委員會是業主大會的執行機構，對全體業主負責，接受業主監督，除履行法律法規規定的職責外，應當履行下列職責：
(一)執行業主大會會議的決定；
(二)協調、處理涉及物業管理的共同事務；
(三)監督物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用；
(四)督促物業服務人制定並實施突發公共衛生事件等突發事件應急預案；
(五)督促業主配合或者執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；
(六)依法維護業主合法權益；
(七)依照管理規約或者業主大會的決定對公共收益的收支情況進行管理，以業主大會或者業主委員會名義依照有關規定開立銀行賬戶。
第十五條 業主委員會根據住宅物業管理區域規模，由5至15人單數委員組成。
首次業主大會選舉產生業主委員會。分期建設或者尚有部分物業未交付使用的住宅物業達到成立業主大會條件時，業主大會選舉業主委員會應當根據未交付物業面積占比預留委員名額，待後期物業交付使用後再增選業主委員會委員。後期物業的業主入住後需增補業主委員會委員的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。
第十六條 業主委員會應當在物業管理區域的顯著位置向全體業主公布下列信息：
(一)業主委員會的委員、候補委員和專職工作人員的姓名、職務、聯繫方式等信息；
(二)管理規約、業主大會議事規則；
(三)業主大會、業主委員會的決定；
(四)物業服務契約；
(五)業主委員會工作經費、工作補貼的預算和結算情況；
(六)維修資金或者共有資金的籌集、使用、管理等情況；
(七)按照法律、法規等規定以及管理規約、業主大會議事規則的約定，應當向業主公布的其他信息。
本條第一款規定的信息有變更的，業主委員會應當自變更之日起5日內重新公布。
業主委員會應當在本市物業管理信息平台填報、更新本條第一款規定的信息，物業行政主管部門應當向業主公開相關信息。
業主委員會未按照本條規定公布相關信息的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處責令其限期公布，並通告全體業主。
第十七條 業主委員會任期屆滿30日前，應當在住宅物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居(村)民委員會的指導和監督下，由原業主委員會組織召開業主大會會議進行換屆選舉。
新一屆業主委員會產生後5日內，原業主委員會應當將其保管的屬於業主委員會和全體業主的檔案資料、印章及其他財物等移交新一屆業主委員會，並辦理書面交接手續。不按時移交的，新一屆業主委員會應當申請街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其移交。任期屆滿但未成立新一屆業主委員會的，上述資料由社區居(村)民委員會就地封存、保管，待新一屆業主委員會成立後，及時移交。
第十八條 在業主委員會任期內出現無法正常履行職責或者拒不履行職責的情況，或者業主委員會任期屆滿仍未組織召開業主大會會議進行換屆選舉的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
第十九條 有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，業主自行管理的除外：
(一)不具備成立業主大會條件的；
(二)具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的；
(三)業主大會會議召開後，未能選舉產生業主委員會的；
(四)需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、協助後仍不能選舉產生業主委員會的。
物業管理委員會的業主代表應當符合法律、法規有關業主委員會委員條件的規定。
第三章 前期物業管理
第二十條 新建住宅物業實行前期物業管理。
建設單位應當依法完成前期物業服務人招標工作：
(一)預售商品房項目，應當在辦理商品房預售許可之前完成；
(二)現售商品房項目，應當在辦理現售備案前完成；
(三)非出售的新建物業項目，應當在交付使用前完成。
第二十一條 建設單位在物業管理活動中以未售物業業主身份享有相應權利，承擔相關義務。
第二十二條 物業管理用房屬於全體業主共有，對物業管理用房進行處分、重大修繕、變更性質或者用途的，應當經業主共同決定。
在辦理房屋所有權首次登記時，建設單位應當將建築區劃內依法屬於業主共有的道路、綠地、其他公共場所、共用設施和物業服務用房及其占用範圍內的建設用地使用權一併申請登記為業主共有。
建設單位應當在登記後六十日內，在物業服務區域內顯著位置長期公開物業服務區域的建設工程總平面圖，並在圖上標明或者文字輔助說明業主共有的道路、綠地、其他公共場所、共用設施和物業服務用房的位置與建築面積。物業服務人應當對長期公開的建設工程總平面圖做好相應維護管理工作。
第二十三條 物業服務人承接前期物業服務項目時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。
分期建設的物業，建設單位和物業服務企業可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。
第二十四條 物業承接現場查驗二十日前，建設單位應當向物業服務人移交以下物業建設檔案資料，並將複印件或者電子文檔交所在地縣(區)物業行政主管部門存檔：
(一)物業的報建、批准檔案，竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)排水管網平面圖；
(三)共用設施設備的清單、買賣契約複印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；
(四)共用部位、共用設施設備質量保修檔案和使用說明檔案；
(五)消防工程及消防設施、設備驗收資料；
(六)供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等準許使用檔案；
(七)物業管理區域內各類建(構)築物、場所(地)清單，物業及配套設施的產權清單，管理用房清單；
(八)物業的使用、維護、管理所必需的其他資料。
分期承接查驗的物業，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單。
第二十五條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交物業共用部位、共用設施設備。
建設單位與物業服務企業應當對交接物業建設檔案資料、共用部位、共用設施設備簽署書面物業交接記錄。物業交接記錄應當包括移交資料明細、共用部位和共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。
物業項目分期建設的，建設單位與物業服務企業可以根據開發進度分期辦理物業交接手續，在承接最後一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。
第四章 物業服務管理
第二十六條 業主大會可以選聘物業服務人為本物業管理區域提供物業服務，也可以由全體業主自行管理本物業管理區域，共同履行業主大會、業主委員會的職責。
第二十七條 業主自行管理本物業服務區域的，自行管理的執行機構、管理方案、收費標準、管理期限等應當經業主大會表決同意。業主委員會應當自業主大會決定自行管理之日起三十日內向鎮人民政府、街道辦事處備案。備案時應當提交業主大會表決結果、業主大會決定和自行管理方案。
業主大會、業主委員會應當依法實施管理和經營，承擔安全生產、消防安全、經營管理等相關責任，接受鄉鎮人民政府、街道辦事處和相關行政管理部門的指導和監督。
業主自行管理物業服務區域的具體辦法，由市物業行政主管部門制定公布。
第二十八條 業主大會或者業主委員會應當與選聘的物業服務人依法簽訂物業服務契約、約定物業服務收費標準並備案，並可以對公共收益的使用、管理，物業服務人使用機動車停車位等公共設施的要求等進行約定。
物業服務契約備案後，業主有權向備案部門進行查詢。
第二十九條 物業服務人應當在物業管理區域顯著位置公示、及時更新下列信息：
(一)物業服務人營業執照，物業服務事項、質量要求，收費項目、標準和方式等；
(二)物業項目負責人的基本情況、聯繫方式以及物業服務投訴電話；
(三)物業服務契約履行以及物業服務項目收支情況；
(四)利用物業共用部位、共用設施設備經營情況以及收益收支情況等；
(五)維修資金使用情況；
(六)物業共用部位、物業共用設施設備的運行、保養和管理；
(七)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式、維保方案和應急處置方案等；
(八)公共水電費用分攤情況、物業管理費使用情況。
物業服務企業應當於每年第一季度公示上一年度物業服務契約履行、物業服務評定等級、物業服務項目收支情況及本年度物業服務項目收支預算。
第三十條 物業服務人在物業服務活動中，不得有下列行為：
(一)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓；
(二)違反物業服務契約約定，降低物業服務質量和標準、減少物業服務內容、超標準收費、收取額外費用、擴大收費範圍；
(三)將物業服務費用、汽車停放費、公共水電費等捆綁收費；
(四)挪用或者擅自使用建築物及其附屬設施的維修資金；
(五)擅自改變物業服務用房用途，擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共有部位和共用設施設備用途；
(六)不按規定將依法收取的公共電信設施占用場地使用費，以及利用公共場地、共用部位、共用設施設備開展經營性活動的收益等列入公共收益；
(七)將應當由物業服務人或者他人承擔的用水、用電、用氣等費用列入業主公攤費用；
(八)擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備；擅自拆除、損壞住宅物業管理區域內的建築物及其設施設備；
(九)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地；
(十)擅自利用公共場地、共用部位、共用設施設備進行經營；超出物業服務契約約定占用業主共有停車位；
(十一)物業服務契約終止時，不按規定辦理查驗設施設備、移交資料財物、退出物業管理區域；
(十二)與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；
(十三)指定業主購買特定商品或者服務，指定裝修物料搬運隊伍；
(十四)發現業主實施違法建設或者違反管理規約的行為，不制止、不報告；
(十五)限制通訊、有線電視等單位實施網路接入或者改造；
(十六)無正當理由拒絕供水、供電、供氣等公共經營企業員工開展安全檢查、搶修、維修等活動；
(十七)其他損害業主權益，影響住宅小區環境等行為。
第三十一條 物業服務契約糾紛可以通過協商、訴訟或者仲裁等方式解決。爭議處理期間，物業服務人不得停止提供物業服務、不得降低物業服務標準，業主不得停止繳納物業服務費用。
第五章 物業使用與維護
第三十二條 業主、物業使用人封閉陽台以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽棚等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀和安全。
第三十三條 業主或物業使用人需要裝飾裝修房屋的，應當與物業服務企業就共用部位和共用設施設備損壞賠償、裝修垃圾清運處置、裝修人員管理等有關事項進行約定。物業服務人應當為裝飾裝修材料的搬運和裝飾裝修廢棄物的處置提供明確指引。
業主或者裝修工人在搬運家具或沙石、水泥等其他物品時，應當做好包裝和保潔工作；遵守電梯限重、限高和物業管理的有關規定；造成公共部位或者公共設施損壞的，應當依法恢復原狀或者承擔賠償責任。
第三十四條 物業服務人及其工作人員在裝飾裝修活動中不得有下列行為：
(一)指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；
(二)索取不正當利益；
(三)無正當理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工；
(四)無正當理由阻止裝飾裝修企業人員和材料進出物業服務區域；
(五)法律、法規規定的其他禁止性行為。
第三十五條 建設單位可以將物業保修的有關事宜委託物業服務企業承擔，並簽訂委託契約，向物業服務企業支付相應的報酬。
建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委託的物業服務人可以向住房和城鄉建設主管部門提出申請，由住房和城鄉建設主管部門核實後，責令建設單位承擔維修責任。
第三十六條 物業保修期滿後，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的日常維護和管理，由物業服務企業負責。需要對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，應當按照國家有關規定申請使用維修資金。
第三十七條 因房屋建設質量問題出現滲水，房屋保修期限未屆滿的，建設單位應當及時維修。
房屋保修期限屆滿後出現滲水影響相鄰房屋的，責任人應當及時維修。責任人不履行維修義務的，管理規約或者物業服務契約可以約定由物業服務人維修，所需費用由責任人承擔。因共用設施設備損壞造成滲水的，物業服務人應當及時維修，所需費用在維修資金或者業主共有資金中列支。
第三十八條 對已交付並且年久失修、配套設施設備不齊全、環境質量差、無物業管理的老舊住宅小區,市、縣(區)政府應當制定物業整治改造計畫，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實施物業管理。老舊住宅小區的範圍由市、縣(區)政府確定。
市人民政府負責制定經營收益補貼、財政稅收資金補貼等方面的扶持政策和激勵措施，引導物業服務企業為老舊住宅小區提供物業服務。
合理落實居民出資責任，按照誰受益誰出資原則，積極推動居民出資參與改造。推動社會力量參與，吸引各類專業機構等社會力量投資參與。
第六章 法律責任
第三十九條 對違反本條例規定的行為，法律、行政法規和本省地方性法規已有法律責任規定的，從其規定。
第四十條 建設單位未按照規定向物業服務人移交物業共用部位、共用設施設備和物業建設檔案資料的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處一萬元以上五萬元以下罰款。
第四十一條 違反本條例規定，物業服務人有下列行為之一的，由縣級以上物業行政主管部門按照以下規定予以處罰：
(一)未與建設單位進行前期物業承接查驗的，責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款；
(二)未按照規定在物業管理區域內公示物業服務相關信息或者公示信息失實的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下罰款；
(三)違反本條例第三十條第八項規定的，責令限期改正，給予警告，並處五萬元以上二十萬元以下罰款；
(四)違反本條例第三十條第十一項規定的，責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第四十二條 物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及其他有關行政主管部門及其工作人員，在對物業管理活動的監督管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。居(村)民委員會中從事管理的人員，不依法履行對物業管理活動協助管理職責的，由監察機關依法給予政務處分。
第七章 附 則
第四十三條 本條例自2021年10月1日起施行。
審議意見
關於《雙鴨山市住宅物業管理條例》審議意見的報告
2021年6月22日在黑龍江省第十三屆人民代表大會 常務委員會第二十六次會議上
黑龍江省人大法制委員會副主任委員 邢愛國
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
2021年6月4日，法制委員會第三十七次會議對雙鴨山市人大常委會報請省人大常委會審查批准的《雙鴨山市住宅物業管理條例》(以下簡稱條例)進行了審議。此前，法制工作委員會就該條例徵求了省人大城建環保委，省司法廳、省住建廳等相關部門的意見，各部門均沒有提出合法性問題的意見。
法制委員會認為，住宅物業管理與人民民眾生活息息相關。雙鴨山市人大常委會依據民法典和剛剛頒布實施的省住宅物業管理條例，以解決雙鴨山市住宅物業管理中存在的問題為導向，以改善人居環境、促進社區建設、維護社會穩定為立法目的，制定具有地方特色的住宅物業管理條例十分必要。該條例在業主組織和物業管理委員會、前期物業管理、物業服務管理、物業使用與維護等方面，對省住宅物業管理條例作了進一步細化，制定了更明確、可操作的規範。條例與憲法、法律、行政法規和我省地方性法規不相牴觸，建議本次常委會會議審查批准該條例。
以上報告，請審議。
條例說明
關於《雙鴨山市住宅物業管理條例》的說明
2021年6月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務員會第二十六次會議上
雙鴨山市人大常委會副主任 李昌海
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
我受雙鴨山市人大常委會委託,現就《雙鴨山市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，作如下說明：
一、制定《條例》的必要性
物業管理工作與市民生活息息相關，涉及千家萬戶，關乎基本民生，體現城市文明程度。近年來，雙鴨山市在改善人居環境，加強城市精細化管理等方面做了大量工作，取得了一定成效。但我市的物業管理體系建設相對滯後，現代服務意識薄弱，歷史遺留問題較多，民眾反映強烈。主要表現在：一是物業管理監督體制不理順，有些部門的職責履行不到位，監督管理方式單一。二是物業管理和社會治理結合不緊密，基層政府對物業管理的監督指導作用發揮不充分。三是物業服務企業沒有建立現代管理服務制度，物業服務行為不規範、物業服務質量不高。四是業主大會和業主委員會建設不規範，業主自治機構作用未能有效發揮。五是老舊住宅小區配套設施設備不健全，物業公司棄管。
這些突出問題制約了我市物業管理的良性發展，很容易引發矛盾糾紛和群體性事件從而影響社會和諧穩定。為了規範我市物業管理活動，建立先進的物業管理體系，提高城市管理水平，解決物業管理過程中存在的現實問題，迫切需要根據我市實際，堅持以問題為導向，制定一部既與上位法有效銜接，又獨具地方特色，有較強針對性和實用性的《雙鴨山市住宅物業管理條例》。
二、《條例》起草審議過程
按照雙鴨山市人大常委會立法工作計畫安排，2019年3月,我市啟動了《雙鴨山市物業管理條例》的立法起草工作。雙鴨山市人大法制委、市住房保障中心、市司法局成立了立法工作小組，到牡丹江市進行立法調研，還遠赴寧波市、深圳市等物業管理先進地市學習最新的物業管理制度的設計制定。
2020年1月21日《雙鴨山市物業管理條例(草案)》經雙鴨山市第十一屆市委常委會第七十六次會議審查通過後，2020年3月進入雙鴨山市人大常委會審議程式。
受當時疫情防控的限制，雙鴨山市人大法制委與有關主管部門、業主委員會、物業服務企業進行網路電話溝通，利用各小區設定的卡口，由住房保障中心向具有代表性的物業小區和物業企業發放問卷，徵集各方利益主體在物業管理過程中的訴求;《雙鴨山市物業管理條例(草案)》在雙鴨山市人大常委會網站上徵求意見建議;雙鴨山市人大法制委組織全市兩級法院民事審判庭的法官對物業糾紛案件審理過程中的突出問題，多次研討解決措施並落實到相應的條款設計中。
2020年6月19日，《雙鴨山市物業管理條例(草案)》經雙鴨山市第十六屆人大常委會第二十三次會議第一次審議。修改後上報省人大常委會，經專家論證後更名為《雙鴨山市住宅物業管理條例》，2021年5月28日經雙鴨山市第十六屆人大常委會第三十次會議完成第二次審議，表決通過。2021年6月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議批准。
三、《條例》主要內容
《條例》共7章43條。包括總則;業主組織和物業管理委員會;前期物業管理;物業服務管理;物業使用與維護;法律責任和附則等內容。
相比於2021年3月1日起施行的《黑龍江省住宅物業管理條例》的全面細緻，本條例對上位法已有的規定不再重複設定，而對於《黑龍江省住宅物業管理條例》的某些條款進行了延伸和細化，《條例》立足於我市的物業管理體系建設相對滯後，現代物業管理服務意識薄弱的現狀進行整體構架，更側重於體系建設，針對物業管理各方工作職責做了詳細的規定，釐清了職責邊界，對各單位法定職責進行了更明晰的劃分，增強了可操作性。依照《條例》規定，市、區(縣)物業主管部門將強化作為行業主管部門對物業服務質量的監督，加強對物業服務公司的備案、誠信體系建設等行為的監管。《條例》不僅規範了物業服務企業的服務行為，同時對物業服務人員的禁止性行為也做了更為詳細的規定。《條例》的施行必將促進我市物業服務體系的建設和物業服務管理水平不斷提升。
審查結果
關於《雙鴨山市住宅物業管理條例》審查結果的報告
2021年6月24日在黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議上
黑龍江省人大法制委員會副主任委員 邢愛國
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
6月22日下午，本次常委會會議分組審議了雙鴨山市人大常委會報請省人大常委會審查批准的《雙鴨山市住宅物業管理條例》(以下簡稱條例)。組成人員同意法制委員會的審議意見，沒有提出合法性問題的意見。
6月23日上午，法制委員會第三十九次會議進行了審議，建議本次常委會會議批准該條例。
以上報告，請審議。
