《農村土地經營權流轉交易市場運行規範》是為加強對農村土地經營權流轉交易市場的工作指導，依法推進土地經營權有序流轉，依據《農村土地承包法》《農村土地承包經營權流轉管理辦法》《農村土地承包經營權證管理辦法》等法律、規章及相關政策制定。由農業部於2016年6月29日發布並實施。
基本介紹
- 中文名：農村土地經營權流轉交易市場運行規範
- 發布機構：農業部
- 發布日期：2016年6月29日
- 實施日期：2016年6月29日
印發信息,政策全文,內容解讀,
印發信息
農業部關於印發《農村土地經營權流轉交易市場運行規範（試行）》的通知
各省、自治區、直轄市及計畫單列市農業（農牧、農村經濟）廳（局、委）：
按照《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》（中辦發〔2014〕61號）和《國務院辦公廳關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》（國辦發〔2014〕71號）要求，我部制定了《農村土地經營權流轉交易市場運行規範（試行）》，現印發供參照執行。各地要加大工作力度，指導農村土地經營權流轉交易市場建立健全交易運行規則，督促尚未建立流轉交易市場的地方特別是糧食主產區抓緊建立市場並完善規則，推動流轉交易公開、公正、規範運行，維護交易雙方合法權益，促進土地資源最佳化配置和農業適度規模經營健康發展。
農業部
2016年6月29日
政策全文
農村土地經營權流轉交易市場運行規範（試行）
為加強對農村土地經營權流轉交易市場的工作指導，依法推進土地經營權有序流轉，依據《農村土地承包法》《農村土地承包經營權流轉管理辦法》《農村土地承包經營權證管理辦法》等法律、規章及相關政策，制定本規範。
第一條 在農村土地經營權流轉交易市場內，進行農村土地經營權流轉交易的，適用本規範。
本規範所指農村土地經營權流轉交易市場，是指為農村土地經營權依法流轉交易提供服務的平台，主要包括農村土地經營權流轉服務中心、農村集體資產管理交易中心、農村產權交易中心（所）等。
第二條 農村土地經營權流轉交易應具備以下條件：
（一）權屬清晰無爭議；
（二）交易雙方必須是具有完全民事權利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉交易的真實意願；
（三）流出方必須是產權權利人，或者受產權權利人委託的組織或個人；
（四）流轉交易要符合法律法規和環境保護規劃、農業產業發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉一體化建設規劃等政策規定。
第三條 農村土地經營權流轉交易市場的交易品種包括：
（一）家庭承包方式取得的土地經營權；
（二）其他承包方式取得的土地經營權；
（三）集體經濟組織未發包的土地經營權；
（四）其他依法可流轉交易的土地經營權。
第五條 流出方在農村土地經營權流轉交易市場進行交易，應提交以下材料：
（一）家庭承包方式取得的土地經營權：
1.身份證明；
2.《農村土地承包經營權證》；
3.農村集體經濟組織或中介組織（個人）受託流轉承包土地的，應當提供書面委託書；
4.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容）；
5.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
（二）其他承包方式取得的土地經營權：
1.身份證明；
2.《農村土地承包經營權證》或其他權屬證明材料；
3.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容）；
4.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
（三）農村集體經濟組織未發包的土地經營權：
1.農村集體經濟組織主體資格證明材料；
2.具體承辦人的身份證明；
3.集體土地所有權權屬證明材料；
4.農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉土地的書面證明；
5.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格及作價依據、流轉方式、流轉用途等內容）；
6.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
（四）其他依法可流轉交易的土地經營權參照以上情形，按照農村土地經營權流轉交易市場要求提供相關材料。
第六條 流入方在農村土地經營權流轉交易市場進行交易，應提交以下材料：
（一）身份證明等主體資格證明材料；
（二）流入申請（主要包括流入土地的用途、面積、期限等內容）；
（三）流入土地超過當地規定標準的，需提供農業經營能力等證明，項目可行性報告，以及有權批准機構準予流轉交易的證明；
（四）農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
第七條 交易雙方應當對所提交材料的真實性、完整性、合法性、有效性負責。
第八條 流出方和流入方與農村土地經營權流轉交易市場簽署流轉交易服務協定，明確農村土地經營權流轉交易市場提供的服務內容及協定雙方的權利、義務。
第九條 農村土地經營權流轉交易市場公開發布供求信息。信息主要包括以下內容：
（一）流轉土地的基本情況（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容）；
（二）流出方或流入方的基本情況和相關條件；
（三）需要公布的其他事項。
第十條 土地經營權流轉信息的發布公示期限不少於10個工作日。同一宗土地的經營權再次流轉交易須設定間隔期限。在公示期限內，如出現重大變化，應及時發布變更信息，並重新計算公示期限。公示期結束後，農村土地經營權流轉市場組織交易。
第十一條 土地經營權流出方或流入方可以委託具有資質的評估機構對土地經營權流轉交易價格進行評估。
第十二條 集體經濟組織未發包的土地經營權流轉交易底價應當由農民集體民主協商決定。
第十三條 交易雙方應參照土地經營權流轉交易契約示範文本訂立契約，主要包括以下內容：
（一）雙方的基本信息；
（二）流轉土地的四至、坐落、面積、質量等級；
（三）流轉的期限和起止日期；
（四）流轉土地的用途；
（五）流轉價款及支付方式；
（六）契約到期後地上附著物及相關設施的處理；
（七）雙方的權利和義務；
（八）雙方的違約責任、爭議解決方式、契約變更和解除的條件；
（九）雙方認為需要約定的其他事項。
第十四條 流轉交易契約到期後，流入方在同等條件下可優先續約。
第十五條 按照農村土地經營權流轉交易市場的相關要求，流轉交易雙方簽訂契約後，可以獲得農村土地經營權流轉交易市場提供的流轉交易鑑證。
第十六條 農村土地經營權流轉交易鑑證應載明如下事項：
（一）項目編號；
（二）簽約日期；
（三）流出方及委託人全稱；
（四）流入方及委託人全稱；
（五）契約期限和起止日期；
（六）成交金額；
（七）支付方式；
（八）其他事項。
第十七條 交易過程中，交易雙方契約簽訂前，有以下情形之一的，經流出方、流入方或者第三方提出申請，農村土地經營權流轉交易市場確認後，可以中止交易：
（一）農村土地經營權存在權屬爭議且尚未解決的；
（二）因不可抗力致使交易活動不能按約定的期限和程式進行的；
（三）其他情況導致交易中止的。
第十八條 交易過程中，交易雙方契約簽訂前，有以下情形之一的，農村土地經營權流轉交易市場可以終止交易：
（一）中止交易後未能消除影響交易中止的因素導致交易無法繼續進行的；
（二）人民法院、仲裁機構等單位依法發出終止交易書面通知的；
（三）其他需要終止交易的。
第十九條 經有權機關授權，農村土地經營權流轉交易市場可以開展土地經營權抵押登記。
第二十條 土地經營權抵押人向農村土地經營權流轉交易市場提出抵押登記申請的，應提供以下材料：
（一）農村土地經營權抵押申請；
（二）抵押登記申請人身份證明，法人和其他組織還需提供統一社會信用代碼、工商營業執照副本或其他證明材料；
（三）相關方同意土地經營權用於抵押和合法再流轉的證明；
（四）土地經營權權屬證明材料或土地經營權流轉交易鑑證；
（五）農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
第二十一條 農村土地經營權流轉交易市場應當將交易過程中形成的文字、圖片等相關資料妥善保存，建立健全檔案管理制度。
第二十二條 相關權利人可以獲得檔案信息查詢服務，農村土地經營權流轉交易市場在提供檔案查詢服務時,不得損害國家安全和利益,不得損害社會和其他組織的利益,不得侵犯他人合法權益。
第二十三條 農村土地經營權流轉交易市場應交易雙方要求，可以組織提供法律諮詢、資產評估、會計審計、項目策劃、金融保險等服務。提供有關服務的收費標準，根據相關規定由當地物價部門核定並予以公示。
第二十四條 農村土地經營權流轉交易市場應當制定工作規程和採取必要措施，保障農村土地經營權流轉交易公開、公正、規範運行，自覺接受社會公眾監督和依法接受有關部門管理。
第二十五條 農村土地經營權流轉交易發生爭議或者糾紛，相關權利人可以依法申請調解、仲裁或提起訴訟。
內容解讀
《規範》的制定背景是什麼？
近年來，隨著土地經營權流轉規模的不斷擴大，已經有超過三分之一的承包土地流轉出去，每年新增流轉面積4000多萬畝，涉及數以百萬計的承包農戶。因此，建立健全安全、有序的土地經營權流轉交易市場，對維護廣大農民民眾和新型經營主體合法權益，促進適度規模經營有序發展意義重大。按照中央、國務院的部署要求，各地在農業部指導下，依託經管部門不斷健全農村土地流轉交易市場，加強縣、鄉土地流轉市場建設，為推動土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營發揮了巨大作用。截至2015年底，已有1231個縣（市）、17826個鄉鎮建立了土地流轉服務中心，覆蓋了全國約43%的縣級行政區劃單位，流轉契約簽訂率達到67.8%。但從實踐看，各地土地流轉交易市場發展並不均衡，有的運行時間較長，交易也比較規範；有的剛剛起步，需要逐步建立健全相應制度。2014年，《中辦國辦關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》（中辦發〔2014〕61號）提出，要研究制定流轉市場運行規範，加快發展多種形式的土地經營權流轉市場，農業部也將這項工作列入2016年重點工作。今年以來，我們在充分調研基礎上，會同北京農村產權交易所、武漢農村產權交易所、山西省土地流轉工作站、土地資源網等相關單位起草了初稿，並徵求了30個省（除西藏外）省級農村承包土地管理部門，以及中央農辦、國務院法制辦、中國人民銀行和國家工商總局等部門意見後，經農業部2016年第6次常務會審議通過，形成了《規範》。
《規範》調整的範圍主要是什麼？
農村土地經營權流轉交易市場是依照市場規律，為交易雙方提供服務的平台。2014年國務院辦公廳《關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》（國辦發〔2014〕71號）明確指出，這類市場是政府主導、服務“三農”的非盈利性機構，可以是事業法人，也可以是企業法人。實踐中，多數土地經營權流轉交易市場是依託農業系統經營管理部門成立的事業單位或國有企業，也有一些是民營企業利用網際網路等手段建立的流轉交易平台。據此，《規範》定位為工作指導性檔案，而非具有強制力和約束力的部門規章，目的是為各地提供參照文本，各地農村土地經營權流轉交易市場可在此基礎上，根據實際情況補充完善調整相關內容，進一步完善相關工作規則，引導土地經營權公開、公正、規範流轉交易。
《規範》涉及到哪些主體和對象？
實踐中，有些集體土地流轉出現了不公開、不透明，容易導致糾紛等問題，《規範》對此有什麼規定？
張紅宇：實踐中，集體對外流轉交易土地的現象已經數見不鮮，整村整組流轉土地的情況也有很多。一方面，集體統一流轉土地在提高議價能力、為農民爭取更大利益方面發揮了積極作用，也減少了流入方的交易成本，極大提高了土地流轉交易的效率；另一方面，集體流轉土地時，少數基層幹部私相授受、謀取私利的現象也有發生，侵犯了農民合法土地權益，影響了農村經濟社會的和諧穩定。因此，《規範》在流入方進場交易時特別提出：集體在組織統一流轉農戶通過家庭承包方式取得的經營權時，要有書面委託書；未發包集體土地經營權流轉時，要提供農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉土地的書面證明。
記者：當前，工商資本租賃農地的現象比較突出，《規範》中對此是否有相關考慮？
近年來，在農村土地流轉中，工商資本下鄉租賃農地呈加快發展態勢，2015年流入企業的農戶承包地面積達到4600萬畝，占流轉土地總面積的10.4%。一方面，工商資本進入農業，可以帶來資金、技術和先進經營模式，加快傳統農業改造和現代農業建設；但另一方面，工商資本長時間、大面積租賃農地，容易擠占農民就業空間，加劇耕地“非糧化”“非農化”傾向，存在不少風險隱患。中央對此高度重視，強調對工商資本租賃農地要有嚴格的門檻，租賃的耕地只能搞農業，不能改變用途，讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者。2015年，中辦發〔2014〕61號檔案和農業部等四部門《關於加強對工商資本租賃農地監管和風險防範的意見》（農經發〔2015〕3號）提出，鼓勵各地依法探索建立工商資本租賃農地資格審查、項目審核制度，對流入方的主體資質、農業經營能力、經營項目、土地用途、風險防範，以及是否符合當地產業布局和現代農業發展規劃等事項進行審查審核。從去年以來的運行情況看，工商資本租賃農地出現的“非糧化”，特別是“非農化”現象得到了有效遏制。為了進一步規範工商資本下鄉行為，此次《規範》強調，流入土地超過當地規定標準以上的，需提供農業經營能力等證明、項目可行性報告，以及有權批准機構準予流轉交易的證明，強調了土地流轉的規範化。
今年有232個縣（市）開展農村土地經營權抵押試點，《規範》對此有哪些考慮？
2015年，全國人大常委會授權在北京市大興區等232個試點縣（市、區）開展農村土地經營權抵押試點。今年3月，中國人民銀行、銀監會、保監會、財政部、農業部等部委聯合下發了《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》（銀髮〔2016〕79號），明確提出試點地區要推進建立多級聯網的農村產權流轉交易平台，建立承包土地的經營權抵押、流轉、評估和處置的專業化服務機制，可以在試點地區政府授權的農村產權交易平台辦理經營權抵押登記。為推動農村經營權抵押試點工作的順利進行，《規範》第十九條明確農村土地流轉交易市場經有權機關授權可以開展土地經營權抵押登記，第二十條則就抵押登記過程中的有關事項提出了具體要求，試點地區可以組織開展相關工作。
當前，各地的農村土地產權交易所提供服務內容並不相同，《規範》制定中是否有所考慮？
農村土地經營權流轉交易市場主要功能是促進土地經營權交易，主要提供簽訂服務協定、流轉信息發布公示、價格形成、流轉契約及交易鑑證、授權抵押登記等服務。《規範》提出：流轉市場要做好信息公示和發布，流轉契約訂立應參照土地經營權流轉交易契約示範文本，交易雙方可以獲得交易市場提供的流轉交易鑑證，契約到期後流入方在同等條件下可優先續約，交易市場在交易完成後還應該提供信息查詢、檔案管理和糾紛調處等服務。實踐中，隨著交易雙方對土地經營權流轉交易服務的需求不斷提高，交易市場的服務內容也不斷增加和完善，《規範》提出：應交易雙方要求，市場可以組織提供法律諮詢、資產評估、會計審計、項目策劃、金融保險等服務，但收費標準應根據相關規定由當地物價部門核定並予以公示。同時，為保障農村土地經營權流轉公開、公平、規範運行，市場應該自覺接受社會公眾的監督和依法接受有關部門的管理。
