《成都市農村土地經營權流轉管理實施辦法》是為推進農村土地“三權分置”，引導農村土地經營權規範有序流轉，發展多種形式農業適度規模經營，推動現代都市農業加快發展，助力全面實施鄉村振興戰略，根據法律及有關規定，結合實際，制定的辦法。
基本介紹
- 中文名：成都市農村土地經營權流轉管理實施辦法
- 實施時間：2023年3月26日
- 發布單位：成都市農業農村局
通過過程,辦法全文,內容解讀,
通過過程
2021年11月29日，《成都市農村土地經營權流轉管理實施辦法（徵求意見稿）》徵求社會公眾意見。
2023年3月26日，《成都市農村土地經營權流轉管理實施辦法》將正式施行。
辦法全文
第一章 總 則
第一條 為推進農村土地“三權分置”，引導農村土地經營權（以下簡稱土地經營權）規範有序流轉，發展多種形式農業適度規模經營，推動現代都市農業加快發展，助力全面實施鄉村振興戰略，根據《中華人民共和國農村土地承包法》和農業農村部《農村土地經營權流轉管理辦法》（農業農村部令2021年第1號）等法律及有關規定，結合實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內土地經營權流轉管理適用本辦法。
本辦法所稱農村土地，是指除林地、草地以外的，農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地和其他用於農業的土地。
本辦法所稱農村土地經營權流轉，是指在承包方與發包方承包關係保持不變的前提下，承包方依法在一定期限內將土地經營權部分或者全部交由他人自主開展農業生產經營的行為。
第三條 土地經營權流轉應當遵循依法、自願、有償原則，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方流轉土地經營權，不得擅自截留、扣繳承包方土地經營權流轉收益。
第四條 土地經營權流轉不得損害農村集體經濟組織和利害關係人的合法權益，不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境，不得改變承包土地的所有權性質及其農業用途。禁止閒置、荒蕪耕地，禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、採石、採礦、取土等，禁止占用永久基本農田發展林果業和挖塘養魚，制止耕地“非農化”、防止永久基本農田“非糧化”。
耕地主要用於糧食和棉、油、糖、蔬菜等農產品及飼草飼料生產，永久基本農田重點用於發展糧食生產，優先種植稻穀、小麥、玉米三大穀物，高標準農田原則上全部用於糧食生產。
第五條 本市行政區域內土地經營權流轉實行屬地管理。
市、區（市）縣人民政府（含管委會，下同）農業農村主管部門依照職責，負責本行政區域內土地經營權流轉及流轉契約管理。
鎮人民政府（含涉農街道辦事處，下同）負責本行政區域內土地經營權流轉及流轉契約管理。
第二章 流轉條件與方式
第六條 土地經營權流轉，應具備以下條件：
（一）土地經營權權屬明晰、界址明確、無爭議；
（二）受讓方應為具有農業經營能力（具備農業相關知識、技術或經驗等）或資質的組織和個人；
第七條 同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先受讓權；流轉期限屆滿後，受讓方享有以同等條件優先續約的權利。
第八條 土地經營權流轉，可以採取以下方式：
（一）出租（轉包）方式；
（二）入股方式；
（三）其他符合有關法律和國家政策規定的流轉方式。
第九條 土地流轉雙方可以採取以下方式，平等協商確定土地經營權流轉價格：
（一）通過農村產權交易市場招標、掛牌、拍賣、網路競價等；
（二）委託土地經營權流轉價格評估機構評估；
（三）參考所在區域土地經營權流轉基準價格或同類土地經營權流轉市場價格。
第十條 承包方委託集體經濟組織或中介機構等流轉土地經營權的，承包方和受託方應當簽訂書面委託協定，委託協定應載明地塊、面積、價格、許可權、期限等內容，並由承包方和受託方簽字或蓋章。沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉承包方的土地經營權。
第十一條 受讓方將流轉取得的土地經營權再流轉以及向金融機構融資擔保的，應當事先取得承包方書面同意，並向發包方備案。
第十二條 土地經營權流轉期限為五年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記。未經登記，不得對抗善意第三人。
第三章 流轉程式
第十三條 引導土地經營權進入成都農村產權交易所交易，並由成都農村產權交易所出具交易鑑證書。
第十四條 工商企業等社會資本流轉土地經營權，原則上應按照簽訂意向協定、審查審核、簽訂契約、備案契約、履行契約的一般程式進行。
（一）簽訂意向協定。按照平等協商原則，承包方與受讓方就流轉形式、價格、期限等進行協商，協商一致的簽訂流轉意向協定書。
委託集體經濟組織流轉的，受讓方與受託方進行協商，協商一致的，受託方應及時將協商情況告知承包方，徵得承包方同意後，受託方與受讓方簽訂流轉意向協定書。
涉及未承包到戶集體土地等集體資源的，應當按照法定程式經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並與集體經濟組織簽訂流轉意向協定書。
（二）審查審核。受讓方按照分級資格審查和項目審核規定，向鎮人民政府農村土地承包管理部門或區（市）縣人民政府農業農村主管部門提出審查審核申請，提交流轉意向協定書、農業經營能力或者資質證明、流轉項目規劃等材料。區（市）縣人民政府或鎮人民政府依法組織相關職能部門、農村集體經濟組織代表、農民代表、專家等就土地用途、受讓主體農業經營能力，以及經營項目是否符合糧食生產等產業規劃等進行審查審核，並於受理之日起20個工作日內作出審查審核意見。
未按規定提交審查審核申請或者審查審核未通過的，不得開展土地經營權流轉活動。
（三）簽訂契約。審查審核通過後，承包方或受託方與受讓方按照確定的流轉方式，參照農業農村部土地經營權流轉契約示範文本，簽訂土地經營權流轉契約，一式四份。
（四）備案契約。承包方在簽訂流轉契約後7個工作日內，向發包方提交土地經營權流轉契約原件兩份。發包方對流轉契約進行備案，並報告鎮人民政府農村土地承包管理部門，同時提交土地經營權流轉契約原件一份。
（五）履行契約。承包方和受讓方按土地經營權流轉契約約定行使權利、履行義務。
第十五條 土地經營權流轉契約一般包括以下內容：
（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所、聯繫方式等；
（二）流轉土地的名稱、四至、面積、質量等級、土地類型、地塊代碼等；
（三）流轉的期限和起止日期；
（四）流轉方式；
（五）流轉土地的用途；
（六）雙方當事人的權利和義務；
（七）流轉價款或者股份分紅，以及支付方式和支付時間；
（八）契約到期後地上附著物及相關設施的處理；
（九）土地被依法徵收、徵用、占用時有關補償費的歸屬；
（十）違約責任。
第十六條 土地經營權流轉期限不得超過第二輪土地承包期。土地流轉雙方可以根據“耕地承包期屆滿後再延長三十年”法律規定，以另行簽訂協定等符合法律法規和國家政策規定方式，明確第二輪土地承包到期後的土地流轉相關事項。
第十七條 承包方不得單方解除土地經營權流轉契約，但受讓方有下列情形之一的除外：
（一）擅自改變土地的農業用途；
（二）棄耕拋荒連續兩年以上；
（三）給土地造成嚴重損害或者嚴重破壞土地生態環境；
（四）其他嚴重違約行為。
有以上情形，承包方在合理期限內不解除土地經營權流轉契約的，發包方有權要求終止土地經營權流轉契約。
受讓方對土地和土地生態環境造成的損害應當依法予以賠償。
第十八條 對整村（組）土地經營權流轉面積較大、涉及農戶較多、經營風險較高的項目，流轉雙方可以協商設立風險保障金或購買土地流轉履約保證保險。
第四章 管理服務
第十九條 發包方對承包方流轉土地經營權、受讓方再流轉土地經營權，以及承包方或受讓方利用土地經營權融資擔保的，應當辦理備案，並向鎮人民政府農村土地承包管理部門報告有關情況、提交相關資料。
第二十條 發包方對備案的土地經營權流轉契約應當妥善保管，發包方為組集體經濟組織且不具備保管條件的，應及時交由村集體經濟組織或村（居）民委員會代為保管。
第二十一條 發包方對受讓方未按契約約定合法合規開展農業經營活動，造成耕地“非農化”、永久基本農田“非糧化”或耕地撂荒的行為，應當及時報告鎮人民政府農村土地承包管理部門。
第二十二條 農村集體經濟組織為工商企業等社會資本流轉土地經營權提供生產管理等服務的，可依法收取適量管理費用並簽訂管理服務協定，管理費用標準和方式由農村集體經濟組織、承包方和工商企業等社會資本三方協商確定。管理費用應當納入農村集體經濟組織會計核算和財務管理，主要用於農田基本建設或者其他公益性支出。
第二十三條 鎮人民政府農村土地承包管理部門應當向達成流轉意向的流轉雙方，提供農業農村部土地經營權流轉契約示範文本，並指導其規範簽訂。對流轉程式及流轉契約中有違反法律法規的，應當及時予以糾正。
第二十四條 鎮人民政府農村土地承包管理部門應當建立土地經營權流轉台賬，及時準確記載流轉情況，包括承包方、受讓方、流轉面積、流轉期限、流轉費用、經營項目等，並對土地經營權流轉契約、委託流轉協定、集體決議、公示等資料進行歸檔並妥善保管。土地經營權流轉信息及檔案資料應錄入市級農村土地承包經營管理系統。
第二十五條 鎮人民政府農村土地承包管理部門應引導發包方在承包方自願前提下，通過委託流轉或組建土地股份合作社等方式開展土地經營權流轉，實現適度連片規模流轉。
第二十六條 區（市）縣人民政府農業農村主管部門應當加強土地流轉服務，鼓勵受讓方發展糧食生產；鼓勵和引導工商企業等社會資本發展適合企業化經營的現代種養業。
第二十七條 區（市）縣人民政府農業農村主管部門、鎮人民政府應當利用市級農村土地承包經營管理系統開展土地經營權流轉及流轉契約管理，提升土地經營權流轉規範化、信息化管理水平。探索建立土地經營權流轉契約網簽制度，推進土地經營權流轉全程網路化辦理。
第二十八條 區（市）縣人民政府對工商企業等社會資本流轉土地經營權的，應當依法建立資格審查、項目審核和風險防範制度，加強事中事後監管，組織農業農村、自然資源、市場監管等部門對土地流轉利用情況加強巡查，及時查處糾正違法違規行為。
第二十九條 區（市）縣人民政府應當設立農村土地承包仲裁委員會，構建完善農業農村、自然資源、市場監管、司法等多部門參與的大調解機制，探索仲裁員等級評價制度。
鎮人民政府應設立農村土地承包經營糾紛調解委員會。
村（居）民委員會應明確專人負責農村土地承包經營糾紛調解工作。
第三十條 土地經營權流轉發生爭議或糾紛的，當事人可以協商解決，也可以請求村（居）民委員會、鎮人民政府等進行調解。當事人不願意協商、調解或者協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第五章 附 則
第三十一條 通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以流轉土地經營權，其流轉管理參照本辦法執行。
第三十二條 區（市）縣人民政府根據本辦法，結合本區域實際，制定土地經營權流轉管理實施細則，以及工商企業等社會資本通過流轉取得土地經營權的資格審查、項目審核和風險防範實施細則。
第三十三條 本辦法由成都市農業農村局承擔具體解釋工作。
第三十四條 本辦法自2023年3月26日起施行，有效期5年。國家及省上另有規定的，從其規定。
內容解讀
一、出台背景
2014年，成都市承擔了全國第二批農村改革試驗區土地承包經營權流轉管理試點任務，在全國率先探索承包地“三權分置”實現形式。為推進試點工作，2015年，成都市以放活土地經營權為重點，制定出台了《成都市農村土地經營權流轉實施辦法》（成農辦〔2015〕39號）。實施辦法印發以來，在引導土地經營權規範有序流轉、發展農業適度規模經營、維護承包農戶和經營業主合法權益等方面發揮了積極作用。
2018年12月，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議通過關於修改《中華人民共和國農村土地承包法》的決定，以法律形式明確了承包地“三權分置”框架，從土地承包經營權中正式分離出土地經營權。
為適應承包地“三權分置”背景下土地流轉新的形勢和法律政策要求，2021年，農業農村部印發了《農村土地經營權流轉管理辦法》（中華人民共和國農業農村部令2021年第1號）。為貫徹落實《中華人民共和國農村土地承包法》和農業農村部《農村土地經營權流轉管理辦法》有關要求，進一步規範成都市農村土地經營權流轉，結合成都市實際，成都市農業農村局起草了新的《成都市農村土地經營權流轉管理實施辦法》（以下簡稱《辦法》）。
二、主要內容
《辦法》全文約4200字，分為總則、流轉條件與方式、流轉程式、管理服務和附則五個部分共三十四條。主要內容是：
（一）總則
包括制定依據、適用範圍、原則和管理架構。其中明確了土地經營權流轉應當遵循依法、自願、有償原則；土地經營權流轉要確保農地農用，制止耕地“非農化”、防止永久基本農田“非糧化”。
（二）流轉條件與方式
包括土地經營權流轉應具備條件、流轉的幾種方式、流轉價格的確定方式、對委託流轉的要求和土地經營權登記等內容，其中明確了沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉承包方的土地經營權。
（三）流轉程式
包括工商企業等社會資本流轉土地經營權的一般程式（簽訂意向協定、審查審核、簽訂契約、備案契約、履行契約）；流轉契約應包含的一般內容；承包方可以解除契約的幾種情形；引導土地經營權入場交易；風險保障金的設立等內容。
（四）管理服務
包括發包方、鎮級人民政府、縣級農業農村部門和縣級人民政府等在土地經營權流轉管理服務方面的職能職責，以及土地經營權流轉發生糾紛後的解決途徑等。
（五）附則
包括對縣級人民政府和縣級農業農村部門制定出台相關檔案的要求，以及本辦法的解釋機關、檔案有效期等。
三、主要亮點
（一）對強化耕地保護和糧食安全作出規定
為嚴格落實耕地保護和糧食安全相關法律政策，《辦法》明確提出“禁止閒置、荒蕪耕地，禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、採石、採礦、取土等，禁止占用永久基本農田發展林果業和挖塘養魚，制止耕地‘非農化’、防止永久基本農田‘非糧化’。耕地主要用於糧食和棉、油、糖、蔬菜等農產品及飼草飼料生產，永久基本農田重點用於發展糧食生產，優先種植稻穀、小麥、玉米三大穀物，高標準農田原則上全部用於糧食生產”。
（二）明確社會資本流轉土地經營權一般程式
按照農業農村部《農村土地經營權流轉管理辦法》要求，對工商企業等社會資本通過流轉取得土地經營權的，要在事前進行資格審查和項目審核。同時，根據《四川省行政許可事項清單（2022年版）》該事項被納入了行政許可事項。因此，成都市農業農村局將工商企業等社會資本流轉土地經營權的一般程式規定為：簽訂意向協定、審查審核、簽訂契約、備案契約、履行契約。社會資本未經資格審查和項目審核，不得開展土地經營權流轉活動。
（三）對發包方收取土地經營權流轉管理費作出規定
按照新修正《中華人民共和國農村土地承包法》規定“工商企業等社會資本通過流轉取得土地經營權的，本集體經濟組織可以收取適量管理費用”，但目前各地管理費的收取較為混亂。因此，《辦法》規定，發包方向受讓方提供生產管理服務的，可依法向受讓方收取適量管理費用，為保障雙方合法權益，應當簽訂管理服務協定，管理費用標準由農村集體經濟組織、承包方和工商企業等社會資本三方協商確定。管理費用應當納入農村集體經濟組織會計核算和財務管理，主要用於農田基本建設或者其他公益性支出。
（四）對土地流轉中第二輪土地承包到期問題作出規定
按照新修正《中華人民共和國農村土地承包法》規定“流轉期限不得超過承包期的剩餘期限”，成都市第二輪土地承包期普遍於2027、2028年到期，考慮到農業經營周期性強、需要長期持續投入，為增強經營業主的投資信心，同時也是銜接落實第二輪土地承包到期後再延長三十年法律規定，《辦法》明確“土地經營權流轉期限不得超過第二輪土地承包期。土地流轉雙方可以根據‘耕地承包期屆滿後再延長三十年’法律規定，以另行簽訂協定等符合法律法規和國家政策規定的方式，明確第二輪土地承包到期後的土地流轉相關事項”。
