農村土地使用權流轉的方式

《農村土地使用權流轉的方式》是一篇法規辦法檔案。出自《農村土地承包法》。

基本介紹

• 中文名：農村土地使用權流轉的方式
• 參考：《農村土地承包法》
• 採取：轉包、出租、互換等
• 類別：辦法

現行法規表述

《農村土地承包法》規定“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，可以依法採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。”這裡一共規定了轉包、出租、互換、轉讓、入股、抵押六種流轉方式。

2008年10月，中共中央十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》，提出“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。”

有的學者還提出，除以上方式外，在農村中還存在繼承、贈與、信託、聯營等流轉方式氣有些農村地區根據當地的實際情況，出現了委託代耕、“四荒”土地使用權的拍賣、競價承包、承租返(反)包、反租倒包、股份合作制等不同的流轉方式。

我國《物權法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》雖然都規定了具體的流轉方式，但基本上沒有對流轉方式的含又、內容、條件等作出明確解釋，在理論上也缺乏對流轉方式科學性、合法性的系統分析，這就使得我國農村土地的流轉事實上處於無序的狀態，經常出現流轉方式名稱和實際內容不符的情況。

轉包

轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權，以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後，原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包契約規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方(原承包方)負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。這種土地流轉方式目前較為普遍。採取這種方式流轉的，大多數是家庭主要勞動力外出務工經商而又不願意放棄承包經營權的農戶。

案例1:

承包田有償轉包給大戶集中經營

溫州市人均耕地面積僅0.31畝，糧食自給率只有35%。由於糧食生產受比較效益、耕種規模、颱風災害等因素影響，當地農民種糧積極性近年來持續下降，糧食生產特別是早稻生產出現連年下滑趨勢，一些地區出現耕地拋荒現象。在基層政府的倡導下，溫州各地農村近年來積極創新耕地流轉方式。其主要內容為農戶把承包田有償轉包給大戶集中經營，模式包括“招投標式轉包”“中轉站式轉包”和“中介機構契約轉包”等三種。作為溫州土地流轉的主要模式，目前種糧大戶轉包模式承擔著全市40%以上的早稻生產任務。

溫州瑞安市梅嶼鄉馬中村部分耕地先由村集體承包形成基地，然後再轉包給種糧大戶，這種形式叫“中轉站式轉包”。今年承包了1000多畝耕地用於糧食種植的瑞安市馬嶼鎮的種糧大戶項寶榮，通過當地老人協會出面協調，與農民簽訂了轉包契約，他採用的是“中介機構契約轉包”形式。而在瑞安市飛雲鎮林中村，伯特利糧食專業合作社的陳慶福則是通過“招投標式轉包”以每畝高出當地市場價10至15元的價格，承包了1500畝水田。

村集體代耕代種也逐漸成為溫州耕地的轉包方式之一。在瑞安市桐浦鄉，嶺南村由村集體一舉承包全村200餘戶農戶的600多畝水田，並聘請農機合作社進行集約化管理。據統計，溫州目前由村集體直接或間接參與經營的土地有10萬畝，占全市早稻播種面積的20%左右。

溫州土地轉包方式的廣泛運用，已經收到了遏制耕地拋荒、穩定糧食生產的預期效果。據最新統計，今年溫州早稻播種面積達51.89萬畝，比上年增5.5萬畝，超額完成了50萬畝的計畫任務，全市耕地拋荒現象得到了有效遏制。

轉讓

是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包契約的權利和義務。轉讓後原土地承包關係自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部.滅失。經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、註銷或重發手續。通過轉讓取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。

將承包地轉讓的，多數是有固定的非農經營收入、願意放棄土地承包經營權的農戶，以及部分無力耕種土地的農戶，在承包期內將原承包地轉讓給其他農戶或業主耕種。轉讓後，原承包戶相應的土地承包經營權自然喪失。成都市溫江區積極試行農戶放棄土地承包權和宅基地使用權換社保的“雙放棄”做法，已涉及農戶1180戶，在解決已在城市從事非農產業農戶的土地經營問題和無力耕種土地農戶的生計問題方面，探索了一條新的路子。

互換

互換是指承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自願平等協商，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。互換後，原土地承包契約規定的權利義務可由原承包者承擔，也可隨互換而轉移，但如果轉移了則須按規定辦理相關手續。

這種流轉形式主要是農戶間為方便耕種和管理，自願將承包地互相調換，調換條件及附帶物質利益關係由雙方協商。四川省農辦周學禮等調研，四川省滬州市通過互換流轉土地0.9萬畝，占流轉面積的3.8%;廣安武勝縣土地互換面積704畝，占流轉面積的2%。

案例2:

農地互換 節省勞力又增收

新疆沙灣縣四道河子鎮下八戶村1萬多畝土地，分地時被分割成近1300塊，同一戶家庭的土地分散在好幾個地方，耕地、澆水、管理很不方便。村支書趙金財上任伊始，聽說毗鄰的兵團團場的棉花產量都在400公斤以上，就領著村幹部去取經:人家高產的奧妙就在於-土地集中連片、全部採用滴水灌溉，耕種管理非常方便。

2005年初，下八戶村在徵求多數村民意見的基礎上作出決定:全村進行大規模土地互換。七零八落的上千塊土地，一下改造成一塊塊大條田，對這些大條田又開始大面積推廣滴水灌溉技術。土地互換後，下八戶村節水30%，增地5%，人均增收347元，節省勞動力50%。農民也在土地互換中得到了實惠。如今全部土地實現滴水灌溉，1/3的農民外出務工。2007年，下八戶村農民人均純收入近8000元。“這個數字相當保守，一些農戶的收入在幾十萬元，甚至上百萬元。全村20多輛小橋車，70多戶農民有電腦，家家戶戶都有拖拉機。他們的真正收入應在萬元甚至幾萬元以上。”沙灣縣縣長努爾·加海說。

入股

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營;其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營，承包方按股分紅。

當前一家一戶的小農經濟已難以應對市場，農民增收困難。進行土地流轉，實施規模化種植已是農業發展的必然趨勢。土地股份合作社這種土地流轉形式的產生是農村發展的需要，用土地入股成立合作社，不需要改變當前土地承包政策，卻可實現規模化經營，提升農業應對市場的能力，增加農民收入，並可將部分勞力從土地上徹底解放出來。

入股作為土地流轉方式，比較典型的是土地股份合作制。1992年，廣東南海市推行農村土地股份合作制，即在不同地區採取不同的作價形式，按照每個勞動力的貢獻、勞動年限和原來承包地的質量，把土地和固定資產折股量化給農民，實行農民股權“生不增，死不減”制度，建.立股東大會、董事會和監事會，把土地重新拿來招標發包，進行按股分紅。常熟市新港鎮李袁村也實行了土地股份合作社，並且規定該股份可以繼承、贈與，經發包方同意也可以轉讓。土地股份合作制主要採用兩種模式:一種是非公司化的股份合作，即為合夥經營而以土地承包經營權入股。承包地由合伙人統一使用，統一收益，土地承包經營權由原來的承包方改為由合伙人共同享有，由此發生土地流轉。另一種是公司化的股份合作，即以土地承包經營權入股組成股份合作企業(合作社)。土地承包經營權移轉給股份合作企業(合作社)，發生土地流轉。

案例3:

甘肅成立首個土地股份合作社

2008年8月，甘肅省首個土地股份合作社-甘肅省慶陽市寧縣民生農民專業合作社近期正式在工商部門登記成立。該合作社由甘肅寧縣焦村鄉任村村黨支部書記兼焦村興達養殖有限責任公司經理楊軍發起。近年，楊軍承包本村80畝耕地，連片種植油松，效益不錯。這讓當地農民看到了土地規模經營的好處。今年，由楊軍牽頭，該村開始成立土地股份合作社。

民生農民專業合作社以土地入股為主要方式，農戶攜地入股，由合作社集中使用，由種田能手或企業承包租種，雙方簽訂契約，合作社統一管理。加入合作社時，農民要有書面入社申請，準入後，農民以土地和現金兩種方式入股，土地每畝為1股，參與農業收入分紅;現金股用於建辦企業，每股為500元，以100股封頂，參與企業利潤分紅。入現金股的農戶必須入土地股，否則不予確認。截至目前，任村入社農戶已達161戶、712人，分別占全村農戶的51.4%、人口的54.6%，入股土地達1150畝，占全村耕地的33.5%。合作社成立後，入社農民已開始根據村裡的土地、勞力、基礎設施情況，對村裡的土地制定發展規劃，尋找合適的農業產業方向。

案例4：

土地承包經營權量化入股，成立股份公司

2005年10月，重慶恆河農業科技公司拿出10萬元現金入股，長壽區石堰鎮麒麟村508戶農民用土地承包經營權以每畝250元作價入股，註冊成立了重慶宗勝果品有限公司，由村委會主任出任公司董事長。重慶宗勝果品有限公司對所屬土地進行統一經營管理，栽植優質柑橘，聘請有技術和責任心的股東作專職技術員，支付額外報酬。因柑橘要到2009年才掛果，公司就在柑橘園內統一套種青篙、甘薯和蔬菜。

2006年除去管理成本，實現每個股東每畝地有290元紅利，略低於出租土地租金，但從長遠來看，農戶收益要高於出租，周邊農戶顯然也意識到這一點，現在又有不少農戶加入公司。

出租

出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人(包括個人、集體、企業或其他組織)從事農業生產經營，出租人向承租人收取租金。出租後原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包契約規定的權利和義務。承租人按出租時約定的條件對出租人(承包方)負責。

隨著農業結構的調整和農業產業化的推進，許多地區鼓勵科技人員、研究機構和龍頭企業向農戶或村集體經濟組織租賃土地，大規模成片開發，發展高效農業。

據調研，四川省2007年出租土地面積為222.11萬畝，占耕地流轉總面積的34%，比.上年增加69. 1% 。

30年前，安徽省小崗村村民嚴金昌在“分田到戶”的秘密協定上摁下手印時，今天，他把分到自家的田地又租出去。

2006年，嚴金昌和十幾戶農民一起，以每畝500元的價格把自家的兩畝土地出租給一家上海公司，發展規模經營，年終參與分紅。這些農民們有的外出打工，有的則接受了這家上海公司的返聘，成為企業員工，每人每月領取600元左右的工資。今年65歲的嚴金昌也接受了公司聘用。不僅如此，因為經驗豐富、具有一定號召力，他還被提拔為這個占地200多畝的現代企業的管理者。

“年薪、土地租金，再加上年終分紅，比一年到頭種地划算得多。糧食種得再好，一年的收成也不會超過1000元。”這位30年前領頭實行分田到戶、自主生產的老農現在成了土地集中流轉、發展合作經濟的積極倡導者。

這種集中利用土地、實現規模經營的新型合作經濟給當地農民帶來了實惠。2007年，小崗村人均收入已達6000元，而當年全國農村居民人均純收入是4140元。

案例5:

土地流轉創新鄉村旅遊

成都市郊的“江家萊地”，地處交通方便的城郊地帶，通過包裝和宣傳，向城市居民招租，由當地農民代種或城市居民自己種植。城裡人一年800元認種一分地，可體驗原生態的農耕，吃上最原生態的蔬菜，讓城市居民進行“農事體驗”。出租的土地成為城市居民休閒娛樂的新體驗。

抵押

抵押是指抵押人(原承包方)在通過農村土地承包方式取得物權性質土地承包經營權有效存在的前提下，以不轉移農村土地之占有，將物權性質土地承包經營權作為債權擔保的行為。在抵押人不履行債務時，債權人(即抵押權人)依照擔保法規定拍賣、變賣物權性質土地承包經營權的價款中優先受償或以物權性質土地承包經營權折價受償。

目前，相關法律規定，耕地、草地、林地等以家庭承粗方式取得的土地不能通過抵押的方式流轉。《物權法》第一百八十四條規定:耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地使用權不得抵押，但法律規定可以抵押的除外。《擔保法》第三十七條規定:耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押;抵押人依法承包並經發包方同意，荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的使用權可以抵押;鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押，以鄉(鎮)、村企業的產房建築物抵押的，其占地範圍的土地使用權同時抵押。最高人民法院《關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規定:承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。

對於“四荒”地承包經營權可以抵押。《物權法》《農村土地承包法》都規定:以其他方式獲得的“四荒”地承包經營權可以抵押。

禁止抵押以家庭承包的土地承包經營權，是依據我國農村的實際，從土地對農民的社會保障功能上出發的，允許農民抵押自己的承包地意味著農民會因為債務而喪失土地，從而失去生存的基本條件。但在一些地區，已經有放鬆的趨勢。

案例6:

三明土地承包經營權可抵押

福建三明農村信用社從2006年起探索開展農村土地承包經營權抵押業務，目前全市農信社累計已發放該類貨款318萬餘元。

2006年6月，將樂縣農信社在全市率先推出農戶土地承包經營權抵押貨款業務。白蓮鎮小王村村民溫元寶以140畝農地的承包經營權作抵押，獲得首筆10萬元貨款，從事無公害水果、蔬萊規模種植。

將樂縣農信社主任鐘先禮說:“近年來，隨著農村勞動力大量轉移，將自家土地交由同村農戶經營的現象越來越多，這給農業規模經營創造了有利條件，融資難問題也隨之產生，探索土地承包經營權的多種流轉方式是解決農戶融資難的出路。”

近年來，三明市各地農村信用聯社先後探索“公司+農村土地經營權抵押”、“基金擔保+農村土地經營權抵押”和直接以農村土地承包經營權為抵押等方式，解決農民對土地規模化開發資金需求。

鐘先禮說，2007年10月1日實施的《物權法》對農村土地承包經營權抵押作出明確規定，但由於與農村土地承包經營權抵押相配套的登記、風險評估、抵押權實現等制度尚未出台，這些配套制度亟待完善。