深圳市人民政府關於加強深圳經濟特區房地產市場管理的試行規定

為加快深圳經濟特區（以下簡稱特區）房地產管理體制改革，儘快建立房地產市場的新秩序，根據中華人民共和國有關法律、法規和《深圳經濟特區土地管理條例》（以下簡稱《土地管理條例》）、《深圳經濟特區商品房產管理規定》（以下簡稱《商品房產管理規定》），制定本規定。

基本介紹

• 中文名：深圳市人民政府關於加強深圳經濟特區房地產市場管理的試行規定
• 時間：1989-07-13
• 性質：方案
• 類別：地方法規

【發布單位】81908
【發布文號】深府[1989]274號
【發布日期】1989-07-13
【生效日期】1989-07-13
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】

深圳市人民政府關於加強深圳經濟特區
房地產市場管理的試行規定

（1989年7月13日深府[1989]274號）

第一章 總則

第一條為加強深圳經濟特區（以下簡稱特區）房地產管理體制改革，儘快建立房地產市場的新秩序，根據中華人民共和國有關法律、法規和《深圳經濟特區土地管理條例》（以下簡稱《土地管理條例》）、《深圳經濟特區商品房產管理規定》（以下簡稱《商品房產管理規定》），制定本規定。

第二條深圳市建設局（以下簡稱建設局）負責統一管理特區房地產市場，是特區房地產市場的主管部門。
市建設局在履行《運動場管理條例》規定的職責時，仍使用深圳市國土局（以下簡稱市國土局）的名稱。

第三條深圳市房地產權登記處（以下簡稱市房地產登記處）是特區房地產登記機關，負責統一辦理房地產的總登記、變更登記、抵押登記以及其他登記事項，代表深圳市人民政府（以下簡稱市政府）頒發《房地產證》，收取土地使用權轉讓費，調解房地產權糾紛。

第四條深圳市物業估價所（以下簡稱市物業估價所）負責辦理特區土地和房產估價事宜，調解房地產價值糾紛。

第二章 土地的開發、出讓

第五條特區土地以市政府開發為主，由市政府統一出讓。土地開發可採用兩種方式：一是劃出一定區域，由市政府出資，承包給開發企業開發，開發企業收取適當的利潤，開發後的土地全部交政府有償出讓；二是由開發企業出資開發，開發後由市政府劃出部分土地出讓給開發企業經營或轉讓。兩種方式都必須訂立契約。

第六條特區國有土地使用權採取協定、招標、公開拍賣方式有償出讓。用地單位和個人必須與市國土局簽訂土地使用契約，明確雙方的權利和義務。

第七條以協定方式出讓土地使用權的範圍：
（一）高科技項目用地；
（二）市政府興建的福利住宅用地；
（三）國家機關、部隊、文化、教育、衛生、體育、科研和市政公共設施的非營利性用地；
（四）市政府批准的其他用地。
通過協定方式取得土地使用權的單位和個人，在有償轉讓房地產時必須報經市房地產登記處批准，並按規定補交地價或繳納土地使用權轉讓費。

第八條協定出讓土地使用權的程式：
（一）申請人向國土局提交下列檔案：
1．《協定出讓土地使用權申請表》（由市國土局統一印製）；
2．市政府批准在特區興辦企事業的檔案；
3．深圳市計畫局批准的建設項目計畫（設計）任務書。
屬高科技項目的，還應提交深圳市科學技術委員會簽發的項目鑑定意見書。
屬《土地管理條例》第十五條規定可減免地價的，應在《協定出讓土地使用權申請表》中提出申請。
（二）市國土局在接到申請檔案之日起三十天內作出答覆，同意的應向申請人發出《用地通知書》。
（三）申請人持《用地通知書》到市國土局協商用地事宜，簽訂土地使用契約，並按契約規定給付地價。
（四）用地單位和個人在簽訂土地使用契約之日起三十天內到市房地產登記處辦理用地登記，領取《房地產證》。

第九條以招標、公開拍賣方式出讓土地使用權的範圍、受讓資格、方式、程式、規則由市國土局制定，並對外公告。

第十條通過招標、公開拍賣取得土地使用權的單位和個人需要取得房地產專項經營權的，可在簽訂土地使用契約之日起三十天內，持《專項經營申請書》、《土地使用契約》、《企業章程》向深圳市工商行政管理局辦理工商登記。已在特區登記註冊的企業，在原營業執照的經營範圍內增列房地產專項經營內容；未在特區登記註冊的，補辦企業登記註冊手續，領取專項經營營業執照。

第十一條用地單位和個人取得房地產專項經營權後，按有關規定辦理稅務、銀行、外匯管理、海關等手續。

第十二條取得土地使用權的單位和個人須按《土地管理條例》或《土地使用契約》規定的時間進行建設。

第十三條用地單位和個人在領取《建築物使用許可證》之日起三十天內，持《建築物使用許可證》和《房地產證》向市房地產登記處辦理房地產總登記。

第十四條微利商品房用地由市建設局按略高於開發成本的價格供應，然後由房管局直接組織建設或採取競爭方式由開發企業參與建設。房屋建成後，以微利房價提供給符合條件的職工。此類住宅出售的價格和對象均在土地出讓契約中證明。

第十五條任何單位和個人未經資質審查和工商登記，不得經營房地產。市建設局在本規定頒布之日起三個月內對特區的房地產開發企業進行清理和整頓，對技術力量薄弱、資質缺乏、不符合條件的開發企業予以撤銷，並由深圳市工商行政管理局註銷其營業執照。今後每所由市建設局進行一次資質複審。

第十六條填海造地、開山造地必須報經市建設局批准。造地範圍內的土地實行有償出讓。參與開發的企業享有優先受讓權。

第三章 房地產預售

第十七條房地產經營者須向市房地產登記處申請，獲準後方可預售房地產。未經批准的，所簽訂的《房地產預售契約》一律無效，市房地產登記處視其違章情節，處以罰款。

第十八條房地產經營者向市房地產登記處提出預售申請時，必須提交下列檔案：
（一）市建設局簽發的《建築許可證》和《開工許可證》；
（二）房地產預售對象、價格、計畫；
（三）房屋使用、管理、維修公約；
（四）預售款的監管機構（銀行或律師事務所）和監督方案；
（五）經銀行或註冊會計師審核的，除用地價款外，投入開發建設的資金已達總投資額的百分之二十五的驗資證明；
（六）市房地產登記處認為應提供的其他檔案。

第十九條房地產預售必須簽訂《房地產預售契約》，《房地產預售契約》應訂明價格條款，所有條款內容應與《商品房產管理規定》第十一條相符。

第二十條房地產經營者在房屋竣工前，按預算契約所收的預售款必須先用於支付及清償該預售房屋的一切建築費用後，才能另作他用。

第二十一條預售契約生效後，預購人應在十五天內，持《房地產預售契約》，向市房地產登記處辦理預購登記。

第二十二條房地產經營者在辦理房地產總登記後，應在三十天內書面通知房地產預購人，雙方簽訂《房地產轉讓契約書》，並按本規定第二十八條規定向市房地產登記處辦理房地產變更登記。

第二十三條房地產預購人在未領取《房地產證》之前，不得將預購的房地產轉售。

第二十四條房地產經營者不得將已預售的房地產用於抵押。

第二十五條《土地管理條例》頒布後至本規定實施前已預售房地產的，預購人必須在本規定頒布之日起三個月內，按本規定第二十一條的規定補辦預購登記。

第四章 房地產買賣和租賃

第二十六條房地產經營者或業主將建築物出售時，建築物使用範圍內占用的土地使用權同時轉移。同一建築物分割轉讓的，各房地產權利人占有相應比例的土地使用權，但同一建築物所占用的土地使用權整體不可分割。

第二十七條房地產轉讓後，受讓人應繼續履行原土地使用契約規定的權利和義務。

第二十八條房地產買賣，當事人應簽訂房地產轉讓契約，並於契約生效之日起三十天內向市房地產登記處辦理變更登記，繳納土地使用權轉讓費或補交地價，換領《房地產證》。
房地產轉讓契約必須經深圳市公證處公證。
房地產買賣沒有辦理變更登記的，買賣雙方的權益不受法律保護。

第二十九條辦理變更登記必須向市房地產登記處報送《房地產證》和《房地產轉讓契約書》。
市房地產登記處有權要求買賣雙方就房地產轉讓的有關問題作出說明，有權審閱有關的原始資料和憑證。

第三十條第二十八條所指的土地使用權轉讓費由市房地產登記處按土地增值額的一定比例向房地產出售方收取。費率規定如下：
（一）土地增值額未超過前次轉移地價百分之一百者，徵收百分之四十的轉讓費；
（二）土地增值額超過前次轉讓地價的百分之一百、未超過百分之二百者，除按前兩款規定辦理外，其超出部分，徵收百分之六十的轉讓費；
（三）土地增值額超過前次轉讓地價百分之二百、未超過百分之三百者，除按前兩款規定分別辦理外，其超出部分，徵收百分之八十的轉讓費；
（四）土地增值額超過前次轉讓地價百分之三百者，除按前三款規定分別辦理外，其超出部分，收取百分之一百的轉讓費。

第三十一條第三十條所指的土地增值額按下列公式計算：
土地增值額=房地產出售價格－房地產購入價格×（1+銀行利率－房屋折舊率）〔n1〕－房屋改良投資×（1+銀行利率－改良部分折舊率）〔n2〕
式中：n1為購置房地產到出售房地產的年限，n2為改良房屋到出售房地產的年限，銀行利率採用中國人民銀行深圳分行規定的一年期定期存款利率，房屋折舊率和改良部分折舊率按百分之二計算。
房地產第一次出售時，房地產購入價格按下式計算：
房地產購入價格=房地產基本價格（即：成本價+計畫利潤+銷售營業稅）

第三十二條第三十一條所列公式中的房地產購入價和房屋改良投資，由市房地產登記處測算，出售方如有異議，可提請市物業估價所重新估價並調解該房地產價值糾紛。

第三十三條本規定頒布前一方出地，一方出資，合資合作建房並產權分成的，出資一方分得的房地產的土地使用權，視同有償轉讓。轉讓雙方應按本規定第二十六條至第三十一條的規定，向市房地產登記處辦理房地產變更登記，並由出地一方繳納土地使用權轉讓費。

第三十四條特區內房地產租賃實行租金管制，具體辦法另定。

第三十五條市房地產開發企業以及房地產專項經營企業在本規定頒布實施後建成的商品住宅，應預留一定比例用於租賃，其比例由市建設局逐一核定，並在《土地使用契約》中訂明。

第五章 商品住宅的購買

第三十六條凡有下列情形之一國內人員，不得在特區內購買商品住宅：
（一）在特區沒有常住戶口者；
（二）已安排住宅用地的農民；
（三）已購買或租用一套準成本商品房者（包括夫妻雙方）；
（四）已購有一套商品住宅者（包括夫妻雙方）；
（五）不滿十八周歲的未成年人。
上款第三項當事人不願意併購有商品住宅的，已購買或租用的準成本商品房應退回原產權單位。
違反本條規定的，不予辦理產權登記。

第三十七條特區居民購買商品住宅辦理產權登記時，必須向市房地產登記處提交常住戶口簿。

第三十八條特區企事業單位在特區購買商品住宅的總套數，不得超過按下列標準折算的套數：
（一）常住戶口每戶一套；
（二）暫住戶口每三人一套。

第三十九條特區企事業單位辦理商品住宅產權登記時，必須向市房地產登記處提交市政府批准其在特區興辦企事業的檔案或深圳市人事局、深圳市勞動局批准的關於其人員編制的檔案。

第四十條在特區投資興辦企事業的外國人、華僑、港、澳、台商人，可在特區購買商品住宅，購買數量由市建設局分別核定。辦理產權登記時，必須向市房地產登記處提交政府批准其在特區興辦企事業的檔案和市建設局的購買商品住宅的核准檔案。

第四十一條用人民幣投得土地使用權興建的商品住宅，未經市建設局批准，不得售給外國、港、澳、台的經濟組織和個人，但用外匯投得土地使用權興建的商品住宅不在此限。

第六章 行政劃拔的土地和減免地價的土地

第四十二條行政劃撥的土地興建建築物後未轉讓的，調整土地使用費，調整辦法由市國土局另行規定。

第四十三條行政劃撥連續兩年未用的土地，由市國土局收回，對原用地單位和個人已支付的征地、開發費用予以適當補償。

第四十四條行政劃撥時間未滿兩年的土地，有地單位和個人現要報建的，必須與市國土局簽訂土地使用契約，按契約規定補交地價，憑土地使用契約辦理報建手續。

第四十五條《土地管理條例》頒布前已轉讓的行政劃撥的土地，按深府〔1988〕253號檔案的規定處理。

第四十六條《土地管理條例》頒布後，已有償轉讓的行政劃撥的土地或減免地價的土地，用地單位和個人應在本規定公布之日起三個月內向市國土局補交地價，並按本規定第二十八條至第三十一條的規定繳納土地使用權轉讓費，辦理變更登記。

第四十七條行政劃撥的土地和免地價的土地，在用地單位和個人向市國土局補交地價後，可用於抵押。

第七章 附則

第四十八條本規定頒布前已改作其他用途的商品住宅（包括改作辦公、商業、招待所用房等），有關單位和個人應於本規定頒布之日起二年內改正。逾期不改的，市建設局可按違章占地或違章建築的處罰標準罰款。

第四十九條違反本規定的處罰辦法另行制訂。

第五十條本規定由市建設局負責解釋。

第五十一條本規定自頒布之日起施行，過去市政府有關土地房產管理規定與本規定相牴觸的，以本規定為準。