《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》是1994年7月8日由深圳市人民代表大會常務委員會公布的條例。
基本介紹
- 中文名：深圳經濟特區土地使用權出讓條例
- 外文名：Regulations of Shenzhen Special Economic Zone on the transfer of land use rights
- 區域：深圳經濟特區
- 對象：土地使用權出讓
- 時間：1994年7月8日
發布日期,細則,修改的決定,
發布日期
深圳經濟特區土地使用權出讓條例
（1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過
1995年9月15日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第二次會議第一次修正
1998年2月13日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第二十次會議第二次修正
2008年9月23日深圳市第四屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議第三次修正
2010年12月24日深圳市第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議第四次修正）
深圳市第五屆人民代表大會常務委員會公告第二十八號
細則
第一章總則
第二條本條例所稱土地使用權出讓，是指深圳市人民政府（以下簡稱市政府）以拍賣、招標、協定的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付地價款的行為。
本條例所稱地價款，包括土地使用權出讓金、市政配套設施費和土地開發費。
土地使用者應當按年份向市政府交納土地使用費。土地使用費的標準和繳付辦法由市政府規定。
第三條深圳市土地管理部門（以下簡稱土地管理部門）是特區土地使用權出讓的主管機關，依法對特區土地使用權出讓進行監督檢查。
土地使用權出讓契約（以下簡稱出讓契約）由土地管理部門與土地使用者簽訂。
第四條本條例適用於特區內國有土地使用權的出讓。地下自然資源及其他埋藏物屬國家所有，不在土地使用權出讓範圍之內。
集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，方能依本條例出讓其使用權。
第五條中華人民共和國境內外的企業、組織和個人，均可依照本條例的規定取得土地使用權，但法律、法規另有規定的除外。
第六條依照本條例規定取得的土地使用權，土地使用者在使用年限內，可以依法使用、轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，其合法權益受法律保護。
第七條土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守法律、法規的規定，不得損害社會公共利益。
第八條土地管理部門會同市政府其他有關管理部門，根據特區城市規劃、社會經濟發展規劃和產業政策制定年度土地開發供應計畫，經市政府批准後，由土地管理部門統一組織實施。
第九條土地使用權出讓，應堅持與建設項目相結合的原則。沒有建設項目的，不供應土地，但按本條例規定以拍賣、招標形式出讓土地使用權的除外。
第十條市政府設立土地開發基金，土地開發基金由地價款、土地使用費、土地增值費及土地上的其他收益構成。土地開發基金用於土地開發和城市基礎設施建設，不得挪作他用。
土地管理部門應制定土地開發基金年度使用計畫，經市政府批准後，由土地管理部門安排使用。市政府財政主管部門負責監督並審核，市政府審計部門定期審計。
市政府每年應向市人民代表大會常務委員會報告土地開發基金的收支及使用情況。
第十一條土地使用權的最高使用年限為五十年，不同用途土地的使用年限由市政府規定。
第十二條土地使用者依本條例取得土地使用權，應按《深圳經濟特區房地產登記條例》（以下簡稱《登記條例》）的規定辦理登記，領取《房地產證》。
第二章土地使用權出讓契約
第十三條土地使用者與土地管理部門應依照本條例的規定訂立書面出讓契約。土地使用者委託他人代簽出讓契約的，代理人應向土地管理部門提交委託人出具的授權委託書。香港、澳門、台灣和境外的企業、組織或個人出具的授權委託書應按規定經過公證或認證。
第十四條出讓契約應具備以下主要條款：
（一）雙方當事人的姓名或者名稱、地址；
（二）出讓土地使用權的宗地號、面積；
（三）土地使用年期及起止時間；
（四）地價款的數額、幣種、交付方式及時間；
（五）交付土地的時間；
（六）規劃、市政設計要點；
（七）項目竣工提交驗收時間；
（八）市政設施配套建設義務；
（九）使用相鄰土地和道路的限制；
（十）建設附屬、附加設施的項目及義務；
（十一）違約責任；
（十二）當事人認為必要的其他條款。
出讓契約應附上宗地圖，作為出讓契約的組成部分。
第十五條出讓契約一經依法簽訂，即具有法律約束力，當事人必須全面履行契約規定的義務，任何一方不得擅自變更或解除。
第十六條土地管理部門違反出讓契約，逾期交付土地的，應雙倍返還定金或保證金；造成土地使用者損失的，應給予賠償，土地使用者有權解除出讓契約。
第十七條土地使用者未按出讓契約規定的期限付清地價款的，從滯納之日起每日加收地價款應繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日後仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓契約，收回土地使用權。
土地使用者只支付定金或保證金的，不予退還。
土地使用者已將定金或保證金抵充地價款的，土地管理部門扣除地價款總額10%的違約金，餘額返還土地使用者，已興建的建築物、附著物無償收歸政府所有。
第十八條土地使用者應按出讓契約規定的用途、期限和條件開發、利用土地。
第十九條土地使用者需要改變出讓契約規定的土地用途或條件的，應徵得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓契約，重新調整地價標準，並按有關規定辦理變更登記。
第三章拍賣出讓土地使用權
第二十條拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人（以下簡稱主持人）的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。
第二十一條土地管理部門應在拍賣前三十日將土地使用權拍賣的有關事宜在《深圳特區報》或《深圳商報》上公告。
第二十二條下列檔案由土地管理部門印製並於公告之日起向競投者提供：
（一）土地使用權拍賣須知；
（二）出讓契約樣式。
第二十三條拍賣出讓土地使用權按下列程式進行：
（一）土地管理部門發出拍賣土地使用權公告；
（二）競投者領取有關檔案；
（三）主持人按公告規定的時間、地點依下列規定主持拍賣活動：
（1）簡介拍賣土地使用權土地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求和其他有關事項；
（2）公布拍賣起叫價以及每一次應價增加數額；
（3）競投者按規定方式競相應價；
（4）主持人連續二次宣布最後報價數額而沒有競投者再應價時，最後應價者為競得人；
（四）競得人應即時與土地管理部門簽訂出讓契約。
並交付地價款總額10%的定金，餘額應自出讓契約生效之日起六十日內全部付清。地價款總額在三千萬元以上的，經土地管理部門同意並在契約中註明，餘額可以延期交付，但最長不得超過一年。逾期未付清的，土地管理部門依照本條例第十七條的規定處理；
（五）競得人付清地價款後，持土地管理部門出具的付清地價款的憑證，按《登記條例》的規定辦理登記，領取《房地產證》。
第二十四條起叫價不等於該幅土地使用權出讓的底價，競投者最後應價低於底價時，主持人有權終止拍賣。
第二十五條競得人不能交付定金或拒絕簽訂出讓契約的，應賠償組織拍賣活動支出的全部費用。土地管理部門將該幅土地另行拍賣，拍賣所得地價款低於前次拍賣地價款的，其差額部分由上述違約的競得人負責支付。
第四章招標出讓土地使用權
第二十六條招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標後確定的中標人取得土地使用權的行為。
第二十七條土地使用權招標出讓可採取下列兩種方式進行：
（一）公開招標：由土地管理部門發出招標公告；
（二）邀請招標：由土地管理部門向特定人發出招標邀請書。
招標公告應在截標之日前三十日在《深圳特區報》或《深圳商報》上公布。招標邀請書應在截標之日前三十日向被邀請投標人發出。
第二十八條土地使用權招標出讓的資格範圍、內容以及招標方式由土地管理部門根據本條例的有關規定和年度土地供應計畫及地塊的具體情況確定。
第二十九條下列招標檔案由土地管理部門印製並向投標者提供：
（一）投標須知；
（二）土地使用權投標書；
（三）出讓契約樣式。
第三十條招標出讓土地使用權按下列程式進行：
（一）土地管理部門發出招標公告或招標邀請書；
（二）投標者領取招標檔案；
（三）投標者在投標截止日期之前到指定的地點將密封的投標書投入標箱，並按土地管理部門的規定交付投標保證金；
（四）由土地管理部門組織開標會議，當場開標、驗標，宣布不符合投標規定的標書無效；
（五）由土地管理部門組織招標機構按照公平、公正的原則，進行評標、定標，並向中標人發出中標通知書；
（六）中標人接到中標通知書後，按規定的時間與土地管理部門簽訂出讓契約；
（七）中標人依出讓契約的規定付清地價款後，持土地管理部門出具的付清地價款的憑證，按《登記條例》的規定辦理登記，領取《房地產證》。
第三十一條招標檔案規定只出標價的，以價高者中標；規定既出標價，又須提交規劃設計方案的，採取綜合評分辦法，總評得分最高者中標。
土地管理部門認為所有標書都沒有達到標底條件的，有權拒絕全部標書，重新組織招標。
第三十二條中標人未在規定的時間內與土地管理部門簽訂出讓契約的，取消其中標資格，另行組織招標，投標保證金不予退還。造成土地管理部門損失的，中標人應負賠償責任。
第三十三條中標人應自出讓契約生效之日起六十日內付清全部地價款。地價款總額在三千萬元以上的，經土地管理部門同意並在出讓契約中註明，可以延期交付，但最長不得超過一年。逾期未付清的，土地管理部門依照本條例第十七條的規定處理。
第三十四條中標人交納的投標保證金可以抵充地價款。未中標人所交納的投標保證金，由土地管理部門自定標之日起三十日內退還本息。
第五章協定出讓土地使用權
第三十五條協定出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，並將土地使用權讓與土地使用者的行為。
前款所稱公告市場價格，是指由土地管理部門根據土地等級、用途及房地產市場變化等因素組織評估，並定期公布的價格。
第三十六條以協定方式出讓土地使用權的範圍：
（一）高新技術項目用地；
（二）市、區政府建設的微利商品房用地；
（三）市、區政府建設的福利商品房用地；
（四）市、區財政全額投資的機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等公益性、非營利性用地；
上述範圍以外的項目用地，有特殊情況不適宜以招標、拍賣方式出讓的，經市政府批准，可以採用協定方式出讓土地使用權，但地價不得低於公告市場價格。
第三十七條協定出讓土地使用權按下列程式進行：
（一）申請人向土地管理部門提交下列有關申請檔案：
（1）法定代表人證明書；
（2）申請用地報告；
（3）《協定出讓土地使用權申請表》（由土地管理部門提供標準格式）及項目初步布置圖；
（4）市政府或其授權部門批准在特區興辦企事業的檔案和工商註冊登記檔案；
（5）市計畫部門年度立項批文；
（6）地價款支付能力證明；
（7）屬高新技術項目用地，應提交市政府科技管理部門簽發的認定意見書；
（8）產生環境污染或對環境有影響的項目用地，應提交市政府環境保護管理部門出具的環境評價審查意見書。
（二）土地管理部門應自接到申請檔案之日起三十日內與申請人協商用地事宜。由土地管理部門提出審查方案，報市政府審批。市政府審批後，由土地管理部門書面通知申請人。
（三）申請人應自市政府批准用地之日起六十日內與土地管理部門簽訂出讓契約。逾期不簽訂的，視為申請人自願放棄申請，市政府批准檔案自動失效。
（四）申請人持土地管理部門出具的付清地價款憑證，按《登記條例》的規定辦理土地使用權登記，領取《房地產證》。
第三十八條下列項目土地使用權協定出讓時，土地管理部門按本條規定減免地價款：
（一）第三十六條第一款第（一）項規定的用地，減收土地使用權出讓金40%至70%；
（二）第三十六條第一款第（二）項規定的用地，免收土地使用權出讓金；
（三）第三十六條第一款第（三）項規定的用地，免收土地使用權出讓金和市政配套設施費。
本條規定以外的土地使用權協定出讓，一律不得減免地價款。
第三十九條屬本條例第三十六條第一款第（一）項用地的，土地使用者應在出讓契約生效當日交付地價款總額10%的定金，餘額應在出讓契約生效之日起六十日內付清；地價款總額在三千萬元以上的，經土地管理部門同意並在出讓契約中註明，餘額可以延期交付。
但最長不得超過一年,逾期未付清的，土地管理部門依照本條例第十七條的規定處理。
屬本條例第三十六條第一款第（二）、（三）項用地的，地價款的支付按出讓契約規定的期限和方式執行。
屬本條例第三十六條第一款第（四）項用地的，地價款的支付辦法按市政府規定執行。
第四十條土地管理部門應於每年十二月三十一日前將減免地價款的用地項目及減免數額向市政府報告。
第四十一條依本條例第三十六條第一款第（一）項規定減收地價款取得土地使用權的，土地使用者將用地出租、轉讓，以及以土地使用權與他人合資、合作建設的，應報經土地管理部門批准，重新簽訂出讓契約。改變用途的，必須報經土地管理部門批准，並按公告市場價格補足地價款，依《登記條例》的規定辦理變更登記手續後，方可進行。
需補足地價款的，土地使用者辦理變更登記時，須持土地管理部門出具的補足地價款的憑證及重新簽訂的出讓契約。
第四十二條依本條例第三十六條第一款第（一）項規定減收地價款取得土地使用權的，經土地管理部門批准，土地使用者可以將該土地上的建築物、附著物用於抵押。但抵押權人處分抵押物時，必須按公告市場價格補足地價款後，方可進行。抵押物的處分所得應按規定先行繳交有關稅費。
第四十三條依本條例第三十六條第一款第（一）項規定減收地價款取得土地使用權的，項目投產後，由市政府科技管理部門負責複查。不符合高新技術項目認定標準的，必須按公告市場價格補足地價款。
第四十四條本條例第三十六條第一款第（二）、（三）項用地，土地使用者需出租、轉讓、抵押或與他人合資、合作建設的，按市政府規定辦理。
第四十五條機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等公益性、非營利性用地，土地使用者不得改作營利性用地，不得出租、轉讓、抵押，也不得與他人合作開發建設。
第六章土地使用權的終止
第四十六條有下列情形之一的，土地使用權終止：
（一）出讓契約規定的年期屆滿；
（二）土地滅失；
（三）土地使用者死亡而無合法承繼人；
（四）人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效；
（五）市政府根據社會公共利益的需要，提前收回土地使用權；
（六）法律、法規規定的其他情形。第四十七條出現前條第（一）、（三）、（四）項規定的情形，土地使用權連同該宗土地上的建築物、附著物由土地管理部門無償收回，但法律、法規另有規定的除外。
第四十八條市政府對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。但法律、法規另有規定的除外。
依法提前收回土地使用權的，市政府根據土地使用者開發、利用土地的實際情況和年期，給土地使用者以相應的補償。
第四十九條土地使用權年期屆滿，土地使用者應自年期界滿之日起十日內到房地產主管部門辦理註銷登記手續。土地使用者不辦理註銷登記手續的，由市政府房地產主管部門逕為註銷登記。
第五十條土地使用權年期屆滿，土地使用者需繼續使用該宗土地的，應提前六個月向土地管理部門提出申請。土地管理部門應自接到申請之日起一個月內按下列原則作出是否準予繼續使用的答覆：
（一）土地使用者申請的土地用途符合當時城市規劃要求的，準予繼續使用；
（二）土地使用者申請的土地用途不符合當時城市規劃要求的，土地使用者的申請不予批准。
第五十一條準予土地使用者繼續使用土地的，土地使用者應自接到土地管理部門批准檔案之日起十五日內與土地管理部門重新簽訂出讓契約，支付地價款，並按《登記條例》的規定辦理登記。
第七章罰則
第五十二條違反本條例第十八條規定，土地使用者未按出讓契約規定的用途和條件開發利用土地的，土地管理部門應予限期糾正，並可處以地價款總額5%的罰款。拒不糾正的，土地管理部門無償收回土地使用權，沒收地上建築物、附著物。
土地使用者逾期完成地上建築物的，土地管理部門自出讓契約規定的項目竣工提交驗收之日起處以罰款。逾期六個月以內的，處以地價款總額1%的罰款；逾期六個月以上一年以內的，處以地價款總額2%的罰款；逾期一年以上二年以內的，處以地價款總額4%的罰款；逾期二年後仍未完成地上建築物的，土地管理部門無償收回土地使用權，沒收地上建築物、附著物。
土地使用者自出讓契約生效之日起二年內未開發利用土地的，土地管理部門無償收回土地使用權。
第五十三條依本條例第四十三條規定，經複查不符合高新技術項目認定標準的，土地使用者除按公告市場價格補足地價款外，土地管理部門還可根據情節輕重，處以地價款總額5%到20%的罰款。
第五十四條違反本條例第四十五條規定，土地使用者出租、抵押土地使用權和與他人合作開發建設的，土地管理部門責令其改正，沒收非法所得，並處以非法所得1至3倍的罰款。
違反本條例第四十一條、第四十五條規定，土地使用者擅自轉讓土地使用權的，土地管理部門責令其改正，沒收非法所得，並處以轉讓價款10%的罰款。拒不改正的，土地管理部門可無償收回土地使用權，沒收地上建築物、附著物。
對有關責任人員由其所在單位或上級機關給予行政處分。
第五十五條在出讓土地使用權過程中，以弄虛作假、行賄等非法手段取得土地使用權的，土地管理部門收回其土地使用權並處以地價款總額5%的罰款；對有關責任人員由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。
第五十六條土地管理部門工作人員在出讓土地使用權活動中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。
第五十七條當事人對土地管理部門的行政處罰不服的，可自接到處罰決定書之日起十五日內向市政府行政複議機關申請複議。行政複議機關應自接到複議申請之日起六十日內作出複議決定。當事人對複議決定不服的，可自接到複議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。
第八章附則
第五十八條有關土地使用權出讓的糾紛，爭議雙方應協商解決，協商不成的，可以依法向人民法院起訴。
第五十九條市政府可依據本條例制定實施細則。
第六十條本條例自公布之日起施行。
過去在特區內實施的有關規定與本條例相牴觸的，以本條例為準。
修改的決定
（2010年12月24日深圳市第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過）
二、深圳經濟特區土地使用權出讓條例（1994年6月18日深圳市第一屆人大常委會第二十三次會議通過，1995年9月15日深圳市第二屆人大常委會第二次會議第一次修正，1998年2月13日深圳市第二屆人大常委會第二十次會議第二次修正，2008年9月23日深圳市第四屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議第三次修正)
1．第十條第一款修改為:“土地使用權出讓金、土地開發與市政配套設施金等土地收益，由市土地管理部門負責收集後統一繳入市政府在地方國庫中設立的國有土地使用權出讓收入專帳，由市財政部門依法管理.”刪除第十條第二款、第三款.
2．第十一條刪除，“根據土地開發基金使用計畫，利用土地開發基金”字樣.
3．第十二條修改為:“國有土地使用權出讓收入按照國家、省、市有關規定使用,市財政部門負責監督並審核，市審計部門定期審計.
市財政部門應當制定國有土地使用權出讓收支年度計畫，並報市政府批准.
市政府應當制定國有土地使用權出讓收支管理辦法,加強對國有土地使用權收支的管理.”
4．第十三條修改為:“市財政部門每年應當向深圳市人民代表大會常務委員會(以下簡稱市人大常委會)報告年度國有土地使用權出讓收支情況.
市審計部門應當同時向市人大常委會報告年度國有土地使用權出讓收支審計情況.”
