業主權利

業主權利是指法律賦予物業所有權人即業主具有這樣或不這樣行為，或要求他人這樣或不這樣行為的能力和可以享受一定利益的資格。業主權利以下列兩種形式存在：一種是國家法律、行政法規規定業主應當享有的權利，即法定權利；另一種主要指在委託型物業管理中，以選擇的物業管理企業為相對人，由物業服務契約明確約定和業主之間訂立業主公約中約定的業主應當享有的一系列權利，即約定權利。只要不違反法律強制性規定以及公序良俗，法律也認可和保護此種約定利益。

基本介紹

• 中文名：業主權利 
• 類型：經濟術語

內容

按照《物業管理條例》的規定,業主在物業管理活動中,享有下列權利：

(1)按照物業服務契約的約定,接受物業管理企業提供的服務；

(2)提議召開業主大會會議,並就物業管理的有關事項提出建議；

(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

(4)參加業主大會會議,行使投票權；

(5)選舉業主委員會委員,並享有被選舉權；

(6)監督業主委員會的工作；

(7)監督物業管理企業履行物業服務契約；

(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

(10)法律、法規規定的其他權利。

類型

業主在物業管理關係中享有的權利主要有兩種類型:一種是依據建築物區分所有權理論而享有的區分所有權；一種是依照委託代理理論而享有的作為委託人、被代理人的權利。

(1)業主所享有的建築物區分所有權

依據貝爾曼倡導的三元論理論，建築物區分所有權應該包括對區分建築物專有部分的專有權、對共用部分的共有權及基於共用關係而形成的成員權三部分內容.業主在物業管理中享有其他的權利也都是以區分所有權作為基礎的。

第一，專有權的內容。專有權是指區分所有人對專屬自己的、由建築材料組成的、在構造上和使用上具有獨立性的封閉空間所享有的所有權。這種專有權與一般的所有權並沒有區別，屬於物權範疇。要明確這一權利的範圍，對專有部分的界定是關鍵。各國和各地區的法律對此有不同的規定，日本和我國台灣地區的法律認為應以利用上的獨立性和構造上的獨立性作為界定專有部分的標準，而法國的法律僅以利用上的獨立性作為標準，國內的學者也多傾向前一種標準。區分所有人可以依法自由地對自己的專有部分行使占有、使用、收益和處分的權利，並排除他人的非法干涉。但由於區分所有建築物在使用上的不可分性，對專有權進行轉讓、出租、抵押等處分時，必須連同共有權、成員權的內容一起加以處分。

另外，區分所有人對專有部分基於相鄰關係而享有相鄰權。業主為了維護和合理使用自己的專有部分，可以要求使用其他業主的專有部分及不享有共有部分持分權的部分，但這種相鄰權的行使應以“必要”作為限度。

第二，共有權的內容口區分所有人的共有權是指區分所有人依照法律或管理規章的規定，對建築物的共有部分所享有的占有、使用及收益的權利。建築物的共用部分才是物業管理的主要對象，對共有權的研究也就越來越顯得重要。除去專有部分之外的其餘部分都應算作共用部分，台灣《公寓大廈管理條例》第3條第4項也規定:“共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬建築物，而供共同使用者。”對於區分所有人共有權的內容，有學者具體地歸納出了五個方面:一是轉讓共用部分所持份額的權利.這種轉讓隨專有部分的轉讓而轉讓，無需其他業主的同意；二是對共用部分的使用權，業主為正當使用自己的專有部分有權對共用部分進行自由使用；三是對共用部分的收益權，業主按其共用部分的持分比例獲取共用部分的收益；四是對共用部分的保存和簡單修繕權，業主可以單獨對共用部分進行保存和簡單的修繕，為此支出的費用可以要求其他的業主一起負擔；五是對毀損和危害共用部分行為的制止權，可以通過訴訟方式要求責任人承擔責任。

第三，成員權的內容。成員權是基於建築物的構造、權利歸屬及使用上的密切關係而形成的作為建築物管理團體的成員所享有的權利。成員權的具體內容包含四點:①表決權。區分所有人有權參加物業管理團體的集會，並對大會討論的事項享有投票表決的權利。對表決票數的計算方式，各國有不同的做法，“德國實行每個所有權人有一均等投票權:日本則以專有部分地板面積大小來定；法國則視其所有部分與全部建築物價值比率而定。”②訂約權。區分所有人有參加物業管理團體的集會以訂立規約的權利。③請求權。區分所有人對公共管理事項及共用部分的收益有請求權，包括請求召開集會、正當管理公共事務、收益及停止違反公共利益行為等權利。④選舉、監督權。區分所有人有權選舉管理人管理物業，也有權對管理人的行為進行監督。

(2)業主所享有的作為委託人和被代理人的權利

因物業管理企業對業主委託的物業管理事項有親自完成和再轉交第三人完成的區別，業主也就充當了委託人和被代理人這兩種不同的身份，並享有作為這兩種身份主體的權利。

第一，業主作為委託人的權利。當物業管理企業親自完成業主委託的物業管理事項時，業主是作為委託人存在的，當然也就享有了委託人的權利，這種權利主要是一種約定的權利。這種權利內容主要包括以下幾點:首先是業主選擇受託人的權利。我國《物業管理條例》第11條規定業主大會履行的職責之一就是選聘和解聘物業管理企業。而其第12條又規定“業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。”也就是說，業主通過在業主大會上行使投票權來選擇物業管理的受託人。其次是業主接受物業管理企業履行受託事項的權利。委託契約的最主要內容就在於受託人完成委託人的委託事項，業主作為委託人的最大權益也就在接受受託人，即物業管理企業，履行物業管理事項。另外，業主依照同物業管理企業之間的約定而享有約定權利，這些權利的具體內容就完全取決於雙方當事人意志了。

第二，業主作為被代理人的權利口物業管理企業在接受業主委託提供物業管理服務後，對於小區綠化、設備保養、電梯等房屋設備的運行服務，物業管理企業往往不能親自來完成，而要再尋找相關的專業人士、專業組織來完成，在這種情況下，物業管理企業就充當了代理人的角色，代理業主完成物業管理事務。業主作為被代理人就享有了下列權利和義務:首先是接受第三人履行契約義務的權利，即接受物業管理企業聘請的綠化公司、修理公司等提供物業管理服務的權利；其次就是概括承受物業管理企業的代理行為所產生的法律後果。《物業管理條例》第6條第10款這一權利概括地規定為:“法律、法規規定的其他權利。”業主做為被代理人所享有的具體權利適用相關法律法規的具體規定。

性質

業主的權利性質，可以從不同角度進行分析：

(1)根據規定權利的法律類型分析，業主權利屬於私權的範疇。從賦予業主法定權利的法律檔案所調整的社會關係來看，其所調整的基本法律關係是普通民事主體——業主、開發商以及物業管理企業之間的關係，所調整的對象也是民事行為，更為重要的是，其所確保的井非國家公共利益而是普通民不土體的個人利益，此類法律法規從性質上來說屬於私法，所以業主法定權利理應具有私法性質，而並不具備公法性質。通過當事雙方共同約定，再通過法律間接確認的業主約定權利，其本身就源於當事人的意思自治，所以更非公權。

(2)根據權利的效力範圍來看，業主的權利既屬於對世權也屬於對人權。對於來源於法律法規直接賦予的業主權利，該權利是對世權，權利人以外的其他任何人均不得侵犯。業主權利對世性的最大意義在於，業主法定權利受到法律的保護，對於來源於當事方在有效的物業服務契約中的約定。該權利是對人權，只具有對人性，即相對性。特定業主權利的對人權性質，意味著該權利的效力範圍僅及於契約相對人，而不涉及第三人。

(3)根據權利是否能獨立存在，業主的權利既屬於原權利，也屬於救濟權。原權利是業主賴以存在以及需要保證的基本利益，例如專有權、共有權、成員權等。而救濟權則是以上基本利益得以保證的實施機制，例如建議、監督、批評、投訴權等。以上業主權利的雙重屬性對於業主來說均非常必要，因此業主在簽訂契約時，切不可只注意到對原權利的約定而忽視救濟權，制定法律法規在規定業主權利時，也必須綜合考慮原權利與救濟權，否則業主權利的形態就是不完整的，那么業主也無法有效的保護自身的權利。