珠海市住宅小區物業管理條例

珠海市住宅小區物業管理條例是為加強珠海市住宅小區的物業管理，明確業主、物業管理公司、開發建設單位以及有關部門的權利與義務，保障住宅小區物業的合理使用，維護住宅小區的生活秩序，創造良好的居住環境，而制定的條例。

基本介紹

• 中文名：珠海市住宅小區物業管理條例
• 通過時間：1996年11月19日
• 施行時間：1997年1月1日
• 通過會議：第四屆人民代表大會常務委員會

介紹

(1996年11月19日廣東省珠海市第四屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過 1996年11月19日公布 1997年1月1日起施行)

第一章 總 則

第一條

為加強珠海市住宅小區的物業管理，明確業主、物業管理公司、開發建設單位以及有關部門的權利與義務，保障住宅小區物業的合理使用，維護住宅小區的生活秩序，創造良好的居住環境，根據本市實際情況，制定本條例。

第二條

本條例適用於本市行政區域內的住宅小區。

第三條

本條例所稱住宅小區，是指按城市規劃建設，建築面積在四萬平方米以上，具有相應配套公用設施、安全設施和公共場地的居民生活區。

零星開發的住宅可以合併成住宅小區，具體辦法由珠海市人民政府(以下簡稱市政府)制定。

本條例所稱物業，是指住宅小區的各類建築物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。

本條例所稱業主，是指住宅小區內物業所有權人。非業主使用權人根據業主的委託，可以享有業主的權利，並承擔相應的義務。

本條例所稱物業管理，是指業主委託物業管理公司對物業進行日常維護、修繕和整治，並對住宅小區內的綠化、交通、治安、環境衛生等項目進行日常管理。

本條例所稱物業管理公司，是指具備相應資質條件，經工商行政管理機關登記註冊，經營住宅小區服務業務的企業。

第四條

住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等由全體業主共同使用和維護。

第五條

業主有管理住宅小區的權利和遵守業主公約以及住宅小區其他各項制度的義務。

第六條

物業管理根據業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，逐步實行社會化、專業化、經營型管理。

第七條

市房管部門是本市住宅小區物業管理的主管部門，負責對全市住宅小區物業管理的指導、監督和行業管理工作。

建設、規劃、環保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責分工，負責住宅小區物業的有關管理工作。

街道辦事處按其職責負責住宅小區的行政管理工作。

第二章 住宅小區的移交和管理

第八條

住宅小區經驗收合格的，其開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》，向住宅小區業主委員會辦理移交手續，並報市房管部門備案;未成立業主委員會的，開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》向房管部門辦理移交手續。

住宅小區已辦理移交手續的，業主委員會與物業管理公司應當簽訂《物業委託管理契約》;未成立業主委員會的，房管部門與物業管理公司應當簽訂《物業委託管理契約》。

業主委員會可以在房管部門指導下採取招標方式選聘物業管理公司。

第九條

開發建設單位在移交住宅小區時，應當一併移交住宅小區綜合驗收檔案資料。

第十條

開發建設單位在移交住宅小區時，應當按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區公用設施專用基金;該專用基金歸全體業主所有，由房管部門以住宅小區為單位設立專戶代管，專款專用，並接受財政部門的監督。

住宅小區公用設施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。

第十一條

開發建設單位在移交住宅小區時，應當按照市政府的規定提供住宅小區管理專用房屋和商業用房。該專用房屋和商業用房由房管部門監管。

第十二條

開發建設單位自辦理住宅小區移交手續之日起兩年內，有責任協助做好住宅小區的物業管理工作。

第三章 業主大會及業主委員會

第十三條

業主以住宅小區為單位，成立業主大會或者業主代表會。業主大會由住宅小區的全體業主組成，業主代表會由住宅小區全體業主推舉的代表組成。

業主大會或者業主代表會是業主行使物業管理權利的機構。

第十四條

業主大會或者業主代表會行使下列權利：

(一)選舉產生業主委員會;

(二)批准業主委員會章程;

(三)通過或者修改業主公約;

(四)監督業主委員會的工作;

(五)監督物業管理公司做好管理工作;

(六)決定住宅小區物業管理重大事項。

第十五條

業主委員會章程和業主公約的示範文本由市房管部門制定。

第十六條

已交付使用的住宅小區入住率達到50%以上時，開發建設單位應當在房管部門指導下負責召集首次業主大會或者業主代表會。業主委員會成立後，業主大會或者業主代表會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

第十七條

業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、街道辦事處、居民委員會、物業管理公司等單位的有關人員和業主代表列席會議。

第十八條

業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生，每屆任期三年。主任、副主任和其他委員均為兼職。

業主委員會可以設專職秘書一人，處理業主委員會日常事務。

第十九條

業主委員會行使下列權利：

(一)決定聘用或者解聘物業管理公司並與其簽訂或者終止《物業委託管理契約》;

(二)批准本住宅小區公用設施專用基金的使用方案;

(三)審議本住宅小區物業管理服務費的收費標準;

(四)檢查業主公約的執行情況;

(五)監督《物業委託管理契約》的履行;

(六)向物業管理公司提出業主的意見。

第二十條

業主委員會章程不得違反法律、法規和規章。

第二十一條

業主委員會的管理費用按一定比例從住宅小區管理服務費中提取。

第二十二條

業主應當按期繳交物業管理服務費。

第四章 物業管理公司

第二十三條

設立物業管理公司，應當向市房管部門申領《珠海市住宅小區物業管理資質證書》，並向工商行政管理機關辦理登記註冊，領取營業執照。

第二十四條

物業管理公司應當具有建設、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱的技術人員。

物業管理公司所聘的管理人員和技術人員必須通過崗位培訓，持證上崗。

第二十五條

物業管理公司的權利：

(一)制定本住宅小區物業管理規章制度;

(二)依據市政府規定的收費標準和《物業委託管理契約》收取物業管理服務費;選聘專營公司或者人員承擔各項專營業務;

(三)制止違反住宅小區物業管理規定和業主公約的行為;

(四)承擔房管部門委託的事項。

第二十六條

物業管理公司的義務：

(一)以為業主服務為宗旨，注重社會效益和環境效益;

(二)負責住宅小區內物業的維修和養護;

(三)履行《物業委託管理契約》中規定的其他義務;

(四)執行市政府規定的收費標準;

(五)配合街道辦事處、居民委員會和其他有關部門做好社會工作;

(六)接受房管部門、業主委員會和業主的監督。

第二十七條

房管部門對物業管理公司實行資質年審制，並逐步實行等級制度。

第二十八條

物業管理公司應當定期聽取業主對住宅小區物業管理的意見，每半年向業主公布住宅小區維護管理情況及經會計師事務所審核的物業管理服務費的收支情況。

第二十九條

物業管理屬於服務性行業，物業管理公司可以享受國家對第三產業的有關優惠政策。

第五章 住宅小區物業的維護管理

第三十條

物業管理公司受業主委員會委託，按照《物業委託管理契約》對住宅小區的物業進行維護和管理。

第三十一條

《物業委託管理契約》應當包括下列內容：

(一)住宅小區的名稱、規模、戶數;

(二)住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等的規模、數量和完好程度;

(三)業主委員會提供給物業管理公司的條件;

(四)委託管理事項及其標準;

(五)物業管理公司實施管理的計畫方案;

(六)雙方的權利和義務;

(七)契約期限;

(八)物業管理服務費收費標準;

(九)違約責任。

《物業委託管理契約》應當報市房管部門備案。

第三十二條

住宅小區內物業的維修責任除在保修期內按規定由開發建設單位承擔的以外，按下列規定劃分：

(一)室內部分，由業主自行維修;

(二)房屋本體公用設施，由物業管理公司根據業主的要求進行維修，其費用由該房屋本體的業主共同分擔;

(三)住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等，由物業管理公司統一維修和養護，費用從物業管理服務費中支出，不足時可以申請公用設施專用基金，也可以向政府申請從城市維護費中給予適當補貼;

(四)住宅小區的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養護，由有關管理部門按其職責範圍負責，所有管線安裝必須符合規定，做到整潔、美觀。

第三十三條

業主進行裝修或者重新裝修，應當通報物業管理公司，並由物業管理公司登記備查;有下列情形之一的，應當報市規劃部門審批：

(一)改變房屋結構的;

(二)改變房屋使用功能的;

(三)加大房屋負荷的;

(四)影響小區景觀的。

第三十四條

有關專業施工單位在住宅小區從事工程建設或者檢修時，應當事先通知物業管理公司，並遵守住宅小區物業管理規定，物業管理公司應予配合。損壞住宅小區公用設施的，應當恢復原狀或者按規定賠償。

第三十五條

住宅小區內的設施或植物影響有關專業公共設施的安全時，有關管理部門應當按專業維護管理規定，會同物業管理公司處理。

第三十六條

需要在住宅小區公共場地新建停車場，文體設施、商店或者其他服務設施的，須經業主委員會同意，並按規定辦理有關手續後，方可施工。

第三十七條

物業管理公司利用住宅小區內公共場地和按規定劃撥的商業用房的經營收入，必須用於住宅小區的維護和管理。

第六章 法律責任

第三十八條

業主有下列行為之一的，物業管理公司應當勸阻、制止、要求恢復原狀或者賠償損失;需要給予行政處罰的，由有關行政部門依法處理：

(一)擅自占用住宅小區綠化地或其他公共場地的;

(二)擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀的;

(三)私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區環境、製造噪聲影響居民休息的;

(四)損壞住宅小區內的公用設施、設備的;

(五)違反住宅小區治安管理或者消防規定的。

第三十九條

業主逾期不交各項物業管理服務費的，業主委員會應當協助催繳，物業管理公司可以按規定加收滯納金;連續三個月以上拒交各項物業管理服務費的，按照業主公約的約定承擔責任。

物業管理公司對逾期不交各項物業管理服務費的，可以向人民法院提起訴訟。

第四十條

物業管理公司有下列行為之一的，房管部門應當責令改正，賠償損失，並可視情節處以警告、降低資質等級或者吊銷資質合格證書的處罰：

(一)未按規定及時修繕房屋及公用設施、設備的;

(二)管理制度不健全、管理混亂的;

(三)擅自改變公用設施和公共場地用途的;

(四)擅自提高物業管理服務收費標準的;

(五)其他不履行或者不完全履行《物業委託管理契約》及本條例規定的義務的。

物業管理公司有前款行為之一，情節嚴重的，業主委員會可以解除《物業委託管理契約》。

第四十一條

未經物業資質審查而擅自承攬住宅小區物業管理業務的物業管理公司，由市房管部門責令其限期辦理資質審查手續;逾期不辦理的，責令其停止管理，並可處以1000元以上5000元以下的罰款。

第四十二條

開發建設單位有下列行為之一的，由房管部門責令限期履行;逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發建設單位所開發建設的物業的房產權證：

(一)未按規定提供公用設施專用基金的;

(二)未按規定提供住宅小區管理專用房屋、商業用房的。

第七章 附 則

第四十三條

市政府可以根據本條例制定實施細則。

第四十四條

屬於居民委員會管理的物業，應當逐步依照本條例實施管理。

寫字樓、商住樓、工業區的物業管理可以參照本條例執行。

第四十五條

本條例自1997年1月1日起施行。