撫州市住宅區物業管理條例:條例全文,政策解讀,

為了規範住宅區物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民民眾的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

基本介紹

中文名：撫州市住宅區物業管理條例
通過時間：2018年7月31日
批准時間：2018年9月30日
施行時間：2019年1月1日

條例全文,政策解讀,

條例全文

（2018年7月31日撫州市第四屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過 2018年9月30日江西省第十三屆人民代表大會常務委員會第六次會議批准）

第一章總則

第二章住宅區配套設施的規劃與建設

第三章業主、業主大會和業主委員會

第四章物業管理服務

第五章物業的使用和維護

第六章法律責任

第七章附則

第一章總則

第一條

第二條本市行政區域內的住宅區物業管理活動及其監督管理工作適用本條例。

本條例所稱住宅區，是指按照城市、鎮規劃建設的居民集中居住區。

本條例所稱物業管理，是指住宅區業主選聘物業服務企業、委託其他管理人或者自行對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護住宅區內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條市、縣（區）人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，推動建立社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵採用新技術、新方法提高物業管理水平。

市、縣（區）人民政府統一領導本行政區域物業管理活動的監督管理工作以及重大物業管理糾紛應對工作，建立健全物業管理的監督管理協調機制和重大物業管理糾紛應急處理機制。

具有行政管理職能的開發區管理委員會按照市人民政府的規定，承擔前兩款規定的職責。

第四條市、縣（區）人民政府房地產主管部門，以及具有行政管理職能的開發區管理委員會所屬房地產職能部門是本轄區物業管理主管部門，負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。

城市管理、建設、規劃、價格、公安、人防、民政、消防、環境保護、市場監督管理、不動產登記等部門以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業經營單位應當按照各自職責，依法做好物業管理的相關管理和服務工作。

第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府對本轄區物業管理活動承擔下列職責：

（一）會同縣（區）物業管理主管部門具體指導、監督所轄區域內的住宅區業主依法成立業主大會和選舉業主委員會；

（二）指導、監督業主大會和業主委員會及其成員依法開展活動；

（三）指導、組織未成立業主大會的住宅區業主討論決定其公共管理事務；

（四）依法調解處理物業管理、物業使用矛盾糾紛；

（五）法律、法規規定的其他職責。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。

第六條對物業管理活動中的違法行為，業主委員會、業主或者物業使用人、物業服務企業可以向物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關部門投訴。

物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關部門應當自收到投訴之日起七個工作日內予以處理，並告知投訴人；屬於其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位，並告知投訴人。

物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、其他有關部門、居（村）民委員會及其工作人員，不依法履行物業管理相關工作職責的，業主委員會、業主或者物業使用人、物業服務企業可以向上級機關、主管部門或者監察機關反映情況，或者投訴舉報。

第七條審計機關對縣（區）物業管理主管部門代管的物業質量保修金、住宅專項維修資金、首次業主大會籌備經費的歸集、管理和撥付，應當定期進行審計監督。

第八條市、縣（區）精神文明建設工作機構應當將物業管理工作納入精神文明創建和文明行為促進工作考核內容。

第九條物業服務行業協會應當加強行業建設，依法制定和組織實施自律性規範，組織業務培訓，宣傳物業管理法律法規，協助調解處理物業管理糾紛。

第二章住宅區配套設施的規劃與建設

第十條規劃主管部門應當將下列基礎設施和配套公共服務設施的建設要求，按照國家規定列入住宅區建設項目的規劃條件：

（一）停放汽車的車位、車庫；

（二）機車、腳踏車、電動腳踏車停車場，以及電動腳踏車充電場所；

（三）社區居家養老服務設施和社區管理服務設施；

（四）全民健身設施；

（五）物業管理用房。

住宅區建設項目土地使用權出讓前，規劃主管部門應當會同房地產主管部門對列入規劃的車位、車庫等配套設施的建設數量、位置、首次權屬登記等事項提出書面意見，並由國土資源主管部門將其作為住宅區建設項目國有土地使用權出讓契約的約定內容。

規劃主管部門在住宅區建設項目規劃許可過程中，應當審查住宅區基礎設施和配套公共服務設施的設計指標及其具體部位。

第十一條住宅區的建設單位應當按照規定配建停放汽車的車位、車庫，集中停放機車、腳踏車、電動腳踏車的停車場，以及電動腳踏車充電場所。

住宅區內按照規劃建設的地上停車庫以及不屬於人民防空工程的地下停車位，建設單位依法取得專有部分權屬登記後，方能出售、出租，並應當首先滿足本住宅區業主需求。

已建成住宅區的停車場所、電動腳踏車充電場所不能滿足業主需要，且有可用場地的，由業主大會或者業主委員會、物業服務企業按照規定辦理有關手續後修建。

第十二條新建住宅區的建設單位應當按照規劃設計要求在出入口、主要通道和主要公用設施區域、公共電梯等場所，安裝視頻監控圖像信息系統。

鼓勵已建成住宅區參照前款規定安裝視頻監控圖像信息系統。

第十三條建設單位應當將住宅區內驗收合格的供水、供電、供氣、有線電視等公用事業經營設施設備及其施工圖紙，移交給相關經營單位維護管理。經營單位應當接收相關設施設備，負責維修、養護，確保其安全運轉和正常使用。

第三章業主、業主大會和業主委員會

第十四條建設單位交付房屋，應當查驗業主身份，收存業主簽署的本人及緊急狀況聯繫人的聯繫方式確認書。非業主的物業使用人入住住宅區，應當向業主委員會或者物業服務企業登記本人姓名、性別、工作單位，並提交其簽署的本人及緊急狀況聯繫人的聯繫方式確認書。

前款所稱的聯繫方式，包括手機簡訊、電子郵件、信函等。業主或者物業使用人變更聯繫方式的，應當及時告知建設單位、業主委員會或者物業服務企業。

不得泄露、擅自使用業主或者物業使用人個人信息。

第十五條住宅區物業管理區域內，房屋出售並交付的建築物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當會同縣（區）物業管理主管部門組建業主大會籌備組，組織召開首次業主大會會議並選舉產生業主委員會。經指導仍未成立業主大會的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導、組織業主討論決定住宅區公共管理事務。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十六條建設單位應當在申請不動產權屬首次登記前，籌集首次業主大會會議的籌備經費，並存入縣（區）物業管理主管部門設立的專門賬戶。

首次業主大會籌備組成立後，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府向縣（區）物業管理主管部門申請撥付籌備經費。籌備組應當在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情況，確保專款專用。籌備經費的結餘部分，應當根據業主大會的決定用於物業管理。

第十七條業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委託他人或者推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當事先徵求其所代表的業主意見，並在業主大會會議上如實反映業主意見。

業主大會會議可以採用集體討論形式，也可以採用手機簡訊、電子郵件、即時通信軟體等電子數據形式以及其他書面徵求意見形式。業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。

第十八條業主大會作出決定，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。其中，決定下列事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意：

（一）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；

（二）依法決定改建、重建建築物及其附屬設施。

臨時管理規約或者業主大會議事規則可以約定，依法召開的業主大會符合下列條件之一的，逾期未參加投票的業主的投票權數，計入已表決的多數方：

（一）對依法應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的事項，已表決的多數方專有部分建築面積和人數，達到建築物總面積的過半數和業主總人數的過半數的；

（二）對其他事項，已表決的多數方專有部分建築面積和人數，達到參加投票業主的專有部分建築面積總數的過半數和參加投票業主人數的過半數的。

臨時管理規約或者業主大會議事規則約定前款表決規則的，建設單位應當在售房時向物業買受人提示該表決規則，業主大會籌備組或者業主委員會應當在業主大會會議召開前向業主提示該表決規則，如實記錄業主參加投票情況，並公示因逾期未參加投票而計入已表決多數方的業主名單。

第十九條業主大會籌備組中的業主代表，以及業主委員會成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）熱心公益事業，責任心強，公道正派，廉潔自律，具有一定的組織能力和文化水平；

（三）遵守有關法律、法規，遵守業主大會議事規則、管理規約或者臨時管理規約，不存在損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外觀等損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益的行為；

（四）不存在拖欠物業服務費用、住宅專項維修資金以及應當負擔的物業管理其他相關費用的行為；

（五）本人、配偶以及直系親屬未在本物業服務企業中任職，也不存在向其銷售商品、承攬業務等其他利害關係。

鼓勵符合條件的社區居民委員會成員通過法定程式兼任業主委員會成員。

第二十條業主委員會成員有下列情形之一的，其成員資格自行終止，由業主委員會在住宅區顯著位置公示並告知其本人：

（一）不具備業主身份的；

（二）不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務能力的；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第二十一條業主委員會成員有下列情形之一的，業主委員會應當決定中止其成員資格，在住宅區顯著位置公示，並提請下一次業主大會會議終止其成員資格：

（一）本人、配偶以及直系親屬在本物業服務企業任職，或者存在向其銷售商品、承攬業務等其他利害關係的；

（二）利用其成員資格，索取或者收受建設單位、物業服務企業或者有關單位、個人的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；

（三）無正當理由三次不參加業主委員會會議的；

（四）拖欠物業服務費用、住宅專項維修資金以及應當負擔的物業管理其他相關費用的；

（五）在住宅區違法搭建，非法侵占業主共有部位、設施設備及場地，以及存在其他損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益行為的；

（六）存在不適合繼續擔任業主委員會成員的其他情形的。

業主委員會未按照前款規定中止相關成員資格的，物業所在地的縣（區）物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府調查核實後，應當責令該成員暫停履行職務。

擬被中止資格或者暫停履行職務的成員可以進行申辯，但是在業主委員會作決定時應當迴避。

第四章物業管理服務

第二十二條建設單位應當依法選聘前期物業服務企業，並簽訂前期物業服務契約。建設單位出售新建房屋之前應當制定臨時管理規約，在售房時向物業買受人明示前期物業服務契約和臨時管理規約，並由物業買受人書面確認。建設單位簽訂的前期物業服務契約、制定的臨時管理規約，不得損害物業買受人的合法權益。

建設單位、物業服務企業應當自簽訂前期物業服務契約和制定臨時管理規約之日起十日內，向物業所在地的縣（區）物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

第二十三條建設單位應當在商品房買賣契約中，明示其所交付物業的共用部位場所、共用設施設備的配置和建設標準。

物業服務企業與建設單位應當在物業所在地的縣（區）物業管理主管部門監督下，對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗並作記錄。對前期物業承接查驗中發現的問題，建設單位應當及時整修，由物業服務企業復驗並作記錄。

物業服務企業和建設單位應當在住宅區顯著位置公示承接查驗情況和建設單位整修情況，並書面報告縣（區）物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

前期物業承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務契約中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

第二十四條前期物業承接查驗時，建設單位應當向物業服務企業移交物業管理用房和下列資料，並將相關資料報送物業所在地的縣（區）物業管理主管部門存檔：

（一）規劃、竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、人防工程、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料；

（三）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；

（四）業主名冊及業主聯繫方式確認書；

（五）物業管理所必需的其他資料。

第二十五條物業服務企業應當提供下列基本服務項目：

（一）電梯、消防設施、人防工程、防雷裝置、視頻監控圖像信息系統等特殊設施設備的安全運行、校驗檢修、維護保養，公共照明等其他共用部位和共用設施設備的使用管理、維修養護；

（二）公共綠地、草木及綠化設施的養護、管理；

（三）環境衛生清掃保潔；

（四）疏散通道和消防車通道管理、車輛行駛和停放秩序管理；

（五）住宅區進出人員和車輛管理，保衛值班及定期巡邏，監控視頻實時監視並留存圖像信息十五日以上；

（六）對物業裝修的管理，對物業使用中違反禁止規定的行為進行告知、勸阻、報告，對物業使用糾紛進行調解；

（七）物業維修、改造費用的賬務管理；

（八）物業檔案和物業服務、財務檔案的保管與查詢服務；

（九）治安和消防等安全防範、公共秩序維護等事項的協助管理服務。

第二十六條前期物業服務契約、物業服務契約應當載明物業服務項目和質量要求、收費項目和收費標準、物業服務不符合要求的違約責任。

共用電梯、公共照明、消防設施、視頻監控、公共綠地、公共道路等共用設施設備的日常運行、維修、養護、管理費用，以及住宅區內公共環境清潔費用、安全保衛費用，應當納入物業服務收費標準，不得要求另行分攤。

前期物業服務契約或者物業服務契約有效期內，物業服務企業提出調整物業服務項目、質量要求或者收費項目、收費標準的，應當將其與業主委員會協商草擬的調整方案在住宅區顯著位置公示三十日，經依法召開業主大會獲得專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意後，與業主委員會簽訂物業服務變更協定。

物業服務企業應當自物業服務契約或者物業服務變更協定簽訂之日起十日內，向物業所在地的縣（區）物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案，並在顯著位置公示。

第二十七條前期物業服務契約、物業服務契約依法解除或者終止的，物業服務企業、業主委員會應當在十日內書面告知物業所在地的縣（區）物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府，並在住宅區顯著位置公示。

第二十八條前期物業服務契約、物業服務契約依法解除或者終止的，物業服務企業應當按照業主大會或者業主委員會的要求退出物業管理區域，移交物業管理用房等業主共有財物以及相關資料，不得以物業管理中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出、拒絕移交。

物業服務企業與業主委員會或者新選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀予以確認。業主委員會或者新選聘的物業服務企業應當將交接情況報送物業所在地的縣（區）物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

第二十九條物業服務企業退出後，業主大會未選聘新的物業服務企業或者其他管理人，也未實行業主自行管理的，物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導、組織業主做好住宅區環境衛生、公共照明等工作，相關費用由業主承擔。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導、組織召開業主大會，選聘新的物業服務企業或者其他管理人，或者實行業主自行管理。

第三十條物業服務企業不得有下列行為：

（一）擅自改變住宅區內公共建築、物業管理用房以及其他共用部位場所和共用設施設備的用途；

（二）擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區內道路、綠地、場地等共用部位場所和共用設施設備開辦停車場、設定廣告、開展經營等活動，損害業主共同利益；

（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金；

（四）將住宅區內的全部物業管理一併委託或者轉交給其他單位或者個人；

（五）前期物業服務契約、物業服務契約終止前，擅自停止物業管理；

（六）違反契約約定或者法律、法規規定，擅自增加收費項目、提高收費標準，或者重複收費；

（七）未按照契約約定和法律、法規規定履行物業維護、管理義務；

（八）招用不符合國務院《保全服務管理條例》規定條件的人員擔任保全員，或者對保全員疏於管理、教育和培訓；

（九）接受供水、供電等單位委託代收供水、供電等費用時，向業主收取手續費等額外費用；

（十）非法限制業主進出住宅區、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業主，或者對業主實施暴力、擅自停水停電等侵害業主合法權益的行為；

（十一）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第三十一條物業服務企業應當將下列信息在住宅區顯著位置公示並及時更新：

（一）營業執照、項目負責人的基本情況及聯繫方式、服務人員基本情況、本企業物業服務電話、物業管理主管部門受理投訴舉報的電話；

（二）物業服務項目和質量要求，物業服務收費項目、收費標準和收費方式；

（三）電梯、消防、人防、監控等專項設施設備的維修保養單位名稱、資質、聯繫方式等；

（四）物業修繕、裝修和使用過程中的結構變動等安全事項；

（五）物業服務費用以及業主應當負擔的物業管理其他相關費用的收支情況；

（六）受業主大會委託代管的住宅專項維修資金使用情況，代管的利用物業共用部位場所和共用設施設備所得收益的收支情況；

（七）法律、法規規定及物業服務契約約定應當公示的其他信息。

第三十二條建設單位保留權屬或者尚未交付業主的住宅區物業，由建設單位承擔物業服務費用以及應當負擔的物業管理其他相關費用。住宅區物業交付業主後發生的物業服務相關費用，由業主承擔。

物業服務企業應當按照契約約定和法律、法規規定提供物業服務，不得以部分業主拖欠物業服務費用、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量。物業服務企業違反契約約定或者法律、法規規定，擅自增加物業服務收費項目或者提高收費標準、重複收費的，業主有權拒絕。

物業服務企業已經按照契約約定和法律、法規規定提供服務的，業主不得以存在開發建設遺留問題、物業空置、未享受物業服務或者無需接受相關物業服務等理由拒交物業服務相關費用。

第三十三條業主、物業使用人未按照契約約定交納物業服務費用以及應當負擔的物業管理其他相關費用，或者未按照法律、法規規定和業主大會決定交存住宅專項維修資金，經書面催繳逾期不交納的，物業服務企業、業主委員會可以在住宅區顯著位置予以公示。

經書面催繳，業主逾期不交納物業服務費用的，物業服務企業可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會組織調解，按照約定申請仲裁，或者依法提起民事訴訟。

第三十四條未選聘物業服務企業或者其他管理人的，業主可以共同決定自行管理。業主大會決定自行管理的，應當對下列事項作出決定並在住宅區顯著位置公示：

（一）自行管理的執行機構或者執行人員；

（二）自行管理的內容、收費項目和標準、管理期限；

（三）聘請專業機構維修養護電梯等特殊設施設備的方案；

（四）財務管理、財務公開的制度；

（五）其他有關自行管理的事項。

電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委託專業機構進行維修養護。

業主共同決定實行自行管理的，應當接受物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會的監督和指導。

第五章物業的使用和維護

第三十五條物業保修期滿後，專有部分的維修責任由該業主承擔，全體業主共有部分的維修責任由全體業主承擔，部分業主共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔。共有物業遭人為損壞的，物業服務企業、業主委員會應當要求責任人承擔修復或者賠償責任。

第三十六條住宅專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

發生下列影響房屋安全使用等緊急情況的，可以採取應急維修：

（一）電梯故障危及人身安全，經電梯製造單位或者特種設備檢驗檢測機構出具安全評估意見認定的；

（二）二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，經專業機構核實並認定的；

（三）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障，經專業機構核實並認定的；

（四）屋頂、屋面、外牆面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經專業機構核實並認定的；

（五）房屋外牆存在脫落、剝落等隱患，經專業機構核實並認定的；

（六）房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全，經專業機構核實並認定的；

（七）發生其他緊急情況，經專業機構核實並認定的。

前款規定的緊急情況經縣（區）物業管理主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修的，可以不經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。其中，住宅專項維修資金未劃轉業主大會管理的，由物業服務企業或者相關業主持有關材料向縣（區）物業管理主管部門申請列支；住宅專項維修資金已劃轉業主大會管理的，由物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支，業主委員會審核同意的應當報縣（區）物業管理主管部門備案。

申請使用住宅專項維修資金的，應當在住宅區顯著位置公示維修內容及質量要求、維修服務者、維修費用等事項，結算前應當聽取相關業主對維修質量的反饋意見。

住宅專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府另行制定。

第三十七條市、縣（區）白蟻防治機構負責轄區內住宅區白蟻防治，防治工作經費納入本級財政預算。建設單位、物業服務企業、業主委員會和業主應當配合白蟻防治機構進行白蟻防治。

第三十八條禁止在建築內的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動腳踏車或者為電動腳踏車充電。

第三十九條物業服務企業應當履行物業管理區域的消防安全責任，提供消防安全防範服務，配備消防安全管理人員，開展消防安全宣傳教育，開展消防安全巡查，消除火災隱患，負責共用消防設施的日常維護保養，保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防登高場地暢通。

對未選聘物業服務企業的住宅區，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、組織、督促業主和物業使用人加強消防安全管理、履行消防安全責任。

第四十條在不影響消防安全、道路通行的前提下，經業主大會或者其授權的業主委員會決定，可以利用住宅區內業主共有的道路等場地施劃停車泊位，並由業主大會或者其授權的業主委員會決定是否收取停車費。占用業主共有的道路或者其他場地的停車泊位，屬於業主共有。

利用物業共用部位場所、共用設施設備設定廣告、開展經營等活動的，應當經業主大會或者其授權的業主委員會及有利害關係的業主同意，並按照規定辦理有關手續。

業主大會或者業主委員會應當將利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備施劃停車泊位、設定廣告、開展經營等活動的情況在住宅區顯著位置公示。

利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備收取的停車費、租賃費、廣告費等經營收益屬於全體業主共有，用於補充專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。業主大會或者其授權的業主委員會決定委託物業服務企業代收費的，物業服務企業可以從中提取一定比例的管理費用，具體比例由雙方協商約定。

第四十一條住宅區內依法配建的人民防空工程，應當在入口處設定顯著標誌。

禁止買賣或者變相買賣住宅區內依法配建的人民防空工程。經人民防空主管部門批准，人民防空工程平時用作停車位的，可以面向本住宅區業主、物業使用人出租。停車位租賃費收取方應當承擔人民防空工程的日常維修、養護、管理責任及費用，使其保持良好使用狀態。

人民防空主管部門應當加強日常監督管理，依法監督檢查人民防空工程的平時使用和維護管理情況。

第四十二條業主將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律、法規以及管理規約，並經有利害關係的業主同意。

業主或者物業使用人裝修物業的，應當事先告知物業服務企業。業主、物業使用人未事先告知裝修事項，未按照本條例第十四條提交聯繫方式確認書的，物業服務企業可以禁止為其裝修的車輛、施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業應當將物業裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人，並將裝修的時間、地點等情況在所在樓棟顯著位置公示。

第四十三條業主、物業使用人裝修、使用物業，禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，以及危及房屋安全的其他行為；

（二）違法搭建建築物、構築物；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；

（四）晚20時至晨8時、12時至14時在已竣工交付使用的住宅樓進行產生噪聲污染的室內裝修；

（五）進行家庭娛樂等活動時發出嚴重干擾周圍居民生活的環境噪聲；

（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品，或者排放有毒、有害物質；

（七）損毀或者侵占共用的道路、綠地、樓道等場地部位和共用的照明、消防等設施設備，占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

（八）亂倒垃圾，亂倒污水，高空拋物；

（九）違反規定飼養動物，影響住宅區的衛生和業主正常生活；

（十）亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行；

（十一）法律、法規和管理規約或者臨時管理規約禁止的其他行為。

第四十四條物業服務企業應當對住宅區內物業裝修和使用活動進行巡查，發現業主或者物業使用人違反法律、法規和管理規約或者臨時管理規約裝修、使用物業的行為，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和城市管理等有關主管部門。城市管理等有關主管部門在接到報告後，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

業主、物業使用人違反法律、法規規定和管理規約或者臨時管理規約裝修、使用物業，經勸阻仍不改正的，物業服務企業或者業主委員會可以在住宅區顯著位置予以公示。

第六章法律責任

第四十五條物業管理主管部門或者其他有關行政部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會的工作人員，在對物業管理活動的監督管理或者協助管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條建設單位違反本條例第十六條第一款規定，未按時交存首次業主大會籌備經費的，由物業管理主管部門責令限期交存；逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第四十七條建設單位、物業服務企業違反本條例第二十三條第二款規定，未進行前期物業承接查驗、整修並作記錄的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

建設單位、物業服務企業在前期物業承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益的，由物業管理主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十八條建設單位或者物業服務企業違反本條例第二十二條第二款、第二十六條第四款或者第二十八條第二款規定，未按時將相關材料報送備案的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第四十九條違反本條例第四十三條規定，業主、物業使用人有下列行為之一的，按照下列規定給予處罰：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的，由建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違法搭建建築物、構築物的，由規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除影響的，限期改正；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處違法搭建建築物、構築物造價百分之十以下罰款；

（三）進行家庭娛樂等活動時發出嚴重干擾周圍居民生活的環境噪聲，或者晚20時至晨8時、12時至14時在已竣工交付使用的住宅樓進行產生噪聲污染的室內裝修的，由公安機關給予警告，警告後不改正的，處二百元以上五百元以下罰款；

（四）違反國家規定，存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品的，由公安機關依法處罰；

（五）損毀或者侵占共用的道路、綠地等場地，損害業主共同利益的，由物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，處一千元以上一萬元以下的罰款；

（六）損毀共用的消防設施設備，或者占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的，由消防主管部門責令限期改正，處警告或者五百元以下罰款；

（七）亂倒垃圾、亂倒污水的，由環境衛生主管部門責令改正，處二百元以下罰款；

（八）亂停車輛妨礙行人和其他車輛正常通行的，由城市管理行政執法部門責令改正，拒不改正或者駕駛人不在現場的，對機動車駕駛人處二十元以上二百元以下罰款，對非機動車駕駛人處五元以上五十元以下罰款。

第五十條違反本條例其他規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

第七章附則

第五十一條本條例自2019年1月1日起施行。

政策解讀

為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人居環境，市房管局牽頭起草《撫州市住宅小區物業管理條例》以下簡稱《條例》）。為便於各有關部門、單位更好地理解相關內容，切實做好貫徹實施工作，現解讀如下：

一、起草背景

物業管理制度是社會生活領域的一項重要制度。隨著近年來生活水平的不斷提高，物業管理制度面臨一些新形勢新要求，同時在實際生活中也遇到了一些新情況新問題，所以制定《條例》是時代呼之欲出的必然要求。一是進一步保障業主的財產權利，切實維護廣大人民民眾根本利益的客觀需要。二是平衡各方利益，構建良好社會秩序的必然要求。三是解決物業管理現實問題，促進我市物業管理健康有序發展的現實需求。因此，需要通過地方立法，解決我市物業服務管理中存在的問題。

二、主要內容

《條例》分七章，共52條，分別為第一章總則，第二章業主、業主大會和業主委員會，第三章物業管理和服務，第四章物業使用和維護，第五章監督管理，第六章法律責任，第七章附則。主要內容有：

（一）關於基本原則

根據物業服務和管理的法律規定和實際需要，《條例》明確物業管理的基本原則是業主自治、專業服務與政府依法監管相結合（第三條）；由於我市存在一些規模比較小的小區實行業主自行管理，《條例》對其進行引導規範，實行有條件的業主自行管理（第二十一條）。

（二）關於物業管理監管體系

我市物業管理工作目前由市物業行政主管部門負責，街道辦事處、鄉鎮人民政府未履行物業管理方面的職責，基層物業管理工作和矛盾糾紛調處機制未落實到位。因此，《條例》規定，實行市、縣（區）人民政府和街道辦事處、鄉鎮人民政府三級物業行政監管體系（第四條）。在第五章“監督管理”中明確了市縣（區）兩級政府監督管理職責、市縣（區）兩級物業管理部門職責、街辦（鄉鎮政府）職責、聯席會議制度等（第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十二條、第四十三條、第四十四條）。

（三）關於物業服務行業自律

我市目前沒有形成統一的行業管理，物業服務企業行業管理比較混亂。《條例》規定，物業服務行業協會應當加強行業建設，依法制定和組織實施自律性規範，組織業務培訓，宣傳物業管理法律法規，協助調解處理物業管理糾紛。（第五條）

（四）關於業主、業主大會、業主委員會

1.業主認定和業主共同決定事項。《條例》對業主的範圍進行了延伸性的規定，規定了房屋的所有權人為業主，同時根據《物權法》的規定，增加了四種法定的可認定為業主的其他情形（第六條）。業主自治是物業管理的首要原則，為保障業主的自治權利，《條例》明確了業主共同決定事項，並在《江西省物業管理條例》規定的基礎上，增加了制定和修改業主大會會議表決規則、確定物業管理方式兩項事項（第七條）。

2.業主大會籌備、業主代表和業主大會制度。《條例》細化了業主大會籌備制度，明確了在籌備組成立90日內應當召開首次業主大會會議（第八條）；明確規定首次業主大會的籌備經費由建設單位承擔（第十二條）。由於我市小區空置房比較多，導致業主大會召開難，為了有利於業主大會的召開，《條例》細化了業主代表制度，明確業主代表的推選、職責、資格條件、撤換等規定（第九條）；明確了業主大會會議議事表決可以採取手機信息、電子郵件、微信等電子方式實名投票（第十條）；明確了臨時管理規約或業主大會議事規則中可以約定，未達到法定或規定票數的缺席會議業主投票權數計入已表決多數票（第十一條）。

3.籌備組成員、業主委員會成員條件。目前，我市業主委員會成員素質良莠不齊，一定程度上影響了業主充分行使業主自治權。為選擇綜合素質更高、更加熟悉國家法律法規、物業服務管理工作實際的業主加入到業主自治組織，《條例》規定五種不宜擔任籌備組、業委會成員的條件，並鼓勵社區工作人員、國家工作人員、法律職業人員參加業主委員會委員選舉（第十三條、第十四條、第十五條、第十六條）。

（五）關於前期物業管理

前期物業管理是薄弱環節，由於前期物業公司入駐時候承接查驗不到位，出了問題後，建設單位和物業公司責任不清，互相推諉，導致並激化業主和物業服務企業之間矛盾。因此，《條例》細化了承接查驗制度，規定承接物業前必須與建設單位按照契約約定對物業管理區域進行查驗，簽訂物業承接查驗協定，費用由雙方約定，無約定時由建設單位承擔（第十八條）；明確了承接查驗前資料的移交清單（第十九條）；確立了前期物業服務契約解除的程式和公示制度（第二十條）。

（六）關於物業服務企業

1.規範物業服務企業行為。《條例》明確了物業服務企業的權利義務、禁止行為、公示義務（第二十三條、第二十四條、第二十七條）；明確了共用區域和部位經營、收益分配和公示制度（第二十五條）。為促使物業服務企業更好提供服務，履行退出時移交財物、資料設施設備等義務，明確了物業服務契約雙方可以約定物業服務履約保證金（第二十六條）；實踐中，新老物業服務企業之間不進行交接，或交接不完全等，容易埋下矛盾隱患，為此，《條例》細化了物業服務企業退出交接制度，明確了其向業委會移交財物資料清單、期限、辦理交接義務以及街辦（鄉鎮政府）應急臨時管理義務（第二十八條）。

2.物業服務企業考核體系和信用評價體系。為提高物業服務企業服務水平，《條例》建立了對物業服務企業和物業項目負責人雙考核制度，規定對違背誠信義務的企業和物業項目負責人分別錄入其信用檔案（第二十九條、第三十條、第三十一條）。

3.物業服務收費制度。為了從源頭破解物業服務企業反映的物業收費難問題，保障業主和物業企業的合法權益，《條例》建立了物業服務實行標準等級制度，明確了服務收費與服務等級相適應，引導業主建立“花錢買服務”的意識，並明確了交付前後物業服務費的承擔主體（第三十二條）。

（七）關於物業使用和維護

《條例》明確了建設單位保修金的交存比例為1.5%，交存期限為自交付之日起五年（第三十三條）；細化了建設單位保修責任的履行期限要求，規定建設單位不及時履行保修責任的，業主、業主委員會、物業服務企業或者村（居）委員會可以發保修催告通知書，7日後仍未履行的，上述主體可以做申請使用物業保修金（第三十四條）；《條例》規定，業主或者物業使用人裝修物業的，應當申報登記、與物業服務企業簽訂裝修服務協定並應當遵守協定（第三十六條）；明確了業主將住宅改變為非住宅用途進行經營活動的條件（第三十七條）。

（八）關於法律責任

本著不與上位法重複的原則，《條例》首先明確了違反本條例行為的，上位法已有規定，適用其規定（第四十五條）；新設了建設單位未通過招投標方式選聘物業服務企業、未將前期物業服務契約或者臨時管理規約作為物業買賣契約安置契約附屬檔案、未及時交付已占有的物業用房和業委會議事活動用房、未按照規定進行承接查驗、不按規定提供首次業主大會籌備經費五種情形的行政處罰（第四十六條）；明確了業委會成員違反本條例規定的法律責任（第四十七條）；新設了物業服務企業未按照本條例規定公示信息、未做好退出與交接工作的行政處罰，明確擅自承接未經過承接查驗物業項目給業主造成損害的賠償責任（第四十八條）；明確了業主拖欠物業服務費的法律責任，對拒不履行法院判決和仲裁裁決的，可以按照個人信用信息管理規定錄入個人信用信息系統（第四十九條）；明確了行政機關工作人員違反本規定的法律責任（第五十條）。

三、《撫州市住宅區物業管理條例》涉及城管部門工作職責的規定內容