深圳經濟特區住宅物業管理條例

《深圳經濟特區住宅物業管理條例》是1994年7月11日由深圳市人大常委會發布的條例，自1994年11月1日起施行。

基本介紹

• 中文名：深圳經濟特區住宅物業管理條例
• 發布單位：81907　　
• 發布文號：深圳市人大常委會第25號　　
• 發布日期：1994-07-11

【生效日期】1994-11-01
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】

深圳市人民代表大會常務委員會公告

（第二十五號）

《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》經深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議於1994年6月18日通過，現予公布，自1994年11月1日起施行。
深圳市人民代表大會常務委員會
1994年7月11日
深圳經濟特區住宅區物業管理條例

第一章 總則

第一條為加強深圳經濟特區（以下簡稱特區）的住宅區物業管理，明確業主、物業管理公司及其他有關管理部門的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好的生活環境，制定本條例。

第二條本條例所稱住宅區，是指以住宅為主，並有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。住宅區的範圍由深圳市人民政府（以下簡稱市政府）住宅行政管理部門會同有關部門劃定。
本條例所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。
本條例所稱業主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

第三條住宅區的公共場所和公用設施，由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用與維護。

第四條住宅區物業管理實行業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的管理模式。

第五條業主有參加住宅區物業管理的權利，並有合理使用房屋和公用設施、維護住宅區公共秩序的義務。

第六條市政府住宅行政管理部門是特區住宅區物業管理的主管部門（以下簡稱市住宅主管部門）。
各區人民政府住宅行政管理部門（以下簡稱區住宅管理部門）是本轄區內住宅區物業管理的業務管理部門，對本轄區的住宅區物業管理依法進行指導、監督。

第七條各住宅區可以依照本條例規定成立業主管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表住宅區全體業主的合法權益，依據本條例規定、業主公約和管委會章程行使職權。

第八條物業管理公司根據本條例規定和管委會的委託對住宅區的物業統一實施管理。
物業管理公司應當在其管理的住宅區設住宅區管理處。

第二章 業主大會及管委會

第九條住宅區已交付使用且入住率達到百分之五十以上時，區住宅管理部門應會同開發建設單位及時如集第一次業主大會，選舉產生管委會；但經已住業主中持有過半數以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會。

第十條業主大會由本住宅區的業主組成。
業主大會必須有持有過半數以上投票權的業主出席才能舉行。業主可以委託代理人出席業主大會，不滿十八周歲的業主由其法定代理人出席。

第十一條業主大會由管委會負責召集，並每年至少召開一次。管委會應負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。
經持有百分之十以上投票權的業主提議，管委會應於接到該項提議後十四天內就其所指明的目的召開業主大會。

第十二條業主大會的決定，由出席會議的業主所投票數的過半數通過。
大會表決可以採用投票方式或其他方式，實行住宅房屋為一房一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建築面積為一票，一百平方米以下的有房地產權利證書的非住宅房屋每證一票。

第十三條業主大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免管委會的組成人員；
（二）監督管委會的工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）決定住宅區內關於業主利益的重大事項；
（五）修改業主公約；
（六）改變和撤銷管委會不適當的決定；
（七）批准管委會章程。

第十四條管委會委員由業主大會在業主中選舉產生。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任管委會委員。
管委會委員的數額一般為十一至十七人，經業主大會決定可以適當增減，但最低不得少於五人。
管委會委員應當由熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔任。
管委會聘請執行秘書一至二名，負責處理管委會日常事務。

第十五條管委會應當制訂章程。管委會章程經管委會委員一致同意制訂，並經業主大會批准。

第十六條管委會經市政府社團登記部門依法核准登記後，取得社團法人資格。社會團體法人登記證簽發日期為管委會成立日期。

第十七條管委會每屆任期三年，管委會委員可以連選連任。管委會委員為兼職，管委會主任可以為專職。
管委會會議由管委會主任根據工作需要召集，並應在會議召開七天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。管委會召開會議時，可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。

第十八條管委會向業主大會負責並報告工作。

第十九條管委會行使下列職權：
（一）召集和主持業主大會；
（二）審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；
（三）採取公開招標或其他方式，聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，並與其簽訂委託管理契約；
（四）審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計畫、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；
（五）審議住宅區物業管理服務費的收費標準；
（六）監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。
前款第（三）、（四）、（五）項規定的事項，應當經業主大會批准。

第二十條管委會決定問題，採取少數服從多數的原則。

第二十一條業主大會的決定和管委會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相牴觸。
違反本條前款規定的，區住宅管理部門有權予以糾正或撤銷。

第三章 物業管理公司及其職責

第二十二條物業管理公司根據住宅區物業委託管理契約對住宅區實施物業管理。
委託管理契約應當包括以下內容：委託管理事項、管理標準、管理許可權、管理期限、管理費收支、利潤及風險、監督檢查、違約責任及其他權利義務條款。
委託管理契約應當報區住宅管理部門備案。

第二十三條物業管理公司必須持有市住宅主管部門頒發的《物業管理資質證書》方可從事住宅區物業管理業務。

第二十四條開發建設單位應當從住宅區開始入住前六個月開始自行或者委託物業管理公司對住宅區進行前期管理，管理費用由開發建設單位自行承擔。

第二十五條住宅區開始入住後兩年內，開發建設單位自行或者委託物業管理公司對住宅區進行物業管理；管委會在此期間成立的，管委會應與開發建設單位簽訂委託管理契約，並行使本條例規定的各項職責，但不得終止委託管理契約；開始入住兩年後，管委會應依本條例規定聘請物業管理公司對住宅區物業進行管理，原開發建設單位在同等條件下可以優先承包管理。
在住宅區開始入住兩年後管委會仍未成立的，由開發建設單位自行或委託物業管理公司繼續管理。
在開發建設單位自行或者委託物業管理公司對住宅區進行物業管理期間，應當接受業主和有關部門的監督，市住宅主管部門有權對開發建設單位或物業管理公司違反物業管理法律、法規和政策的行為依法進行處理。

第二十六條物業管理公司在住宅區範圍內就下列事項進行管理：
（一）房屋的使用、維修、養護；
（二）消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、腳踏車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；
（三）清潔衛生；
（四）車輛行駛及停泊；
（五）公共秩序；
（六）市住宅主管部門規定和委託管理契約規定的其他物業管理事項。

第二十七條物業管理公司的權利：
（一）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；
（二）依據委託管理契約和有關規定收取管理費用；
（三）制止違反住宅區物業管理規定的行為；
（四）選聘專營公司承擔專項經營業務。

第二十八條對無故不交各項應交費用的業主和使用人，物業管理公司可要求其限期繳交並按規定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業管理公司可按本住宅區業主公約和市政府有關規定催繳，並通報批評；連續十個月以上拒交各項應交費用的，物業管理公司可向人民法院申請強制追繳。

第二十九條物業管理公司的義務：
（一）以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；
（二）按市住宅主管部門規定的標準和委託管理契約對住宅區實施物業管理；
（三）接受管委會和業主的監督；
（四）組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社會文化活動；
（五）按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。

第三十條物業管理公司對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門和委託管理契約規定的標準，或者違反委託管理契約規定的，管委會或委託方可以終止契約。
因管理、維修、養護不善，造成業主損失的，物業管理公司應當賠償損失；違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。

第三十一條物業管理公司可享受國家對第三產業的優惠政策。

第四章 業主公約

第三十二條本條例所稱業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。

第三十三條業主公約由市住宅主管部門統一制訂示範文本。業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充，並報市住宅主管部門和區住宅管理部門備案。
業主公約應當符合法律、法規、政府有關規定和土地使用權出讓契約的規定。

第三十四條業主公約應當包括下列內容：
（一）住宅區名稱、地點、面積及戶數；
（二）公共場所及公用設施狀況；
（三）業主大會的召集程式及決定住宅區重大事項的方式；
（四）業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益；
（五）業主參與住宅區物業管理的權利；
（六）業主對管委會及物業管理公司的監督權；
（七）住宅區物業各項維修、養護和管理費用的繳交；
（八）業主在本住宅區內應遵守的行為準則；
（九）違反業主公約的責任；
（十）其他有關事項。

第三十五條業主公約在住宅區入住率達到百分之三十後，經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂後生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有約束力。

第五章 住宅區的使用及維護

第三十六條移交住宅區時，開發建設單位應當向管委會移交下列住宅區工程建設資料：
（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。

第三十七條業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應當遵守下列規定：
（一）未經市政府有關部門批准，不得改變房屋結構、外貌和用途；
（二）不得對房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；
（五）不得侵害他人的正當權益。

第三十八條房屋的維修責任，按下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納，由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代管，用於房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。

第三十九條住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、腳踏車房（棚）等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。管理維修養護費用從管理服務費中支出。
人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第四十條住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養護費用由有關業務單位支付。

第四十一條凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規定應由業主修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。

第四十二條住宅區內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠化地；
（二）占用樓梯間、通道、屋面、平台、道路、停車場、腳踏車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；
（三）亂拋垃圾、雜物；
（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
（五）損毀、塗劃園林藝術雕塑；
（六）聚眾喧鬧；
（七）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（八）發出超出規定標準的噪音；
（九）排放有毒、有害物質；
（十）經營業主公約所禁止的行業；
（十一）法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。

第四十三條違反本條例第三十七條、第四十二條規定的，物業管理公司有權制止，並要求其限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復；造成損失的，有權要求其賠償。

第六章 住宅區專用基金與專用房屋

第四十四條開發建設單位應當在住宅區移交時，按住宅區建設總投資百分之二的比例，一次性向管委會劃撥住宅區的公用設施專用基金。
公用設施專用基金用於購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。

第四十五條公用設施專用基金由區住宅管理部門設立專帳管理。區住宅管理部門對管委會正常使用公用設施專用基金不得干涉。
公用設施專用基金管理辦法由市政府制定。

第四十六條開發建設單位應在移交住宅區時，按市政府有關規定以建造成本價向管委會提供住宅區物業管理用房，其產權屬管委會。

第四十七條開發建設單位應在移交住宅區時，按市政府規定的比例以同期市政府微利房價格向管委會提供部分商業用房，該商業用房的產權屬管委會。
上述商業用房的購置費用可由公用設施專用基金中墊支，並從該商業用房的經營收入中回收。
該商業用房和住宅區內其他有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，均由物業管理公司按委託管理契約經營，其收入用於補充住宅區的管理服務費。

第四十八條本條例施行前移交使用的住宅區，未按規劃設計要求建設的，開發建設單位應當按市政府規劃建設主管部門規定的時間完成全部工程項目；未按深圳規劃標準設計或者缺少便民服務網點的，由市政府規劃建設主管部門和原開發建設單位予以配套完善或補建。

第四十九條開發建設單位違反本條例第四十四條第一款、等四十六條、第四十七條第一款的，市住宅主管部門應當責令其限期履行。在規定的期間內仍不履行的，市住宅主管部門可申請人民法院強制執行，並對違反第四十四條第一款規定的有權要求開發建設單位支付延期付款滯納金。

第五十條住宅區的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支帳目，管委會應每三個月至少公布一次，接受業主的監督。

第七章 附則

第五十一條市政府可根據本條例制定實施細則。

第五十二條寫字樓、商住樓等牧業的管理可參照本條例執行。

第五十三條本條例自一九九四年十一月一日起施行。