業主權

業主權、建築物區分所有權是隨著近現代社會城市化、商業化的發展而逐步被認知並被部分國家法律所確立的新型權利，這種權利的法律確認，意味著民法對主體私權的關愛及維護更為滲透、更加細緻；同時也表明民法為代表的私法制度的本性將得到進一步張揚。

基本介紹

• 中文名：業主權
• 外文名：Industry sovereignty
• 類別：權利
• 特徵：隨著近現代社會城市化、商業化
• 優點：權利的法律確認

理解

不同認識

對“業”理解可以有這樣不同的認識：

（1）寬泛意義上的理解“業”是泛指所有的產業，可等同於財產來理解，

是一個與人身相對的概念，既包括了物，又包括智力成果；（2）特指物，包括不動產和動產，是權利主體人身之外的、為人力所支配、並且有一定使用價值的物質資料，除此之外的其他事物如行為、智力成果等均不包含在內；

（3）指不動產，即土地、自然資源以及建築物等土地定著物、附著物。從中國目前對業主概念使有的生活習慣和法律運用的傾向上來看，“業”的內涵所指主要是第三種認識。

值得注意的是，在土地整體規劃開發使用的條件下，“業”的範圍會延伸到以土地整幅使用權共享為基礎的建築物區劃之內的房屋相關物，如綠地、樹木、空間、道路、標識等。

業主界定

字面上看，“業主”即“業”的所有者。03年建設部出台的《物業管理條例》第6條中規定“房屋的所有權人為業主”，把業主界定為房屋所有權人；如將“業主”定位於“房屋所有權人”，那么，《物權法（草案）》第6章“業主的建築物區分所有權”這一稱謂，表明立法者意圖中的“業主”範圍包括“建築物區分所有權”內涵，並將“建築物區分所有權”列為業主所有權的一種特別形態。

業主權

其實未必如此。筆者認為，在建築物區劃範圍之外的“業主”的內涵,可以按照上述觀點作出判斷，即只有房屋的所有人才能稱之為“業主”，但就建築物區劃內的房屋及相關物的權利享有和維護而言，只要對房屋及相關物享有占有、使用、收益或處分中的部分權能與利益，即可構成法律意義上的“業主”。依這一判斷，建築物區劃內的“業主”是指對房屋及其相關物有直接支配權並享有其利益的物的所有人、使用人以及收益人、處分人。只要符合以下幾個規定性，就應當在區域範圍內正當地行使權利而成為建立於房屋及其相關物之上的權利主體----業主。這些規定性包括：在以土地整幅利用為基礎的建築區劃範圍為內；區域範圍內客體應為房屋及其相關物；享有對房屋及其相關物直接進行全部或部分支配的權利；直接享受房屋及其相關物的占有、使用、收益或處分利益；對房屋及其相關物的權利具有排他性。

在建築物區劃範圍內，房屋的居住權人、典權人，由於能夠直接享有房屋及相關物的支配權和利益，即對房屋及其相關物享有占有、使用和部分的收益、處分權利，因此，居住權人和典權人可以稱為“業主”；在房屋及相關物之上的特別債權人如承租權人，因為其對房屋能夠享有支配權、排他權等“物權性”因素，享有對房屋及相關物的占有、使用、收益和排他效力，亦具備了“業主”的構成要素，所以，享有對房屋及其相關物的權利的承租權人也可以成為業主。根據“業主”的這一規定性，由於擔保物權是對物的交換價值進行支配並享受物的交換利益，它並不直接與房屋及相關物的占有、使用等權利義務發生關係，所以擔保物權人不能成為業主。只有當擔保物權人通過優先受償權而獲得了房屋及其相關物的直接支配權之後，才可能成為業主。

綜上所言，所稱謂的“業主”，事實上表達在兩種語境之中，在建築物區劃之外的“業主”僅為房屋的所有權人；在建築物區劃之內，則可以包括房屋及其相關物的所有權人、居住權人、承租人和典權人。

內涵

法律層面

從法律調整角度而言，建築物區劃之外的“業主”權利，只需依據一般的不動產所有權的規定即可；建築物區劃之內的“業主”權利則需要專門的規則予以確認和保護。眾所周知，隨著人口增漲、城市化進程加快、土地日趨緊張，使得以土地整幅使用權共享為基礎的高層建築或複合型建築越來越普遍。建築物區域之內（通常稱為小區）眾多業主在一個區域內形成了具有很強公共性的社會關係。在此社會生活條件下，勢必要重新定位“業主權”概念。

業主權

物權法相關規定

為此，筆者構想：《物權法》中所確立的“業主權”，僅調整建築物區劃之內的“業主”相關事務，不觸及建築物區劃之外的“業主”權益問題。

可見，本文所稱的“業主權”實為小區內複合物權形態，特指在以土地整幅使用權共享為基礎的建築物區劃（小區）內的建築物區分所有權人、居住權人、承租人、典權人對房屋及相關物所享有的權利義務的總稱。權利的主體為業主，即房屋的區分所有人、居住權人、承租人和典權人等；客體為以土地整幅使用權共享為基礎的建築物區劃內的房屋及其相關物，可以延伸到小區規劃之內開發商建設的公共配套設施、公共服務設施以至於小區範圍內的公共空間等多重區域；業主權的內容具有多重權利內容，包括了主體專用部分的專有權、公用部分的共有權和成員權，以及由上述權利所形成社區權利。

相關權利

業主權與建築物區分所有權

1989年11月建設部發布的《城市異產毗連房屋管理規定》確立了“異

產毗連房屋”的概念及內涵，即結構相連或其有共有、公用設備和附屬建築物，而為不同所有人所共有的房屋屬於“異產毗連房屋”。這是國家機構目前僅有的關於“建築物區分所有關係”的表達方法；《物權法（草案）》開始使用“業主的建築物區分所有權”這一概念。這一概念雖然為相關主體的保護和實現提供了一條新的途徑，是立法上的一個重大進步。但筆者認為，業主的建築物區分所有權不能概括現代業主的所有權利，概念的內涵尚顯狹隘。業主權與建築物區分所有權不能同日而語，主要區別體現在這樣幾個方面：①權利主體不同。業主權利主體除了包括區分所有權人，還包括了居住權人、承租人等其他與房屋占有、使用相關的主體。②權利客體不同。業主權客體除了包括在整幢建築物內業主的區分所有部分、共有部分外，還包括了在整個規劃小區範圍內的與房屋相關的土地、道路、標識、空間甚至於小區整體環境等。③權利內容不同。業主權除了包含了區分所有權，還包含了非所有權形態的權利因素，例如基於租賃關係或居住權而獲得的對小區內物的占有與使用權。

業主權

業主權與以非小區形式存在的建築物所有權

中國房地產建設的實際狀況是以土地整幅規劃、使用為基礎的建築物區域即小區已經成為商品房存在的主要形式，但仍然還存在著相當數量的以非小區整體規劃為存在形式的其他建築物。如前所述，廣義的“業主權”包括小區之外的房屋所有權，但法律上的“業主權”僅定位於建築物區劃（小區）內業主的複合物權。如此而言，就在邏輯上出現了新的問題——即業主權是否與非小區規劃建築物的“業主”權利設定、保護的存在矛盾？其實，業主權在設定、保護規劃小區內業主的權利義務的過程中，並不排除其他建築物形式中所有權者的權利，只不過小區規劃外的建築物所有權人這類“業主”權利不由法律“業主權”規則予以規定而已。小區規劃外的建築物所有權人按照一般的所有權關係由《物權法》作出系統規定即可。

小區內一般房屋所有權與業主權

小區內一般房屋所有權是指在規劃小區內，對作為一物（以獨立形態存在）的房屋所享有獨立的占有、使用、收益和處分的權利，如獨立別墅的房屋產權。這種所有權在中國城市不具有普遍性，城市更多地房屋是規劃開發的多層或高層建築。一般房屋所有權人由於其對房屋享有完全的支配權利，是當然的業主。一般房屋所有權人與區分所有權人是業主權主體內涵的主要成分。

小區內的居住權、承租權、典權與業主權

小區內居住權指居住權人對他人於建築物區劃內所有的住房以及其他附著物所享有的占有、使用的權利。居住權是否有收益權尚有爭議，有反對也有支持，或有條件享有；是否以專門的物權來對居住權作法律規定，這在中國民法界也是一個有爭議的問題。但爭議並不妨礙居住權作為一種社會生活中產生出來的應有權利的客觀存在。居住權人排他地享有對房屋及其相關物的部分直接支配權利，享受房屋及其相關物的部分利益和經濟內容並承擔義務，這些因素使居住權人具備了成為業主成分的基本條件。

小區內房屋租賃是指建築物規劃區內的房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人占有、使用，由承租人支付租金的行為。在現代經濟社會中，越來越多的債權被賦予物權的效力，出現了債權物權化傾向。在房屋租賃中，承租人由租賃權獲得了對房屋及其相關物的占有、使用甚至部分收益、處分的等直接支配權利並享受其利益，由此而具備了業主身份的條件而成為業主。

典權是指支付典價、占有他人於建築物規劃區內的房屋，從而進行使用收益的權利。在典權之中，由於承典人有權占有房屋供自己使用，在典權存續期內，還可以將房屋轉典或出租給他人，行使對房屋的占有、使用和部分處分、收益的權利。基於此，典權人也成為業主的重要組成部分。

立法概念

爭議範圍

即便採納“業主權”概念，這一概念在《物權法》中能否使用以及如何表述，又是一個值得關注的問題。從為數不多的關於業主權概念的論著中看，“業主權”是一個頗有爭議的概念，爭論焦點主要集中在法律規範是否應當採納“業主權”概念這一問題之上。一般觀點認為，“業主權”並非法律意義上的概念，而是房地產經濟活動和民眾社會生活中的通俗語詞，在立法中使用不夠規範；並且，在西方傳統的物權法理論體系中沒有業主這個概念，故而，援用這一概會影響物權法律理論體系的嚴密和完整，甚至出現法律思維的混亂。持此觀點的學者主張用“建築物區分所有權”來界定相關概念。

《物權法》

立法觀點

筆者認為，立法中使用“業主權”的法律概念更為恰當，主要理由如下：

1、使用“業主權”可以使得法律規範更具有“親民性”。業主概念作為中國房地產經濟領域中產生的概念，長期以來作為房屋產權所有人或相關權利人的代稱，這一概念表述也被民眾廣泛接受和使用，已形成社會經濟生活中的一種習慣名稱。法律作為反映社會物質生活條件法權關係的主要載體，將社會生活中被反覆使用的“業主權”引入民法制度的之中，是立法機關尊重社會生活中的風俗習慣，順應經濟民主，遵從經濟生活條件的恰當行為，也是立法者關注民生，關愛普通百姓生活，促進、發揚民法制度“親民性”風格的重要舉措。

2、“業主權”概念簡潔明了，有利於主體的權利維護的便捷化及司法裁判操作性的增強。“業主權”這一表述更能考慮到普通百姓運用法律維權的方便，符合一般民眾的認知和社會現狀，業主權概念是適合國情、合乎實際的法律概念，而建築物區分所有權人概念不容易被百姓學習和理解。只要在《物權法》等法律規則中對“業主權”的內容進行確切的、科學的界定和規範，明確界定，在以後的法律實踐中，隨著主體對這一法律概念的反覆援用，即可以清楚地反映這一概念的內涵和外延，使法律概念便於運用和操作。

3、使用“業主權”可以避免法律概念與社會通念的矛盾和衝突。法律制度中的概念不僅要在規範意義上具有邏輯性、統一性，而且應當與社會生活中的一般觀念相吻合，使之在法律領域的表述與社會生活中的通念一致，避免使用中不必要的矛盾和衝突發生。

4、由於建築物區分所有權人不能涵蓋建築物及其相關物上所實際應有的權利，如把概念界定為建築物區分所有權實質上縮小了業主的範圍，不利於業主權利的保護，相當多的與建築物相關的法律關係將得不到調整。

小產權無法保障

國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史在全國縣(市)、鄉(鎮)、村級幹部國土資源法律知識宣傳教育培訓活動電視電話會議上說， 在農村買小產權房的業主，權益將無法保障。

他說，耕地，特別是基本農田它不僅是生產資料，同時它還具有農民社會保障的功能，違規違法用地規避了農地轉用和土地審批，農民很可能就得不到相應的補償，當前生活水平就要下降，長遠生活也沒保障，那么它失去耕地之後，很可能成為“三無”的農民，種田無地，就業無崗，社保無門，那么我們大量在農村買了小產權房或者占用農地搞非農建設的這些業主，他的權益也是沒有保障的，所以這都是社會和諧穩定的風險。