為正確審理住宅物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益根據有關法律、行政法規和司法解釋的規定，結合我省審判實際，制定本意見。
基本介紹
- 中文名：廣東省高級人民法院關於審理住宅物業服務糾紛案件若干問題的指導意見
- 發布單位：廣東省高級人民法院
- 發布文號：粵高法發[2011]49號
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為正確審理住宅物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國契約法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋》等有關法律、行政法規和司法解釋的規定，結合我省審判實際，制定本意見。
檔案內容
一、關於訴訟主體
I、業主委員會作為當事人，就物業服務有關事項代表全體業主進行訴訟，法律後果由全體業主承擔。
業主委員會起訴、應訴、提起反訴、抗訴、撤訴，變更、放棄或者承認訴訟請求，進行和解、調解等訴訟行為的，應當向人民法院提交業主大會的授權決定。
2．涉及全體業主共同利益的事項，由業主委員會作為原告進行訴訟。但具有本意見第10條至第13條規定的情形之一，有直接利害關係的業主可以書面請求業主委員會向人民法院提起訴訟；業主委員會明確表示不提起訴訟，或者自收到請求之日起六十日內未提起訴訟，或者情況緊急、不立即提起訴訟將會使有直接利害關係的業主或全體業主的共同權益受到難以彌補的損害的，有直接利害關係的業主在不增加其他業主義務或負擔的前提下可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。
未成立業主委員會的，有直接利害關係的業主可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。
僅涉及單個業主或者部分業主權益的，單個業主或者部分業主可作為原告提起訴訟。
3．符合下列情形之一的，物業使用人可以作為訴訟當事人參加訴訟：
（1）物業使用人與物業服務企業直接簽訂物業服務契約引起的糾紛；
（2）物業使用人因違反物業服務契約或法律、行政法規、管理規約引起的糾紛；
（3）其他與物業使用人有直接利害關係的情形。
物業使用人作為當事人參加訴訟的，人民法院可依《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條的規定通知業主參加訴訟。
二、關於物業服務契約無效的認定與處理
4．具有下列情形之一的物業服務契約或有關契約條款應當認定為無效：
（1）建設單位未依照《物業管理條例》第二十四條第二款的規定選聘物業服務企業的；
（2）物業服務企業違反《物業管理條例》第三十二條第二款的規定，在起訴前沒有取得相應物業管理資質的；
（3）業主委員會違反《物業管理條例》第十二條第三款的規定，沒有取得業主．大會的授權決定或未按業主大會授權決定的內容簽訂物業服務契約，且在起訴前未取得業主大會或者專有部分占建築物總面積過半數同時占總人數半數以上的業主追認的；
（4）建設單位違反《契約法》第四十條的規定，在與業主簽訂的商品房預售契約中約定排除業主選擇物業服務企業或商定物業費的權利的；
（5）其他違反法律、行政法規強制性規定的情形。
5．物業服務契約被認定無效，物業服務企業已提供物業服務的，如契約無效主要是由物業服務企業或建設單位的過錯造成，可根據物業服務企業提供的服務項目和服務質量，參照當地政府部門制定的指導價計算物業費。但雙方約定的物業費低於該指導價的，按契約約定支付物業費；如契約無效主要是由業主方的過錯造成，可按契約約定支付物業費。
三、關於物業費糾紛的處理
6．業主應自房屋交付之日起支付物業費。
房屋已具備交付條件，業主無正當理由拒絕辦理房屋交付手續的，應當自建設單位通知其辦理交付手續的期限屆滿之次日起支付物業費。當事人另有約定的，從其約定。
7．物業服務企業與業主委員會或者業主雖未簽訂書面物業服務契約，但業主事實上已接受了物業服務，物業服務企業請求業主支付相應的物業費的，可予支持。雙方沒有約定物業費的支付標準和支付方式的，可根據物業服務企業提供的服務項目和服務質量，並參照當地政府部門制定的指導價計算物業費。
8．業主拖欠物業費，物業服務企業可請求業主按照契約約定支付滯納金。
當事人約定的滯納金數額超過遲延支付物業費造成損失的百分之三十的，業主可依照《契約法》第一百一十四條第二款的規定請求適當減少。遲延支付物業費造成的損失可推定為以拖欠的物業費總額為基數，參照中國人民銀行規定的金融機構同期同類貸款利率計算的利息。
9. 2009年10月1日以後，物業服務企業收取的物業費超出當地政府部門制定的指導價的，業主以物業服務企業違規收費為由提出抗辯或者請求退還超出部分的物業費的，應予支持。但物業服務企業的收費標準已經當地價格行政主管部門核定的除外。
物業服務收費根據有關規定實行市場調節價的，不適用前款規定。
四、關於民事責任的承擔
10、物業服務企業具有下列行為之一的，應承擔違約責任：
（1）對共用部位、共用設施設備維護管理不善的；
（2）對物業管理區域內的衛生、綠化、公共秩序等未盡到管理職責造成物業區域環境惡化的；
（3）有其他不履行契約義務行為的。
11．物業服務企業未經業主同意擅自經營共用部位、共用設施設備，或者未經業主同意搭建構築物、設定廣告牌、停車位等進行營利活動，或者有其他侵害業主共同權益的行為的，應當停止侵害、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失、返還收益。
12．物業服務企業未按《物業管理條例》第二十八條、第二十九條的規定履行查驗和接受資料義務，造成物業共用部位、共用設施設備的缺陷未能及時發現，導致業主不能在法定或約定期限內向建設單位主張權利而遭受損失的，物業服務企業應承擔相應的賠償責任。
13．物業服務企業未按物業服務契約的性質、目的及通常標準履行必要的報告、通知或者提示等義務，造成業主權益損害的，物業服務企業應依其過錯大小承擔相應的賠償責任。
14．物業服務企業無正當理由侵擾業主的生活或宣揚、披露業主的隱私，造成業主相關權益損害，業主可以請求其停止侵害、賠償損失、恢復名譽。
15．業主拒絕為物業服務企業提供必要的協助，使物業服務企業無法全面、適當履行物業服務契約，物業服務企業可以此作為其未能完全履行契約義務的抗辯事由，請求減輕或免除責任。
16．業主違反物業服務契約或法律、行政法規、管理規約，實施妨害物業服務的行為，業主委員會或物業服務企業可請求業主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等民事責任。
物業服務企業對業主或物業使用人違反物業服務契約或法律、行政法規、管理規約的行為採取“罰款”措施，業主或物業使用人
請求物業服務企業返還該款項的，應予支持。但“罰款”性質實為違約金的，按照《中華人民共和國契約法》第一百一十四條的規定處理。
17．物業服務契約對財物保管有約定的，從其約定。
物業服務契約對財物保管沒有約定，物業服務企業已盡必要的安全保障義務的，物業服務企業不承擔賠償責任。
18．物業服務企業對業主或物業使用人的專用停車位或者停放在住宅小區的其他車輛收取物業費或者保管費，如發生車輛毀損、丟失的，按照《中華人民共和國契約法》第三百七十四條關於有償保管契約的規定處理。
物業服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用，但採取發卡、登記等管理措施的，應當認定形成無償保管契約關係，如發生車輛毀損、丟失的，按照《中華人民共和國契約法》第三百七十四條關於無償保管契約的規定處理。
物業服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用，也沒有採取發卡、登記等管理措施，如果發生車輛毀損、丟失的，應根據物業服務企業是否盡到安全保障義務及其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的大小。
車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯的，可減輕或免除物業服務企業的賠償責任。
19．因共用部位、共用設施設備存在不安全因素導致業主、物業使用人或第三人受到人身、財產損害，物業服務企業不能證明自己沒有過錯的，應當承擔相應的民事責任。
20、業主、物業使用人或其他合法進入住宅小區者在物業服務區域內因第三人的行為遭受人身、財產損害，有證據證明物業服務企業未盡到安全保障義務，受害人請求物業服務企業賠償損失的，可根據物業服務企業的過錯大小、收費標準等因素，合理確定物業服務企業的賠償責任。
21．業主拖欠物業費，物業服務企業擅自採取停水、電、氣等措施，造成業主損害，業主請求物業服務企業停止侵害、賠償損失的，應予支持。
業主拖欠水、電、氣等費用，物業服務企業受水、電、氣供應企業的委託，停止對業主供應水、電、氣等，業主請求物業服務企業承擔賠償責任的，不予支持。
I、業主委員會作為當事人，就物業服務有關事項代表全體業主進行訴訟，法律後果由全體業主承擔。
業主委員會起訴、應訴、提起反訴、抗訴、撤訴，變更、放棄或者承認訴訟請求，進行和解、調解等訴訟行為的，應當向人民法院提交業主大會的授權決定。
2．涉及全體業主共同利益的事項，由業主委員會作為原告進行訴訟。但具有本意見第10條至第13條規定的情形之一，有直接利害關係的業主可以書面請求業主委員會向人民法院提起訴訟；業主委員會明確表示不提起訴訟，或者自收到請求之日起六十日內未提起訴訟，或者情況緊急、不立即提起訴訟將會使有直接利害關係的業主或全體業主的共同權益受到難以彌補的損害的，有直接利害關係的業主在不增加其他業主義務或負擔的前提下可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。
未成立業主委員會的，有直接利害關係的業主可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。
僅涉及單個業主或者部分業主權益的，單個業主或者部分業主可作為原告提起訴訟。
3．符合下列情形之一的，物業使用人可以作為訴訟當事人參加訴訟：
（1）物業使用人與物業服務企業直接簽訂物業服務契約引起的糾紛；
（2）物業使用人因違反物業服務契約或法律、行政法規、管理規約引起的糾紛；
（3）其他與物業使用人有直接利害關係的情形。
物業使用人作為當事人參加訴訟的，人民法院可依《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條的規定通知業主參加訴訟。
二、關於物業服務契約無效的認定與處理
4．具有下列情形之一的物業服務契約或有關契約條款應當認定為無效：
（1）建設單位未依照《物業管理條例》第二十四條第二款的規定選聘物業服務企業的；
（2）物業服務企業違反《物業管理條例》第三十二條第二款的規定，在起訴前沒有取得相應物業管理資質的；
（3）業主委員會違反《物業管理條例》第十二條第三款的規定，沒有取得業主．大會的授權決定或未按業主大會授權決定的內容簽訂物業服務契約，且在起訴前未取得業主大會或者專有部分占建築物總面積過半數同時占總人數半數以上的業主追認的；
（4）建設單位違反《契約法》第四十條的規定，在與業主簽訂的商品房預售契約中約定排除業主選擇物業服務企業或商定物業費的權利的；
（5）其他違反法律、行政法規強制性規定的情形。
5．物業服務契約被認定無效，物業服務企業已提供物業服務的，如契約無效主要是由物業服務企業或建設單位的過錯造成，可根據物業服務企業提供的服務項目和服務質量，參照當地政府部門制定的指導價計算物業費。但雙方約定的物業費低於該指導價的，按契約約定支付物業費；如契約無效主要是由業主方的過錯造成，可按契約約定支付物業費。
三、關於物業費糾紛的處理
6．業主應自房屋交付之日起支付物業費。
房屋已具備交付條件，業主無正當理由拒絕辦理房屋交付手續的，應當自建設單位通知其辦理交付手續的期限屆滿之次日起支付物業費。當事人另有約定的，從其約定。
7．物業服務企業與業主委員會或者業主雖未簽訂書面物業服務契約，但業主事實上已接受了物業服務，物業服務企業請求業主支付相應的物業費的，可予支持。雙方沒有約定物業費的支付標準和支付方式的，可根據物業服務企業提供的服務項目和服務質量，並參照當地政府部門制定的指導價計算物業費。
8．業主拖欠物業費，物業服務企業可請求業主按照契約約定支付滯納金。
當事人約定的滯納金數額超過遲延支付物業費造成損失的百分之三十的，業主可依照《契約法》第一百一十四條第二款的規定請求適當減少。遲延支付物業費造成的損失可推定為以拖欠的物業費總額為基數，參照中國人民銀行規定的金融機構同期同類貸款利率計算的利息。
9. 2009年10月1日以後，物業服務企業收取的物業費超出當地政府部門制定的指導價的，業主以物業服務企業違規收費為由提出抗辯或者請求退還超出部分的物業費的，應予支持。但物業服務企業的收費標準已經當地價格行政主管部門核定的除外。
物業服務收費根據有關規定實行市場調節價的，不適用前款規定。
四、關於民事責任的承擔
10、物業服務企業具有下列行為之一的，應承擔違約責任：
（1）對共用部位、共用設施設備維護管理不善的；
（2）對物業管理區域內的衛生、綠化、公共秩序等未盡到管理職責造成物業區域環境惡化的；
（3）有其他不履行契約義務行為的。
11．物業服務企業未經業主同意擅自經營共用部位、共用設施設備，或者未經業主同意搭建構築物、設定廣告牌、停車位等進行營利活動，或者有其他侵害業主共同權益的行為的，應當停止侵害、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失、返還收益。
12．物業服務企業未按《物業管理條例》第二十八條、第二十九條的規定履行查驗和接受資料義務，造成物業共用部位、共用設施設備的缺陷未能及時發現，導致業主不能在法定或約定期限內向建設單位主張權利而遭受損失的，物業服務企業應承擔相應的賠償責任。
13．物業服務企業未按物業服務契約的性質、目的及通常標準履行必要的報告、通知或者提示等義務，造成業主權益損害的，物業服務企業應依其過錯大小承擔相應的賠償責任。
14．物業服務企業無正當理由侵擾業主的生活或宣揚、披露業主的隱私，造成業主相關權益損害，業主可以請求其停止侵害、賠償損失、恢復名譽。
15．業主拒絕為物業服務企業提供必要的協助，使物業服務企業無法全面、適當履行物業服務契約，物業服務企業可以此作為其未能完全履行契約義務的抗辯事由，請求減輕或免除責任。
16．業主違反物業服務契約或法律、行政法規、管理規約，實施妨害物業服務的行為，業主委員會或物業服務企業可請求業主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等民事責任。
物業服務企業對業主或物業使用人違反物業服務契約或法律、行政法規、管理規約的行為採取“罰款”措施，業主或物業使用人
請求物業服務企業返還該款項的，應予支持。但“罰款”性質實為違約金的，按照《中華人民共和國契約法》第一百一十四條的規定處理。
17．物業服務契約對財物保管有約定的，從其約定。
物業服務契約對財物保管沒有約定，物業服務企業已盡必要的安全保障義務的，物業服務企業不承擔賠償責任。
18．物業服務企業對業主或物業使用人的專用停車位或者停放在住宅小區的其他車輛收取物業費或者保管費，如發生車輛毀損、丟失的，按照《中華人民共和國契約法》第三百七十四條關於有償保管契約的規定處理。
物業服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用，但採取發卡、登記等管理措施的，應當認定形成無償保管契約關係，如發生車輛毀損、丟失的，按照《中華人民共和國契約法》第三百七十四條關於無償保管契約的規定處理。
物業服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用，也沒有採取發卡、登記等管理措施，如果發生車輛毀損、丟失的，應根據物業服務企業是否盡到安全保障義務及其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的大小。
車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯的，可減輕或免除物業服務企業的賠償責任。
19．因共用部位、共用設施設備存在不安全因素導致業主、物業使用人或第三人受到人身、財產損害，物業服務企業不能證明自己沒有過錯的，應當承擔相應的民事責任。
20、業主、物業使用人或其他合法進入住宅小區者在物業服務區域內因第三人的行為遭受人身、財產損害，有證據證明物業服務企業未盡到安全保障義務，受害人請求物業服務企業賠償損失的，可根據物業服務企業的過錯大小、收費標準等因素，合理確定物業服務企業的賠償責任。
21．業主拖欠物業費，物業服務企業擅自採取停水、電、氣等措施，造成業主損害，業主請求物業服務企業停止侵害、賠償損失的，應予支持。
業主拖欠水、電、氣等費用，物業服務企業受水、電、氣供應企業的委託，停止對業主供應水、電、氣等，業主請求物業服務企業承擔賠償責任的，不予支持。
