建築物區分所有權是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
基本介紹
- 中文名：建築物區分所有權
- 外文名：condominium ownership
- 條件1：須具有構造上的獨立性
- 條件2：須具有使用上的獨立性
- 條件3：能夠登記成為特定業主所有權客體
- 標籤：法律
前言,簡介,特徵,種類,縱割式建築物區分所有權,橫割式建築物區分所有權,混合式建築物區分所有權,歷史發展,法律規定,理論基礎,構成因素,專有權,共有權,概念,屬性,範圍,成員權,定義,義務,區別情況,
前言
現代社會，隨著中國工商業的發展和經濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之後的居住問題日趨突出，對建築面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建築物不斷向高空發展，而由此產生的建築物區分所有的現象日益增多，但中國民法通則中並無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑑國外法律的相關規定。在中國制定物權法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的徵求意見稿三個建議稿都無一例外的肯定了建築物區分所有權存在的必要性。
簡介
建築物區分所有權是我國物權法專章規定的不動產所有權一種形態。所謂建築物區分所有權，指的是權利人即業主對於一棟建築物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關係而產生的管理權的結合。
根據我國《物權法》規定的業主的建築物區分所有權，與有些國家規定的建築物區分所有權是同一概念，加上“業主的”三個字，是因為“業主”、“物業”的含義已經為人們所熟悉，為了便於人們理解，故將建築物區分所有權之前加了“業主的”三個字。為了敘述方便，以下稱建築物區分所有權。需要注意的是，《建築物區分所有權解釋》對業主進行了擴大解釋，即基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
建築物區分所有權將建築物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建築物區分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。基於物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，須具備一定條件，才可以在作為建築物區分所有中專有權的客體。這些條件如下：
（1）須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建築物的構造上，可以加以區分並與建築物的其它部分隔離。
（2）須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標準，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。
（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣契約中的露台等，應當為專有部分的組成部分。
特徵
1、建築物區分所有權的客體具有整體性。建築物區分所有權是建築在整體的建築物上區域所有的所有權形式。
2、建築物區分所有權的內容具有多樣性。建築物區分所有權是由專有權、共有權和管理權（成員權）三個部分組成。
3、建築物區分所有權的本身具有統一性。建築物區分所有權不是權力的組合，而是一個獨立、統一、整體的權利。
4、建築物區分所有權中的專有權具有主導性。建築物區分所有權的權利人擁有了專有權就必然擁有共有權、管理權。
種類
關於建築物區分所有權之種類，依各國實務和立法，計有以下三種
縱割式建築物區分所有權
它是指在縱割式區分所有建築物上所成立的區分所有權。縱割式區分所有建築物是指將一般連棟式和雙並式等分間所有的建築物縱切為數戶的建築物。這種形態之區分所有建築物，各區分所有人之間的共用部分極為單純，除共同壁、梁、柱外，屋頂、樓梯、外廊都是分開的，外圍壁、梁、柱外，屋頂、樓梯、走廊都是分開的，外圍壁、基地等均以境界壁為界，分屬於各專有部分。因此，縱割式區分所有建築物與一般獨門獨院的單獨所有的建築物，幾乎沒有什麼區別，其縱割式區分所有權與一般單獨所有權亦無多大的區別，其區分所有權特有的問題比較少，所以這種類型的區分所有權不是研究建築物區分所有權的重點。
橫割式建築物區分所有權
它是指在橫割式區分所有建築物上所成立的區分所有權。橫割式區分所有建築物是指上下橫切分層所有的建築物。例如將一棟四層樓的建築物，上下橫切為四層，分別為甲、乙、丙、丁四人所有。這種形態的區分所有建築物，其區分所有人間的共有部分，除共同壁、梁、柱外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊、外圍壁、基地等，其橫割式建築物區分所有權完全不同於一般的所有權，是研究建築物區分所有權的重點之一。
混合式建築物區分所有權
它是指在縱橫分割式區分所有建築物上所成立的區分所有權。縱橫分割區分所有建築物是指上下橫切，左右縱割分套(單元)所有的建築物。例如將一棟四層樓的建築物上下切為四層後，再於以左右縱割為一套套的套房，我國稱為單元。這是區分所有建築物最常見的形態，即現代公寓大廈之區分形態。這種形式的區分所有建築物的共同部分與橫割式區分所有建築物相同，在其上成立的混合建築區分所有權的重點之一。
劃分建築物區分所有權種類的理論和實際意義
1.它能夠反映建築物區分所有權的實質。在縱割式區分所有權中，區分所有人之間的共有關係極為單純，而橫割式和縱橫分割式區分所有權中區分所有人之間的共有關係十分複雜。因而，它能夠反映建築物區分所有權實質上指橫割式和縱橫分割式建築物區分所有建築物區分所有權。縱割建築物區分所有權，除共同壁、梁、柱外，與一般所有權無異。因此，有的學者把其排除在建築物區分所有權以外。
2.它對處理共有部分和共同關係具有實際意義。在縱割式建築物區分所有權下，共有部分按一定標準劃分中以分屬於各個所有人，他們之間並無密切的共同關係，不發生管理團體的成員權問題。而在橫割式和縱橫分割式建築物區分所有權下，基於維持區分所有權的需要，對建築物的共有部分不得分割，各個區分所有人對共有部分享有持分共有權;並且基於對建築物的管理、維護和修繕，他們之間發生管理團體的成員權問題。
3.對立法和法律適用之意義。由於建築物區分所有權具有縱割式、橫割式及混合式區分所有權三種類型，而後兩者是建築物區分所有權之核心和重點。因而它直接影響到區分所有權的立法與法律適用。縱觀各國現行立法，有的對三種類型的區分所有權進行統一立法，如法國現行《住宅分層所有權法》和日本現行《建築物區分所有權法》;有的僅對橫割型和混合型區分所有權進行立法，如現行《德國住宅所有權法》。但是，從現代各國有關建築物區分所有權立法的最新發展趨勢來看，橫割式和混合式區分所有權仍將是立法和法律適用之重點，也是我國立法、司法和學說理論的重點所在。
歷史發展
樓宇管理建築物區分所有權的歷史發展在原始社會，由於生產力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建築物區分所有權的觀念。通說認為，建築物區分所有權觀念的萌芽，濫觴於人類文明之始的奴隸社會。 在奴隸社會，由於生產和交換的發展，人口大量集聚於城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產生了類似於現代區分所有建築物的建築物形態，標誌著建築物區分所有權的正式萌芽。在羅馬法中，由於貫徹了“一物一權”主義的原則，尤其是確認了所謂“建築物所有權屬於建築物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則，《法國民法典》第644條的規定，開創了近代民法建立建築物區分所有權制度的先河。此後，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先後建立了建築物區分所有權法律制度。進入二十世紀，兩次世界大戰堪稱人類浩劫，原有建築物遭到極大破壞。另一方面人口激增，並紛紛湧向城市，致使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學技術的進步客觀上又為建築物向更高的立體化方向發展提供了基本條件。為了解決日益複雜的建築物區分所有權法律關係，各國或重新檢討已有的法律制度，或者積極創設新的理論體系，促進了建築物區分所有權制度的發展。
法律規定
根據《物權法》規定，業主的建築物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業主對建築物內屬於自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建築區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外牆面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利；對建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建築物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權占主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一併轉讓。業主享有建築物區分所有權的同時，也必須履行相應的義務。如行使專有部分所有權時，不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益，像裝修房子時不能破壞建築物的整體結構；在住宅裡面不得存放易燃易爆等危險物品；對公共部分行使共有權時，要遵守法律的規定和業主委員會的約定；認繳建築物共有部分的維護資金等。
建築物區分所有權制度在調整建築物區分所有關係中發揮著十分重要的作用。在現代社會，隨著工商業的發展和經濟的繁榮，但我國民法通則中並無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑑國外法律的相關規定。在我國制定物權法之際，因此筆者在此對建築物區分所有權進行必要的分析，並對各建議稿中的相關條文進行評析，以期望對在物權法中更完善的規定建築物區分所有權有所幫助。
一、建築物區分所有權的歷史發展在原始社會，由於生產力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建築物區分所有權的觀念。通說認為，建築物區分所有權觀念的萌芽，濫觴於人類文明之始的奴隸社會。在奴隸社會，由於生產和交換的發展，人口大量集聚於城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產生了類似於現代區分所有建築物的建築物形態，標誌著建築物區分所有權的正式萌芽。在羅馬法中，由於貫徹了“一物一權”主義的原則，所以並不存在建築物的區分所有權問題。其後的日耳曼法，曾經形成所謂的“階層所有權”，在某種程度上承認了建築物區分所有權，但並不完整。自十九世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先後進行了工業革命，加速了城市和工業中心的急劇發展。隨著建築材料和建築技術的發展，高屋建築拔地而起，多個業主或承租人共同使用同一樓宇的現象出現，但與此相關的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建築物區分所有權法律制度的呼聲高漲。1804年，《法國民法典》第644條的規定。
二、建築物區分所有權概念的界定關於什麼是建築物區分所有權。
建築物區分所有權是指由區分所有建築物的專有權，共有權以及基於共同關係而產生的成員權所構成的特別所有權。
理論基礎
建築物區分所有權概念的界定關於什麼是建築物區分所有權，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的並且為多數學者所接受的是“二元論說”和“三元論說”。
依“二元論說”，建築物區分所有權，是指數人區分所有一建築物時，各所有人對其獨自占有、使用的部分享有專有所有權，並對全體所有人共同使用或數個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種複合物權。由梁慧星教授任負責人的中國物權法研究課題組編寫的《中國物權法草案建議稿》（以下簡稱建議稿）便採納了這種“二元論說”。該建議稿在第90條作了如下表述：“建築物區分所有權，是指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建築物所有權。”這種學說的不足之處在於，忽略了基於區分所有權人之間的團體關係而產生的成員權為區分所有權的一項權能。建築物區分所有權之所以產生，必須是兩人以上對某一建築物區分所有。在區分所有建築物上，區分所有權人相互間的關係極為密切，各區分所有權人在行使專有部分權利時，不得妨礙其他區分所有權人對其專有部分的使用，不得違反全體區分所有權人的共同利益，從而使各區分所有權人之間形成一種共同關係。為維持這種共同關係的健康發展，全體區分所有權人必然結成區分所有權人團體，由該團體直接管理或委託他人管理區分所有建築物的共同事務，而此種管理的結果直接關係到區分所有權人專有部分所有權和共用部分所有權的享有。由此可見，作為這一團體成員所擁有的成員權是建築物區分所有權不可分割的一部分。
“三元論說”為德國學者貝爾曼所倡導，並被德國現行《住宅所有權法》所全盤採納。根據該法，區分所有權系由三部分構成：供居住或供其他用途之建築物空間上所設立的專有所有權部分、專有所有權人共用建築物上所設立的持分共有所有權部分及基於專有部分與共用部分不可分離所產生的共同所有人的成員權。支持“三元論說”的日本學者丸山英氣教授認為，區分所有權，應理解為對專有部分的所有權、對共用部分的共有持分，以及成員權的三位一體的複合物權。
“三元論說”似乎更全面地反映了建築物區分所有權的概念。事實上，建築物區分所有權應當是包含專有部分所有權、共有部分所有權和成員權這三項權能的複合物權，其中，專有所有權是基礎。從某種意義上說，共有所有權和成員權是依附於專有所有權而存在的，區分所有人取得專有所有權，自然就應取得共有所有權和成員權。區分所有權人轉讓其專有部分時，共有所有權和成員權被認為一併轉讓。總之，這三項權能不可分割，如果作為繼承或處分的標的，應將三者視為一體。因此，建築物區分所有權，應是指數人區分一建築物時，對各自的專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按一定比例享有共有所有權，並基於區分所有人之間的團體關係而擁有成員權，上述專有所有權、共有所有權和成員權的總稱即建築物區分所有權。
構成因素
建築物區分所有權的構成高層建築物因其所有人為多個人，甚至上百人，由於人數多，就會產生十分複雜的法律關係。首先，每個所有人對專屬自己的在構造上和使用上具有獨立性的建築物部分，依法享有占有、使用、收益和處分權，並排除他人干涉的權利，從而產生了各個所有人對高層建築物的所有關係；其次，每個所有人對高層建築物的共有部分享有共同使用和收益的權利，從而在他們之間產生了對高層建築物共有部分的共有關係；再次，每個所有人對整個高層建築物享有和承擔管理、維護和修繕的權利和義務，從而在他們之間產生了作為建築物管理團體的成員關係。因而，建築物所有權的區分，是指多個所有人，甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建築物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建築物部分（專右部仆、所享右的共有權以及基於律築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。簡言之，它是指建築物區分所有人的專有權、共有權和成員權的結合。
專有權、共用部分共有權及成員權，是相對獨立而又不可分離的權利，區分所有人可以分別行使對專有部分的權利，對共同部分行使共用權，對管理建築物行使成員權利。作為構成建築物區分所有權的複合要素，區分建築物所有權的結構中，專有權占主導地位，共有權居從屬地位，成員權處於附屬地位。在區分所有建築物上，區分所有人取得了專用權，便當然取得共有權及成員權。
專有權
1.建築物區分所有人的專有權的概念專有權的概念存在“空間說”和“非空間說”兩種學說。多數學者持前一觀點，認為專有權是指區分所有人對專屬自己的，由建築材料組成的，在構造上和使用上具有獨立性的封閉建築空間所享有的所有權。如德國法學家貝爾曼認為，專有權是在“供居住或供其他用途（尤其供營業或辦公）之建築空間上所設立的專有所有權”
2.專有部分的範圍建築物區分所有人的專有權的客體，是指專有權人的權利和義務指向的對象—區分所有建築物的專有部分。如何劃分專有部分之間、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建築物外部之間的界限。
共有權
概念
建築物區分所有人的共有權的概念共有權是指建築物區分所有人依照法律或管理規約的規定，對建築物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。
屬性
1）不可分割性根據區分所有建築物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否則，不成其為共有。因此，各國建築物區分所有權法大都明確規定，禁止分割區分所有建築物的共有部分，但區分所有建築物已完成區分所有人的使用目的的，不在此限。
供電設備
2）從屬性鑒於區分所有建築物的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統一結構體關係，區分所有人取得專有部分所有權，必須附帶取得共有部分所有權，以獲得使用上的方便。因此各國建築物區分所有權法大都明定，共有部分具有從屬性，任何移轉區分所有專有部分的行為，均推定移轉了整個區分所有權。
範圍
共有部分是建築物區分所有的核心重要問題。根據各國建築物區分所有權法，共有部分範圍包括：
1）專有部分以外的其他部分，如門廳、電梯、走廊、屋頂、地下室。
成員權
定義
成員權的性質成員權，是建築物區分所有權人由於使用同一建築物而形成不可分離的共同關係，作為建築物的一個團體組織的成員而享有的權利和承擔的義務。成員權存在的基礎是全體區分所有權人因在一棟建築物內共同居住或工作而形成的共同關係。成員權有很強的“人法性”因素，其中很大一部分是管理關係，而不僅僅是單純的財產關係。成員權是通過區分所有權人組成區分所有權人大會、制定管理規約、選舉管理委員會、委託物業管理企業對建築物進行管理等形式予以行使的。
義務
1）區分所有權人大會（又稱業主大會）區分所有權人大會由全體區分所有權人組成，是區分所有權人團體的最高權力機關。每一區分所有權人都當然地成為大會的成員，通過區分所有權人大會行使其成員權是成員權最基本的行使方式。凡涉及區分所有建築物和區分所有權人利益的重大事項都應由區分所有權人大會決定。如：制定管理規約、選舉管理委員會、建築物的重大修繕或改良、共同費用的分擔比例、區分所有權的強制出讓等。成員權人通過區分所有權人大會享有表決權、參與制定規約的權利、選舉及解任管理者的權利、請求正當管理共同關係事務的權利、請求收取共有部分應得利益的權利等廣泛的權利。
2）管理委員會（又稱業主委員會）由於區分所有權人人數眾多，而且很多人並不關心建築物的管理，如果每件事情都需要區分所有權人大會決定，很不現實。在這種情況下，成立管理委員會是必要的。管理委員會應由區分所有權人大會選舉產生，是區分所有權人大會的常設機構和執行機構，對外代表全體區分所有權人。管理委員會的職權非常廣泛，但是涉及到區分所有權人重大利益的事項，應由區分所有權人大會決定。建議稿第112條規定了管理委員會的職責：“管理委員會和管理人的職責如下：（一）共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良；（二）區分所有權人共同事務的建議；（三）區分所有權人和專有部分占有人違規行為的制止；（四）區分所有建築物及其周圍環境的維護；（五）收益及其他經費的收支、保管及使用；（六）區分所有權人會議決議的執行；（七）管理規約、會議記錄等檔案的保管；（八）管理服務人的委任、僱傭及其監督；（九）會計報告、結算報告及其他管理事項的提出及公告；（十）管理規約規定的其他事項。”
3）管理規約（又稱住戶規約）管理規約是全體區分所有權人，在不違反法律禁止性規定的前提下，基於意思自治原則制定的有關區分所有建築物的管理及使用等的自治規範。管理規約是區分所有權人團體的最高自治規則，區分所有權人大會和管理委員會的一切決議和行為都不得與之相牴觸。另外，規約的效力還及於區分所有權人的繼受人，包括繼承人、買受人、受贈人、及專有部分的承租人、借用人等。
4）物業管理企業（又稱物業公司）現代建築物無論從規模，還是從設施的複雜性都大大超出了以往的建築物，這就要求管理者應當具備較強的專業知識和技能。區分所有權人大會直接行使管理權或由它的執行機構———管理委員會進行管理已經不適應現代化高層建築物的需要，因此，物業公司應運而生。物業公司對區分所有建築物實施管理活動的依據是物業管理契約。物業管理契約的雙方當事人是物業公司和代表全體區分所有權人的管理委員會，該契約的性質應屬委任契約。由於物業管理契約包含交納物業管理費、共有部分的使用方式及收益分配等關係到所有區分所有權人利益的內容，所以，為了保護區分所有權人的利益，物業管理契約應由區分所有權人大會討論通過後方可生效。
區別情況
1、是指如果共有財產是各區分所有人共同使用的財產，不能具體將哪一部分的財產確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用範圍，則只能認為該財產為共同共有的財產。例如，共有樓梯、共用的設備等。
2、但是能夠將某些共有財產確定為何人使用，或按照一定的份額確定使用範圍（如隔牆、為某些層專用的樓梯等），可認為是按份共有的財產。
立法動向：如果停車場、會所沒有特別約定歸業主還是開發商所有，一律認為是業主共有的部分。
（三）成員權
思考：如何行使成員權？
分析：行使成員權的方式可以選舉某些成員擔任管理者，但是這種方式並不普遍。另外可以聘請物業管理委員會來管理。但是最終的決定權依然在建築物區分所有者手裡，行使成員權就要防止搭便車，致使效率不高。舉例
成員權的內容：1、表決權。2、參與訂立規約權。3、解任管理人權。4、請求權。
