動產所有權的對稱。以不動產為標的物的所有權。不動產指無法移動或移動後會導致形狀、性質改變的物。不動產所有權的特點在於其移轉必須採取特定的方式。
基本介紹
- 中文名：不動產所有權
- 外文名：Ownership of real estate
- 對稱：動產所有權
- 特點：在於其移轉必須採取特定的方式
- 法律：3種
定義,英美法國家,德國法,法國等國,土地所有權,房屋所有權,建築物所有權,相鄰關係,相鄰關係原則,主要相鄰關係,
定義
綜觀各國立法，主要有3種：
英美法國家
英美法國家多採取地券交付制度，即在初次登記不動產時，由登記機關依法確定不動產的權利狀態並製成地券，不動產所有權移轉時地券隨當事人的讓與證書一起交登記機關審查記載。從而第三人可直接從地券中明確不動產的權利狀態。
德國法
德國法採取的是登記要件制度，不動產所有權移轉時除依當事人合意外，尚須到登記機關登記，否則不生效力。
法國等國
法國等國則採用登記公示制度，不動產所有權的移轉一般依當事人的合意而產生效力，但不經登記也可在當事人間產生效力，只是不能對抗第三人。傳統上民法的物權編對不動產所有權皆列有專節，其內容在於規定不動產所有權、尤其是土地所有權行使的限制
土地所有權
（一）土地所有權的概念
土地所有權系以土地為其標的物，它是土地所有人獨占性地支配其所有的土地的權利。土地所有人在法律規定的範圍內可以對其所有的土地進行占有、使用、收益、處分，並可排除他人的干涉。
民法通則以及土地管理法等法律規定
民法通則以及土地管理法等法律確認了土地所有人的獨占性支配權。雖然法律沒有明確規定其效力範圍，但從法律的宗旨及其實踐來看，土地所有權的效力範圍，在橫的方面，是以地界為限；從縱的方面，不僅包括地面，也包括地上及地下。
主要限制方面
中國土地所有權的這種及於地上及地下的效力，並不是無限制的。這種限制主要有兩方面：（1）內在的限制。土地所有權的客體，以人力所能支配並滿足所有人的需要為要件，即是說，土地所有權的支配力，僅限於其行使受到法律保護的利益的範圍。對此範圍外他人在其地上及地下的干涉，土地所有人不得排除之。例如，地下開鑿隧道、地上通航飛機，土地所有人不得請求排除。（2）法律的限制。法律對土地所有權的限制很多，除了相鄰關係的規定外，還有國防、電信、交通、自然資源、環境保護、名勝古蹟等方面的限制。
國家土地所有權
憲法、民法通則、土地管理法等法律，對國家土地所有權做了明確規定。土地管理法第6條規定：城市市區的土地屬於全民所有即國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有。
屬於國家所有的土地有
（1）城市市區的土地。在中國對於城市市區的認識是十分模糊的，這是需要以法律的形式進一步明確的問題。一般來講，城市市區的土地，是指直轄市、地級市、縣級市以及縣城所在鎮市區的土地。這些土地主要不是農業用地，而是工業、交通、文化、建築用地及城市居民用地。
（2）農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、收購為國有的土地。
（3）國家依法徵用的土地。
（4）依法不屬於集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地。
（5）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地。
（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。
國家土地使用規定
國有土地雖然由國家享有其所有權，但一般情況下並不由國家直接使用、經營，而是由國務院主管部門主管全國土地的統一管理工作，縣級以上地方人民政府土地管理部門統一管理本行政區域內的土地。國有土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地也可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地管理法第2條的規定，國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的範圍內劃撥國有土地使用權的除外。
集體土地所有權
集體土地所有權是由各個獨立的集體組織享有的，對其所有的土地的獨占性支配權利。根據土地管理法第8條的規定，屬於集體所有的土地，是指除法律規定屬於國家所有以外的、農村和城市郊區的土地以及宅基地、自留地。
集體土地所有權的主體
集體土地所有權的主體，即享有土地所有權的集體組織，有以下三類：（1）村農民集體。村農業生產合作社等農業集體經濟組織或者村民委員會具體地對土地進行經營、管理；（2）如果村範圍內的土地已經分別屬於村內兩個以上農業集體經濟組織所有的，可以屬於各該農業集體經濟組織的農民集體所有；（3）土地如果已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，可以屬於鄉（鎮）農民集體所有。
房屋所有權
中國房屋所有權的概念
房屋所有權系以房屋為其標的物，它是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有人在法律規定的範圍內，可以對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分，並可排除他人的干涉。
在中國，根據房屋坐落的位置不同，可以把房屋分為城鎮房屋和農村房屋。城鎮房屋是指坐落於城市（直轄市、地級市、縣級市）、縣城、建制鎮和工礦區的房屋；農村房屋是指坐落在農村（包括未設建制的村鎮）的房屋。中國對城鎮房屋的管理制度較農村房屋要完善一些。例如，城鎮房屋都已普遍實行了房屋產權登記制度，包括設立登記、變更登記和消滅登記，而農村房屋則還未完全建立房屋產權登記制度。
建築物所有權
1．建築物區分所有權的概念
建築物區分所有權是中國物權法專章規定的不動產所有權一種形態。所謂建築物區分所有權，指的是權利人即業主對於一棟建築物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關係而產生的管理權的結合
區分規定及條件
建築物區分所有權將建築物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建築物區分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事；而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。基於物權課題的獨立性原則，區分所有的特定部分，需具備一定條件，才可以作為建築物區分所有的客體。這些條件有：
（1）須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建築物的構造上，可以加以區分並與建築物的其他部分隔離。至於是否具有足夠的獨立性，應依一般的社會觀念確定。例如，一個住宅單元通過固定的樓板、牆壁與其他單元相隔離，成為獨立的住宅單元，其內再以屏風分隔成數個部分的，即不具有構造上的獨立性。
（2）須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標準，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。如果該區分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨立性。
2．建築物區分所有權的內容
通說認為，建築物區分所有權的內容，包括區分所有建築物專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及茵區分所有權人的共同關係所生的管理權。
所有權分類
（1）專有部分的單獨所有權。
專有部分是在一棟建築物內區分出的住宅或者商業用房等單元。該單元須具備構造上的獨立性與使用上的獨立性。
業主對其專有部分享有單獨所有權，即對該部分為占有、使用、收益和處分的排他性的支配權，性質上與一般的所有權並無不同。但此項專有部分與建築物上其他專有部分有密切的關係，彼此休戚相關，具有共同的利益。因此區分所有權人就專有部分的使用、收益、處分不得違反各區分所有權人的共同利益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區分所有建築物的安全時，不得自行為之。再如，就專有部分為保存、改良或管理的必要時，有權使用他人的專有部分。
業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
（2）共有部分的共有權。
共有部分是指區分所有的建築物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建築物的其他部分。共有部分既有由全體業主共同使用的部分，如地基、屋頂、梁、柱、承重牆、外牆、地下室等基本構造部分，樓梯、走廊、電梯、給排水系統、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網路設備以及物業管理用房等公用部分，道路、停車場、綠地、樹木花草、樓台亭閣、游泳池等附屬公共設施；也有僅為部分建業主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔牆，部分業主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，對於建築區劃內的道路、綠地、物業服務用房以及車位、車庫的歸屬，中國物權法作出明確規定。首先，建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。其次，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
另外，中國物權法規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利並承擔義務，但不得以放棄權利為由不履行義務。共有部分為相關業主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對建築物共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。業主依據法律規範、契約以及業主公約，對共有部分享有使用、收益、處分權，並按照其所有部分的價值，分擔共有部分的修繕費以及其他負擔。
（3）業主的管理權
基於區分所有建築物的構造，業主在建築物的權利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關係，並基於此一共同關係而享有管理權。該管理權的內容為：
第一，業主有權設立業主大會並選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。為管理區分所有的建築物，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二，業主有權決定區分建築物相關事項。下列事項由業主共同決定：
（1）制定和修改業主大會議事規則；
（2）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；
（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（5）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（6）改建、重建建築物及其附屬設施；
（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第（5）項和第（6）項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建築物總面積的比例確定。
業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
業主應當遵守法律法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
相鄰關係
相鄰關係的概念
相鄰不動產的所有人或使用人在各自行使自己的合法權利時，都要尊重他方所有人或使用人的權利，相互間應當給予一定的方便或接受一定的限制，法律將這種相鄰人間的關係用權利義務的形式確定下來，就是相鄰關係。可見，相鄰關係是指兩個或兩個以上相鄰不動產的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權利時發生的權利義務關係。
不動產相鄰關係，從本質上講是一方所有人或使用人的財產權利的延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產權利的限制；反之亦然。例如，甲、乙都是集體所有的土地的承包經營人，甲承包的土地處於乙承包的土地與公用通道之間，乙如果不通過甲承包的土地就不能到達公用通道，或者雖有其他通道但非常不便，乙就有權通過甲承包的土地到達公用通道或自己承包的土地。這樣，在甲、乙兩個承包經營人之間就發生了相鄰關係。這種相鄰關係對於乙來說，是其土地使用權的合理延伸；而對於甲來說，是對其土地使用權的必要限制。這種財產權利的合理延伸和必要限制，既無損於所有人或使用人的正當權益，同時也滿足了對方的合理需要；對於充分發揮財產的效用、促進社會經濟的發展、穩定社會秩序，具有重要意義。
不動產相鄰關係具有以下特徵
第一，相鄰關係發生在兩個或兩個以上的不動產相鄰的所有人或使用人之間。相鄰人可以是公民，也可以是法人；可以是財產所有人如集體組織、房屋所有人，也可以是非所有人如承包經營人、承租人。第二，相鄰關係的客體並不是財產本身，而是由行使所有權或使用權所引起的和鄰人有關的經濟利益或其他利益，如噪音影響鄰人休息，對於財產本身的歸屬並不發生爭議。第三，相鄰關係的發生常與不動產的自然條件有關，即兩個或兩個以上所有人或使用人的財產應當是相鄰的。如上例承包經營人乙不通過承包經營人甲的土地不能到達自己承包的土地。如果甲、乙之間的土地一個在河北，一個在西藏，自然就不可能發生這種通行關係。所謂“相鄰”，不以不動產的直接相鄰為限。例如甲、乙兩村處於同一條河流的上下游，兩村雖然不直接相鄰，但亦可能因用水、流水、截水與排水關係，而有相鄰關係適用的餘地。
相鄰關係原則
在實際生活中，相鄰人因相鄰不動產的權利的行使必然地會發生這樣或那樣的關係，如果處理不好，就會發生矛盾，產生糾紛，影響正常的社會秩序。因此，應當按照法律關於相鄰關係的原則和各項具體規定妥善、正確地處理相鄰關係。相鄰關係和其他民事法律關係一樣，受中國民法基本原則的指導。因此，處理相鄰關係必須遵守中國民法的基本原則。例如，公民的民事權益受法律保護，民事活動應當尊重社會公德、不得損害社會公共利益。同時，中國法律對處理相鄰關係還規定了一些特殊原則。民法通則第83條規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關係。據此，處理相鄰關係應遵循下列三項原則：
有利生產，方便生活
相鄰關係是人們在生產、生活中對於相互毗鄰的不動產的占有、使用、收益、處分而發生的權利義務關係，直接關係到人們的生產和生活的正常進行。因此，處理相鄰關係應當以有利生產、方便生活為原則。例如，甲、乙、丙三個承包經營人承包的土地相互毗連，其土地都是長期依靠同一條小溪灌溉，甲承包的土地處於小溪的上游，乙承包的土地處於小溪的中游，丙承包的土地處於下游。由於天旱水源不足，小溪的水源不能滿足土地灌溉的需要。這時，甲或乙都不能截斷溪流僅供自己的土地灌溉；而是要正確處理用水相鄰關係，把有限的水用於三人最需要、經濟效益最大的地塊，以減少不必要的損失，發揮最大的經濟效益，促進生產的發展。
團結互助
在我們社會主義國家，國家、集體和個人的根本利益是一致的。在社會生活的各個方面，人與人的關係在本質上都是一種互助協作的關係。這根源於勞動人民在社會主義生產關係中的共同利益，與以私有制為基礎的社會關係是根本不同的。因此，有必要而且也能夠依團結互助的原則處理相鄰關係。例如，在乙必須通過甲的土地才能從公用通道到達乙的土地時，甲應當允許。再如，低地的所有人或使用人對於高地的自然流水應當允許流往自己的土地，不得堵截，使高地遭受損失。
團結互助原則還要求相鄰人應當協商解決相鄰糾紛，應當互諒互讓、尊重對方的權益；不能只顧自己的利益而無視鄰人的合法權益。
公平合理
中國法律嚴格保護民事權利，任何組織或個人都不得非法侵犯。而相鄰關係從本質上是對一方權利的需要，從社會整體利益考慮作出的規定；不僅不與保護民事權利的原則相矛盾，而且是對公民、法人的民事權利的更充分的保護。因此，應當公平合理地處理相鄰關係，一方權利的延伸和另一方權利的限制都必須在合理、必要的限度內為之；並且要求各方在享受權利的同時，亦應承擔一定的義務。例如，相鄰一方因架設電線或埋設電纜、管道必須使用他方的土地，他方應當允許，但使用的一方應當選擇危害最小的地點和方法安設，對所占用的土地和施工造成的損失給予補償，並且應於事後清理現場。
有利生產、方便生活，團結互助，公平合理，這是處理相鄰關係的三項原則。這三項原則又是互相聯繫的：在實際處理相鄰關係的時候，應當綜合平衡相鄰各方的權利和利益，綜合考慮這三項原則的精神，從有利生產、方便生活出發，本著團結互助的要求，公平合理地處理相鄰關係。
法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
主要相鄰關係
相鄰關係的範圍非常廣泛，情況也很複雜，這裡只列舉幾類常見的相鄰關係。
相鄰土地使用關係
相鄰一方的建築物或土地，處於鄰人的土地包圍之中，非經過鄰人的土地不能到達公用通道，或雖有其他通道但需要較高的費用或十分不便的，可以通過鄰人的土地以到達公用通道。但通行人在選擇道路時，應當選擇最必要、損失最少的路線：如只需小道即可，就不得開闢大道；能夠在荒地上開闢道路，就不得在耕地上開闢。通行人還應對因通行給鄰地造成的損害予以賠償。
歷史上形成的通道，土地的所有人或使用人無權任意堵塞或改道，以免妨礙鄰人通行。如果確實需要改道，應取得鄰人的同意。
相鄰防險、排污關係
相鄰一方在開挖土地（如打水井、挖地窯、築水渠、修糞池等）、建築施工（如蓋高樓、修圍牆）時，不得使鄰地的地基發生動搖，不得使鄰地的建築物受到危害；相鄰一方的建築物有傾倒的危險，威脅鄰人的生命、財產安全，相鄰一方應當採取預防措施，如加固、拆除；相鄰一方堆放易燃、易爆、劇毒、放射、惡臭物品時，應當與鄰地建築物保持一定距離，或者採取預防措施和安全裝置。相鄰他方在對方未盡此義務的情況下，有權要求排除妨害、賠償損失。
相鄰人，尤其是化工企業、事業單位，在生產、研究過程中，排放廢氣、廢水、廢渣，不得超過國家規定的排放標準。相鄰他方對超標排放，有權要求相鄰人排除妨害，即按國家規定的排放標準排放、治理，而且對造成的損害還有權要求賠償。
相鄰用水、流水、截水、排水關係
相鄰人應當保持水的自然流向；在需要改變流向並影響相鄰他方用水時，應徵得他方的同意，並對由此造成的損失給予適當補償。為了灌溉土地，需要提高上游的水位、建築水壩，必須附著於對岸時，對岸的土地所有人或使用人應當允許；如果對岸的土地所有人或使用人也使用水壩及其他設施時，應按受益的大小，分擔費用。
水流經過地的所有人或使用人都可以使用流水，但應當共同協商、合理分配使用。如果來自高地段的自然流水，常為低地段的所有人或使用人使用，即使高地段所有人或使用人也需要此水，也不得全部堵截，斷絕低地段的用水，以免給低地的所有人或使用人造成損失。低地的所有人或使用人應當允許高地的自然流水流經其地，不得擅自築壩堵截，影響高地段的排水。
相鄰一方在為房屋設定管、槽或其他裝置時，不得使房屋雨水直接注瀉於鄰人建築物上或土地上。
相鄰管線安設關係
相鄰人因埋設管道如油管、水管、煤氣管，架設線路如輸電線路、通訊線路，需要經過他方的土地時，他方應當允許。但相鄰方應當選擇損害最小的地點及方法安設。相鄰人還應對所占土地及施工造成的損失給予補償，並於事後清理現場。
相鄰光照、通風、音響、震動關係
相鄰人在建造建築物時，應當與鄰人的建築物留有一定的距離，以免影響鄰人建築物的通風、採光和日照。
相鄰各方應當注意環境清潔、舒適，講究精神文明，不得以高音、噪音、喧囂、震動等妨礙鄰人的工作、生活和休息。否則，鄰人有權請求停止侵害。
相鄰竹木歸屬關係
相鄰地界上的竹木、分界牆、分界溝等，如果所有權無法確定時，推定為相鄰雙方共有財產，其權利義務適用按份共有的原則。
對於相鄰他方土地的竹木根枝超越地界，並影響自己對土地的使用，如妨礙自己土地的莊稼採光，相鄰人有權請求相鄰他方除去越界的竹木根枝。如果他方經過請求不予除去，相鄰人可以自行除去。當然，越界竹木根枝如對相鄰人的財產使用並無影響，則相鄰人無權請求除去。
不動產權利人因上述用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
