《天天說物業：業主自治、物業服務、相鄰關係365問》是2022年九州出版社出版的圖書。
基本介紹
- 書名：天天說物業：業主自治、物業服務、相鄰關係365問
- 作者：郭天一
- 類別：法律類圖書
- 出版社：九州出版社
- 出版時間：2022年
- 開本：16 開
- 裝幀：平裝-膠訂
- ISBN：9787522506753
內容簡介,圖書目錄,作者簡介,
內容簡介
這是一本關於小區治理法治化的書。全書分為15個章節，總計365個常見法律問題。本書通過知識問答的方式，全面分析了小區業主、業委會、物業公司所遇到的方方面面的問題。是小區業主維權、業主委員會規範運行、物業服務企業管理的小幫手。住有所居，居不得安，小區物業糾紛頻發，面對“權利失衡、糾紛失管、服務失能”三大困境，本書梳理了“業主與開發商、業主與物業公司、業主與業主之間”的三大矛盾，探索了“讓業主的訴求表達，讓小區的日常事務，讓糾紛解決方式多元”三大機制，分析了“業主權利有效保護，物業管理規範有序，小區自治穩步運轉”三大目標的實現路徑。
圖書目錄
業主自治篇
一、業主權利義務
1業主身份如何界定？
2業主在物業管理活動中有哪些權利？
3業主在物業管理活動中應當履行哪些義務？
4業主知情權有哪些？可請求公布、查閱哪些資料？
5業主是否有權要求物業服務企業公開服務項目和收費標準？
6業主是否有權要求查詢物業服務企業的會計賬簿？
7業主的知情權如何行使？
8業主的撤銷權有哪些？如何行使？
9業主作為房屋專有權人有哪些權利？
10業主使用專有部分有哪些限制？
11承租戶在物業管理活動中的權利是否等同於業主？
12承租戶在物業管理活動中的權利和義務有哪些？
13業主對業主大會、業主委員會違法作出的決議，有哪些權利救濟途徑？
14業主能否以放棄對共有部分的權利為由，不履行相應的義務？
15業主、業主大會、業主代表大會、業主委員會之間是什麼關係？
16怎樣做一個模範業主？
二、業主大會籌備組
1業主大會的法律性質是什麼？會議形式有哪些？
2什麼情況下可以成立業主代表大會？
3分期開發的建設項目怎樣成立業主大會？
4召開首次業主大會應具備哪些條件？
5申請召開首次業主大會的主體是業主還是建設單位？如何申請召開首次業主大會？應遞
交哪些資料？
6什麼時候可以成立首次業主大會籌備組？工作期限是多久？期滿後還繼續存在嗎？
7首次業主大會籌備組經費有哪些來源？
8首次業主大會籌備組成員的組成有哪些？組長由誰來擔任？
9首次業主大會籌備組成員怎樣產生？是否也必須經過選舉？
10籌備組的主要工作內容有哪些？
11建設單位應報送籌備首次業主大會會議所需的哪些檔案資料？未按要求報送怎么處理？
12組織、指導、監督成立首次業主大會會議籌備組的單位有哪些？召開業主大會需要經過
居委會批准嗎？
13召開首次業主大會會議的公告，要在什麼時候告知業主？
14召開首次業主大會會議有哪些流程？
15首次業主大會召開後多久進行備案？向哪些部門，需要什麼材料？
16《管理規約》應具備哪些內容？
17《業主大會議事規則》應具備哪些內容？
18《管理規約》和《業主大會議事規則》可以限制業主的哪些行為?
三、業主大會
1一個物業管理區域只能成立一個業主大會嗎？
2小區是否必須成立業主大會？
3業主大會會議由誰負責召集？有哪些召集程式？
4業主大會能夠決定哪些事項？
5定期業主大會和臨時業主大會多久召開一次？
6臨時業主大會的啟動程式是怎樣的？在哪些情況下應當召開臨時業主大會？
7業主大會會議形式有哪些？能否以填寫“徵求意見表”的方式召開？
8業主大會對參與表決的業主比例有什麼要求？
9業主在業主大會上的投票權如何確定？
10哪些事項需要經過業主大會參與表決業主的“雙過半”和“雙四分之三”以上表決權通
過？
11已簽訂房屋買賣契約，並交付使用房屋，但尚沒辦理過戶手續的購房人，是否有資格參
加業主大會？
12業主在小區有多套房產，參加業主大會投票時，可以投多張票嗎？建設單位未出售的多
套房產，怎么進行投票？
13多人合夥購買的房產，房產證上登記的共有人有數個，在參加業主大會時如何行使投票
表決權?
14有產權的車庫（位）計不計入投票面積？
15未成年人業主可否參加業主大會？
16業主可以委託他人參加業主大會並投票嗎？
17樓棟、單元可以推選代表參加業主大會嗎？
18未參與投票表決的業主，其投票權數可以計入已表決的多數票嗎？
19業主大會決議對沒有參加投票或投棄權票、反對票的業主有約束力嗎？
20夫妻一方行使投票表決權後，另一方可否以未經其同意為由主張該投票行為無效？
21業主大會決議對房屋繼受人、承租人是否具有約束力?
22業主大會選聘物業服務企業有怎樣的規定？
23擅自使用業主大會或業主委員會的印章該怎樣處理？
24業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規，該怎
么辦？
25業主大會有無訴訟主體資格？可以當原告或被告嗎？
26業主大會、業主委員會與居民委員會是什麼樣的關係？作出的決議必須告知居委會嗎？
四、業主委員會
1為什麼要成立業主委員會？
2怎樣成立首屆業主委員會？
3成立業主委員會主要有哪些障礙？
4業主委員會有哪些具體的職責？
5業主委員會會議一般討論決定哪些事項？
6業主委員會應建立哪些工作制度？
7業主委員會需要保存哪些檔案資料？
8業主委員會應怎樣組織召開業主大會？
9在什麼情況下，業主委員會應當及時組織召開臨時業主
大會？
10業主委員會會議在什麼情況下應當召開？由誰召集和主持？怎樣作出決定？作出的決議
是否要公示？
11業主委員會不履行組織召開會議的職責怎么辦？
12業主委員會召開會議前需要公告並聽取業主和居民委員會的意見嗎？
13業主委員會應當向業主公布哪些情況和資料？
14業主委員會一般應採取怎樣的方式發布“公告”“通知”？
15業主委員會和業主大會的經費來源有哪些？經費應怎樣使用？可以要求物業服務企業承
擔嗎？
16業主委員會委員人數一般是多少？任職期限是多久？
17業主委員會委員應具備哪些條件？
18業主委員會可以有候補委員嗎？
19業主委員會委員可以領取報酬嗎？
20業主委員會委員不得有哪些行為？
21長期拖欠物業服務費且拒不交納的業主，可以成為業主委員會委員嗎？
22承租人可以受託參加業主大會，那么，承租人、借用人等非業主能否入選業主委員會？
23物業服務企業負責人以業主身份被選為業主委員會委員，該怎么處理？
24業主要求罷免業主委員會委員或改選，應該怎么做？能否向人民法院起訴？
25業主委員會委員出現空缺怎么辦？辭職超過一半怎么辦？
26業主委員會委員不履職，業主委員會陷入僵局怎么辦？
27哪些情況下應當終止業主委員會委員資格？
28業主委員會主任、副主任如何產生？是業主大會得票的人當選主任嗎？
29業主委員會選舉產生後怎樣辦理備案手續？怎么申請刻制公章？
30應怎樣管理和使用業主委員會和業主大會的公章？
31業主委員會應當在期滿前多久換屆？不換屆怎么辦？
32業主委員會應該怎樣換屆？具體流程有哪些？
33業主委員會未能成功換屆，原業主委員會期限已屆滿，該怎么辦？
34業主委員會的檔案資料、印章及業主大會的其他財物，應怎樣辦理交接和移交？拒不移
交該怎么辦？
35業主委員會擅自與物業服務企業簽訂的物業服務契約有效嗎？應該怎樣選聘和解聘物業
服務企業？
36業主委員會換屆後解除原業主委員會訂立的物業服務契約，應當承擔違約責任嗎？
37業主委員會是否具備訴訟主體資格？可否作為原告或被告？
38業主委員會提起訴訟是否必須經過業主大會決議通過？
39業主委員會是否具有知情權之訴的原告主體資格?
物業服務篇
五、物業的承接與驗收
1購房時經常聽到的“五證”“兩書”“一表”分別是指什麼？
2《住宅質量保證書》有哪些具體內容？
3《住宅使用說明書》有哪些具體內容？
4房屋交付時應具備哪些條件？
5售後返租的房產，產權屬於誰？這種銷售方式是否合法？
6商品房土地使用年限四十年和七十年有怎樣的區別？期滿後怎么辦？
7什麼是容積率？容積率的上限是多少？可以隨便調整嗎？
8小區綠化標準在法律上有規定嗎？綠化面積不達標，建設單位可否交納綠化補償費，進行
異地綠化了事?
9小區配套設施包括哪些？
10物業服務用房所有權歸建設單位、物業服務企業，還是歸業主所有？
11建設單位配置的物業服務用房面積如何確定？未按規定配置怎么辦？
12相鄰樓棟之間，間距多少才合理？
13高層住宅每棟樓應配備幾部電梯？整棟只裝一部電梯，合法嗎？
14房屋交付後，業主發現建設單位出售的房屋採光存在嚴重缺陷，房間全是“小黑屋”，如
何維權？
15業主基於建設單位的廣告宣傳購買房屋，但交付房屋時，發現根本沒有廣告宣傳中的配
套設施，建設單位稱後來更改了規劃並徵得了規劃部門的同意，業主可否追究建設單位的責
任？
16建設單位交付的房屋實際面積比約定面積小，業主應如何維權？
17交房時，業主不預交物業服務費，建設單位能否以此為由拒絕向業主交房？
18建設單位未按時辦理房產證，業主能否就造成損失要求賠償？
19商品房存在嚴重質量瑕疵影響居住，業主該怎么處理？可否要求退房並賠償損失？
20樓盤開發方案調整，影響已經入住的業主，能否獲得賠償？
21建設單位將商用土地用於建設住宅，違規建房銷售，業主是否可以請求雙倍賠償？
22商品房買賣契約解除後，業主的裝修損失是否能得到補償？
23房屋按揭貸款未獲銀行批准，建設單位是否應向業主返還首付款？
24在正常使用下，房屋建築工程的保修期限是如何規定的？
25物業在使用過程中出現質量問題，其保修責任由誰來承擔？
26如何劃分業主與建設單位對物業的保修責任？
27建設單位擅自處分物業的共用部位、共用設施設備，業主該怎么辦？
六、前期物業服務
1什麼是前期物業服務？
2建設單位簽訂的前期物業服務契約對業主具有約束力嗎？
3建設單位制定的臨時管理規約是否屬於“霸王條款”？
4臨時管理規約一般具備哪些內容？
5物業服務企業在前期物業管理和服務期間應履行哪些工作
職責？
6建設單位應當如何選聘前期物業服務企業？
7未經房地產行政主管部門批准，建設單位未通過招投標方式與選聘的物業服務企業簽訂的
前期物業服務契約是否有效？
8建設單位委託自己的子公司擔任前期物業服務企業合法嗎？
9前期物業服務開始和結束的時間分別在什麼時候？
10建設單位在前期物業管理活動中應當履行哪些義務？
11實施承接查驗的物業，應當具備什麼樣的條件？
12物業服務企業應當如何開展交接查驗工作？
13建設單位、前期物業服務企業如果不移交承接驗收資料，應當如何處理？
14物業服務企業在承接查驗時發現共用部位、共用設施設備存在質量問題應如何處理？
15前期物業服務企業在物業承接查驗完成後，怎樣辦理備案手續？
16建設單位是否有權更換前期物業服務企業？
17前期物業服務契約到期，小區還沒有成立
業主委員會怎么辦？
18前期物業服務契約終止或前期物業服務企業遭解聘後，拒絕退出怎么辦？
19建設單位在銷售商品房時，作出的免一定年限物業服務費的承諾，對前期物業服務企業
有約束力嗎？
20業主以前期物業服務契約約定的物業服務費標準超出政府指導價為由要求降低，應如何
處理？
21前期物業服務企業與建設單位簽訂前期物業服務契約後，又與業主分別簽訂了物業服務
契約，其效力如何？應以哪一份契約為準？
22前期物業服務企業拒絕退出，繼續提供物業服務，業主能否拒交物業服務費？
23前期物業服務期間的糾紛類型一般都有哪些?
七、物業管理與服務
1什麼是物業管理？物業管理的法律性質是怎樣的？
2物業管理的模式有哪些？
3物業區域如何劃分？
4物業管理和服務包括哪些方面？
5一個物業管理區域只能委託一個物業服務企業嗎？
6物業管理糾紛有哪些類型和處理方式？
7物業管理和服務過程中的疑難雜症怎么協調？
8物業服務企業在物業管理活動中有哪些權利？
9物業服務企業在物業管理活動中有哪些義務？
10物業服務企業應當公示哪些信息？不按規定公示應當受到怎樣的處罰？
11物業服務企業在物業服務活動中不得有哪些行為？違反了有哪些法律責任？
12物業服務企業需要取得資質後才能營業嗎？物業服務有等級標準嗎？
13房產行政主管部門應當如何對物業服務企業進行考評和
監督？
14選聘物業服務企業是否必須進行招投標？
15《物業服務契約》的主要內容有哪些？
16物業服務企業承諾和服務細則是否可以作為物業服務契約的一部分？
17物業服務企業是否可以將物業服務區域內的專項服務事項委託給專業公司？
18物業服務企業之間能否轉包物業服務項目？
19未經法定程式，業主委員會與物業服務企業簽訂的漲價協定，是否有效？
20物業服務企業受業主委員會的委託向業主徵求上漲物業服務費的意見，是否合法？
21物業服務契約尚未到期，業主委員會能否通過業主大會解除契約？物業服務企業能否追
索違約金？
22業主委員會與物業服務企業之間解除物業服務契約的協定有效嗎？
23物業服務企業的分公司不履行契約義務，業主能否起訴物業服務企業的總公司，要求其
承擔義務？
24物業服務企業是否有權就業主妨害物業管理和服務秩序的行為提起訴訟？
25物業服務企業擅自改變物業服務用房的用途，應受到怎樣的處罰？
26物業服務企業對小區內的公用設施疏於管理而給業主造成使用不便或損害的，應如何處
理？
27小區內不按規定堆放生活垃圾，導致業主受傷，物業服務企業要承擔責任嗎？
28業主飼養動物擾民、污染環境，物業服務企業
應該怎么辦？
29物業服務企業可以對業主行使罰款權嗎？
30什麼是公眾代辦性服務費？可以要求物業服務企業
辦理嗎？
31物業服務企業有義務代收、保管業主的快遞嗎？
32什麼是事實物業服務？
33新、舊物業服務企業應如何辦理交接手續？
34新、舊物業服務企業的“空檔期”如何處理？
35不聘請物業服務企業的小區如何管理？
36小區物業服務質量差，業主應當如何維權？
37國家工作人員在物業管理活動中可能構成的違法犯罪有
哪些？
八、物業服務費
1什麼是物業服務費？
2物業服務費由哪些部分構成？
3物業服務費定價方式有哪些？
4什麼是物業服務收費酬金制和包乾制？
5物業服務企業的收支情況是否應當向業主公開？
6物業服務收費都需要明碼標價嗎？不明碼標價應受到怎樣的處罰？
7物業服務費應從何時起算？交房時必須交納物業服務費嗎？
8物業服務企業一次可以預收多長時間的物業服務費？
9交房後一直未入住，物業服務企業是否有權向業主收取物業服務費？
10業主房屋空置是否需要全額交納物業服務費？是否可以
打折？
11建設單位是否應當為尚未出售或尚未交付的空置房屋交納物業服務費？
12建設單位交付的房屋未達到交付條件，物業服務費應由誰承擔？
13業主未交納物業費，物業服務企業可以不為其提供物業管理和服務嗎？
14物業服務企業沒有履行物業服務職責，業主有權拒交物業費嗎？
15業主能否以物業服務未達到法定或約定標準為由拒付或少付物業服務費？
16業主能否以沒有簽訂物業服務契約為由拒交物業服務費？
17業主委員會未按照法定程式招聘物業服務企業，業主是否可以拒交物業服務費？
18相鄰業主侵權，能否成為被侵權業主拒交物業服務費的
理由？
19建設單位出售的商品房出現質量問題，業主能拒交物業服務費嗎？
20物業服務收費不合理的情況有哪些？業主該怎么辦？
21延期交房的違約金可以沖抵物業服務費嗎？
22居住在住宅一樓的業主，從未使用到電梯服務，能否不分擔電梯運行費？
23物業服務企業單方面提高物業服務費的收費標準，業主有權拒交嗎？
24業主大會選聘的物業服務企業，因前期物業服務企業拒不退出，未能進駐小區提供服務，
能否要求業主按契約約定支付物業服務費？
25物業服務契約到期後未續簽，物業服務企業仍繼續提供服務，業主是否應當交納物業服
務費？
26房屋轉讓後，物業服務企業能否向房屋買受人主張原業主欠交的物業服務費？
27業主去世，其欠交的物業服務費，物業服務企業能否向其繼承人主張？
28後任物業服務企業是否有權收取業主拖欠原物業服務企業的物業服務費？
29物業服務質量下降，業主委員會張貼告示，要求業主拒交物業服務費，有效嗎？
30業主拖欠物業服務費，物業服務企業應該怎么做？
31物業服務企業有權對欠物業費的業主斷電、斷水嗎？
32物業服務企業追討業主欠費的訴訟時效是多久？應從何時起算？
33物業服務企業可以向不交物業服務費的業主收取滯納金嗎？
34業主委員會有向業主催繳物業服務費的義務嗎？
35物業服務收費標準未經物價部門備案是否合法？
36業主可以對物業服務企業的收支情況進行審計嗎？
37房屋出租給租客，物業服務費應由誰來交？
九、停車庫（位）及車輛管理
1住宅小區地面停車位歸誰所有？占用公共用地增設的車位，屬於業主還是屬於建設單位？
2小區地下人防工程車庫（位）的權屬歸誰所有？
3小區地下車庫（位）有哪些類型？所有權歸誰所有？
4小區一樓架空層停車位歸誰所有？
5人防工程車庫（位）的維護和收益，由誰負責？
歸誰所有？
6非產權車庫（位）的租賃價格怎樣確定？
7小區車庫（位）可以對外出售、出租嗎？
8有產權的地下車庫（位）能否只賣不租？
9小區的車庫（位）的使用應遵循“業主優先”原則嗎？
10物業服務企業有權在小區樓棟間的綠地上
劃出車位出租嗎？
11業主在購買房屋時，建設單位承諾的停車包月收費標準，物業服務企業必須執行嗎？
12業主購買了地下車庫(位)，還要交納車輛管理費嗎？
13業主交納了車位使用費後，與物業服務企業構成保管契約關係嗎？
14業主車位經常被占，物業服務企業應當承擔責任嗎？
15業主車輛在物業區域內被扎胎，物業服務企業是否應當承擔責任？
16物業服務契約沒有明確車輛保管服務，業主車輛在小區被盜，能找物業服務企業賠償嗎？
17業主將車輛停在消防通道上，物業服務企業採取鎖扣車輛的方式是否妥當？
18業主擅自占用通道，物業服務企業為疏通道路而損壞車輛應賠償嗎？
19建築物、構築物高空墜落砸車，物業服務企業
能舉證免責嗎？
20業主車輛被盜，保險公司理賠後可以找物業服務企業
索賠嗎？
21非小區業主使用臨時出入證，將車輛停放在小區被盜，物業服務企業應承擔責任嗎？
22雨季暴雨導致車庫被淹，物業服務企業可以免責嗎？
23物業服務企業打五折收取車輛管理費，也要對車輛的損壞負全部賠償責任嗎？
24小區不得對哪些車輛收取停車費？
25建設單位或物業服務企業“以租代售”，和業主簽訂永久期限的租賃契約，變相銷售停車
庫(位)合法嗎？應受到什麼處罰？
十、安全防衛與治安、消防管理
1小區內的社會治安管理工作由誰負責？
2小區內的安全防衛工作應達到什麼標準？
3小區應配置哪些消防設施設備？
4小區內的消防車道應符合哪些規定？
5物業服務企業有哪些消防安全職責？
6業主家中失火，物業服務企業有火災撲救職責嗎？造成的損失，物業服務企要承擔責任
嗎？
7小區發生火災，哪些情況下物業服務企業要承擔責任？哪些情況下物業服務企業可以免
責？
8供水、供電、供氣部門應如何配合物業服務企業做好小區消防工作？
9業主家中物品被盜，物業服務企業要承擔責任嗎？
10一樓業主要安裝防盜窗，物業服務企業不允許，結果業主家中被盜，物業服務企業是否
要承擔責任？
11業主車輛被盜，小區監控設備毀壞，無法識別犯罪嫌疑人，物業服務企業是否應當承擔
賠償責任？
12小區保全讓社會閒雜人員隨意進入小區，發生人身傷害，物業服務企業是否承擔賠償責
任？
13保全夜間巡邏，聽聞小區住宅內有響動，懷疑房屋內有盜賊，可以進入住宅嗎？
14業主在住宅內被殺身亡，執勤保全已做訪客登記，物業服務企業需要承擔責任嗎？
15業主在小區內遭毆打，在場保全未制止，物業服務企業要承擔責任嗎？
16小區保全人員在履行職務過程中，傷害業主或訪客，物業服務企業是否承擔責任？
十一、住宅專項維修資金
1什麼是住宅專項維修資金？業主可以不交嗎？
2住宅專項維修資金繳存比例是多少？何時交納？
3住宅專項維修資金繳存主體是業主還是建設單位？
4住宅專項維修資金除繳存外，還有哪些來源？
5住宅專項維修資金所有權屬於誰？業主大會成立前由誰來
管理？
6小區哪些部位的維修可以動用住宅專項維修資金？
7怎樣申請使用住宅專項維修資金，需要提交什麼材料？
8沒有成立業主大會的小區，如何使用住宅專項維修資金？
9業主大會成立後，如何使用住宅專項維修資金？
10哪些情況不能動用住宅專項維修資金，屬於物業服務企業履行日常維修、保養義務的范
圍？
11哪些費用不得從住宅專項維修資金中列支？
12小區內的供水、供電、供氣、有線電視、網路等專營設施設備的維修、改造、更新是否
可以動用
住宅專項維修資金？
13物業服務企業未及時利用住宅專項維修資金對住宅共用部分、共用設施設備進行維修，
給業主造成損失的，是否應當承擔責任？
14哪些情況下可以啟動應急程式，直接申請使用住宅專項維修資金？啟動應急程式需要經
過業主“雙三分之二”參會和“雙過半”同意嗎？
15業主房屋轉讓後，可以取回自己繳納的
住宅專項維修資金嗎？
16因拆遷或不可抗力等因素導致房屋滅失，可以要求取回交納的住宅專項維修資金嗎？
17住宅專項維修資金可以購買國債嗎？所得收益應如何使用？
18業主委員會應如何監督住宅專項維修資金的使用？
19住宅專項維修資金用完了怎么辦？何時續交？
20業主大會成立後，應如何將住宅專項維修資金劃轉？
21挪用住宅專項維修資金要承擔什麼樣的法律責任？
相鄰關係篇
十二、物業的使用與維護
1業主使用物業應當遵循哪些原則？
2業主是否有權改變自家房屋的使用用途？
3業主是否有權改變房屋結構？
4業主是否有權使用自家房屋的外牆？
5業主是否有權封閉自家陽台，物業服務企業有權制止嗎？
6業主在其獨用的平台上搭建玻璃房，物業服務企業承擔責任嗎？
7業主違章修建戶外設施，物業服務企業或業主委員會可以強制拆除嗎？
8物業服務企業有權阻止業主安裝可能影響房屋主體結構的室內設備嗎？
9業主不在指定的位置安裝空調外機，物業服務企業負有責任嗎？
10如何劃分物業服務企業與業主的維修範圍與維修責任？
11小區哪些部分屬於業主共有部分？
12物業服務用房的所有權和使用權歸誰所有？面積大小有無
規定？
13屋頂平台既是頂樓業主的樓頂，又是整個樓棟的樓頂，如何確定屋頂平台的所有權？業
主使用有何限制？
14如何確定小區內的道路、空地和公共場所的歸屬和使用？
15確實需要改變物業區域內公共建築和共用設施用途的，應當辦理哪些手續？
16確實需要占用、挖掘物業區域內的道路、場地，應當如何處理？
17小區內的水、電、網、氣、暖等專營設施設備的產權歸誰所有？
18小區內的水、電、網、氣、暖等設施設備驗收合格後，維護、養護責任誰來承擔？
19不同樓盤之間公共水管改造費用，應由誰來承擔？
20小區某棟樓頂樓漏水，維修費是頂樓業主承擔還是本棟樓業主平均承擔？
21業主家漏水導致電梯停運，物業服務企業應承擔責任嗎？
22物業服務企業應當對維修過程中的不當行為承擔責任嗎？
23業主房屋使用不當，給相鄰業主造成損失，物業服務企業造成的損失承擔責任嗎？
24業主擬安裝聯通寬頻，但物業服務企業以小區內的通信管路是電信獨家經營為由，阻止
安裝非電信以外的其他寬頻，業主有選擇權嗎？
十三、公共秩序與相鄰關係
1什麼是相鄰關係？相鄰關係主要有哪些類型？
2物業區域內的單位或個人不得有哪些行為？
3可以改變物業區域內公共設施、場所的原始用途嗎？
4業主違規搭建，相鄰業主可否起訴？
5複式樓頂層業主改建、增高房屋，相鄰業主如何維權？
6業主可否利用小區空地修建停車位？應當受到怎樣的處罰？
7建設單位在出售房屋時承諾買一樓房屋送花園的約定有效嗎？是否侵害了其他業主的利
益？
8業主能否在樓頂公共區域種花，既可供小區業主免費觀賞，又可以對外出售？
9未經頂層業主同意，底層業主能在樓頂公共區域安裝太陽能熱水器嗎？
10業主裝修擅自拆除承重牆怎么辦？誰有權制止這種行為？
11防盜窗安裝有無法定標準？安裝時有哪些注意事項？
12相鄰業主的空調排風口距離自家窗戶太近怎么辦？空調室外機組應怎樣安裝？
13業主在公共部位安裝水管，是否侵犯相鄰業主的權利？
14業主可以隨意拆改住宅內的供暖管道或燃氣管道嗎？
15排污堵塞管道，相鄰業主負有配合排除妨礙的義務嗎？
16下水道堵塞找不出肇事者，應由共有業主共同承擔責任嗎？
17業主圈占其門前、由其使用的共用樓道違法嗎？
18業主擅自占用樓道共用部位堆放雜物怎么辦？
19小區水泵日夜運轉，噪聲嚴重擾民，影響業主正常休息和生活，業主有權請求物業服務
企業承擔精神損害賠償嗎？
20業主可以將住宅改為經營性用房、開設公司嗎？
21一樓業主私自拆牆改門開便利店，經營擾民，其他業主應怎樣維權？
22鄰居對房屋進行群租，業主不勝其擾該怎么辦？
23業主可以對電信部門在樓頂安裝信號發射台說“不”嗎？
十四、裝飾裝修糾紛
1什麼是室內裝飾裝修，業主裝修行為受哪些法律法規約束？
2業主裝修房屋，應當如何做？
3業主、物業使用人裝修房屋時，應辦理哪些手續？
4業主進行裝飾裝修申報時，應當向物業服務企業提交哪些材料？
5在房屋裝飾裝修過程中，物業服務企業應當辦理哪些義務？
6業主裝修房屋時，是否應當與物業服務企業簽訂《裝修裝飾管理服務協定》？應包括哪些
內容？
7住宅室內裝飾裝修有哪些禁止行為？
8除禁止行為外，住宅室內裝飾裝修還有哪些注意事項？
9業主裝修時，是否應當向物業服務企業交納裝修管理費和裝修押金？收取後應怎樣返還？
10建設單位貼錯門牌，物業服務企業交錯鑰匙，導致業主家被鄰居裝修，誰應當承擔這部
分裝修費用？
11樓上住戶擅自將臥室改為浴室，導致樓下住戶滲水嚴重，應當承擔什麼責任？
12裝修公司所用的裝修材料不符合國家標準，裝修污染嚴重超標，業主應如何維護自身權
益？
13相鄰業主不當裝修造成損失，物業服務企業應當承擔責
任嗎？
14業主能否以其他業主進行同樣裝修為由，違反物業管理規約擅自裝修？
15裝飾裝修竣工驗收與保修有哪些規定？
16裝修完畢後怎樣辦理相關手續？
十五、建築物、構築物、飼養物致人損害
1什麼是建築物和構築物？
2建築物、構築物致人損害，承擔責任的主體是誰？
3花盆從天而降，砸破小區樓下汽車玻璃，但一直無法確定從哪一家墜落的，應該找誰承擔
責任？
4在小區高空拋物致人損害糾紛中，並非侵權人的業主，如何才能免責呢？
5小區高空墜物致人損害，物業服務企業是否應承擔責任？
6小區樓棟公共部分的外牆瓷磚脫落，致使樓下行人受傷，應找誰進行賠償？
7小區廣場供小孩玩耍的公共娛樂設施板面斷裂致人損害，物業服務企業應承擔責任嗎？
8小區健身器材等設施被損壞，物業服務企業發出的“免責告示”能成為免責的依據嗎？
9電梯發生事故，業主乘坐時摔傷，但物業服務企業能證明自己沒有過錯，需要承擔責任嗎？
10小區內架設的高壓電線脫落，業主觸電受傷，物業服務企業需要承擔責任嗎？受傷的業
主應找誰賠償？
11設定路障導致進出小區的業主受傷，物業服務企業是否應承擔責任？
12業主在樓頂鍛鍊身體時墜樓身亡，應由建設單位還是物業服務企業承擔責任？
13小區內的飼養物致人損害，責任如何承擔？
14長期在小區的流浪狗咬傷業主，賠償責任應由誰來承擔？
15小區內可以飼養哪種類型的犬只？養犬應當遵守
哪些規定？
16違反規定在小區內養犬，應受到怎樣的處罰？
17業主在小區內飼養犬只，應如何辦理飼養手續？飼養過程中有哪些注意事項？
附錄：小區治理法治化規範流程
工作流程
首次業主大會召開及業主委員會成立工作流程
業主委員會換屆（重選）工作流程
業主委員會日常工作流程
業主大會招聘及解聘物業服務企業流程圖
常用表格
關於請求指導小區成立首次業主大會的申請書
小區成立業主大會申請人簽名表
小區業主投票權人數和專有部分面積匯總表
小區首次業主大會建設單位向籌備組移交小區資料
交接表
小區業主大會籌備組報名表
關於小區首次業主大會籌備組成員名單的公示表
小區業主委員會委員候選人自薦表
小區業主委員會委員候選人推薦表
小區業主委員會候選人簡歷表
小區業主大會會議討論事項的公告
小區業主大會選舉、表決投票授權委託書
小區業主大會表決票/選票
小區業主委員會委員選票
小區第屆業主委員會委員候選人基本情況匯總表
小區第屆業主委員會委員候選人投票結果匯總表
小區第屆業主大會表決事項結果匯總表
小區業主大會表決票
小區業主大會會議決定、業主委員會組成人員選舉結果等事項的公告
小區業主委員會備案申請表
業主委員會備案通知書
小區業主大會印章刻制證明
小區業主大會、業主委員會印章啟用的公告
小區業主大會徵求意見表
小區解聘/續聘物業服務企業表決意見表
小區選聘物業服務企業選票
小區使用住宅專用維修資金業主意見簽名表
公告模板
關於報名參加小區首次業主大會籌備組的通知
關於小區業主大會籌備組成員名單的公示
小區業主大會籌備組成立公告
小區關於業主委員會委員候選人報名的通知
小區關於延長業主委員會委員候選人報名時間的通知
小區首屆業主委員會委員候選人名單公示
關於徵求對《管理規約》等檔案草案修改意見的通知
小區召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容的公告
小區業主委員會選舉/表決結果公示
小區業主委員會成立公告
示範文本
管理規約
業主大會議事規則
業主委員會工作規則
小區業主委員會委員候選人產生辦法
小區業主委員會選舉辦法
法律援引
業主自治篇
一、業主權利義務
1業主身份如何界定？
2業主在物業管理活動中有哪些權利？
3業主在物業管理活動中應當履行哪些義務？
4業主知情權有哪些？可請求公布、查閱哪些資料？
5業主是否有權要求物業服務企業公開服務項目和收費標準？
6業主是否有權要求查詢物業服務企業的會計賬簿？
7業主的知情權如何行使？
8業主的撤銷權有哪些？如何行使？
9業主作為房屋專有權人有哪些權利？
10業主使用專有部分有哪些限制？
11承租戶在物業管理活動中的權利是否等同於業主？
12承租戶在物業管理活動中的權利和義務有哪些？
13業主對業主大會、業主委員會違法作出的決議，有哪些權利救濟途徑？
14業主能否以放棄對共有部分的權利為由，不履行相應的義務？
15業主、業主大會、業主代表大會、業主委員會之間是什麼關係？
16怎樣做一個模範業主？
二、業主大會籌備組
1業主大會的法律性質是什麼？會議形式有哪些？
2什麼情況下可以成立業主代表大會？
3分期開發的建設項目怎樣成立業主大會？
4召開首次業主大會應具備哪些條件？
5申請召開首次業主大會的主體是業主還是建設單位？如何申請召開首次業主大會？應遞
交哪些資料？
6什麼時候可以成立首次業主大會籌備組？工作期限是多久？期滿後還繼續存在嗎？
7首次業主大會籌備組經費有哪些來源？
8首次業主大會籌備組成員的組成有哪些？組長由誰來擔任？
9首次業主大會籌備組成員怎樣產生？是否也必須經過選舉？
10籌備組的主要工作內容有哪些？
11建設單位應報送籌備首次業主大會會議所需的哪些檔案資料？未按要求報送怎么處理？
12組織、指導、監督成立首次業主大會會議籌備組的單位有哪些？召開業主大會需要經過
居委會批准嗎？
13召開首次業主大會會議的公告，要在什麼時候告知業主？
14召開首次業主大會會議有哪些流程？
15首次業主大會召開後多久進行備案？向哪些部門，需要什麼材料？
16《管理規約》應具備哪些內容？
17《業主大會議事規則》應具備哪些內容？
18《管理規約》和《業主大會議事規則》可以限制業主的哪些行為?
三、業主大會
1一個物業管理區域只能成立一個業主大會嗎？
2小區是否必須成立業主大會？
3業主大會會議由誰負責召集？有哪些召集程式？
4業主大會能夠決定哪些事項？
5定期業主大會和臨時業主大會多久召開一次？
6臨時業主大會的啟動程式是怎樣的？在哪些情況下應當召開臨時業主大會？
7業主大會會議形式有哪些？能否以填寫“徵求意見表”的方式召開？
8業主大會對參與表決的業主比例有什麼要求？
9業主在業主大會上的投票權如何確定？
10哪些事項需要經過業主大會參與表決業主的“雙過半”和“雙四分之三”以上表決權通
過？
11已簽訂房屋買賣契約，並交付使用房屋，但尚沒辦理過戶手續的購房人，是否有資格參
加業主大會？
12業主在小區有多套房產，參加業主大會投票時，可以投多張票嗎？建設單位未出售的多
套房產，怎么進行投票？
13多人合夥購買的房產，房產證上登記的共有人有數個，在參加業主大會時如何行使投票
表決權?
14有產權的車庫（位）計不計入投票面積？
15未成年人業主可否參加業主大會？
16業主可以委託他人參加業主大會並投票嗎？
17樓棟、單元可以推選代表參加業主大會嗎？
18未參與投票表決的業主，其投票權數可以計入已表決的多數票嗎？
19業主大會決議對沒有參加投票或投棄權票、反對票的業主有約束力嗎？
20夫妻一方行使投票表決權後，另一方可否以未經其同意為由主張該投票行為無效？
21業主大會決議對房屋繼受人、承租人是否具有約束力?
22業主大會選聘物業服務企業有怎樣的規定？
23擅自使用業主大會或業主委員會的印章該怎樣處理？
24業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規，該怎
么辦？
25業主大會有無訴訟主體資格？可以當原告或被告嗎？
26業主大會、業主委員會與居民委員會是什麼樣的關係？作出的決議必須告知居委會嗎？
四、業主委員會
1為什麼要成立業主委員會？
2怎樣成立首屆業主委員會？
3成立業主委員會主要有哪些障礙？
4業主委員會有哪些具體的職責？
5業主委員會會議一般討論決定哪些事項？
6業主委員會應建立哪些工作制度？
7業主委員會需要保存哪些檔案資料？
8業主委員會應怎樣組織召開業主大會？
9在什麼情況下，業主委員會應當及時組織召開臨時業主
大會？
10業主委員會會議在什麼情況下應當召開？由誰召集和主持？怎樣作出決定？作出的決議
是否要公示？
11業主委員會不履行組織召開會議的職責怎么辦？
12業主委員會召開會議前需要公告並聽取業主和居民委員會的意見嗎？
13業主委員會應當向業主公布哪些情況和資料？
14業主委員會一般應採取怎樣的方式發布“公告”“通知”？
15業主委員會和業主大會的經費來源有哪些？經費應怎樣使用？可以要求物業服務企業承
擔嗎？
16業主委員會委員人數一般是多少？任職期限是多久？
17業主委員會委員應具備哪些條件？
18業主委員會可以有候補委員嗎？
19業主委員會委員可以領取報酬嗎？
20業主委員會委員不得有哪些行為？
21長期拖欠物業服務費且拒不交納的業主，可以成為業主委員會委員嗎？
22承租人可以受託參加業主大會，那么，承租人、借用人等非業主能否入選業主委員會？
23物業服務企業負責人以業主身份被選為業主委員會委員，該怎么處理？
24業主要求罷免業主委員會委員或改選，應該怎么做？能否向人民法院起訴？
25業主委員會委員出現空缺怎么辦？辭職超過一半怎么辦？
26業主委員會委員不履職，業主委員會陷入僵局怎么辦？
27哪些情況下應當終止業主委員會委員資格？
28業主委員會主任、副主任如何產生？是業主大會得票的人當選主任嗎？
29業主委員會選舉產生後怎樣辦理備案手續？怎么申請刻制公章？
30應怎樣管理和使用業主委員會和業主大會的公章？
31業主委員會應當在期滿前多久換屆？不換屆怎么辦？
32業主委員會應該怎樣換屆？具體流程有哪些？
33業主委員會未能成功換屆，原業主委員會期限已屆滿，該怎么辦？
34業主委員會的檔案資料、印章及業主大會的其他財物，應怎樣辦理交接和移交？拒不移
交該怎么辦？
35業主委員會擅自與物業服務企業簽訂的物業服務契約有效嗎？應該怎樣選聘和解聘物業
服務企業？
36業主委員會換屆後解除原業主委員會訂立的物業服務契約，應當承擔違約責任嗎？
37業主委員會是否具備訴訟主體資格？可否作為原告或被告？
38業主委員會提起訴訟是否必須經過業主大會決議通過？
39業主委員會是否具有知情權之訴的原告主體資格?
物業服務篇
五、物業的承接與驗收
1購房時經常聽到的“五證”“兩書”“一表”分別是指什麼？
2《住宅質量保證書》有哪些具體內容？
3《住宅使用說明書》有哪些具體內容？
4房屋交付時應具備哪些條件？
5售後返租的房產，產權屬於誰？這種銷售方式是否合法？
6商品房土地使用年限四十年和七十年有怎樣的區別？期滿後怎么辦？
7什麼是容積率？容積率的上限是多少？可以隨便調整嗎？
8小區綠化標準在法律上有規定嗎？綠化面積不達標，建設單位可否交納綠化補償費，進行
異地綠化了事?
9小區配套設施包括哪些？
10物業服務用房所有權歸建設單位、物業服務企業，還是歸業主所有？
11建設單位配置的物業服務用房面積如何確定？未按規定配置怎么辦？
12相鄰樓棟之間，間距多少才合理？
13高層住宅每棟樓應配備幾部電梯？整棟只裝一部電梯，合法嗎？
14房屋交付後，業主發現建設單位出售的房屋採光存在嚴重缺陷，房間全是“小黑屋”，如
何維權？
15業主基於建設單位的廣告宣傳購買房屋，但交付房屋時，發現根本沒有廣告宣傳中的配
套設施，建設單位稱後來更改了規劃並徵得了規劃部門的同意，業主可否追究建設單位的責
任？
16建設單位交付的房屋實際面積比約定面積小，業主應如何維權？
17交房時，業主不預交物業服務費，建設單位能否以此為由拒絕向業主交房？
18建設單位未按時辦理房產證，業主能否就造成損失要求賠償？
19商品房存在嚴重質量瑕疵影響居住，業主該怎么處理？可否要求退房並賠償損失？
20樓盤開發方案調整，影響已經入住的業主，能否獲得賠償？
21建設單位將商用土地用於建設住宅，違規建房銷售，業主是否可以請求雙倍賠償？
22商品房買賣契約解除後，業主的裝修損失是否能得到補償？
23房屋按揭貸款未獲銀行批准，建設單位是否應向業主返還首付款？
24在正常使用下，房屋建築工程的保修期限是如何規定的？
25物業在使用過程中出現質量問題，其保修責任由誰來承擔？
26如何劃分業主與建設單位對物業的保修責任？
27建設單位擅自處分物業的共用部位、共用設施設備，業主該怎么辦？
六、前期物業服務
1什麼是前期物業服務？
2建設單位簽訂的前期物業服務契約對業主具有約束力嗎？
3建設單位制定的臨時管理規約是否屬於“霸王條款”？
4臨時管理規約一般具備哪些內容？
5物業服務企業在前期物業管理和服務期間應履行哪些工作
職責？
6建設單位應當如何選聘前期物業服務企業？
7未經房地產行政主管部門批准，建設單位未通過招投標方式與選聘的物業服務企業簽訂的
前期物業服務契約是否有效？
8建設單位委託自己的子公司擔任前期物業服務企業合法嗎？
9前期物業服務開始和結束的時間分別在什麼時候？
10建設單位在前期物業管理活動中應當履行哪些義務？
11實施承接查驗的物業，應當具備什麼樣的條件？
12物業服務企業應當如何開展交接查驗工作？
13建設單位、前期物業服務企業如果不移交承接驗收資料，應當如何處理？
14物業服務企業在承接查驗時發現共用部位、共用設施設備存在質量問題應如何處理？
15前期物業服務企業在物業承接查驗完成後，怎樣辦理備案手續？
16建設單位是否有權更換前期物業服務企業？
17前期物業服務契約到期，小區還沒有成立
業主委員會怎么辦？
18前期物業服務契約終止或前期物業服務企業遭解聘後，拒絕退出怎么辦？
19建設單位在銷售商品房時，作出的免一定年限物業服務費的承諾，對前期物業服務企業
有約束力嗎？
20業主以前期物業服務契約約定的物業服務費標準超出政府指導價為由要求降低，應如何
處理？
21前期物業服務企業與建設單位簽訂前期物業服務契約後，又與業主分別簽訂了物業服務
契約，其效力如何？應以哪一份契約為準？
22前期物業服務企業拒絕退出，繼續提供物業服務，業主能否拒交物業服務費？
23前期物業服務期間的糾紛類型一般都有哪些?
七、物業管理與服務
1什麼是物業管理？物業管理的法律性質是怎樣的？
2物業管理的模式有哪些？
3物業區域如何劃分？
4物業管理和服務包括哪些方面？
5一個物業管理區域只能委託一個物業服務企業嗎？
6物業管理糾紛有哪些類型和處理方式？
7物業管理和服務過程中的疑難雜症怎么協調？
8物業服務企業在物業管理活動中有哪些權利？
9物業服務企業在物業管理活動中有哪些義務？
10物業服務企業應當公示哪些信息？不按規定公示應當受到怎樣的處罰？
11物業服務企業在物業服務活動中不得有哪些行為？違反了有哪些法律責任？
12物業服務企業需要取得資質後才能營業嗎？物業服務有等級標準嗎？
13房產行政主管部門應當如何對物業服務企業進行考評和
監督？
14選聘物業服務企業是否必須進行招投標？
15《物業服務契約》的主要內容有哪些？
16物業服務企業承諾和服務細則是否可以作為物業服務契約的一部分？
17物業服務企業是否可以將物業服務區域內的專項服務事項委託給專業公司？
18物業服務企業之間能否轉包物業服務項目？
19未經法定程式，業主委員會與物業服務企業簽訂的漲價協定，是否有效？
20物業服務企業受業主委員會的委託向業主徵求上漲物業服務費的意見，是否合法？
21物業服務契約尚未到期，業主委員會能否通過業主大會解除契約？物業服務企業能否追
索違約金？
22業主委員會與物業服務企業之間解除物業服務契約的協定有效嗎？
23物業服務企業的分公司不履行契約義務，業主能否起訴物業服務企業的總公司，要求其
承擔義務？
24物業服務企業是否有權就業主妨害物業管理和服務秩序的行為提起訴訟？
25物業服務企業擅自改變物業服務用房的用途，應受到怎樣的處罰？
26物業服務企業對小區內的公用設施疏於管理而給業主造成使用不便或損害的，應如何處
理？
27小區內不按規定堆放生活垃圾，導致業主受傷，物業服務企業要承擔責任嗎？
28業主飼養動物擾民、污染環境，物業服務企業
應該怎么辦？
29物業服務企業可以對業主行使罰款權嗎？
30什麼是公眾代辦性服務費？可以要求物業服務企業
辦理嗎？
31物業服務企業有義務代收、保管業主的快遞嗎？
32什麼是事實物業服務？
33新、舊物業服務企業應如何辦理交接手續？
34新、舊物業服務企業的“空檔期”如何處理？
35不聘請物業服務企業的小區如何管理？
36小區物業服務質量差，業主應當如何維權？
37國家工作人員在物業管理活動中可能構成的違法犯罪有
哪些？
八、物業服務費
1什麼是物業服務費？
2物業服務費由哪些部分構成？
3物業服務費定價方式有哪些？
4什麼是物業服務收費酬金制和包乾制？
5物業服務企業的收支情況是否應當向業主公開？
6物業服務收費都需要明碼標價嗎？不明碼標價應受到怎樣的處罰？
7物業服務費應從何時起算？交房時必須交納物業服務費嗎？
8物業服務企業一次可以預收多長時間的物業服務費？
9交房後一直未入住，物業服務企業是否有權向業主收取物業服務費？
10業主房屋空置是否需要全額交納物業服務費？是否可以
打折？
11建設單位是否應當為尚未出售或尚未交付的空置房屋交納物業服務費？
12建設單位交付的房屋未達到交付條件，物業服務費應由誰承擔？
13業主未交納物業費，物業服務企業可以不為其提供物業管理和服務嗎？
14物業服務企業沒有履行物業服務職責，業主有權拒交物業費嗎？
15業主能否以物業服務未達到法定或約定標準為由拒付或少付物業服務費？
16業主能否以沒有簽訂物業服務契約為由拒交物業服務費？
17業主委員會未按照法定程式招聘物業服務企業，業主是否可以拒交物業服務費？
18相鄰業主侵權，能否成為被侵權業主拒交物業服務費的
理由？
19建設單位出售的商品房出現質量問題，業主能拒交物業服務費嗎？
20物業服務收費不合理的情況有哪些？業主該怎么辦？
21延期交房的違約金可以沖抵物業服務費嗎？
22居住在住宅一樓的業主，從未使用到電梯服務，能否不分擔電梯運行費？
23物業服務企業單方面提高物業服務費的收費標準，業主有權拒交嗎？
24業主大會選聘的物業服務企業，因前期物業服務企業拒不退出，未能進駐小區提供服務，
能否要求業主按契約約定支付物業服務費？
25物業服務契約到期後未續簽，物業服務企業仍繼續提供服務，業主是否應當交納物業服
務費？
26房屋轉讓後，物業服務企業能否向房屋買受人主張原業主欠交的物業服務費？
27業主去世，其欠交的物業服務費，物業服務企業能否向其繼承人主張？
28後任物業服務企業是否有權收取業主拖欠原物業服務企業的物業服務費？
29物業服務質量下降，業主委員會張貼告示，要求業主拒交物業服務費，有效嗎？
30業主拖欠物業服務費，物業服務企業應該怎么做？
31物業服務企業有權對欠物業費的業主斷電、斷水嗎？
32物業服務企業追討業主欠費的訴訟時效是多久？應從何時起算？
33物業服務企業可以向不交物業服務費的業主收取滯納金嗎？
34業主委員會有向業主催繳物業服務費的義務嗎？
35物業服務收費標準未經物價部門備案是否合法？
36業主可以對物業服務企業的收支情況進行審計嗎？
37房屋出租給租客，物業服務費應由誰來交？
九、停車庫（位）及車輛管理
1住宅小區地面停車位歸誰所有？占用公共用地增設的車位，屬於業主還是屬於建設單位？
2小區地下人防工程車庫（位）的權屬歸誰所有？
3小區地下車庫（位）有哪些類型？所有權歸誰所有？
4小區一樓架空層停車位歸誰所有？
5人防工程車庫（位）的維護和收益，由誰負責？
歸誰所有？
6非產權車庫（位）的租賃價格怎樣確定？
7小區車庫（位）可以對外出售、出租嗎？
8有產權的地下車庫（位）能否只賣不租？
9小區的車庫（位）的使用應遵循“業主優先”原則嗎？
10物業服務企業有權在小區樓棟間的綠地上
劃出車位出租嗎？
11業主在購買房屋時，建設單位承諾的停車包月收費標準，物業服務企業必須執行嗎？
12業主購買了地下車庫(位)，還要交納車輛管理費嗎？
13業主交納了車位使用費後，與物業服務企業構成保管契約關係嗎？
14業主車位經常被占，物業服務企業應當承擔責任嗎？
15業主車輛在物業區域內被扎胎，物業服務企業是否應當承擔責任？
16物業服務契約沒有明確車輛保管服務，業主車輛在小區被盜，能找物業服務企業賠償嗎？
17業主將車輛停在消防通道上，物業服務企業採取鎖扣車輛的方式是否妥當？
18業主擅自占用通道，物業服務企業為疏通道路而損壞車輛應賠償嗎？
19建築物、構築物高空墜落砸車，物業服務企業
能舉證免責嗎？
20業主車輛被盜，保險公司理賠後可以找物業服務企業
索賠嗎？
21非小區業主使用臨時出入證，將車輛停放在小區被盜，物業服務企業應承擔責任嗎？
22雨季暴雨導致車庫被淹，物業服務企業可以免責嗎？
23物業服務企業打五折收取車輛管理費，也要對車輛的損壞負全部賠償責任嗎？
24小區不得對哪些車輛收取停車費？
25建設單位或物業服務企業“以租代售”，和業主簽訂永久期限的租賃契約，變相銷售停車
庫(位)合法嗎？應受到什麼處罰？
十、安全防衛與治安、消防管理
1小區內的社會治安管理工作由誰負責？
2小區內的安全防衛工作應達到什麼標準？
3小區應配置哪些消防設施設備？
4小區內的消防車道應符合哪些規定？
5物業服務企業有哪些消防安全職責？
6業主家中失火，物業服務企業有火災撲救職責嗎？造成的損失，物業服務企要承擔責任
嗎？
7小區發生火災，哪些情況下物業服務企業要承擔責任？哪些情況下物業服務企業可以免
責？
8供水、供電、供氣部門應如何配合物業服務企業做好小區消防工作？
9業主家中物品被盜，物業服務企業要承擔責任嗎？
10一樓業主要安裝防盜窗，物業服務企業不允許，結果業主家中被盜，物業服務企業是否
要承擔責任？
11業主車輛被盜，小區監控設備毀壞，無法識別犯罪嫌疑人，物業服務企業是否應當承擔
賠償責任？
12小區保全讓社會閒雜人員隨意進入小區，發生人身傷害，物業服務企業是否承擔賠償責
任？
13保全夜間巡邏，聽聞小區住宅內有響動，懷疑房屋內有盜賊，可以進入住宅嗎？
14業主在住宅內被殺身亡，執勤保全已做訪客登記，物業服務企業需要承擔責任嗎？
15業主在小區內遭毆打，在場保全未制止，物業服務企業要承擔責任嗎？
16小區保全人員在履行職務過程中，傷害業主或訪客，物業服務企業是否承擔責任？
十一、住宅專項維修資金
1什麼是住宅專項維修資金？業主可以不交嗎？
2住宅專項維修資金繳存比例是多少？何時交納？
3住宅專項維修資金繳存主體是業主還是建設單位？
4住宅專項維修資金除繳存外，還有哪些來源？
5住宅專項維修資金所有權屬於誰？業主大會成立前由誰來
管理？
6小區哪些部位的維修可以動用住宅專項維修資金？
7怎樣申請使用住宅專項維修資金，需要提交什麼材料？
8沒有成立業主大會的小區，如何使用住宅專項維修資金？
9業主大會成立後，如何使用住宅專項維修資金？
10哪些情況不能動用住宅專項維修資金，屬於物業服務企業履行日常維修、保養義務的范
圍？
11哪些費用不得從住宅專項維修資金中列支？
12小區內的供水、供電、供氣、有線電視、網路等專營設施設備的維修、改造、更新是否
可以動用
住宅專項維修資金？
13物業服務企業未及時利用住宅專項維修資金對住宅共用部分、共用設施設備進行維修，
給業主造成損失的，是否應當承擔責任？
14哪些情況下可以啟動應急程式，直接申請使用住宅專項維修資金？啟動應急程式需要經
過業主“雙三分之二”參會和“雙過半”同意嗎？
15業主房屋轉讓後，可以取回自己繳納的
住宅專項維修資金嗎？
16因拆遷或不可抗力等因素導致房屋滅失，可以要求取回交納的住宅專項維修資金嗎？
17住宅專項維修資金可以購買國債嗎？所得收益應如何使用？
18業主委員會應如何監督住宅專項維修資金的使用？
19住宅專項維修資金用完了怎么辦？何時續交？
20業主大會成立後，應如何將住宅專項維修資金劃轉？
21挪用住宅專項維修資金要承擔什麼樣的法律責任？
相鄰關係篇
十二、物業的使用與維護
1業主使用物業應當遵循哪些原則？
2業主是否有權改變自家房屋的使用用途？
3業主是否有權改變房屋結構？
4業主是否有權使用自家房屋的外牆？
5業主是否有權封閉自家陽台，物業服務企業有權制止嗎？
6業主在其獨用的平台上搭建玻璃房，物業服務企業承擔責任嗎？
7業主違章修建戶外設施，物業服務企業或業主委員會可以強制拆除嗎？
8物業服務企業有權阻止業主安裝可能影響房屋主體結構的室內設備嗎？
9業主不在指定的位置安裝空調外機，物業服務企業負有責任嗎？
10如何劃分物業服務企業與業主的維修範圍與維修責任？
11小區哪些部分屬於業主共有部分？
12物業服務用房的所有權和使用權歸誰所有？面積大小有無
規定？
13屋頂平台既是頂樓業主的樓頂，又是整個樓棟的樓頂，如何確定屋頂平台的所有權？業
主使用有何限制？
14如何確定小區內的道路、空地和公共場所的歸屬和使用？
15確實需要改變物業區域內公共建築和共用設施用途的，應當辦理哪些手續？
16確實需要占用、挖掘物業區域內的道路、場地，應當如何處理？
17小區內的水、電、網、氣、暖等專營設施設備的產權歸誰所有？
18小區內的水、電、網、氣、暖等設施設備驗收合格後，維護、養護責任誰來承擔？
19不同樓盤之間公共水管改造費用，應由誰來承擔？
20小區某棟樓頂樓漏水，維修費是頂樓業主承擔還是本棟樓業主平均承擔？
21業主家漏水導致電梯停運，物業服務企業應承擔責任嗎？
22物業服務企業應當對維修過程中的不當行為承擔責任嗎？
23業主房屋使用不當，給相鄰業主造成損失，物業服務企業造成的損失承擔責任嗎？
24業主擬安裝聯通寬頻，但物業服務企業以小區內的通信管路是電信獨家經營為由，阻止
安裝非電信以外的其他寬頻，業主有選擇權嗎？
十三、公共秩序與相鄰關係
1什麼是相鄰關係？相鄰關係主要有哪些類型？
2物業區域內的單位或個人不得有哪些行為？
3可以改變物業區域內公共設施、場所的原始用途嗎？
4業主違規搭建，相鄰業主可否起訴？
5複式樓頂層業主改建、增高房屋，相鄰業主如何維權？
6業主可否利用小區空地修建停車位？應當受到怎樣的處罰？
7建設單位在出售房屋時承諾買一樓房屋送花園的約定有效嗎？是否侵害了其他業主的利
益？
8業主能否在樓頂公共區域種花，既可供小區業主免費觀賞，又可以對外出售？
9未經頂層業主同意，底層業主能在樓頂公共區域安裝太陽能熱水器嗎？
10業主裝修擅自拆除承重牆怎么辦？誰有權制止這種行為？
11防盜窗安裝有無法定標準？安裝時有哪些注意事項？
12相鄰業主的空調排風口距離自家窗戶太近怎么辦？空調室外機組應怎樣安裝？
13業主在公共部位安裝水管，是否侵犯相鄰業主的權利？
14業主可以隨意拆改住宅內的供暖管道或燃氣管道嗎？
15排污堵塞管道，相鄰業主負有配合排除妨礙的義務嗎？
16下水道堵塞找不出肇事者，應由共有業主共同承擔責任嗎？
17業主圈占其門前、由其使用的共用樓道違法嗎？
18業主擅自占用樓道共用部位堆放雜物怎么辦？
19小區水泵日夜運轉，噪聲嚴重擾民，影響業主正常休息和生活，業主有權請求物業服務
企業承擔精神損害賠償嗎？
20業主可以將住宅改為經營性用房、開設公司嗎？
21一樓業主私自拆牆改門開便利店，經營擾民，其他業主應怎樣維權？
22鄰居對房屋進行群租，業主不勝其擾該怎么辦？
23業主可以對電信部門在樓頂安裝信號發射台說“不”嗎？
十四、裝飾裝修糾紛
1什麼是室內裝飾裝修，業主裝修行為受哪些法律法規約束？
2業主裝修房屋，應當如何做？
3業主、物業使用人裝修房屋時，應辦理哪些手續？
4業主進行裝飾裝修申報時，應當向物業服務企業提交哪些材料？
5在房屋裝飾裝修過程中，物業服務企業應當辦理哪些義務？
6業主裝修房屋時，是否應當與物業服務企業簽訂《裝修裝飾管理服務協定》？應包括哪些
內容？
7住宅室內裝飾裝修有哪些禁止行為？
8除禁止行為外，住宅室內裝飾裝修還有哪些注意事項？
9業主裝修時，是否應當向物業服務企業交納裝修管理費和裝修押金？收取後應怎樣返還？
10建設單位貼錯門牌，物業服務企業交錯鑰匙，導致業主家被鄰居裝修，誰應當承擔這部
分裝修費用？
11樓上住戶擅自將臥室改為浴室，導致樓下住戶滲水嚴重，應當承擔什麼責任？
12裝修公司所用的裝修材料不符合國家標準，裝修污染嚴重超標，業主應如何維護自身權
益？
13相鄰業主不當裝修造成損失，物業服務企業應當承擔責
任嗎？
14業主能否以其他業主進行同樣裝修為由，違反物業管理規約擅自裝修？
15裝飾裝修竣工驗收與保修有哪些規定？
16裝修完畢後怎樣辦理相關手續？
十五、建築物、構築物、飼養物致人損害
1什麼是建築物和構築物？
2建築物、構築物致人損害，承擔責任的主體是誰？
3花盆從天而降，砸破小區樓下汽車玻璃，但一直無法確定從哪一家墜落的，應該找誰承擔
責任？
4在小區高空拋物致人損害糾紛中，並非侵權人的業主，如何才能免責呢？
5小區高空墜物致人損害，物業服務企業是否應承擔責任？
6小區樓棟公共部分的外牆瓷磚脫落，致使樓下行人受傷，應找誰進行賠償？
7小區廣場供小孩玩耍的公共娛樂設施板面斷裂致人損害，物業服務企業應承擔責任嗎？
8小區健身器材等設施被損壞，物業服務企業發出的“免責告示”能成為免責的依據嗎？
9電梯發生事故，業主乘坐時摔傷，但物業服務企業能證明自己沒有過錯，需要承擔責任嗎？
10小區內架設的高壓電線脫落，業主觸電受傷，物業服務企業需要承擔責任嗎？受傷的業
主應找誰賠償？
11設定路障導致進出小區的業主受傷，物業服務企業是否應承擔責任？
12業主在樓頂鍛鍊身體時墜樓身亡，應由建設單位還是物業服務企業承擔責任？
13小區內的飼養物致人損害，責任如何承擔？
14長期在小區的流浪狗咬傷業主，賠償責任應由誰來承擔？
15小區內可以飼養哪種類型的犬只？養犬應當遵守
哪些規定？
16違反規定在小區內養犬，應受到怎樣的處罰？
17業主在小區內飼養犬只，應如何辦理飼養手續？飼養過程中有哪些注意事項？
附錄：小區治理法治化規範流程
工作流程
首次業主大會召開及業主委員會成立工作流程
業主委員會換屆（重選）工作流程
業主委員會日常工作流程
業主大會招聘及解聘物業服務企業流程圖
常用表格
關於請求指導小區成立首次業主大會的申請書
小區成立業主大會申請人簽名表
小區業主投票權人數和專有部分面積匯總表
小區首次業主大會建設單位向籌備組移交小區資料
交接表
小區業主大會籌備組報名表
關於小區首次業主大會籌備組成員名單的公示表
小區業主委員會委員候選人自薦表
小區業主委員會委員候選人推薦表
小區業主委員會候選人簡歷表
小區業主大會會議討論事項的公告
小區業主大會選舉、表決投票授權委託書
小區業主大會表決票/選票
小區業主委員會委員選票
小區第屆業主委員會委員候選人基本情況匯總表
小區第屆業主委員會委員候選人投票結果匯總表
小區第屆業主大會表決事項結果匯總表
小區業主大會表決票
小區業主大會會議決定、業主委員會組成人員選舉結果等事項的公告
小區業主委員會備案申請表
業主委員會備案通知書
小區業主大會印章刻制證明
小區業主大會、業主委員會印章啟用的公告
小區業主大會徵求意見表
小區解聘/續聘物業服務企業表決意見表
小區選聘物業服務企業選票
小區使用住宅專用維修資金業主意見簽名表
公告模板
關於報名參加小區首次業主大會籌備組的通知
關於小區業主大會籌備組成員名單的公示
小區業主大會籌備組成立公告
小區關於業主委員會委員候選人報名的通知
小區關於延長業主委員會委員候選人報名時間的通知
小區首屆業主委員會委員候選人名單公示
關於徵求對《管理規約》等檔案草案修改意見的通知
小區召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容的公告
小區業主委員會選舉/表決結果公示
小區業主委員會成立公告
示範文本
管理規約
業主大會議事規則
業主委員會工作規則
小區業主委員會委員候選人產生辦法
小區業主委員會選舉辦法
法律援引
作者簡介
郭天一，律師、仲裁員，長期致力於基層社會治理體系和房產物業法律問題研究，事跡曾被中央電視台、《人民日報》、《法治日報》、《湖北日報》等媒體報導，2020年1月被法務部表彰為“全國優秀法律顧問”
