基本介紹
- 中文名：山東省物業服務收費管理辦法
- 頒布時間：2018年5月29日
- 實施時間：2018年7月1日
- 發布單位：山東省人民政府
- 性質：政府規章
制定原因,立法原則,主要內容,規章全文,
制定原因
出台《辦法》是維護業主合法權益的現實要求。當前，山東省業主自治組織還不完善，全省近90%的居民小區還未建立業主委員會，物業服務收費無法完全依靠市場進行有效調節，亂收費、質價不符與收費難的現象並存，全省物業服務收費舉報投訴每年達2萬件，占價格舉報投訴的40%。出台《辦法》，對規範物業服務收費行為，解決民眾難點、痛點問題，滿足人民日益增長的美好生活需要，促進社會和諧穩定具有重要意義。
出台《辦法》是促進物業服務行業持續健康發展的現實要求。山東省物業服務企業從2004年的不到2000家，2018年已發展到6000多家、從業人員40萬餘人、管理項目2萬多個，物業服務覆蓋面和經營範圍不斷擴大，與此同時，物業服務企業發展面臨的困難和挑戰也越來越多。一是，經營困難，發展動力不足。當前，山東省物業服務企業主要營業收入仍然來自於物業公共服務費，部分企業面臨“成本上漲--服務水平降低--業主滿意度降低--物業費收繳率降低--企業營收降低--服務水平再降低”的惡性循環。二是，多元化經營不夠，發展半徑過窄。山東省物業服務企業提供的服務主要限於物業管理區域的保潔、綠化、秩序維護等基礎公共服務，服務內容簡單同質、門檻偏低，企業之間競爭激烈，經營效益不高。而家政、中介、諮詢、託管等特約服務、諮詢服務及其收入占比很小，委託利用共用部位、共用設施設備經營服務的規範化和普及度、收入的公開化和透明度比較低，影響了業務拓展。《辦法》的出台，將進一步規範物業服務收費行為，有利於提高物業服務水平，拓展物業服務領域，促進物業服務行業持續健康發展。
出台《辦法》是完善山東省物業服務收費法制體系建設的現實要求。《辦法》實施前，規範山東省物業服務收費的檔案只有以山東省物價局名義印發的部門規範性檔案，法律效力層級過低，難以對當前物業服務收費面臨的突出問題進行有效規範，致使不少環節無法可依，一些違規行為因缺乏處罰規定而屢禁不止，民眾反映強烈。《辦法》的出台，將有效提升山東省物業服務收費法律規範效力層級，推進物業服務收費納入法制化管理軌道。
立法原則
堅持問題導向和市場取向。《辦法》以解決當前山東省物業服務收費面臨的問題為出發點，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，建立健全主要由市場決定物業服務價格的機制，規範行為，促進競爭，著力維護業主合法權益，最大程度促進物業服務企業的發展。
堅持立法為民、惠及民生。《辦法》認真貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，堅持以人民為中心的發展思想，努力為民眾辦實事、解難題，充分體現人民民眾意願和合理訴求，使改革發展成果最大限度地惠及民生。例如，《辦法》規定，配套物業設施不到位的減收物業公共服務費、普通住宅前期物業空置房屋物業費減免比例不得低於40%，車位未停放機動車的免收停車服務費，為業主免費配置必要的出入證，等等，這既能夠有效增強民眾的獲得感，又有利於經濟社會的健康穩定和諧發展。
主要內容
《辦法》共7章52條，主要內容是：
明確了四個基本問題。一是概念範圍。《辦法》在明確界定物業服務收費、物業公共服務費、機動車停放費、其他服務收費四個基本概念的基礎上，對《辦法》的適用範圍又作出明確規定，即適用於山東省區域內的物業服務企業提供服務收取的物業服務收費，其他管理人的物業服務收費行為參照執行。二是監管部門。《辦法》明確價格主管部門負責物業服務收費的監督管理，住房城鄉建設部門及有關部門按照職責做好相關工作。三是定價機制。物業服務收費是實行政府定價，還是實行市場調節價，是《辦法》需要做出明確規定的關鍵問題。對此，《辦法》明確了物業服務價格主要由市場決定的機制，由政府制定價格的物業服務收費項目僅僅限定在未能形成有效競爭、容易發生壟斷和隨意定價的前期物業階段，即：普通住宅前期物業公共服務費、停車服務費、車位場地使用費和普通住宅車位租賃費。除此之外，普通住宅前期其他物業服務收費、成立業主委員會的普通住宅物業服務收費、別墅等高檔住宅及寫字樓等非住宅物業服務收費，均實行市場調節價。四是計費辦法。物業公共服務費如何計費是物業服務收費的核心內容，關係到廣大業主和物業服務企業的切身利益。對此，《辦法》規定，物業公共服務費實行分等級定價，具體等級由住房城鄉建設部門會同價格主管部門制定；交費金額按照產權建築面積計收，普通住宅的儲藏室、車庫不計入計費面積，但改變設計用途用於居住的納入計費面積；交費時間和方式自交付之日起按月交納，有約定的可預收，空置的、尚未交付的按規定減收。
完善了四個關鍵環節的管理。實行政府指導價的物業服務收費標準如何制定和調整、小區停車收費和其他服務收費如何管理、業主共有權益如何保護，是現實中廣大業主和物業服務企業關心的熱點和難點問題，對此，《辦法》完善了四個關鍵環節的管理。一是完善了物業服務收費標準動態管理。規定價格主管部門應當根據經濟社會發展水平及物業服務成本變動情況，適時調整實行政府指導價的物業服務收費標準；物業服務企業也可以履行一定程式調整收費標準。二是完善了物業管理區域停車收費管理。對停車服務費、車位場地使用費以及外來車輛的停車收費等問題作了明確規定。三是完善了建築垃圾清運等其他服務收費管理。對物業服務企業為業主提供建築垃圾清運、機動車看管、家政等服務的收費，以及專業經營單位的收費等，都作出了相應規定。四是完善了共用部位和設施設備的經營使用及收益管理。對利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的決定權、公共收益的使用、物業服務企業代經營行為等進行了明確規範，並設定了相應的法律責任，保障了業主的共有權益。
建立了四項事中事後監管措施。充分發揮市場作用，讓絕大部分物業服務收費通過市場競爭形成，並不意味著弱化政府的作用。在轉變政府管理方式，抓好放管結合方面，《辦法》規定了四項事中事後措施：一是建立了備案制度。對前期物業服務契約、物業服務企業調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，應當向價格主管部門備案。二是建立了物業服務質量評價體系和服務等級動態調整機制。對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業服務企業，可以限期整改、降低收費標準。三是建立了物業服務收費信用管理制度。一方面，收費要明碼標價、做好公示；另一方面，對亂收費行為和不交費行為納入信用管理。四是建立了物業服務收費維權機制。業主與物業服務企業對收費有爭議的，可以向價格主管部門申請調解處理或者進行舉報投訴。
強化了三個主體的法律責任。《辦法》依照行政處罰法等法律規定，強化了三個主體的法律責任。一是強化了物業服務企業的法律責任。對物業服務企業未按規定程式調整普通住宅前期物業公共服務收費標準、未按規定公示有關收費等行為設定了罰則。二是強化了建設單位的法律責任。對建設單位未按規定補償物業服務費等設定了相應的處罰。三是強化了監管部門的法律責任。對價格主管部門及其他有關部門的違法行為，規定了相應的處罰措施。
規章全文
山東省人民政府令
第317號
《山東省物業服務收費管理辦法》已經2018年5月3日省政府第6次常務會議通過，現予公布，自2018年7月1日起施行。
省長 龔正
2018年5月29日
山東省物業服務收費管理辦法
第一章 總則
第一條 為了規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，促進經濟社會健康穩定發展，根據《中華人民共和國價格法》《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本省行政區域內的物業服務收費及其監督管理活動。
本辦法所稱物業服務收費，包括物業公共服務費、機動車停放費和其他服務收費。
第三條 省人民政府價格主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作。設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門按照價格管理許可權，負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門和其他有關部門按照各自職責，做好物業服務收費管理的相關工作。
第四條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、公平和收費與服務質量相適應的原則，並按照不同物業的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節價。
第五條 實行政府指導價的物業服務收費，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同房地產管理部門或者住房城鄉建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）制定基準價及其浮動幅度，報本級人民政府批准後向社會公布執行。
實行政府指導價的物業服務收費標準，應當根據經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況適時調整。
鼓勵、支持業主或者物業使用人通過公平競爭機制選擇物業服務企業，並與物業服務企業協商確定物業服務內容、服務質量和收費標準、收費方式等。
第二章 物業公共服務費
第七條 本辦法所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務契約約定，在物業管理區域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、公共秩序維持、安全防範協助等公共性服務，向業主或者物業使用人收取的費用。
第八條 普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，其他物業的物業公共服務費實行市場調節價。
第九條 普通住宅前期物業公共服務費應當根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
普通住宅前期物業服務等級標準由設區的市人民政府物業主管部門會同價格主管部門制定並向社會公布。
第十一條 物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式、收費起始時間、契約終止情形等，應當在前期物業服務契約中列明，並在物業管理區域的顯著位置公示。
第十二條 因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當在政府指導價變動範圍內作相應調整。
因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當將真實、完整的物業服務成本向業主公開，並經專有部分面積占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意。
物業服務企業應當在調整物業公共服務費標準之日起十日內向所在地價格主管部門備案。
第十三條 普通住宅物業公共服務費按房屋產權建築面積計收。已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書載明的房屋建築面積計收；未辦理房屋權屬證書的，按房屋買賣契約載明的房屋建築面積計收。
普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用於居住的除外。
第十四條 房屋以及車庫、儲藏室依法改變設計用途用於餐飲、培訓等經營的，應當經有利害關係的業主書面同意並辦理相關手續，其物業公共服務費參照經營性用房標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。
第十五條 業主應當自物業交付之日起按月交納物業公共服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費的，從其約定。
經業主或者物業使用人同意，物業服務企業可以預收物業公共服務費，但預收時間不得超過半年；物業服務企業與業主或者物業使用人對預收時間另有約定的，從其約定。
物業產權發生轉移的，原業主或者物業使用人應當結清物業公共服務費。
第十六條 因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣契約約定標準的，物業公共服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業服務企業。
前款規定的物業公共服務費減免比例，屬於普通住宅前期物業的，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門確定；屬於其他物業的，由建設單位與物業服務企業、業主或者物業使用人協商確定。
第十七條 普通住宅交付後空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；辦理空置的程式和具體減收比例由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。
其他物業交付後空置六個月以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。
第十八條 物業尚未出售、出租或者因建設單位的原因未按時交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位交納。
符合交付條件的物業，物業買受人逾期不辦理交付手續的，物業公共服務費自建設單位書面通知物業買受人辦理交付手續之日起由物業買受人交納。
第三章 機動車停放費
第十九條 本辦法所稱機動車停放費，是指在物業管理區域內租賃建設單位的車位、使用物業管理區域內規劃用於停放機動車的車庫（場）內的車位、占用業主共有道路或者其他公共區域停放機動車，由承租人、使用人交納的車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費。
第二十條 普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價，其他物業的機動車停放費實行市場調節價。
第二十一條 業主、物業使用人以及其他承租人租賃建設單位的車位，應當交納車位租賃費。
普通住宅的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委託的物業服務企業在政府指導價範圍內約定；其他物業管理區域的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委託的物業服務企業約定。
第二十二條 車位租賃費由建設單位收取。建設單位委託物業服務企業管理和收取車位租賃費的，應當簽訂書面委託契約；未簽訂書面委託契約的，物業服務企業不得收取。
第二十三條 使用物業管理區域內規劃用於停放機動車的車庫（場）內的車位，物業服務企業提供相應服務的，車位使用人應當交納停車服務費。
普通住宅前期物業停車服務費標準，由建設單位與物業服務企業在政府指導價範圍內約定；其他物業管理區域的停車服務費標準，由業主大會或者業主委員會與物業服務企業約定。
車位未停放機動車的，免收停車服務費。
第二十四條 對占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以收取車位場地使用費。
普通住宅前期物業收取車位場地使用費的，其具體收費標準由物業服務企業在政府指導價範圍內確定；其他物業管理區域收取車位場地使用費的，其收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會確定。
第二十五條 停車服務費由物業服務企業收取，車位場地使用費可以由物業服務企業代為收取。
長期使用物業管理區域內規劃用於停放機動車的車庫（場）內的車位，或者長期占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以按月收取停車服務費或者車位場地使用費；臨時停放機動車的，可以按小時收取，但停放未超過二小時的應當免費。
第二十六條 對進入物業管理區域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的機動車，以及為業主、物業使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。
第四章 其他服務收費
第二十七條 本辦法所稱其他服務收費，是指除物業公共服務費、機動車停放費之外，由物業服務企業向業主或者物業使用人提供服務並收取相應的費用，以及涉及物業服務企業和業主或者物業使用人的其他收費。
第二十八條 其他服務收費實行市場調節價，由物業服務企業與業主或者物業使用人以及其他有關單位、人員協商約定；國家、省對其他服務收費規定實行政府指導價或者實行其他管理方式的，依照其規定執行。
第二十九條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意，並依法辦理有關手續。
物業服務企業代業主對物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在物業服務契約中約定。
第三十條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬於普通住宅前期物業的，其收益資金可以優先用於折抵物業公共服務費。
物業服務企業代為收取、保管前款規定的收益資金的，除扣除相應的管理費和稅費外，不得挪作他用。管理費的扣除比例由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門確定。
第三十二條 物業服務企業對人員、機動車實行出入管理的，應當為業主、物業使用人免費配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。
物業服務企業提供前款之外的其他通行設備的，可以收取適當的費用，但應當由業主、物業使用人自願選擇，物業服務企業不得強制收取費用。
第三十三條 物業服務企業可以按照與業主或者物業使用人的約定，提供機動車看管、家政服務等特約服務並收取相應的費用。具體收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。
第三十四條 供水、供氣、供電、供暖和通訊、有線電視等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務契約，向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位以及環衛管理單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位以及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位以及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。
第三十五條 物業共用部位、共用設施設備在保修期限內的，維修養護費用由建設單位負擔；超過保修期限的，其維修、更新和改造費用應當通過專項維修資金予以列支。
第五章 監督管理
第三十六條 縣級以上人民政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查，建立物業服務收費成本調查和價格監測制度，及時查處物業服務收費違法行為。
物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、檔案和其他資料，不得弄虛作假。
第三十七條 縣級以上人民政府物業主管部門應當會同價格主管部門和其他有關部門，建立物業服務質量評價體系和服務等級動態調整機制，對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業服務企業進行重點監督檢查，並可以採取限期整改、降低收費標準等措施。
物業服務企業應當嚴格遵守價格法律、法規，全面履行物業服務契約，保證服務質量與收費標準質價相符。
第三十八條 物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據、舉報投訴電話等，接受業主、物業使用人的監督，並不得向業主、物業使用人收取任何未予標明的費用。
第三十九條 物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少於一個月。
第四十條 物業服務企業違反物業服務契約和本辦法規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主或者物業使用人有權拒絕交納。
物業服務企業依照約定履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費用。未按照契約約定交納的，業主委員會、物業服務企業應當督促其交納；拒不交納的，物業服務企業可以通過訴訟等方式依法追繳。
第四十一條 建立物業服務收費糾紛調處機制。業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業之間對物業服務收費有爭議的，可以向縣級以上人民政府價格主管部門申請調解處理。價格主管部門接到申請後，應當及時進行調解處理。
第四十二條 建立物業服務收費信用管理體系。物業服務企業有超標準收費、強制或者變相強制收費、低於服務等級提供服務等行為的，納入失信企業名單並給予相應懲戒；業主或者物業使用人有惡意拖欠物業服務費用等行為的，納入其個人誠信記錄。
第四十三條 建立物業服務收費投訴舉報處理機制。對因物業服務收費引起的投訴舉報，由縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關部門按照各自職責依法處理。
第六章 法律責任
第四十四條 違反本辦法規定的行為，法律、法規已規定法律責任的，從其規定；法律、法規未規定法律責任的，依照本辦法的規定實施處罰。
第四十五條 違反本辦法規定，物業服務企業未將前期物業服務契約或者調整後的物業服務收費標準報送備案，或者未按規定公示物業共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第四十六條 違反本辦法規定，因建設單位分期開發、分批交付使用等原因造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣契約約定標準，致使物業公共服務費減免，建設單位未按照規定將差額部分補償給物業服務企業的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處二萬元以上五萬元以下罰款。
第四十七條 違反本辦法規定，物業服務企業未按照規定程式調整普通住宅前期物業公共服務收費標準，或者未按照規定使用、管理物業共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十八條 違反本辦法規定，物業服務企業未按照規定免費配備出入證件的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第四十九條 違反本辦法規定，物業服務企業有下列情形之一的，由縣級以上人民政府價格主管部門依照價格法律、法規、規章的規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）低於服務等級標準提供服務並收費的；
（三）採取分解收費項目、重複收費、擴大收費範圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制或者變相強制服務並收費的；
（五）違反有關規定以保證金、押金等形式變相收費的；
（六）不按照規定實行明碼標價的；
（七）其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。
第五十條 違反本辦法規定，縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關部門有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按照規定製定和調整物業服務收費標準的；
（二）未按照規定建立物業服務質量評價體系和服務等級動態調整機制，並實施物業服務收費監督管理措施的；
（三）未按照規定建立物業服務收費糾紛調處機制、信用管理體系和投訴舉報處理機制的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。
第七章 附則
第五十一條 物業服務企業之外的其他管理人提供物業服務的，其收費參照本辦法執行。
第五十二條 本辦法自2018年7月1日起施行。
分送：省委書記、副書記、常委，省長、副省長。各市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校。省委各部門，省人大常委會辦公廳，省政協辦公廳，省監委，省法院，省檢察院。各民主黨派省委，省工商聯。
山東省人民政府辦公廳 2018年5月29日印發
