基本介紹
- 中文名：東營市物業管理辦法
- 頒布時間：2016年12月23日
- 實施時間：2017年3月1日
- 發布單位：東營市人民政府
- 性質：地方政府規章
出台背景,出台過程,規章全文,
出台背景
物業管理是一個綜合工程，涉及千家萬戶、方方面面利益，關係社會穩定和和諧社會構建。為了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，解決物業管理活動中存在的一些問題，營造良好的居住和工作環境，有必要以立法的形式加以規範。為此，根據國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等有關規定，結合東營實際，制定成了《東營市物業管理辦法》。
出台過程
2014年、2015年，《東營市物業管理辦法》被列為東營市政府規範性檔案調研項目。2016年3月7日，東營市人民政府辦公室印發《東營市人民政府2016年立法工作計畫》，在市政府規章中，《東營市物業管理辦法》為2016年內完成的重點立法項目，由市住房城鄉建設局起草。
2016年4月28日至5月15日，東營市住房和城鄉建設局公布《東營市物業管理辦法（草案）》，公開徵求社會各界意見。2016年9月1日，東營市政府法制辦發布信息，其對市住房城鄉建設局起草的《東營市物業管理辦法》送審稿進行了認真審查和排列、修改、補充，形成《東營市物業管理辦法（徵求意見稿）》，向各縣區、部分街道辦，市政府有關部門、單位，部分物業服務企業，各專業經營單位徵求了意見，對徵集到的意見建議進行了匯總整理，作了進一步修改完善。2016年10月，通過東營政府門戶網、東營政府法制網全文公布，公開徵求社會各界意見。
2016年10月28日上午，東營市政府法制辦組織召開《東營市物業管理辦法（草案）》調研座談會，徵求相關部門、單位和企業的意見，對收集的意見建議進行綜合分析，對《辦法》作進一步修改完善，再次徵求意見後提交市政府常務會議審議。
2016年12月20日下午，東營市市長趙豪志主持召開市政府第7-106次常務會議，會議審議通過了《東營市物業管理辦法》。會議指出，要結合東營市實際和市民需求，進一步完善物業管理辦法，解決好物業管理中的實際問題，提高物業管理水平，營造良好的居住和工作環境。
規章全文
東營市物業管理辦法
（2016年12月23日東營市人民政府令第195號公布，2018年12月18日東營市人民政府令第199號第一次修訂，2021年12月13日東營市人民政府令第204號《東營市人民政府關於修改部分政府規章的決定》第二次修訂並重新公布）
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內物業管理活動及其監督管理工作。
本辦法所稱物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。
第五條 市住房和城鄉建設管理主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。各縣區住房和城鄉建設管理主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。
發展改革、工業和信息化、公安、民政、司法行政、財政、自然資源和規劃、生態環境、水務、農業農村、衛生健康、應急管理、行政審批、市場監管、城市管理、綜合執法、消防救援等有關部門、單位，以及供水、供電、供氣、供熱、通信（含寬頻數據傳輸，下同）、有線電視等專業經營單位，按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。
第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導監督轄區內物業管理活動，組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作，監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。
社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。下設環境和物業管理委員會，做好相關工作。
第七條 發生突發公共事件，物業服務人應當執行人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。業主應當遵守應急措施管理規定，配合物業服務人落實管控要求。
第八條 鼓勵採用新技術、新方法，促進網際網路與物業管理深度融合，提升物業管理質量和服務水平，推動物業服務向智慧型、綠色方向發展。
第二章 新建物業
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業服務區域；配套設施設備能夠分割並獨立使用的，可以劃定為不同的物業服務區域。
第十條 建設單位辦理商品房預售許可證前，應當持建設用地規劃許可證、項目規劃設計方案和地名核准檔案等資料，向縣區住房和城鄉建設管理主管部門申請劃分物業服務區域。
建設單位應當將劃定的物業服務區域向物業買受人明示。
第十一條 物業服務區域內的各類配套建築與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅區規劃、設計規範和工程標準進行建設。物業服務區域內的配套建築應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。
第十二條 物業服務用房由建設單位無償提供，屬於全體業主共有。
物業服務用房應當具備水、電、採光、通風、熱力等正常使用功能。建設工程項目總建築面積（含地下）在十萬平方米以下（含十萬平方米）的，建築面積按照總建築面積的千分之四配置，但不得小於一百平方米；超過十萬平方米的，超出部分按照千分之三配置。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建築面積不低於二十平方米。
電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、門衛室、人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋，不得計入物業服務用房面積。
第十三條 住宅區內的政務管理用房的建築面積不低於五十平方米；社區居家養老服務用房按每百戶不少於二十平方米的標準配套建設；社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。
住宅區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居家養老服務用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中國小校，屬於政府所有，由政府投資建設。
第十四條 按照規劃要求在住宅區內配套建設的會所、幼稚園的歸屬，應當在商品房買賣契約中約定。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明檔案，並優先為業主提供服務。
第十五條 新建商品房、保障性住房等房地產開發項目建築區劃紅線內供水、供電、供氣、供熱等管線及配套設備設施的建設安裝費用統一納入房屋開發建設成本。供水、供電、供氣、供熱等行業主管部門應當按照國家、省有關要求，對相關設施設備的建設提出技術要求，並對施工過程進行監督。經驗收合格後，移交給供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位實行專業化運營管理。
第十六條 專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務契約服務到最終用戶，保證服務質量。
各級人民政府、有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行維護管理義務。
第十七條 自然資源和規劃主管部門在進行建設工程規劃審批時，應當就住宅區配套建築及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準徵求住房和城鄉建設管理主管部門和專業經營單位的意見。
第三章 前期物業管理
第十八條 住宅物業（含同一物業服務區域內的非住宅物業）的建設單位應當依法通過招投標方式選聘前期物業服務人。但投標人少於三個或者住宅物業建築面積小於三萬平方米的，經縣區住房和城鄉建設管理主管部門同意，可以採用協定方式選聘物業服務人。
鼓勵非住宅物業的建設單位通過招投標方式選聘物業服務人提供前期物業服務。
第十九條 建設單位確定前期物業服務人後十五日內，應當與物業服務人簽訂前期物業服務契約。
前期物業服務契約約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。
第二十條 建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務契約、臨時管理規約、住宅區配套建築和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報縣區住房和城鄉建設管理主管部門備案，並在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣契約約定的內容。
第二十一條 鼓勵前期物業服務人提前介入項目開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。
建設工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務人參與監督。
第二十二條 新建物業實行前期物業承接查驗制度。建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的前期物業服務人完成共用部位、共用設施設備的承接查驗，形成承接查驗書面記錄，簽訂物業承接查驗協定，並向業主公示查驗的結果。
對於承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改，或者委託前期物業服務人整改，整改費用由建設單位承擔。
第二十三條 建設單位應當在物業交付前組織竣工驗收。未經竣工驗收合格且取得備案手續的，建設單位不得與物業買受人辦理物業交付手續。
第二十四條 建設單位應當自住宅區竣工驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，並協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務契約。
第二十五條 建設單位應當在縣區住房和城鄉建設管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下，按規定向前期物業服務人移交物業服務用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）電梯等特種設備設計、製造、安裝的合格證、質量證明書、監督檢驗報告等相關安全技術檔案；
（四）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（五）業主名冊；
（六）其他應當移交的資料。
前期物業服務人應當在前期物業服務契約終止時，將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。無業主委員會的，應當移交物業所在地的社區居民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第四章 業主大會與業主委員會
除前款規定外，符合下列條件之一的，應當認定為業主：
（一）因徵收或者人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建築物專有部分所有權的組織或者個人;
（二）因繼承取得建築物專有部分所有權的個人;
（三）因合法建造取得建築物專有部分所有權的組織或者個人;
（四）其他符合法律、法規規定的組織或者個人。
尚未依法辦理所有權登記，但基於買賣、贈與等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建築物專有部分的組織或者個人，可以認定為業主。
一個專有部分按一人計算業主。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算業主。
第二十七條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務契約的約定，接受物業服務人提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務人履行物業服務契約；
（八）對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權、監督權；
（九）監督住宅專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第二十八條 業主在物業管理活動中，應當履行下列義務：
（一）遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業服務區域內物業共用部位、共用設施設備使用、公共秩序和環境衛生維護以及突發事件應對等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按時交納物業服務費、住宅專項維修資金等費用；
（五）配合物業服務人實施物業管理；
（六）履行房屋安全使用責任；
（七）法律、法規規定的其他義務。
第二十九條 物業服務區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業服務區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第三十條 一個物業服務區域成立一個業主大會。
物業服務區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。
第三十一條 下列事項由業主共同作出決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務人；
（五）使用建築物及其附屬設施的住宅專項維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的住宅專項維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第三十二條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）已交付的業主專有部分面積的比例達到百分之五十以上；
（二）已交付的業主人數的比例達到百分之五十以上；
（三）向首位業主交付滿兩年且已交付的業主人數的比例達到百分之二十五以上。
第三十三條 達到召開首次業主大會會議條件的，建設單位或者前期物業服務人應當在物業服務區域內公示，並向物業所在地縣區住房和城鄉建設管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府書面報告。書面報告應當包含物業建築面積、物業出售並交付時間、業主名冊等內容。
達到召開首次業主大會會議條件的，專有部分面積占比百分之五以上或者人數占比百分之五以上的業主，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會籌備組的申請。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到前兩款規定的報告或者申請之日起六十日內組建業主大會籌備組，也可以根據物業服務區域實際情況主動組織成立籌備組。
建設單位、前期物業服務人未按照規定報告情況的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以向不動產登記機構查詢業主姓名和房屋面積，不動產登記機構應當及時提供。
第三十四條 籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業服務人、業主、社區居民委員會，以及街道辦事處、鄉鎮人民政府等代表組成。其中，業主所占比例不得低於籌備組總人數的二分之一；籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。建設單位、前期物業服務人無法參加或者拒不參加的，不影響籌備組成立。
籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業服務區域內進行公示。
第三十五條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；
（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；
（五）依據相關法律法規，制定業主委員會選舉辦法及業主委員會成員候選人條件，確定業主委員會候選人名單；
（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。
第三十六條 業主委員會成員應當為本物業服務區域內的業主，並符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力；
（三）認真履行業主在物業管理活動中的相關義務；
（四）個人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關係；
（五）未被列入失信被執人；
（六）未有國家、省以及本辦法規定的房屋使用禁止規定的行為；
（七）未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會的情形。
實行社區黨組織和住房和城鄉建設管理、公安、市場監管、信訪等部門聯審把關，確保人選質量。
第三十七條 業主委員會成員候選人通過業主自薦或者聯名推薦，以及社區黨組織、社區居民委員會推薦等方式產生。
第三十八條 業主委員會由業主大會選舉產生，由五人以上單數組成。依法選舉產生的業主委員會應當按照議事規則定期召開業主大會會議。有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：
（一）有百分之二十以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業主委員會不按規定履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集；逾期不召集的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織業主召開業主大會。
第三十九條 業主委員會成員每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
業主委員會成員名單應當在物業服務區域內進行公示。
第四十條 業主委員會及其成員應當遵守法律、法規和管理規約，誠實守信、勤勉盡責，不得有下列行為：
（一）挪用、侵占住宅專項維修資金和共有部分經營收益等共有資金；
（二）利用職務便利索取、收受建設單位、物業服務人以及有利害關係業主提供的利益或者報酬；
（三）利用職務便利減免物業服務費、停車服務費等相關費用；
（四）篡改、隱匿、毀棄保管的檔案、物品；
（五）違規泄露業主信息；
（六）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
第四十一條 業主委員會成員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其成員資格：
（一）拒不履行成員職責的；
（二）業主委員會過半數成員或者百分之二十以上業主提議撤銷其成員資格的；
（三）搭建違章建築物和構築物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；
（四）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會成員的。
業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。
第四十二條 業主委員會依照有關法律、法規和業主大會的授權開展活動，履行下列職責：
（一）召集並主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務契約；
（三）執行業主大會的決議、決定；
（四）及時了解業主或者物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務人履行物業服務契約；
（五）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（六）監督管理規約的實施；
（七）業主大會賦予的其他職責。
第四十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：
（一）業主大會會議決議；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）業主委員會成員名單和基本情況；
（五）法律、法規規定的其他資料。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的業主委員會出具備案證明，並出具印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
經業主大會授權，業主委員會可以委託街道辦事處、鄉鎮人民政府或者社區居委會代為保管業主委員會印章，需要使用時，由業主委員會向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者社區居民委員會提出。
業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內，書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第四十四條 業主委員會會議由主任、副主任負責召集，有三分之二以上成員參加，會議內容應當記錄並存檔。業主委員會會議作出的決定，應當由全體成員過半數同意並簽字確認，自作出決定之日起三日內在物業服務區域內公告。
業主可以查閱業主委員會會議資料，並有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答覆。
第四十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第四十六條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬於全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會。
第四十七條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會成員人數不足總數二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第四十八條 業主大會與業主委員會的活動經費及業主委員會成員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。
第五章 物業服務
第四十九條 物業服務人應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。
鼓勵物業服務人提供物業服務時建立項目經理責任制。項目經理責任制是指物業服務人承接物業服務項目時指派項目經理，負責處理物業服務項目的運營和管理、與相關管理部門和業主的溝通協調等日常事務性工作。
第五十條 物業服務人可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業服務區域內的全部物業服務一併委託給第三人，或者將全部物業服務支解後分別轉委託給第三人。
第五十一條 住房和城鄉建設管理主管部門應當加強對物業服務人的監督管理，開展物業服務人信用等級評價，促進物業服務人提高服務水平。
物業服務人應當定期向住房和城鄉建設管理主管部門報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。
第五十二條 物業服務人可以依法成立物業服務協會，規範行業行為，促進誠信經營，提高物業管理服務水平，維護物業服務人的合法權益。
第五十三條 一個物業服務區域由一個物業服務人實施物業管理。
物業服務內容主要包括下列事項：
（一）物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；
（二）公共綠化的養護；
（三）公共區域環境衛生的維護；
（四）公共區域的秩序維護、安全防範等事項的協助管理服務；
（五）對物業使用中的禁止行為進行制止、報告；
（六）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；
（七）物業檔案和物業服務檔案的保管；
（八）其他約定的物業服務事項。
第五十四條 業主委員會或者社區居民委員會經業主大會授權，與通過招投標或者協定方式選聘的物業服務人訂立書面的物業服務契約。
物業服務契約應當對約定服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、住宅專項維修資金的使用、物業服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等內容進行約定。
物業服務契約應當對物業服務人在有關業主或者物業使用人人身、財產安全防範方面的義務和責任作出約定。
物業服務人公開作出的有利於業主的服務承諾，為物業服務契約的組成部分。
物業服務人應當自簽訂物業服務契約之日起十日內，到縣區住房和城鄉建設管理主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理物業服務契約備案手續。
第五十五條 物業服務人提供物業服務，應當遵守下列規定：
（一）遵守有關法律、法規和規章的規定；
（二）符合國家、省、市規定的技術標準和操作規範；
（三）制定和完善物業服務質量控制措施，建立健全物業服務檔案保管、移交等制度；
（四）向業主或者物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求和注意事項；
（五）按照物業服務契約的約定，提供相應的服務；
（六）將物業服務相關信息在物業服務區域內長期公示；
（七）定期聽取業主的意見和建議，及時答覆業主對物業服務情況提出的詢問，改進和完善物業服務。
第五十六條 縣區住房和城鄉建設管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府可以依據物業服務契約約定及相關規定對物業服務質量進行綜合評價，並做好評價結果的運用。
第五十七條 物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置設定公示欄，如實公示、及時更新下列信息：
（一）物業服務人的名稱、項目負責人的基本情況、聯繫方式、物業服務投訴電話；
（二）物業服務契約約定的服務內容、服務標準與依據、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、監控等設施設備的日常維修保養單位的名稱、聯繫方式、維保方案和應急處理方案等；
（四）住宅專項維修資金使用情況；
（五）物業服務契約履行情況；
（六）業主共有部分經營收益情況；
（七）其他應當公示的信息。
業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答覆。
第五十八條 業主依照法定程式共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務契約。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是契約對通知期限另有約定的除外。
依據前款規定解除契約造成物業服務人損失的，除不可歸責於業主的事由外，業主應當賠償損失。
第五十九條 物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在契約期限屆滿前續訂物業服務契約。物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在契約期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是契約對通知期限另有約定的除外。
第六十條 物業服務期限屆滿後，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務契約繼續有效，但是服務期限為不定期。
當事人可以隨時解除不定期物業服務契約，但是應當提前六十日書面通知對方。
第六十一條 物業服務契約解除或者終止的，原物業服務人應當在約定期限或者三十日內退出物業服務區域，配合新物業服務人做好交接工作，如實告知物業的使用和管理狀況，並將下列資金、資料和物品移交給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人：
（一）保管的物業檔案、物業服務檔案；
（二）物業服務用房、業主共有的場地和設施設備；
（三）物業服務期間形成的共有部分檔案以及改造、維修、運行、保養記錄；
（四）利用業主共有部分經營的相關資料、代管的共有資金和預收的物業服務費等財物；
（五）其他應當移交的資金、資料和物品。
原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務契約終止後的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。
第六十二條 原物業服務人不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。
原物業服務人拒不移交有關資金、資料和物品的，或者拒不退出物業服務區域的，業主委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣區住房和城鄉建設管理主管部門報告，或者依法向人民法院提起訴訟。物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣區住房和城鄉建設管理主管部門應當加強對物業服務人交接工作的監督協調。
原物業服務人應當在辦理交接至退出物業服務區域期間，維持正常的物業管理秩序。
第六十三條 物業服務人退出後，業主大會未及時選聘新的物業服務人時，業主大會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以委託物業服務人臨時代管，至業主大會選聘新的物業服務人為止。代管期限一般不得超過三個月。
第六十四條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開和質價相符的原則，按照不同物業的性質、特點及服務階段分別實行政府指導價和市場調節價。具體辦法由發展改革部門會同住房和城鄉建設管理主管部門另行制定。
第六十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。
物業交付後長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務契約中約定。
第六十六條 物業服務人不得擅自擴大收費範圍，提高收費標準。
物業服務人依約履行義務的，業主應當按照物業服務契約約定按時交納物業服務費，不得以物業空置、存在開發建設遺留問題、未接受或者無需接受相關物業服務等為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。
第六十七條 業主或者物業使用人欠交物業服務費的，業主委員會、物業服務人可以通過上門催交、在物業服務區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。探索將惡意拖欠物業服務費的行為納入個人信用記錄。
物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、 供氣等方式催交物業服務費。
第六十八條 住宅區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用。
物業服務人接受專業經營單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。
專業經營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。
第六章 物業的使用與維護
第六十九條 業主、物業使用人、物業服務人在物業服務區域內不得有下列行為：
（一）擅自侵占、改建、損壞共用部位、共用設施設備；
（二）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
（三）擅自占用、挖掘道路、場地；
（四）擅自改變房屋用途；
（五）損壞房屋承重結構；
（六）違章搭建建築物和構築物；
（七）隨意傾倒垃圾、排放污水；
（八）違反規定飼養動物干擾他人正常生活；
（九）實施賭博、利用迷信活動等危害社會；
（十）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質，製造超過規定標準的噪聲；
（十一）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；
（十二）從建築物中拋擲物品；
（十三）法律、法規、規章、管理規約和臨時管理規約禁止的其他行為。
業主大會或者業主委員會發現有前款規定行為的，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；物業服務人發現有前款規定行為的，應當及時採取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。有關行政主管部門在接到報告或者投訴後，應當依法予以處理。
第七十條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務人辦理登記手續，並與物業服務人簽訂住宅裝飾裝修服務協定；按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。
業主或者物業使用人拒不辦理登記、批准手續的，物業服務人可以按照管理規約、臨時管理規約規定禁止裝飾裝修施工人員進入物業服務區域。
因住宅裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業主、物業使用人應當承擔修復和賠償責任。
第七十一條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。物業服務人對住宅裝飾裝修活動進行必要的現場檢查時，業主或者物業使用人應當配合。
第七十二條 業主、物業使用人應當按照規定時間和地點分類投放生活垃圾。業主委員會應當督促業主、物業使用人進行生活垃圾分類。
物業服務人應當按照規定設定、清洗維護生活垃圾分類收集容器、設施或者分類收集點，明確不同種類生活垃圾的投放時間和方式，對生活垃圾分類投放進行指導。
第七十三條 物業服務人應當對物業服務區域內的電梯、消防設施、消防通道等重要設施設備和重點部位加強日常巡查和定期養護，對發現的安全隱患及時進行處理並設定警示標誌；採取必要的安全保障措施，防止從建築物中拋擲物品或者從建築物上墜落物品。
第七十四條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、臨時管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，並對物業服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理不動產登記手續之日起三十日內，將物業不動產轉移情況、業主姓名、聯繫方式等告知物業服務人和業主委員會。
第七十五條 物業服務區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由建設單位和物業買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定，並應當優先滿足本物業服務區域業主、物業使用人的需要。業主或者物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
建設單位應當在房屋預售或者現售時，將本物業服務區域用於出售、附贈、出租的車位、車庫的數量和位置予以公示。
占用物業服務區域內共有道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
第七十六條 物業服務區域內規劃建設的車位、車庫應當優先投入使用。規劃建設車位、車庫不足的，業主大會可以利用業主共有道路或者其他場地設定停車泊位，但是不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，妨礙道路通行。
利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定。車位場地使用費屬於全體業主共有。
業主不得擅自占用物業服務區域內共有道路或者其他場地停放車輛。
第七十七條 物業服務區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計檔案在實地標註。
人民防空工程平時用作停車位的，應當首先滿足本物業服務區域業主的需要。
人民防空工程平時用作停車位的，應當保持人民防空功能，由建設單位負責維護管理，也可以委託物業服務人進行維護管理；有損壞人民防空工程主體結構和設施設備等影響戰時使用效能情形的，維護管理人應當及時向人民防空主管部門報告。
第七十八條 業主不得違反法律、法規、規章、管理規約、臨時管理規約規定，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當經有利害關係的業主一致同意後，依法辦理相關手續。
第七十九條 建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除管理費等合理成本之後，屬於業主共有。
業主委員會應當將共有部分經營收益單獨列賬，並將收支情況定期在物業服務區域內公示。前期物業管理期間未成立業主委員會的，共有部分經營收益可以由前期物業服務人代為收取並公示。
全體業主的共有部分經營收益的使用、管理、分配由業主大會決定。未作決定的，主要用於補充住宅專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費。
第八十條 物業保修期屆滿後，業主專有部分的養護和維修，由業主負責，所需費用由業主承擔。
因業主或者物業使用人使用不當或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修造成房屋質量缺陷或者安全隱患的，由責任人承擔維修責任和相關法律責任。
第八十一條 物業保修期屆滿後，物業服務區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔；業主可以將其委託給物業服務人承擔。
共用部位主要包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、單元門、監控、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第八十二條 業主應當按照國家和省市有關規定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。業主未交納住宅專項維修資金，發生共用部位、共用設施設備維修時，相關業主應當共同承擔維修責任。
電梯、鍋爐等特種設備和消防設施，由業主或者物業服務人根據物業服務契約約定，委託專業服務單位負責維護、保養；有限空間、高空等涉及人身安全的作業，物業服務人應當委託具備相應資質的單位或者個人實施。委託實施的，應當明確各方安全管理責任。
第七章 老舊住宅區物業管理
第八十三條 縣區人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的老舊住宅區，應當採取措施組織和統籌資金進行改造整治，並將改造整治規劃和年度計畫向社會公布。
第八十四條 老舊住宅區改造整治完成後，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定自行管理或者委託物業服務人管理物業。業主大會成立前的物業管理，由社區居民委員會組織實施。
第八十五條 未建立住宅專項維修資金制度的老舊住宅區，業主應當按照國家和省市有關規定交納住宅專項維修資金。
第八章 社區管理與監督
第八十六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府的社區管理機構，具體指導、協調物業管理的有關工作。
第八十七條 實行政府部門職能進社區制度，落實格線化管理。
住房和城鄉建設管理（人防）、發展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源和規劃、生態環境、水務、農業農村、衛生健康、行政審批、市場監管、城市管理、行政執法、消防救援等有關部門、單位，應當在物業服務區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，並對實名投訴、舉報人信息予以保密。
第八十八條 環境和物業管理委員會由五人以上單數組成，由社區“兩委”成員、格線員、樓長、業主代表等組成。
環境和物業管理委員會履行下列職責：
（一）宣傳環境保護和物業管理方面的法律法規和方針政策；
（二）協調處理環境和物業管理中的有關事項，督促業主委員會和物業服務人履行職責；
（三）收集、反映、處理環境和物業管理有關問題，定期向社區居民委員會報告工作開展情況；
（四）負責落實業主大會、業主委員會印章使用監管制度；
（五）負責指導社區格線員加強對物業服務人履職情況的日常巡查，勸阻、制止小區內違反環境和物業管理法律法規的行為，並按程式向有關部門報告；
（六）監督物業服務契約履行和住宅專項維修資金收交使用情況，公共收益公示和收支情況以及業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理情況；
（七）社區居民委員會交辦的其他工作。
第八十九條 縣區人民政府應當建立物業管理聯席會議制度，研究、部署、推進物業管理各項工作，解決本轄區內物業管理重大矛盾糾紛。
第九十條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集由住房和城鄉建設管理、城市管理、行政執法、公安、社區居民委員會、業主委員會或者業主代表、物業服務人等參加的物業管理聯席會議。
物業管理聯席會議協調處理下列事項：
（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
（二）物業服務人在履行退出程式以及交接工作中出現的問題；
（三）物業服務區域內發生的突發事件；
（四）物業管理與社區管理銜接和配合中出現的問題；
（五）需要協調的其他物業管理事項。
涉及協調處理物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等事項的，應當通知相關專業經營單位參加。
第九十一條 物業服務協會可以依照國家、省和市有關規定，制定物業服務規範和等級標準，推進標準化服務。建立和完善物業服務人以及物業服務從業人員的自律制度，促進行業自律。
第九章 法律責任
第九十二條 違反本辦法規定，法律、法規、規章已規定法律責任的，依照其規定執行；法律、法規、規章未規定法律責任的，按照本辦法的規定執行。
第九十三條 業主委員會及其成員違反本辦法第四十一條第二款、第四十六條第二款規定，拒不移交或者不及時移交相關資料和財物的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期移交。
第九十四條 物業服務人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由縣區住房和城鄉建設管理主管部門責令其限期改正，並將該行為記入物業服務人信用檔案：
（一）違反本辦法第二十二條規定，未履行承接查驗義務的；
（二）違反本辦法第五十四條第五款規定，未及時辦理物業服務契約備案手續的；
（三）違反本辦法第五十七條、第七十九條第二款規定，未公示相關信息的；
（四）違反本辦法第六十二條第一、二款規定，在經業主大會決定選聘新的物業服務人後拒絕辦理交接的；
（五）違反本辦法第六十九條規定，未履行制止、報告義務的。
第九十五條 專業經營單位違反本辦法規定，停止已繳費用戶和共用部位服務的，由相關行政主管部門依法予以處罰；造成業主或者物業使用人損失的，應當依法承擔賠償責任。
第九十六條 住房和城鄉建設管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他有關行政管理部門的工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十章 附則
第九十七條 業主自行管理物業的，參照本辦法的有關規定執行。
第九十八條 本辦法自2017年3月1日起施行。
