聊城市物業管理條例於2020年11月30日聊城市第十七屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過，2021年1月28日山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批准。
基本介紹
- 中文名： 聊城市物業管理條例
- 法律效力： 地方性法規
- 制定機關：聊城市人民代表大會常務委員會
- 時效性： 有效
- 公布日期： 2021/1/29
條例全文
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務人的合法權益，改善人民民眾的居住和工作環境，提升物業服務品質和城市精細化管理水平，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於本市行政區域內物業的管理及相關活動。
本條例所稱物業管理是指業主通過委託物業服務人或者以自行管理的形式，對物業服務區域內的建築物、構築物及其配套的設施設備進行維修、養護，維護環境衛生和相關秩序的活動。
本條例所稱物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。
第三條 本市物業管理納入社區治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業主委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構。
第四條 市、縣（市、區）人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，推動物業服務社會化、專業化、市場化、智慧型化。
縣（市、區）人民政府應當建立物業管理聯席會議、物業服務第三方評估制度，組織物業管理聯合執法，統籌推進轄區內物業管理工作，協調解決轄區內物業管理重大問題。
第五條 市、縣（市、區）住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
市、縣（市、區）發展改革、教育體育、公安、民政、財政、審計、自然資源和規劃、生態環境、衛生健康、應急管理、消防救援、行政審批服務、市場監管、城市管理、綜合行政執法等有關主管部門，按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府負責轄區內物業管理活動的組織、指導和監督工作。居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下開展物業管理相關工作。
業主委員會應當支持、配合居民委員會、村民委員會依法履行自治管理職責，並接受其指導和監督。
第六條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，制定行業規範，規範從業行為，促進物業服務行業科學、規範、和諧發展。
物業服務人應當遵守國家、省有關物業服務人信用信息管理的規定，依法、誠信、規範經營，提升物業服務水平。
第七條 發生突發事件，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當落實突發事件應急措施，指導物業服務人開展突發事件應對工作。物業服務人應當按照要求執行政府依法實施的應急措施，積極配合開展相關工作。業主應當遵守應急措施管理規定，配合物業服務人落實管控要求。
物業服務人執行突發事件應急措施產生的相關費用，由街道辦事處、鄉鎮人民政府承擔。
第八條 倡導綠色、智慧物業管理。鼓勵採用新技術、新方法提高物業管理質量和服務水平，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環境。
第二章 新建物業與前期物業管理
第九條 物業服務區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，兼顧建築物規模、共用設施設備、社區建設等因素，遵循相對集中、服務便利、資源共享、便於管理的原則。
同一個建築區劃內的地上、地下建築物和設施設備、相關場地，應當劃定為一個物業服務區域。分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，共用配套設施設備的，應當劃定為一個物業服務區域；主要配套設施設備和相關場地能夠分割並獨立使用的，可以劃分為不同的物業服務區域。
規劃城鎮道路、公共綠地、河道等城鎮公共區域不得劃入物業服務區域。
第十條 住宅物業的建設單位應當依法採取招標方式選聘物業服務人提供前期物業服務；投標人少於三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣（市、區）住房城鄉建設主管部門批准，可以採取協定方式選聘物業服務人。鼓勵非住宅物業的建設單位採取招標方式選聘物業服務人提供前期物業服務。
第十一條 建設單位應當在物業交付使用十五日前與選聘的物業服務人對物業服務區域內的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。物業承接查驗按照下列程式進行：
（一）確定物業承接查驗方案；
（二）移交有關圖紙資料；
（三）查驗共用部位、共用設施設備；
（四）解決查驗發現的問題；
（五）確認現場查驗結果；
（六）簽訂物業承接查驗協定；
（七）辦理物業交接手續。
對物業承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改，或者委託提供前期物業服務的物業服務人整改，整改費用由建設單位承擔。
建設單位應當在物業承接查驗協定簽訂之日起十日內辦理物業交接手續，向物業服務人移交物業服務所需資料、物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。
物業交接後，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
物業服務人與建設單位惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中共同侵害業主利益的，應當共同承擔賠償責任。
物業服務人應當自物業承接查驗協定簽訂之日起三日內，將承接查驗結果在物業服務區域內顯著位置公示，公示時間不得少於十五日。
物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務人在前期物業服務契約中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第十二條 建設單位應當按照建設工程項目總建築面積的千分之三至千分之五計算無償配置物業服務用房，計算面積不足一百平方米的，應當按照不低於一百平方米的標準配置。
住宅物業服務用房應當是地面以上的非居住房屋，並位於住宅小區中心區域或者出入口附近。沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高於三層。
物業服務用房應當進行簡單裝修，具備供水、供電、供熱、採光、通風等正常使用功能，預留通訊、網路、安保預警等連線埠。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、門衛室、人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋，不得作為物業服務用房，不得計入物業服務用房面積。
業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑，建築面積應當不低於二十平方米。
第三章 業主、業主組織與物業管理委員會
第十三條 房屋的所有權人為業主。
公房尚未出售的，產權單位是業主；已經出售的，物業買受人是業主。
本條例所稱業主還包括：
（一）尚未登記取得所有權，但是基於買賣、贈與、徵收安置等旨在轉移所有權的行為，已經合法占有建築物專有部分的組織或者個人；
（二）基於人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建築物專有部分所有權的組織或者個人；
（三）因繼承取得建築物專有部分所有權的個人；
（四）因合法建造取得建築物專有部分所有權的組織或者個人；
（五）其他符合法律、法規規定的組織或者個人。
第十四條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共用和共同管理的權利。
物業服務區域內的以下部分屬於業主共有：
（一）道路、綠地，但是屬於城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬於私人所有的除外；
（二）占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位；
（三）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等；
（四）物業服務用房和其他公共場所、共有設施；
（五）法律、法規規定或者房屋買賣契約依法約定的其他
共有部分。
第十五條 物業服務區域內成立業主大會、選舉產生業主委員會，由其決定物業服務區域內的重大事項以及有關共有部分利用和管理等事項。
一個物業服務區域成立一個業主大會。業主大會由物業服務區域內全體業主組成，對物業服務區域內共用部位、共用設施設備實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。
物業服務區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。
第十六條 召開業主大會會議，可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主，由業主本人或者其委託的代理人實名簽署意見；無法送達的，應當在物業服務區域內顯著位置公告。
具備條件的物業服務區域，可以採用網際網路形式召開業主大會會議。採用網際網路形式召開業主大會會議的，應當就業主大會表決事項，同時組織未參加網際網路業主大會的業主進行集體討論或者書面徵求意見，表決票數一併計算。
不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由臨時管理規約或者管理規約規定。
第十七條 物業服務區域內業主人數較多的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組可以推選業主代表接受本小組業主的書面委託參加業主大會會議。
業主小組推選業主代表參加業主大會的，業主代表應當在參加業主大會會議五日前，書面徵求其所代表的業主意見並將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。業主小組推選的業主代表應當親自參加業主大會會議，不得轉委託他人。不能親自參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另行推選。業主小組內未委託業主代表參加業主大會的業主，有權自行參加業主大會。
第十八條 建設單位或者提供前期物業服務的物業服務人應當分別自首位業主入住、入住戶數的比例達到百分之二十五、入住戶數的比例達到百分之五十或者入住面積的比例達到百分之五十之日起五日內，向縣（市、區）住房城鄉建設主管部門報告。縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應當及時將業主入住情況告知街道辦事處、鄉鎮人民政府，實現信息共享。
符合《山東省物業管理條例》規定的首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。
籌備組由七人以上單數組成，由業主代表和建設單位、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會等派員組成，其中業主代表所占比例不得低於籌備組總人數的二分之一。業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主中推薦產生。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府所派人員擔任。
籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業服務區域內顯著位置進行公告，公告時間不得少於七日。
第十九條 建設單位應當自業主大會籌備組成立之日起七日內，向籌備組提供以下資料：
（一）物業服務區域證明；
（二）房屋以及建築物面積清冊；
（三）業主名冊；
（四）規劃總平面圖或者建設工程設計總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
（六）物業服務用房配置證明；
（七）依照法律、法規應當提供的其他資料。
第二十條 籌備組應當開展以下工作：
（一）確認業主身份、人數以及所擁有的專有部分面積，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（三）草擬業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法和業主委員會工作規則；
（四）提出業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員、候補委員候選人名單；
（五）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款第三項規定的議事規則，應當包括業主大會的議事方式、表決辦法，業主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項。
籌備組應當就本條第一款確定的事項，在首次業主大會會議召開十五日前，在物業服務區域內顯著位置公告，並書面通知全體業主。業主對公告內容有異議的，籌備組應當研究處理並作出答覆。
籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議。未能按期組織召開首次業主大會會議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建業主大會籌備組。
籌備組工作所需經費，由街道辦事處、鄉鎮人民政府承擔。
第二十一條 首次業主大會會議應當通過業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則，並選舉產生業主委員會委員和候補委員。
業主大會與業主委員會的活動經費以及業主委員會委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。
第二十二條 業主委員會由三人以上單數組成。候補委員人數按照不超過業主委員會委員人數確定，候補委員按照得票多少排序。業主委員會委員需要增補時，按照候補委員排序依次遞補。
業主為法人或者其他組織的，可以推薦本組織人員參選業主委員會委員、候補委員。
第二十三條 業主委員會委員、候補委員候選人通過下列渠道推薦：
（一）社區黨組織推薦；
（二）居民委員會、村民委員會推薦；
（三）業主自薦或者百分之二十以上的業主聯名推薦。
業主大會籌備組根據業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法,從按照前款渠道推薦的人員中,確定首屆業主委員會委員、候補委員候選人名單。
業主委員會換屆選舉時，由本屆業主委員會根據業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法,從按照本條第一款渠道推薦的人員中,確定下屆業主委員會委員、候補委員候選人名單。
鼓勵和支持業主中的中國共產黨黨員參選業主委員會委員、候補委員。
第二十四條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向縣（市、區）住房城鄉建設主管部門備案：
（一）籌備組組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉
情況的報告；
（二）業主大會會議決議；
（三）業主大會議事規則；
（四）管理規約；
（五）業主委員會工作規則；
（六）業主委員會委員、候補委員名單和本人基本信息；
（七）法律、法規規定的其他材料。
縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應當自收到前款規定材料之日起十個工作日內，對符合規定的出具業主委員會備案證明和業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則，業主委員會委員、候補委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知縣（市、區）住房城鄉建設主管部門。
縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應當及時將業主委員會備案情況以及本條第三款所列變更情況告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府，實現信息共享。
第二十五條 業主委員會委員、候補委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。
業主委員會到期未進行換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉工作，原業主委員會不再履行職責。
第二十六條 業主委員會是業主大會的執行機構，依照有關法律、法規和業主大會的授權開展活動，履行下列職責：
（一）召集並主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）定期向業主大會報告有關決定執行情況，提出物業
管理建議；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服
務契約；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促欠交物業費的業主限期交納；
（五）監督和協助物業服務人履行物業服務契約；
（六）組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更
新、改造方案進行書面確認，並監督實施；
（七）監督管理規約的實施；
（八）組織籌集住宅專項維修資金；
（九）組織業主委員會換屆和補選工作；
（十）完成業主大會交辦的其他事項。
第二十七條 業主委員會委員、候補委員不得實施下列行為：
（一）侵占業主共有收益、廣場、綠地等業主共有財產；
（二）利用職務之便接受減免物業費、車位租賃費、停車服務費，以及非法收受建設單位、物業服務人或者有利害關係業主提供的財物；
（三）非法使用、轉讓或者泄露業主、物業使用人信息；
（四）損害業主共同利益的其他行為。
業主委員會委員、候補委員有前款規定行為之一的，由業主委員會提請業主大會決定終止其委員、候補委員職務；業主委員會未提請業主大會決定的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其提請業主大會決定。在業主大會作出決定前，業主委員會應當停止該業主委員會委員履行職責，並向業主公示。
業主委員會委員、候補委員有違法搭建建築物、構築物或者拒付物業費等行為的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員、候補委員職務。
業主委員會委員、候補委員職務終止的，由業主委員會在物業服務區域內顯著位置公告。終止職務的業主委員會委員應當在三日內將其保管的物業管理有關資料、印章和財物移交業主委員會或者居民委員會、村民委員會。
第二十八條 住宅小區有下列情形之一的，應當成立物業管理委員會，作為臨時機構履行物業管理職責：
（一）不具備成立業主大會條件的；
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地街
道辦事處、鄉鎮人民政府兩次組織後仍未能成立的；
（三）未能選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換
屆選舉，經街道辦事處、鄉鎮人民政府兩次組織或者指導後仍未能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的。
第二十九條 物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立，由業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會以及建設單位等派員組成。
物業管理委員會由七人以上單數組成。其中，業主代表不少於二分之一，由街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主中推薦產生。物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會所派人員擔任，副主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定一名業主代表擔任。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起十個工作日內，將成立情況書面告知縣（市、區）住房城鄉建設主管部門，並將物業管理委員會成員名單在物業服務區域內顯著位置公告。
第三十條 物業管理委員會應當依法履行職責，就物業共同管理事項徵求全體業主意見，形成業主共同決定。
物業服務區域尚未成立業主大會的，物業管理委員會應當推動成立業主大會，選舉產生業主委員會。物業管理委員會應當自業主委員會依法選舉產生之日起七日內，與業主委員會辦理完畢財物和相關資料移交手續。完成移交手續後，物業管理委員會即行解散。
第四章 物業服務管理
第三十一條 物業服務內容主要包括下列事項：
（一）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
（二）公共綠化的維護；
（三）公共區域環境衛生的維護；
（四）物業裝飾裝修秩序的維護；
（五）車輛行駛和停放秩序的維護；
（六）公共區域的秩序維護、安全防範等事項的協助管理
服務；
（七）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；
（八）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；
（九）物業服務檔案和物業檔案的保管；
（十）其他物業服務事項。
物業服務的具體內容和服務標準，按照契約約定。
第三十二條 物業服務人應當分類建立和保管下列檔案和資料：
（一）物業服務區域共有部分經營管理檔案；
（二）物業服務區域內監控系統、消防設施、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄；
（三）住宅裝飾裝修管理資料；
（四）業主名冊；
（五）與供水、供電、垃圾清運等專業性服務組織簽訂的
委託服務協定和代收協定；
（六）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。
第三十三條 物業服務人應當遵守下列規定：
（一）嚴格執行國家、省、市規定的物業服務技術標準、服務規範；
（二）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；
（三）按照法律、法規規定和契約約定，履行消防、電梯等公共安全設施管理和維護的相關義務，消除安全隱患；
（四）建立物業服務事項突發事件的應急處理機制和工作預案；
（五）在物業服務區域內公示服務監督電話，定期聽取業主關於改進和完善服務的意見和建議；
（六）配合有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會做好物業管理相關工作。
第三十四條 物業服務人不得有下列行為：
（一）違反物業服務契約約定，減少物業服務內容、降低物業服務質量和標準；
（二）不按照規定實行明碼標價，超出政府指導價浮動幅度制定收費標準，低於服務等級要求提供服務，採取分解收費項目、重複收費、擴大收費範圍等方式變相提高收費標準；
（三）強制或者變相強制服務並收費，違反有關規定以保證金、押金等形式變相收費；
（四）占用消防車作業場地，設定妨礙舉高消防車作業和消防車通行的綠化或者障礙物；
（五）擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備；
（六）擅自拆除、損壞物業服務區域內的建築物、構築物及其設施設備；
（七）擅自撤離物業服務區域；
（八）物業服務契約解除或者終止時，拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和屬於業主的檔案資料、物品、資金等；
（九）非法使用、轉讓或者泄露業主、物業使用人信息；
（十）採取停止供水、供電方式催交物業費；
（十一）騷擾、恐嚇、威脅、侮辱、暴力侵害業主；
（十二）法律、法規禁止的其他情形。
第三十五條 物業服務人應當將下列信息在物業服務區域內顯著位置或者通過網際網路等技術手段進行公示，並及時更新：
（一）物業服務人的營業執照、項目負責人的姓名、物業服務投訴電話、二十四小時值班電話；
（二）物業服務契約約定的服務等級標準、服務內容、服務期限、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）物業服務契約沒有約定的收費服務項目、服務標準和收費標準；
（四）電梯、消防、監控、門禁等設施設備的維修保養單位名稱、資質、聯繫方式和應急處置方案等；
（五）公共收益收支清單和住宅專項維修資金使用情況；
（六）與供水、供電、垃圾清運等專業性服務組織簽訂的委託服務協定和代收協定；
（七）存在轉供水、轉供電情況的住宅小區，物業服務人應當定期公示水電損耗情況，到戶水電價，向供水、供電專業性服務組織交納水電費憑證複印件；需退補水電費差額的，應當公示退補周期和退補明細；
（八）房屋裝飾裝修以及使用過程中的注意事項；
（九）有關監管部門和專業性服務組織的職責以及聯繫方式；
（十）法律、法規規定需要公示的其他信息。
業主對公示內容有異議的，物業服務人應當在三日內予以答覆。
第三十六條 縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應當建立物業服務企業信用信息檔案，將侵占業主共有部分經營收益，挪用、騙取、套用住宅專項維修資金等不良行為錄入物業服務企業信用信息檔案。業主大會選聘物業服務企業，需要了解企業信用信息的，縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應當如實提供。
第三十七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主大會選聘物業服務人進行指導。
業主委員會根據業主大會的授權應當與物業服務人簽訂物業服務契約。物業服務契約簽訂七日前，應當將物業服務契約文本在物業服務區域內顯著位置公示，徵求業主意見。
物業服務人應當自簽訂物業服務契約之日起十日內，向縣（市、區）住房城鄉建設主管部門備案。縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應當將備案信息及時告知街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第三十八條 物業服務人應當與業主、業主委員會建立溝通協調機制，採取多種方式聽取業主、業主委員會對物業服務的意見建議，至少每半年召開一次座談會，對合理的意見建議應當採納，不予採納的應當在七日內予以答覆並說明理由。
第三十九條 住宅物業費根據住宅的種類、特點以及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅前期物業費應當實行政府指導價。
發展改革主管部門應當會同住房城鄉建設主管部門，對實行政府指導價的物業費標準，根據當地經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況，每三年核定一次。
市住房城鄉建設主管部門應當制定普通住宅前期物業服務等級標準，明確服務標準和服務內容。
物業服務行業協會應當監測並定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業服務人在協商物業費時參考。
第四十條 業主應當按照物業服務契約的約定支付物業費。
普通住宅交付後空置六個月以上的，其空置期間的前期物業費應當減收；認定空置的標準和具體減收比例按照有關規定執行。其他物業交付後空置六個月以上的，其物業費收費標準由物業服務人與業主或者物業使用人約定。
已經竣工但是尚未出售或者尚未交付的物業，物業費由建設單位支付。
業主與物業使用人約定由物業使用人支付物業費的，從其約定，業主負連帶責任。
物業所有權發生轉移或者滅失的，業主應當結清物業費。
物業服務人違反規定或者約定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主或者物業使用人有權拒絕支付。
第四十一條 業主違反約定逾期不支付物業費的，業主委員會、物業服務人有權催交。可以通過在物業服務區域內顯著位置公示、送達書面催交通知或者以業主易於知悉的其他方式，督促其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法提起訴訟或者依據仲裁協定、物業服務契約中的仲裁條款申請仲裁。
第四十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業性服務組織應當按照與業主簽訂的服務契約，向最終用戶收取費用。專業性服務組織、環衛管理單位委託物業服務人代收費用的，應當簽訂代收協定。
專業性服務組織、環衛管理單位不得強制物業服務人代收費用，不得因物業服務人拒絕代收有關費用而停止向最終用戶和共用部分提供服務。
物業服務人不得借代收費用的便利向業主收取手續費等額外費用。物業服務人接受專業性服務組織、環衛管理單位委託代收費用的，可以根據約定向專業性服務組織、環衛管理單位收取報酬。
第四十三條 物業服務人退出物業服務區域時，業主仍未選聘新的物業服務人，也未作出自行管理決定的，由全體業主共同承擔管理責任。物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行應急管理，根據應急管理的需要組織基本保潔、公共秩序維護等服務，至新的物業服務人入駐或者業主實施自行管理為止，相關費用由業主承擔。各相關職能部門以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業性服務組織應當予以配合。
第五章 物業的使用與維護
第四十四條 業主、物業使用人應當合理、安全、文明使用物業，不得有下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品；
（二）違法建設建築物、構築物；
（三）違反規定裝飾裝修；
（四）以亂堆亂放雜物、停放車輛等方式占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設施；
（五）亂搭亂建或者破壞、擅自改變房屋外牆外觀；
（六）擅自安裝、改裝、拆除戶內燃氣設施和燃氣計量裝置；
（七）擅自占用、挖掘物業服務區域內道路、場地；
（八）設定隔離樁、地鎖、石墩、柵欄等障礙物圈占物業服務區域內共用部位、共用設施設備；
（九）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；
（十）占用物業服務區域內共用部位、共用設施設備堆放雜物；
（十一）占用物業服務區域內共用部位、共用設施種植蔬菜以及其他農作物；
（十二）擅自在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫、刻畫；
（十三）隨意傾倒垃圾、雜物等；
（十四）私自架設電線、電纜；
（十五）在建築物內的共用走道、樓梯間、安全出口等公共區域停放電動車或者為電動車充電；
（十六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，製造超過規定標準的噪聲；
（十七）從建築物中向外拋擲物品；
（十八）違反規定飼養動物；
（十九）排放有毒、有害物質；
（二十）擅自利用物業服務區域內共用部位、共用設施設
備進行經營活動；
（二十一）法律、法規、臨時管理規約或者管理規約禁止的其他行為。
物業服務人、業主委員會發現物業服務區域內業主、物業使用人有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法制止違法行為並作出處理。
第四十五條 物業服務區域內規劃的車位、車庫，應當首先滿足業主、物業使用人停車需要。尚未出售的車位、車庫，業主、物業使用人要求承租的，建設單位應當出租。車位、車庫租賃費的標準按照政府指導價格確定。
建設單位或者物業服務人應當每季度將車位、車庫出售、出租的情況在物業服務區域內顯著位置進行公示。
規劃車位、車庫尚未充分利用的，不得設定規劃以外的車位。規劃車位、車庫不足的，可以利用業主共用的道路或者其他公共場地增設車位，所設定車位歸物業服務區域內全體業主共有。車位設定、管理、收費等事項由業主大會決定，但是不得侵害業主合法權益和共同利益，不得影響道路通行，不得違反消防安全要求。
物業服務區域內未設定車輛集中充電設施或者車輛集中充電設施不足的，經業主大會或者業主同意，可以占用業主共有道路、綠地或者其他場地增設車輛集中充電設施，但不得影響道路通行，不得違反消防安全要求。按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。
發展改革、自然資源和規劃、城市管理、消防救援、公安機關交通管理等主管部門應當加強對物業服務區域內增設車位、車輛集中充電設施等工作的指導。
第四十六條 物業保修期屆滿後，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。
業主專有部分的物業存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，業主或者物業使用人應當及時維修養護、消除危險，相鄰業主應當提供便利。業主和物業使用人不履行維修養護義務的，經業主大會同意或者按照臨時管理規約、管理規約的規定，可以由物業服務人代為維修養護或者採取應急防範措施，費用由業主或者物業使用人承擔。
業主長期空置物業時，應當書面告知物業服務人，並採取措施防止漏水、漏電、漏氣等事故的發生。業主委託物業服務人就專有部分進行養護、維修、管理的，應當按照約定支付費用。
第四十七條 物業服務區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務人應當設定明顯的警示標誌，採取具體防範措施，及時告知業主委員會，並向有關部門報告。
電梯、區域鍋爐等業主共有的特種設備，由物業服務人或者業主根據物業服務契約約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委託專業性服務組織負責維護、保養。
第四十八條 住宅物業的業主應當在辦理住宅交付手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
建設單位代收住宅專項維修資金的，應當於三十日內將已售房屋業主信息報縣（市、區）住房城鄉建設主管部門，並將代收的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建設單位交存首期住宅專項維修資金。建設單位代交的未售出房屋住宅專項維修資金待房屋售出時由物業買受人承擔。
未售出房屋的住宅專項維修資金，實行商品房預售資金監管的，項目綜合驗收合格後，建設單位應當交納的住宅專項維修資金可以從監管的預售資金中劃轉。
申請不動產轉移登記的，應當及時辦理住宅專項維修資金戶名變更手續。
第四十九條 住宅專項維修資金的使用應當由相關業主共同決定，從住宅專項維修資金專戶中列支。
住宅專項維修資金賬面餘額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但是未建立住宅專項維修資金的，業主委員會應當組織相關業主續交或者補交。
第五十條 物業服務區域內有下列情形之一的，可以應急使用住宅專項維修資金：
（一）物業服務區域內發生的屋面、外牆防水嚴重損壞；
（二）電梯故障；
（三）消防設施出現功能障礙，存在火災隱患；
（四）建築外立面裝飾和公共構件嚴重脫落鬆動；
（五）玻璃幕牆炸裂；
（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；
（七）地下車庫以及其他地下公共空間雨水倒灌；
（八）其它危及房屋安全和人身財產安全，需要實施應急維修、更新和改造的緊急情況。
前款規定的應急維修情形出現時，物業服務人或者相關業主應當立即報告業主委員會，經相關業主、業主委員會、物業服務人共同現場查驗、確認後立即組織維修；未成立業主委員會的，應當立即向居民委員會或者村民委員會報告，經相關業主、物業服務人、居民委員會或者村民委員會共同現場查驗、確認後立即組織維修。
第五十一條 業主委員會、物業服務人對需要應急維修的事項未及時維修、更新和改造的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其限期完成；逾期仍未進行維修、更新和改造的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組織維修、更新和改造。應急維修、更新和改造所需費用在住宅專項維修資金中列支。
第五十二條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用
部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關專業性服務組織承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬頻數據傳輸等設施設備和相關管線的維修、養護費用；
（三）依法應當由侵權人承擔的人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務人承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第五十三條 利用物業服務區域內業主共有部分設定廣告、進行租賃或者從事其他經營活動產生的收益，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。業主共有收益資金的處分由業主共同決定，可以用於補充住宅專項維修資金，折抵物業費，支付業主大會、業主委員會活動經費以及業主委員會委員的報酬。
物業服務人代為收取、保管前款規定的收益資金的，不得挪作他用。物業服務人對前款所列各項收益，應當單獨列賬，獨立核算，接受業主委員會的監督。收益資金由業主委員會管理的，應當接受居民委員會、村民委員會的監督。收益資金收支賬目應當接受業主監督，每季度在物業服務區域內顯著位置公示一次，公示時間不得少於三十日。
第五十四條 業主對住宅專項維修資金，利用業主共有部分進行經營產生的廣告費、車位場地使用費等收益資金以及業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿；經已交付使用物業專有部分占建築物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議，業主大會應當按照管理規約或者業主大會議事規則，授權業主委員會委託會計師事務所進行審計並將審計報告通報全體業主。業主委員會或者物業服務人不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
前款中規定的審計事項以及對離任的業主委員會委員是否進行審計監督，應當在管理規約或者業主大會議事規則中規定。
第六章 舊住宅區物業管理
第五十五條 市、縣（市、區）人民政府對已建成交付使用，但是配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當採取措施組織和統籌資金進行改造整治，並將改造整治規劃和年度計畫向社會公布。
舊住宅區的範圍，由市、縣（市、區）人民政府劃定。
第五十六條 舊住宅區未成立業主大會或者未選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當採取措施，鼓勵、支持和推進其依法召開業主大會，選舉產生業主委員會。舊住宅區依法產生業主委員會並且能夠正常履行職責的，優先進行改造整治。
舊住宅區符合本條例第二十八條規定情形，未成立業主大會或者未產生業主委員會的，應當按照本條例相關規定成立物業管理委員會。
第五十七條 舊住宅區可以採取招標的方式選聘物業服務人，也可以採取協定的方式選聘物業服務人，由業主委員會根據業主大會的授權與物業服務人簽訂物業服務契約。
街道辦事處、鄉鎮人民政府可以接受舊住宅區業主大會、業主的委託，將兩個或者兩個以上舊住宅區的物業服務事項打包為一個項目，採取招標或者協定方式確定同一物業服務人接管。
無法選聘物業服務人或者開展自行管理的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織基本保潔、公共秩序維護等服務，所需費用由業主承擔。
第五十八條 未交納住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的舊住宅區，業主應當按照有關規定交納或者續交。
物業服務人可以根據物業服務契約約定，代業主歸集住宅專項維修資金。
業主委員會負責催交住宅專項維修資金。
第七章 監督管理
第五十九條 市住房城鄉建設主管部門履行下列職責：
（一）貫徹執行物業管理相關法律、法規和政策；
（二）制定本市物業管理相關政策並組織實施；
（三）制定物業服務相關標準、臨時管理規約或者管理規
約、業主大會議事規則、物業服務契約以及承接查驗協定等的示範文本；
（四）指導和監督縣(市、區）住房城鄉建設主管部門開展物業服務監督管理工作；
（五）指導和監督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和
使用；
（六）建立業主委員會委員、物業管理委員會委員培訓制度；
（七）建立全市統一的物業服務信用信息、業主電子共同決策等信息系統，供物業管理各方免費使用；
（八）指導行業協會制定和實施自律性規範；
（九）依法履行物業服務其他監督管理職責。
縣（市、區）住房城鄉建設主管部門履行下列職責：
（一）貫徹執行物業管理相關法律、法規和政策；
（二）監督管理轄區內的物業服務活動；
（三）指導、監督轄區內住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；
（四）組織開展轄區內業主委員會委員、物業管理委員會委員的培訓活動；
（五）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展與物業管理相關的工作；
（六）依法履行物業服務其他監督管理職責。
市、縣（市、區）住房城鄉建設主管部門負責依法對本條例第三十四條第一項、第五項至第十項，第四十四條第一款第一項至第三項規定的違法行為進行查處。
第六十條 市、縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應當加強以下工作：
（一）加強物業服務企業信用信息管理，實施分類監管，建立激勵和懲戒制度。對物業服務企業執行物業服務技術標準、服務規範和相關規定的情況進行監督檢查，記入企業信用信息檔案，進行信用評價；
（二）建立與不動產登記部門的信息共享機制。提示物業買受人在辦理不動產轉移登記時，可以核查該物業項目物業費、住宅專項維修資金和相關分攤費用交納情況，並為信息核查提供便利；
（三）加強對物業管理的監督、檢查、指導、考核，依法查處違規招標投標、挪用住宅專項維修資金、擅自處分業主共有部分等違法行為。
第六十一條 市、縣（市、區）下列主管部門按照各自職責，負責物業服務區域內以下監督管理工作：
（一）發展改革主管部門負責制定和調整實行政府指導價
的物業服務收費標準，負責職責範圍內電力行業管理和監督；
（二）公安機關負責對物業服務區域內人防、物防、技防設施建設進行指導、監督，依法對本條例第三十四條第十一項、第四十四條第一款第十六項至第十八項規定的違法行為進行查處；
（三）民政主管部門負責指導無物業服務的舊住宅區，依託居民委員會、村民委員會實行自治管理；
（四）司法行政主管部門負責指導物業糾紛人民調解工作；
（五）財政、審計主管部門負責住宅專項維修資金管理和
使用的監督檢查；
（六）自然資源和規劃主管部門負責物業服務區域內規劃
變更的管理，協助開展物業服務區域劃分；
（七）生態環境主管部門負責監督物業服務區域及其周邊
污染源的治理，依法對本條例第四十四條第一款第十九項規定的違法行為進行查處；
（八）衛生健康主管部門負責物業服務區域內傳染病防治
工作，負責生活飲用水檢驗檢測點的檢驗、檢測等工作；
（九）應急管理主管部門負責物業服務區域內安全生產及
防災、減災、救災等應急救援工作；
（十）市場監督管理主管部門負責對物業服務區域內企業
和個體工商戶的經營活動、特種設備安全運營以及物業費收取等進行監督管理，依法對本條例第三十四條第二項、第三項，第四十四條第一款第二十項規定的違法行為進行查處；
（十一）城市管理（綜合行政執法）主管部門負責供水、供氣、供熱等專業性服務組織在物業服務區域內開展經營活動的監督指導，依法對本條例第四十四條第一款第五項至第十四項規定的違法行為進行查處。
消防救援機構、公安派出所應當加強對物業服務區域內消防管理工作的指導、監督，對本條例第三十四條第四項，第四十四條第一款第四項、第十五項規定的違法行為加強日常監督檢查。消防救援機構依法對本條例第三十四條第四項，第四十四條第一款第四項、第十五項規定的違法行為進行處罰。
法律、法規和本條例對政府各有關部門應當承擔的物業服務監督管理職責有規定的，依照其規定；沒有規定的，由市、縣（市、區）人民政府確定。有關主管部門應當根據職責依法做好物業服務監督管理相關工作。
第六十二條 街道辦事處、鄉鎮人民政府履行下列職責：
（一）組織召開物業管理聯席會議；
（二）組織、指導本轄區內業主大會成立、業主委員會選
舉、換屆和物業管理委員會的組建；
（三）指導、監督業主大會、業主委員會依法履行職責，依法撤銷其作出的違反法律、法規的決定；
（四）指導、監督轄區內物業管理項目的移交和接管；
（五）統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動，指導、監督業主和物業服務人依法履行義務，調處物業糾紛；
（六）依法履行其他物業服務監督管理職責。
未成立業主大會，發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時處理。
第六十三條 居民委員會、村民委員會履行下列職責：
（一）協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作；
（二）指導、監督業主大會、業主委員會依法開展自治管
理，就業主反映的物業管理事項向業主大會、業主委員會了解情況，引導其規範運作；
（三）指導、監督業主和物業服務人依法履行義務，調解物業糾紛；
（四）依法履行物業服務其他監督管理職責。
第六十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業性服務組織應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任。供水、供電、供氣、供熱等專業性服務組織應當配合縣（市、區）人民政府對舊住宅區採取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。
第六十五條 實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由居民委員會或者村民委員會、物業服務人、業主委員會、業主代表、專業性服務組織和住房城鄉建設、公安、城市管理（綜合行政執法）等主管部門參加。
物業管理聯席會議主要協調下列事項：
（一）業主委員會或者有關部門不依法履行職責的情況；
（二）物業服務人在履行退出程式和交接工作中出現的問題；
（三）物業服務區域內發生的突發事件；
（四）物業服務與社區管理的銜接和配合；
（五）需要協調的其他物業管理事項。
第六十六條 市、縣（市、區）住房城鄉建設、公安、自然資源和規劃、生態環境、應急管理、消防救援、市場監督管理、城市管理（綜合行政執法）等有關部門，應當建立違法行為投訴受理制度。
有關部門接到投訴、舉報應當即時登記，屬於本部門職權範圍的事項，應當及時處理，並在五個工作日內予以回復；不屬於本部門職權範圍的事項，應當及時移交給有相關職權的部門，接受移交的部門對管理職責有異議的，由所在市、縣（市、區）人民政府指定管理部門，不得再自行移交。
行政執法單位需要進入物業服務區域開展執法活動的，業主、業主委員會、物業服務人等應當予以配合。
第八章 法律責任
第六十七條 違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照法律、法規的規定執行；法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。
第六十八條 建設單位違反本條例第十一條第三款規定，拒不移交物業服務用房的，由縣（市、區）住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第六十九條 物業服務人違反本條例規定有下列行為之一的，由縣（市、區）住房城鄉建設主管部門按照下列規定予以處罰：
（一）違反本條例第十一條第六款規定，未按規定將物業承接查驗結果在物業服務區域內顯著位置公示的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款；
（二）違反本條例第三十二條規定，未按規定建立、保管相關檔案、資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款；
（三）違反本條例第三十四條第七項規定，擅自撤離物業服務區域的，處三萬元以上五萬元以下的罰款。
第七十條 違反本條例規定，業主委員會屆滿後或者業主委員會委員職務終止後不按時移交有關資料、財物和印章的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其移交。移交過程中出現違反治安管理的行為，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。
第七十一條 住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他相關行政主管部門的工作人員違反本條例的規定，未履行相關監督管理職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章 附則
第七十二條 本條例自2021年3月1日起施行。
