濱州市住宅物業管理條例

為了規範住宅物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

基本介紹

• 中文名：濱州市住宅物業管理條例
• 通過時間：2019年6月27日
• 批准時間：2019年7月26日
• 施行時間：2019年10月1日

條例全文

（2019年6月27日濱州市第十一屆人民代表大會常務委員會第22次會議通過 2019年7月26日山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批准 2022年10月28日濱州市第十二屆人民代表大會常務委員會第4次會議修訂 2022年12月21日山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議批准）

目錄

第一章　總　則

第二章　業主自治管理

第三章　新建物業與前期物業管理

第四章　物業的使用與維護

第五章　物業服務

第六章　監督管理

第七章　法律責任

第八章　附　則

第一章 總 則

第一條 為了規範住宅物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務人的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內住宅物業（以下簡稱物業）區域內的物業服務管理及監督管理活動，適用本條例。

物業服務管理是指業主通過自治管理，選聘物業服務人，按照物業服務契約約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第三條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區治理和政府監管相結合的原則。

第四條 市、縣（市、區）人民政府應當將物業服務行業發展建設納入現代服務業發展規劃、社區綜合建設和社區治理體系，推動物業服務社會化、市場化、專業化、智慧型化。

縣（市、區）人民政府應當推動建立住宅物業服務第三方評估制度，支持、引導業主委員會、建設單位、物業服務人等委託第三方評估機構進行物業服務質量、物業服務標準、費用測算以及物業項目交接、查驗等評估活動。

第五條 市、縣（市、區）物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作。

發展改革、教育、工業和信息化、公安、民政、司法行政、財政、自然資源規劃、生態環境、城鄉水務、應急管理、市場監管、城市管理等有關部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府按照職責，做好物業管理相關工作。

第六條 物業服務行業組織應當加強行業自律，協助有關部門調解物業糾紛，促進物業服務行業科學、規範、和諧發展。鼓勵物業服務人加入行業協會。

第二章 業主自治管理

第七條 一個物業服務區域成立一個業主大會。

住宅小區內業主人數較少的，經全體業主一致同意可以不成立業主大會，由全體業主共同行使業主大會職責。

住宅小區內業主人數較多的，可以幢、單元為單位成立業主小組，業主小組由該幢、單元的全體業主組成。業主小組可以推薦業主代表，主持討論本小組範圍內共用部位、共用設施設備的維護、更新、改造等事項；可以由小組全體業 主書面授權業主代表參加業主大會會議。

第八條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在六十日內組建業主大會籌備組。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者社區居民委員會的人員擔任。

第九條 建設單位、前期物業服務人應當及時將下列資料報送首次業主大會籌備組：

（一）業主名冊；

（二）物業服務區域證明；

（三）房屋及建築面積清冊；

（四）竣工總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的備案證明；

（六）物業服務用房配置資料；

（七）房屋質量竣工驗收情況；

（八）其他有關的檔案資料。

第十條 業主大會籌備組應當履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）起草管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出首屆業主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）徵集吸納業主對首次業主大會會議議題和決定草案的意見；

（六）列明物業區域共用部位和共用設施設備相關清單；

（七）起草物業服務契約涉及的服務事項、服務標準、服務等級、服務費用等；

（八）召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業服務區域內顯著位置公告前款規定的內容，並通過書面或者其他方式通知全體業主。

業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

第十一條 首次業主大會會議召開後，業主大會會議由業主委員會負責召集。業主大會會議召開五日前，業主委員會應當就會議內容向全體業主公告徵集意見，並將會議內容書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府及社區居民委員會。街道辦事處、鄉鎮人民政府或者社區居民委員會應當派員參加，並做好指導和監督工作。

業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織業主召開業主大會會議。

第十二條 業主大會會議可以採用集體討論、書面、電子信息技術等形式徵求意見，並留存相關原始資料。

採用集體討論徵求意見的，會議材料應當書面印發與會業主，安排專人完整記錄業主討論情況，並由業主簽字確認；採用書面形式徵求意見的，應當將會議材料送交每一位業主，業主應當在送達回執上籤字；採用電子信息技術徵求意見的，應當將會議材料通知到每一位業主，傳送證明應當妥善保存；無法送達的，應當在物業服務區域內顯著位置公告，公告時間不少於五日。

第十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照法律、法規和業主大會授權開展活動，接受全體業主的監督,履行下列職責:

（一）召集並主持業主大會會議,報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況；

（二）執行業主大會的決議、決定，代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務契約,與解聘的物業服務人進行交接；

（三）擬訂需要提交業主大會決定的事項；

（四）監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止、報告；

（五）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按契約約定交納物業服務費，監督和協助物業服務人履行物業服務契約；

（六）監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補交、再次籌集，及時組織應急維修；

（七）製作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關檔案；

（八）定期向業主通報工作情況，公布業主共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息，保障業主的知情權和監督權；

（九）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十）配合、支持社區居民委員會依法履行職責，並接受其指導和監督；

（十一）業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當與業主、物業服務人、社區居民委員會建立物業糾紛協商調解機制，促進和諧社區建設。

業主委員會應當通過在物業服務區域內顯著位置設定公示欄、發布電子信息等方式，向業主公開業主委員會組成、成員分工及監督聯繫方式，接受業主監督。

第十四條 業主委員會成員可以通過下列方式從本物業服務區域內的業主中產生候選人:

（一）社區黨組織推薦；

（二）社區居民委員會推薦；

（三）業主自薦或者聯名推薦。

鼓勵引導業主中的中共黨員、人大代表、政協委員、格線員、樓（幢）長積極參選業主委員會成員。

第十五條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

業主委員會會議由主任或者執行成員負責召集，有三分之二以上成員出席，業主委員會成員不得委託他人出席會議，作出決定時應當經全體成員過半數簽字同意。業主委員會可以在會議召開五日前將會議議題告知社區居民委員會，並聽取意見和建議，社區居民委員會根據情況派員參加。

第十六條 業主委員會成員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會授權終止其資格：

（一）以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

（二）拒不履行成員職責的；

（三）業主委員會過半數成員或者百分之二十以上業主提議撤銷其成員資格的；

（四）違章搭建建築物、構築物等違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；

（五）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的檔案資料的；

（六）拒絕、拖延提供物業管理有關的檔案資料，妨礙業主委員會換屆交接工作的；

（七）擅自使用業主大會、業主委員會印章的；

（八）擅自將業主共有財產出售、出租、出借，侵害業主共有財產權益的；

（九）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會成員的。

第十七條 業主大會與業主委員會的活動經費、業主委員會成員的報酬一般從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法和標準由業主大會決定。

第十八條 住宅小區有下列情形之一的，應當成立物業管理委員會：

（一）具備首次業主大會會議召開條件，經籌備組兩次組織仍未能召開的；

（二）首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會或者業主委員會任期屆滿，經街道辦事處、鄉鎮人民政府兩次協調督促仍不能選舉產生的；

（三）業主委員會不履行職責達一年以上，需要重新選舉，經街道辦事處、鄉鎮人民政府兩次協調督促仍不能選舉產生的。

第十九條 物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立，由業主成員以及街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會、建設單位等派員組成。

物業管理委員會由七人以上單數組成。其中業主成員不少於百分之五十，由街道辦事處、鄉鎮人民政府推薦產生。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起十日內，將成立情況書面告知縣（市、區）物業主管部門。

物業管理委員會成員、工作分工及監督聯繫方式應當在物業服務區域內顯著位置公示。

第二十條 物業管理委員會作為臨時機構應當依法履行物業管理職責，組織業主共同決定物業管理事項，並推動符合條件的物業服務區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

物業管理委員會在選舉產生業主委員會之日起七日內，與業主委員會辦理財物和相關資料移交手續，由街道辦事處、鄉鎮人民政府宣布解散。

第三章 新建物業與前期物業管理

第二十一條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當向縣（市、區）物業主管部門申請物業服務區域劃分登記。

物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在徵求街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的意見後進行劃分登記，並告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業服務區域向物業買受人明示。

物業服務區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證、不動產權證等檔案確定的紅線圖範圍為基礎，根據建築物規模、共用設施設備配置、社區建設等情況綜合確定。

第二十二條 建設單位在申領商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將與物業服務人簽訂的前期物業服務契約、臨時管理規約、物業服務區域內的物業服務用房面積、位置及配套建築和設施設備相關清單等資料報縣（市、區）物業主管部門備案，並在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣契約約定的內容。物業主管部門應當將相關材料推送至街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門。

物業服務區域內的物業服務用房屬於全體業主所有，應當依法辦理權屬登記，不得擅自改變用途。

第二十三條 物業服務用房的配置應當符合下列規定：

（一）建築面積按照建設工程項目總建築面積的千分之三至千分之五配置，最少不低於一百平方米；

（二）具備水、電、採光、通風、簡單裝修等正常使用功能，預留通訊、網路、安保預警等連線埠。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、門衛室、人防工程等，以及室內層高不足二點二米的房屋不得作為物業服務用房，不得計入物業服務用房面積。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建築面積不低於二十平方米。

物業服務用房由建設單位無償提供。

第二十四條 建設單位在銷售物業時，應當將反映下列情況的有關材料向物業買受人明示：

（一）物業服務區域的範圍；

（二）共用部位的名稱、位置、面積；

（三）規劃用於停放機動車、非機動車的車位、車庫和人防工程的數量、位置、面積；

（四）物業服務用房和各類配套建築的位置、面積；

（五）生活垃圾收集站點、公廁等需要明示的場所、設施設備；

（六）物業服務人、物業服務項目負責人、物業服務標準、臨時管理規約等。

第二十五條 地下人防工程作為地下車位使用的，可以出租，不得銷售、附贈。建設單位應當對人防工程停車位作出明顯標識。

第二十六條 前期物業服務人應當承接建設單位移交的資料並妥善保管，對物業服務區域內的共用部位、共用設施設備及其檔案資料進行查驗，發現存在質量問題的，建設單位應當及時整改。

物業的承接和查驗可以委託第三方機構進行。承接和查驗行為應當接受縣（市、區）物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督。

物業服務人應當將承接、查驗情況在物業服務區域內顯著位置公示，公示時間不得少於十日。

第四章 物業的使用與維護

第二十七條 業主、物業使用人、物業服務人應當遵循維護公共安全和公共利益、不損害他人利益的原則，遵守法律、法規的規定以及臨時管理規約、管理規約的約定，按照規劃用途合理、安全使用物業，在供水、排水、通風、採光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理相鄰關係，維護相關各方權益。

第二十八條 物業服務區域內禁止下列行為：

（一）擅自變動建築主體或者損壞承重結構；

（二）違法搭建建築物、構築物，私開門窗，擅自改變建築物外觀；

（三）擅自將住宅及車庫、儲藏室等附屬設施改變為經營性用房；

（四）擅自拆改供暖、燃氣等管道和設施；

（五）侵占或者破壞綠地，在共用場所種植農作物，擅自改建停車位；

（六）違反規定停放車輛，占用消防通道、阻塞主要道路或者出入口；

（七）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

（八）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物、噪音擾民、露天焚燒雜物；

（九）從事影響業主和物業使用人正常生活、休息的經營活動；

（十）擅自架設電線、電纜，在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫廣告，在業主共用部位堆放雜物；

（十一）違反裝飾裝修服務協定約定從事裝飾、裝修活動；

（十二）侵占或者損壞共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；

（十三）在樓道等禁停區域放置電動車或者給電動車充電；

（十四）攜犬出戶不系犬繩、不及時清除寵物糞便等不文明行為；

（十五）法律、法規和業主公約、管理規約等禁止的其他行為。

業主、業主委員會發現有前款規定行為的，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；物業服務人發現有前款規定行為的，應當及時採取合理措施制止、向有關部門報告並協助處理。

第二十九條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知物業服務人；按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。

業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，未告知物業服務人的，物業服務人有權按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業服務區域。物業服務人對住宅裝飾裝修活動進行必要的現場檢查時，業主、物業使用人應當配合。

第三十條 業主長期空置物業時，應當告知物業服務人，並與物業服務人就專有部分的養護、維修、管理以及出現緊急情況時的處置等事項與物業服務人協商，可以簽訂代管協定，物業服務收費標準雙方協商確定。

前期物業服務的空置物業，空置時間連續超過六個月的，物業服務收費不得超過收費標準的百分之六十。

其他物業交付後連續空置六個月以上的，其物業服務費收費標準由物業服務人與業主或者物業使用人另行約定。

第三十一條 業主、物業使用人發現其專有部分中含有的共用設施設備具有安全隱患時，應當及時告知業主委員會、物業服務人，業主委員會、物業服務人應當及時組織維修。

物業服務人應當根據物業服務契約的約定，定期對業主專有部分中的共用設施進行檢查，業主、物業使用人應當配合。

第三十二條 建設單位、業主委員會、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後產生的收益，屬於業主共有。共有部分收益的分配，由業主大會決定。

第三十三條 物業買受人應當在辦理房屋入住手續前按照有關規定交存專項維修資金。

未全部交存專項維修資金的物業服務區域，其共用部位、共用設施設備的維修費用由業主委員會召集相關業主協商，制定維修費用的分攤方案。

未交存專項維修資金或者專項維修資金餘額不足的物業服務區域，其共用部位、共用設施設備的維修費用由全體業主或者相關業主承擔。

第三十四條 有下列情形之一的，可以啟動應急維修程式：

（一）物業服務區域內發生的屋面、外牆嚴重損壞；

（二）電梯故障；

（三）消防系統故障；

（四）建築外立面裝飾和公共構件嚴重脫落鬆動；

（五）玻璃幕牆炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

第三十五條 出現需應急維修情形時，業主、物業服務人應將有關情況報告業主委員會，經現場查驗確認後立即組織維修。

專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收後，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業服務區域內顯著位置公示。

第三十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營單位，應當承擔由其運營管理的相關管線和設施設備的維修、養護、更新責任。

業主專有部分的專業經營設施由業主負責維修、維護和管理。

專業經營單位對相關管線和設施設備進行維修養護更新時，業主、物業服務人應當予以配合。

第三十七條 專業經營單位應當與業主簽訂服務契約，向最終用戶收取費用。

專業經營單位可以將相關專業經營設施設備的維護、保養等事宜委託給物業服務人承擔，物業服務人可以按照委託契約向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位委託物業服務人代收費用的，應當簽訂代收協定。物業服務人不得借代收費用之便向業主收取手續費等額外費用。物業服務人不接受委託代收費用的，專業經營單位不得停止向最終用戶提供服務。

第三十八條 應當由專業經營單位承擔的相關管線和設施設備的維修、養護、更新費用，不得從專項維修資金中列支。

第三十九條 市、縣（市、區）人民政府應當制定既有住宅區內專業經營設施設備改造規劃、年度計畫、政策措施，落實改造資金分擔統籌責任，改造完成後由專業經營單位進行運營、管理和維護。

專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件。業主專有部分的用水、用電、用熱、燃氣等設施設備（不含計量裝置）的改造費用由業主承擔。

鼓勵產權單位、業主大會將閒置的土地、房屋改造為配套社區公共服務設施，提升舊住宅區品質。

第五章　物業服務

第四十條 業主委員會應當根據業主大會的決議選聘物業服務人，與物業服務人簽訂服務契約。物業服務人應當自物業服務契約簽訂之日起十日內，將物業服務契約報縣（市、區）物業主管部門備案。物業主管部門應當將相關材料推送至街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門。

第四十一條 物業服務人依照法律、法規規定及物業服務契約的約定，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全，並履行下列義務:

（一）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（二）定期聽取業主的意見和建議，及時答覆業主提出的詢問，接受業主監督，化解物業服務糾紛，改進和完善服務；

（三）定期向業主大會、業主委員會報告履行物業服務契約、業主共有部分的經營與收益等情況；

（四）制定物業服務區域應急管理預案，執行政府依法實施的應急處置措施和管理措施，積極配合開展公共衛生、文明創建、志願服務等活動；

（五）依法履行安全保障義務，加強對物業服務區域安全巡查，發現有安全風險隱患的，應當及時設定警示標誌，採取措施排除隱患，同時向業主委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門報告並協助處理；

（六）對違反有關治安、規劃、環保、消防等法律、法規的行為及時採取合理措施勸阻、制止，同時向業主委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門報告並協助處理；

（七）對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，並及時向業主委員會報告；

（八）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會和有關部門做好社區管理工作；

（九）法律、法規規定的其他事項。

第四十二條 物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置設定固定的物業服務信息公示欄或者通過合理方式向業主公示以下信息：

（一）物業服務人及項目負責人的基本情況、聯繫方式，物業服務二十四小時值班電話；

（二）物業服務契約約定的服務內容、服務等級標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）物業服務契約沒有約定的收費服務項目、服務標準和收費標準；

（四）電梯、消防、監控、門禁等共用設施設備保養單位的名稱、資質、聯繫方式、應急處置方案等；

（五）小區內道路、照明、綠化、排水、環境衛生等共用部位、共用設施設備屬於業主公攤、物業服務人代管性質的運行費用收支情況；

（六）物業服務人經業主委員會授權利用共用部位和共用設施設備經營所得收益、分配及使用情況；

（七）供電、供水、供熱、供氣、通信等專業經營單位的報修服務電話等；

（八）公安、自然資源規劃、住房城鄉建設、市場監管、城市管理等部門以及消防救援機構、街道辦事處、鄉鎮人民政府聯繫方式；

（九）法律、法規規定需要公示的其他信息。

業主、物業使用人對公示內容有異議的，物業服務人應當及時答覆。

第四十三條 物業服務人不得有下列行為：

（一）擅自改變物業服務用房的性質和用途；

（二）擅自改變、占用共用部位、共用設施設備；

（三）物業服務契約解除或者終止時，拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；

（四）通過限制、中斷供水、供電、供熱、燃氣或者利用門禁、電梯控制系統限制業主出入等方式損害業主合法權益；

（五）泄露業主信息；

（六）騷擾、恐嚇、威脅、暴力侵害業主；

（七）其他損害業主合法權益的情形。

第四十四條 已經解聘的物業服務人拒不退出或者拒絕移交資料的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府召開物業管理聯席會議協調解決，同時報告縣（市、區）物業主管部門。

破壞共用設施設備，隱匿、損毀設施設備資料等損害業主利益的，由公安機關依法處理。

第四十五條 業主、物業使用人應當根據物業服務契約的約定按時交納物業服務費。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

業主或者物業使用人無故拒絕交納物業服務費的，物業服務人可以通過書面催交、在物業服務區域顯著位置公示等方式督促其在合理期限內交納；合理期限屆滿仍不交納的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

第四十六條 鼓勵有條件的物業服務人向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀等領域延伸，滿足居民多樣化生活需求，提供各類為民服務。

第六章 監督管理

第四十七條 市、縣（市、區）人民政府應當建立完善物業管理工作體系，推進物業管理融入基層社會治理，提高物業管理水平。

第四十八條 市物業主管部門負責本市行政區域內物業服務管理活動的指導、監督工作，履行下列職責:

（一） 指導縣（市、區）物業主管部門開展物業管理工作；

（二）會同有關部門制定臨時管理規約、管理規約等示範文本；

（三）會同有關部門制定物業服務契約示範文本、物業服務質量評價辦法等相關管理制度；

（四）建立全市智慧物業管理服務平台；

（五）法律、法規規定的其他職責。

縣（市、區）物業主管部門負責本行政區域內物業服務管理活動的監督管理工作，履行下列職責:

（一）貫徹執行物業管理相關政策和制度，制定、擬定物業管理具體實施辦法；

（二）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作；

（三）監督管理專項維修資金的籌集和使用；

（四）監督管理物業承接查驗活動；

（五）法律、法規規定的其他職責。

第四十九條 各有關部門依照法律、法規履行下列職責：

（一）發展改革部門負責制訂和調整涉及物業服務實行政府指導價收費的相關標準；

（二）公安機關負責依法查處違反治安管理、煙花爆竹燃放管理、城市養犬管理等法律、法規規定的行為，依法查處危害公共安全和擾亂公共秩序的違法行為；

（三）司法行政部門負責指導社區居委會組織開展物業服務區域內矛盾糾紛的行政調解和人民調解等活動；

（四）自然資源規劃部門負責依法監督管理擅自占用共有道路、綠地等進行建設的行為，擅自改變建築外立面、私搭亂建、在外牆上開（改）門、窗等行為；

（五）城鄉水務部門負責對物業服務區域內排水管網接入市政管網進行技術指導；依法查處物業服務區域內擅自向市政管網排放生活污水、雨污水混排以及擅自停水、限制或不予充值等變相停水行為；

（六）市場監管部門負責依法監督管理和查處住宅物業服務人擅自提高收費標準、增加收費項目、強制收費，物業服務人未將物業服務內容及標準、收費項目及標準、公共部位收益收支情況等信息在物業服務區域顯著位置公示以及違規加價收取電費、水費等行為；負責電梯等特種設備的安全監督管理工作；

（七）城市管理部門負責依法查處違規架設電力、通訊等各類管線，安裝空調、太陽能熱水器等不符合城鎮容貌標準；廢棄管線、箱體未及時拆除;不按規定投放垃圾、傾倒污水；破壞或者侵占居住區公共綠地，占用綠地違規停放車輛；城區內違規飼養家禽家畜；擅自搭建、改變建築外觀，違規私搭亂建、亂堆亂放；未有效約束犬只等行為。

第五十條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當依法履行下列職責：

（一）貫徹落實物業管理方面的法律、法規，促進轄區內物業管理活動規範、有序開展；

（二）以黨建為引領，深入推進物業管理融入基層社會治理，開展物業管理活動；

（三）協助縣（市、區）物業主管部門依照規定劃定、調整物業服務區域；

（四）組織召開首次業主大會會議並選舉產生業主委員會，指導本轄區物業服務區域內的業主大會和業主委員會換屆選舉工作，監督業主大會、業主委員會依法履行職責；

（五）監督物業的查驗、移交，監督、指導物業服務人依法、依約開展物業服務；

（六）建立物業糾紛投訴調解機制，調處物業管理糾紛；

（七）組織、指導業主委員會、物業服務人開展公共衛生管理、文明城市創建等社會管理活動；

（八）對轄區物業服務工作進行督促、檢查，協助縣（市、區）物業主管部門做好對物業服務人的動態管理工作；

（九）法律、法規規定的其他職責。

第五十一條 社區居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下開展下列工作:

（一）協助街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、監督業主大會、業主委員會的成立以及業主自治工作；

（二）協調解決業主委員會、業主與物業服務人之間的矛盾，化解物業管理糾紛；

（三）支持業主委員會維護業主權益，反映業主訴求；

（四）組織業主委員會、物業服務人開展政府應急工作；

（五）法律、法規規定的其他職責。

第五十二條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務人、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和綜合執法、物業管理等部門參加。

聯席會議主要協調下列事項：

（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

（二）物業服務人在履行退出程式以及交接工作中出現的問題；

（三）物業服務區域內發生的突發事件以及物業糾紛；

（四）物業管理與社區管理的銜接和配合；

（五）需要協調的其他物業管理事項。

第五十三條 任何單位和個人有權對物業服務中的違法違規行為進行投訴、舉報。

有關單位在接到投訴、舉報後應當進行登記，屬於本單位職權範圍內的事項，應當及時受理，並在五個工作日內予以回復。不屬於本單位職權範圍內的事項，應當及時移交處理。對管轄有異議的，由物業所在地縣（市、區）人民政府指定管轄。

第七章 法律責任

第五十四條 對違反本條例規定的行為，法律、法規已經規定法律責任的，適用其規定。

第五十五條 物業服務人違反本條例第四十三條第四項規定的，由相關責任部門予以警告，責令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上一萬元以下罰款。

第五十六條 物業服務人違反本條例第四十四條第一款的規定拒不退出的，由縣（市、區）物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下罰款。

第五十七條 物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門及其工作人員在物業管理工作中存在玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權行為的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第五十八條 本條例自公布之日起施行。

修訂

2022年6月18日，濱州市政府常務會議審議通過《濱州市住宅物業管理條例》修改草案。

解讀

近日，市人大法工委通過多平台發布《濱州市住宅物業管理條例》（以下簡稱《條例》）全文，該條例自今年10月1日起正式施行。這是我市獲得地方立法權後，首次頒發的規範我市住宅物業服務的地方性法規。

據了解，為加快我市住宅物業管理法制化進程，通過地方性法規規範物業服務市場參與主體行為，2018年市人大常委會正式將《條例》列入年度立法計畫。經過立法調研、條例起草、意見徵求、多輪座談、專家論證、反覆修改等一系列程式，該條例於2019年6月27日經濱州市第十一屆人民代表大會常務委員會第22次會議審議通過，並於2019年7月26日經山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批准。

《條例》共九章五十九條，不僅延續了《濱州市文明行為促進條例》部分好做法，同時增加並完善了部分內容。

業委會成立難、管理難是各小區的通病。為了解決業主大會、業主委員會成立難問題，《條例》第六條規定，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組織、指導本轄區業主大會會議的召集，業主委員會的選舉、換屆以及物業管理委員會的成立等工作，監督業主大會、業主委員會和物業管理委員會依法履行職責，組織召開物業管理聯席會議，調解物業糾紛。

針對不少小區居民關心的供電供熱供水供氣等專業設施維護問題，《條例》第二十五條規定，住宅小區內供水、供電、供熱、燃氣分戶計量裝置及入戶連線埠以外設施設備的建設資金，統一併入城市基礎設施配套費（含綜合開發費），並根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用於住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。這一規定有效解決了飽受供水、供電、供熱設定老化問題干擾的小區業主，找不到管家又難以維修的問題。

同時，對於老舊住宅區供水、供電、供氣等設施的整治改造，《條例》第三十二條規定，由市、縣（市、區）人民政府負總責，制定《條例》實施前的舊住宅區內專業經營設施設備改造移交規劃、年度計畫、政策措施，落實改造資金分擔統籌責任，並與專業經營單位簽訂改造協定，改造完成後進行產權移交。

《條例》適應現代科技發展趨勢，增設業主大會會議徵求意見形式，增加了通過電子信息技術進行表決方式。

此外，《條例》還完善了物業管理行政管理體系，進一步規範了業主委員會和物業管理委員會的活動，完善了前期物業管理制度等，做到立法條款能夠解決實際問題。