淄博市物業管理條例於2021年7月30日淄博市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十八次會議通過，2021年9月30日山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批准。
基本介紹
- 中文名： 淄博市物業管理條例
- 法律效力： 地方性法規
- 制定機關：淄博市人民代表大會常務委員會
- 公布日期： 2021/10/8
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護物業管理相關主體的合法權益，保障物業的依法、安全、合理使用，營造良好的生活、工作環境，促進美麗和諧社區建設，根據相關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的住宅物業管理適用本條例；非住宅物業管理參照執行。
本條例所稱物業管理，是指業主通過共同決定委託物業服務人或者自行管理的形式，對物業服務區域內的建築物、構築物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。
第三條 本市物業管理納入社區治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐，構建共建共治共享的治理格局。建立健全社區黨組織領導下居民委員會、業主委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構。
第四條 市、區縣人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃，推動物業管理市場化、專業化、標準化、精細化。
區縣人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的組織領導，建立物業管理綜合協調工作機制，組織街道辦事處、鎮人民政府、住房城鄉建設以及相關部門、單位，統籌推進物業管理工作，協調解決物業管理重大問題。
街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會按照本條例規定的職責，做好轄區內物業管理相關工作。
第五條 市住房城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
發展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源和規劃、水利、衛生健康、市場監管、體育、人防、大數據、城市管理、消防救援等有關部門、單位按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。
第六條 鼓勵物業管理行業協會依法制定和組織實施自律性規範，實行自律管理，編制團體標準，調解行業糾紛，配合住房城鄉建設主管部門建立健全信用檔案，維護會員合法權益，推動行業健康有序發展。
鼓勵物業服務人加入行業協會。
第七條 鼓勵採用新技術、新方法，促進網際網路與物業管理深度融合，提高物業管理質量、效率和服務水平，推動物業服務向綠色、智慧方向發展。
第八條 突發事件應對期間，街道辦事處、鎮人民政府負責落實市、區縣人民政府依法採取的應急處置措施；指導物業服務人開展相應級別的應對工作，並給予物資和資金支持。
物業服務人應當在街道辦事處、鎮人民政府指導下積極配合居民委員會開展工作，依法落實應急處置措施和其他管理措施。
第二章 新建物業與前期物業管理
第九條 新開發建設項目，建設單位應當按照規劃要求配置物業服務用房，滿足物業服務辦公、安保、保潔、維修、倉儲以及檔案管理等需求。物業服務用房的配置應當符合下列規定：
（一）獨立且相對集中配置，方便服務業主；
（二）地面以上成套裝修房屋，具備水、電、暖、採光、通風等正常使用功能，預留通信、網路、安保預警等連線埠；
（三）建築面積按照建設工程項目總建築面積的千分之三至千分之五配置，計算面積低於一百平方米的按不低於一百平方米配置；
（四）與建設工程項目同步設計、同步施工、同步交付，其中建設工程項目分期開發建設的，建設單位應當在先期開發的區域按照不少於先期開發項目總建築面積千分之三的比例配置物業服務用房。
物業服務用房的面積、位置應當在建設工程規劃許可證附圖、房屋買賣契約中載明。
第十條 物業服務用房由建設單位無償提供，屬於全體業主共有，建設單位應當依法辦理不動產權屬登記。
第十一條 物業服務區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主需要。物業交付後，車位、車庫尚未出售、附贈或者出租的，建設單位應當公開數量和位置，業主要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有，建設單位不得銷售。車位設定不得影響道路通行，不得妨礙消防、急救等特種車輛執行任務，不得損壞共用設施設備，不得侵害業主合法權益。
物業服務區域內依法配建的人防工程平時用作停車位的，可以出租，不得出售、附贈。建設單位或者物業服務人應當在人防工程停車位上作出人防車位的明顯標識。
第十二條 新建住宅小區內，建設單位應當根據規劃要求配建電動（汽）車充電設施和電動腳踏車、腳踏車停放場所。既有住宅小區內，根據實際需要配建電動（汽）車充電設施和電動腳踏車、腳踏車停放場所的，由業主共同決定。
住宅小區內配建電動（汽）車充電設施和電動腳踏車、腳踏車停放場所的具體辦法，由市人民政府制定。
第十三條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務契約服務到最終用戶，保證服務質量。
已交付使用的住宅小區專業經營設施設備應當移交專業經營單位運營管理。符合移交條件的，由業主共同決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收；不符合移交條件的，區縣人民政府應當組織改造，改造合格後由業主共同決定移交給專業經營單位。
第十四條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當擬定物業服務方案，選擇物業服務等級，依法通過招標方式選聘物業服務企業，簽訂書面前期物業服務契約。
第十五條 建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業服務區域的承接查驗，移交物業共用部位、共用設施設備、物業服務用房以及相關資料，並簽訂物業承接查驗協定。對物業承接查驗發現的問題、解決方法、時限、雙方權利義務、違約責任等事項，雙方應當在物業承接查驗協定中作出約定。
對物業承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改，或者委託提供前期物業服務的物業服務企業整改，整改費用由建設單位承擔。
街道辦事處、鎮人民政府、區縣住房城鄉建設主管部門應當對承接查驗移交物業服務用房和資料進行現場監督。建設單位可以聘請相關專業機構予以協助。
第十六條 物業服務區域內的以下部分屬於業主共有：
（一）道路、綠地，但是屬於城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外；
（二）占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位；
（三）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、電梯、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；
（四）物業服務用房和其他公共場所、共用設施；
（五）法律、法規規定或者房屋買賣契約依法約定的其他共有部分。
第十七條 前期物業服務企業應當自辦理物業交接手續之日起三十日內，在物業服務區域內顯著位置公告下列事項：
（一）物業服務區域的四至範圍以及附圖；
（二）公共活動場所、公共綠地的面積和位置；
（三）車位、車庫的數量和位置；
（四）地下室、底層架空層、天台的面積以及權屬；
（五）物業服務用房以及按照規劃建設的居民委員會、社區服務中心、政務管理、幼稚園、養老服務等用房和體育設施的面積、位置以及權屬；
（六）共用設施設備名稱以及權屬；
（七）其他應當公告的事項。
第三章 業主自治管理
第一節 業主
第十八條 房屋的所有權人為業主。
本條例所稱業主還包括：
（一）尚未登記取得所有權，但基於買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為，已經合法占有建築物專有部分的單位或者個人；
（二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建築物專有部分所有權的單位或者個人；
（三）因繼承或者受遺贈取得建築物專有部分所有權的個人；
（四）因合法建造取得建築物專有部分所有權的單位或者個人；
（五）其他符合法律、法規規定的單位或者個人。
第十九條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）自行管理物業；
（二）要求物業服務人按照物業服務契約的約定提供服務；
（三）提議召開業主大會會議，並就物業服務的有關事項提出建議；
（四）提出制定和修改臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的建議；
（五）參加業主大會會議，行使投票權；
（六）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（七）監督業主大會籌備組、業主委員會或者物業管理委員會的工作；
（八）監督物業服務人履行物業服務契約；
（九）對共用部位、共用設施設備和相關場地使用享有知情權、監督權和收益權；
（十）監督專項維修資金的管理和使用；
（十一）法律、法規規定的其他權利。
業主行使權利不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第二十條 業主應當履行下列義務：
（一）遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則；
（二）遵守物業服務區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的制度要求；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）配合物業服務人實施物業服務；
（五）按照國家和省有關規定交納專項維修資金；
（六）按時足額支付物業服務費；
（七）履行房屋安全使用責任；
（八）按照規定分類投放生活垃圾；
（九）法律、法規規定的其他義務。
業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
第二節 業主大會
第二十一條 業主大會由物業服務區域內全體業主組成，代表和維護物業服務區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。一個物業服務區域成立一個業主大會。
第二十二條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）已入住業主專有部分面積的比例達到百分之五十以上；
（二）已入住業主人數的比例達到百分之五十以上；
（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住業主人數的比例達到百分之二十五以上。
達到召開首次業主大會會議條件的，建設單位或者前期物業服務企業應當在物業服務區域內公示，並向街道辦事處、鎮人民政府和區縣住房城鄉建設主管部門書面報告物業服務區域內物業總建築面積、總戶數、物業交付時間以及業主入住人數、入住面積等情況。
居民委員會或者十名以上業主聯名可以向街道辦事處、鎮人民政府申請成立業主大會。
第二十三條 街道辦事處、鎮人民政府應當在收到報告或者申請之日起五個工作日內予以核實；符合條件的，應當在三十日內組建業主大會籌備組。
籌備組可以由建設單位、前期物業服務企業、業主和街道辦事處、鎮人民政府、社區黨組織、居民委員會等代表組成，人數應當為單數，其中業主代表所占比例不得低於籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府的代表擔任。
籌備組中的業主代表可以由業主自薦或者居民委員會推薦產生，由街道辦事處、鎮人民政府確定。
籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業服務區域內進行書面公告。
第二十四條 籌備組履行下列職責：
（一）確認業主身份、人數以及所擁有的專有部分面積；
（二）制定首次業主大會會議召開方案，明確時間、地點和內容；
（三）擬訂管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則草案；
（四）制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單；
（五）提出業主委員會選舉辦法；
（六）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款規定的業主大會議事規則，至少應當包括業主大會的議事方式、表決程式、議題提出以及確定方式、業主投票權確定辦法，業主委員會的組成、任期、換屆和成員的條件、罷免、增補，業主大會、業主委員會印章的管理和使用等事項，並不得違反法律、法規的強制性規定。
對本條第一款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業服務區域內公告，並通知全體業主。業主對公告內容有異議的，籌備組應當研究處理，並在首次業主大會會議召開前作出答覆。
第二十五條 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。首次業主大會會議應當通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會成員。
業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會成員但得票數達到規定票數的候選人，可以當選業主委員會候補成員，候補成員的任期與業主委員會成員任期相同。
第二十六條 業主大會依照法律、法規的規定召開，決定下列事項：
（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；
（二）選舉或者更換業主委員會成員和候補成員；
（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
（四）選聘、解聘物業服務人;
（五）確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格；
（六）使用專項維修資金；
（七）籌集專項維修資金；
（八）改建、重建建築物及其附屬設施；
（九）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（十）確定業主委員會成員津貼或者補助的標準；
（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第七項至第九項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
成立業主委員會的，業主委員會應當就本條第一款規定的決定事項向業主大會提出討論方案。
第二十七條 業主大會會議可以採用集體討論、書面徵求意見或者利用信息化手段等形式召開。
業主大會會議召開十五日前，業主委員會應當通知全體業主，將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業服務區域內顯著位置公示，並同時報居民委員會。居民委員會應當派代表列席會議。
業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。
第三節 業主委員會
第二十八條 業主委員會由五人以上單數組成，具體人數根據本物業服務區域的實際情況確定。候補成員人數按照不超過業主委員會成員人數確定。
業主委員會成員、候補成員應當為本物業服務區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表。
第二十九條 業主委員會成員候選人通過下列方式產生：
（一）社區黨組織推薦；
（二）居民委員會推薦；
（三）聯名推薦或者業主自薦。
籌備組根據業主委員會成員候選人產生辦法，從按照前款方式推薦的人員中確定業主委員會成員候選人名單，報街道辦事處、鎮人民政府。
鼓勵業主中的黨員、人大代表、政協委員、公職人員、格線員、樓棟長參選業主委員會成員。
第三十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選主任、副主任和執行成員，並在推選完成之日起三日內，在物業服務區域內顯著位置公示業主委員會主任、副主任、執行成員、其他成員和候補成員的名單。
業主委員會主任、副主任可以兼任執行成員。執行成員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程式進入居民委員會任職。
任期內業主委員會成員出現空缺的，由候補成員按照得票數依次遞補剩餘任期，具體遞補辦法由業主大會議事規則約定。
第三十一條 業主委員會是業主大會的執行機構，依照有關法律、法規規定和業主大會的授權開展活動，接受業主大會和業主的監督。
業主委員會履行下列職責：
（一）召集並主持業主大會會議，報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務契約，與解聘的物業服務人進行交接；
（三）執行業主大會的決議、決定；
（四）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法草案；
（五）監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集；
（六）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時支付物業服務費，監督和協助物業服務人履行物業服務契約；
（七）監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止；
（八）製作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關檔案；
（九）定期向業主通報工作情況，每半年公示業主委員會成員、候補成員支付物業服務費、停車費情況；
（十）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（十一）業主大會賦予的其他職責。
業主委員會不得擅自決定應由業主大會決定的事項。業主大會不得授權業主委員會決定應由業主大會決定的事項。
使用業主大會、業主委員會印章，應當經業主委員會過半數成員簽字同意。
第三十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定定期召開會議，經三分之一以上業主委員會成員提議，業主委員會應當召開臨時會議。
業主委員會會議由主任或者執行成員負責召集。業主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，成員不得委託他人參會，作出決定時應當經全體成員過半數簽字同意。候補成員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
業主委員會應當在會議召開五日前將會議議題告知居民委員會，並聽取意見和建議。居民委員會可以根據情況派代表參加。
第三十三條 業主委員會成員不得實施下列行為：
（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；
（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的檔案資料；
（三）拒絕、拖延提供物業管理有關的檔案資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；
（四）擅自使用業主大會、業主委員會印章；
（五）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務契約；
（六）將業主共有財產借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產；
（七）與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換；
（八）泄露業主信息；
（九）侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會成員有前款規定行為之一且情節嚴重的，由街道辦事處、鎮人民政府督促業主委員會提請業主大會罷免有關成員資格。
第三十四條 一個任期內，出現業主委員會成員經遞補人數仍不足總數的三分之二等無法正常履行職責的情形，或者業主委員會拒不履行職責損害業主權益的，街道辦事處、鎮人民政府應當在九十日內組織召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第三十五條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉；未按照規定進行新一屆業主委員會選舉的，業主委員會應當書面報告街道辦事處、鎮人民政府。街道辦事處、鎮人民政府應當在接到報告後三十日內組建換屆小組，由換屆小組組織召開業主大會會議，在換屆小組成立之日起九十日內選舉產生新一屆業主委員會。
未按照規定進行新一屆業主委員會選舉的，街道辦事處、鎮人民政府可以應十名以上業主聯名書面要求組建換屆小組。
換屆小組依照籌備組的人員構成組建。
業主委員會應當於換屆完成之日起十日內將業主大會和業主委員會印章、檔案資料以及屬於全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會；未在規定時限內移交的，街道辦事處、鎮人民政府應當督促其移交。
第四節 物業管理委員會
第三十六條 物業服務區域有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會：
（一）不具備成立業主大會條件；
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經街道辦事處、鎮人民政府組織、指導兩次仍不能成立；
（三）未能選舉產生業主委員會或者業主委員會出現任期屆滿、集體辭職等情形，需要重新選舉，經街道辦事處、鎮人民政府組織、指導兩次仍不能選舉產生新的業主委員會。
第三十七條 物業管理委員會由街道辦事處、鎮人民政府組織成立。物業管理委員會作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項，推動符合條件的物業服務區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。
第三十八條 物業管理委員會由街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、業主、建設單位代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少於物業管理委員會成員人數的二分之一。業主代表由社區黨組織、居民委員會在業主中推薦產生。
物業管理委員會主任由街道辦事處、鎮人民政府或者居民委員會代表擔任，副主任由街道辦事處、鎮人民政府指定一名業主代表擔任。物業管理委員會應當在物業服務區域內顯著位置公示成員名單。
街道辦事處、鎮人民政府應當將成立物業管理委員會的情況告知區縣住房城鄉建設主管部門。
第三十九條 物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，並應當在十日內向業主委員會移交相關資料和財物，移交後自行解散。
第四章 物業服務
第一節 物業服務人與物業服務契約
第四十條 業主可以自行管理物業，也可以委託物業服務人管理。委託物業服務企業提供物業服務的，一個物業服務區域應當選聘一個物業服務企業提供物業服務。
電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由具備相應資質的專業機構或者人員實施。
第四十一條 接受委託提供物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業服務的能力。
第四十二條 業主委員會應當代表業主通過招標或者協定方式選聘物業服務人，經業主共同決定後簽訂書面物業服務契約。物業服務契約對業主具有法律約束力。物業服務契約簽訂後，業主有權進行查詢。物業服務人公開作出的有利於業主的服務承諾，為物業服務契約的組成部分。
物業服務人應當自簽訂或者變更物業服務契約之日起十日內，向區縣住房城鄉建設主管部門備案。
市住房城鄉建設主管部門應當會同有關部門、協會制定物業服務契約示範文本，並向社會公布。
第四十三條 物業服務人應當按照物業服務契約的約定提供物業服務，並且遵守下列規定：
（一）提供物業服務符合國家和省規定的標準、規範；
（二）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；
（三）定期聽取業主的意見和建議，及時答覆業主提出的詢問，接受業主監督，改進和完善服務；
（四）定期向業主大會、業主委員會報告服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等；
（五）發現有安全風險隱患的，及時設定警示標誌，採取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；
（六）履行生活垃圾分類管理人責任，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類投放；
（七）對違反有關治安、環保、消防、房屋使用安全、市容環衛等法律、法規的行為及時採取合理措施制止、向有關部門報告並協助處理；
（八）對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，並及時報告業主委員會或者物業管理委員會；
（九）不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息；
（十）不得挪用、侵占共有部分經營收益等共有資金；
（十一）不得擅自改變物業服務用房等共有物業用途；
（十二）配合街道辦事處、鎮人民政府、行政執法機關和居民委員會做好物業管理相關工作。
第四十四條 物業服務企業應當指派項目負責人，負責物業服務項目的運營和管理。建立項目負責人到居民委員會報到制度，項目負責人應當在到崗之日起五日內到居民委員會報到，在居民委員會的監督、指導下參與社區治理工作。
第四十五條 物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置設定公示欄，如實公示並及時更新下列信息：
（一）營業執照、項目負責人、二十四小時服務電話、物業服務人網址、投訴電話；
（二）物業服務的內容、標準，收費的項目、標準、依據、方式等；
（三）電梯、消防等設施設備的維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式、維保方案、維保費用和電梯專項應急預案、消防應急處置方案等；
（四）供水、供電、供熱、供氣、通信等專業經營單位的報修電話等；
（五）上一年度物業服務契約履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；
（六）上一年度物業服務費、公共收益收支和專項維修資金籌集、使用情況；
（七）業主進行房屋裝飾裝修活動的情況；
（八）物業服務區域內車位、車庫的出售和出租情況；
（九）其他應當公示的信息。
物業服務人可以同時將前款公示的內容通過信息化方式告知全體業主。業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答覆。
第四十六條 物業服務人應當保存下列資料並建立檔案：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）小區監控系統、電梯、消防、水泵、體育設施、有限空間等共用部位、共用設施設備資料及其管理、運行、維修、養護記錄；
（三）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（四）小區共有部分經營管理資料；
（五）水箱清洗記錄以及水箱水質檢測報告；
（六）住宅裝飾裝修管理資料；
（七）業主名冊；
（八）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協定；
（九）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。
第四十七條 業主依法共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務契約。決定解聘的，業主委員會應當提前六十日書面通知物業服務人，但是契約對通知期限另有約定的除外。解除契約造成物業服務人損失的，除不可歸責於業主的事由外，業主應當賠償損失。
物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，業主委員會應當與原物業服務人在契約期限屆滿前續訂物業服務契約。
物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在契約期限屆滿前九十日書面通知業主、業主委員會，但是契約對通知期限另有約定的除外。
物業服務契約期限屆滿，業主仍未共同作出續聘或者另聘決定，物業服務人繼續提供服務的，原契約繼續有效。當事人可以隨時解除物業服務契約，但是應當提前六十日書面通知對方。
第四十八條 物業服務契約終止的，物業服務人應當在約定期限內退出物業服務區域；未約定期限的，應當在契約終止之日起三十日內退出物業服務區域。
物業服務人退出物業服務區域前，應當將物業服務用房、相關設施以及本條例第四十六條規定的檔案、資料等交還給業主委員會、物業管理委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，並如實告知物業的使用和管理狀況。
物業服務契約終止後，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，並可以請求業主支付該期間的物業服務費。
原物業服務人違反本條第二款規定的，不得請求業主支付物業服務契約終止後的物業服務費；造成業主損失的，應當賠償損失。
第四十九條 區縣住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鎮人民政府應當加強對物業服務人交接工作的監管。
原物業服務人不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。
原物業服務人拒不移交有關資料或者財物，或者拒不退出物業服務區域的，由物業管理聯席會議協調解決。
新物業服務人不得強行接管物業，按照約定承接物業時應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。
第五十條 物業服務區域突發失管狀態時，街道辦事處、鎮人民政府應當確定應急物業服務人，提供保潔、秩序維護、共用設施設備運行管理等基本物業服務。
提供應急物業服務的，街道辦事處、鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業服務區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處、鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。
第五十一條 物業服務人應當遵守安全生產、公共衛生、應急、治安、消防、防災管理等有關公共安全法律、法規的規定，制定物業服務區域安全防範應急預案，在相關部門指導下做好物業服務區域的安全管理工作。相關部門採取應急措施時，物業服務人應當予以協助。
對於物業服務人依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當予以配合。
第二節 物業服務收費
第五十二條 物業服務收費應當按照國家、省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅前期物業公共服務費、普通住宅車位租賃費、普通住宅前期物業停車服務費以及車位場地使用費實行政府指導價，其他物業服務收費實行市場調節價。
實行政府指導價的，發展改革部門應當會同住房城鄉建設主管部門每年制定基準價和浮動幅度，報本級人民政府批准後向社會公布執行。實行市場調節價的，按照國家、省物業服務收費有關規定在物業服務契約中約定。物業服務人不得擅自調整約定的物業服務收費標準，不得強制要求業主預付物業服務費。
物業服務人為業主或者物業使用人提供物業服務契約約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。
市、區縣人民政府應當根據本地實際，建立保障性住房、舊住宅區物業服務費補償機制，制定並落實補貼政策。
第五十三條 因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業服務收費標準的，物業服務人應當在政府指導價變動範圍內作相應調整。
因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業服務收費標準的，物業服務人應當遵循下列程式：
（一）委託具有資質的中介機構對上一年度物業服務項目經營情況進行審計，審計報告在物業服務區域內顯著位置公示三十日；
（二）將擬調整的收費標準、服務內容和標準在物業服務區域內顯著位置公示三十日，並書面告知街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會以及區縣發展改革、市場監管和住房城鄉建設主管部門；
（三）調價方案按照本條例第二十六條規定表決同意後，表決結果應當在物業服務區域內顯著位置公示，公示時間不得少於七日。
業主對物業服務收費標準調整有異議的，可以向區縣市場監管部門投訴。
第五十四條 住宅物業已交付的，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。
已竣工尚未出售或者尚未交付的住宅物業，物業服務費由建設單位承擔。
住宅物業交付後長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務契約中約定，但是對普通住宅前期物業服務費的約定不得超過省規定的收費標準。
物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。
第五十五條 業主應當根據物業服務契約約定的付費方式和標準，按時足額支付物業服務費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付。
業主逾期不支付物業服務費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第五十六條 物業服務人違反規定及物業服務契約，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務人應當按照物業服務契約約定履行義務，不得以業主拖欠物業服務費等為由，實施中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供熱、供氣、通信等損害業主合法權益的行為。
第五十七條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務契約，向最終用戶收取費用。
物業服務人接受專業經營單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。
專業經營單位不得強制物業服務人代收費用，不得因物業服務人拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第五十八條 建設單位、物業服務人利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本後產生的收益屬於業主共有。下列收益屬於業主共有：
（一）利用小區公共道路或者場地設定停車位收取的車位場地使用費；
（二）利用電梯、車庫、場地、樓體等共用部位、共用設施設備發布廣告的經營性收入；
（三）利用物業服務用房或者公共區域獲取的租金；
（四）法律、法規規定的其他應當歸業主共有的收入。
共有部分收益的分配由業主大會決定。
業主委員會成員或者十名以上業主對共有部分收益有異議的，可以查詢有關財務賬簿。
第五章 物業的使用和維護
第五十九條 物業服務區域內禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構，將衛生間改在下層住戶客廳、廚房、臥室、書房的上方，下挖建築物內底層地面，擅自改變門窗位置等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
（二）違章搭建建築物和構築物，破壞或者擅自改變房屋外觀等違反規劃規定的行為；
（三）侵占或者損壞樓道、綠地、道路、場地和其他物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；
（四）擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營的行為；
（五）擅自改變房屋住宅用途，用於餐飲、加工、娛樂、賓館、培訓、醫療保健等生產經營活動，擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途等違反房屋管理規定的行為；
（六）違反國家規定，製造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質的行為；
（七）製造超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；
（八）隨意傾倒垃圾、污水，棄置雜物，露天焚燒雜物、垃圾，露天燒烤等違反市容環境衛生規定的行為；
（九）在建築物、構築物、樓道、樓梯、窗戶、電梯和人行道、樹木、電線桿、地上管線以及其他戶外設施上亂塗寫、亂刻畫、亂懸掛物品、亂張貼廣告和宣傳品，在公共區域私拉電線電纜、亂停亂放車輛、堆放物品、亂晾曬衣被的行為；
（十）違規擺設攤點，占道經營，擅自安裝現制現售飲用水設備的行為；
（十一）擅自通過設定地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，損壞、挪用或者擅自停用公共消防設施和器材等違反消防管理規定的行為；
（十二）擅自改變人防工程主體結構和平時使用功能，拆除、損壞人防工程設施設備等違反人防法律、法規的行為；
（十三）賭博、傳銷、利用封建迷信活動危害社會，吸毒，在公共通道、樓梯間、門廳等區域違規停放電動車、違規充電，違規出租房屋，謾罵、侮辱、毆打物業服務工作人員以及高空拋物等違反治安管理規定和危害公共安全的行為；
（十四）飼養犬只或者其他動物干擾他人正常生活，以及攜犬出戶不系犬繩、不及時清除犬只糞便等不文明行為；
（十五）法律、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。
第六十條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知物業服務人，按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。
業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，未告知物業服務人的，物業服務人有權按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業服務區域。
第六十一條 業主、物業使用人或者物業服務人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業樓出入口顯著位置公示。
物業服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督。物業服務人對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當予以配合，不得拒絕和阻礙。
第六十二條 物業買受人應當按照國家和省專項維修資金制度足額交納專項維修資金。
專項維修資金屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分保修期滿後的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
房屋轉讓時，該房屋賬戶中結餘的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移；因徵收或者其他原因造成物業滅失的，專項維修資金餘額歸業主所有。
第六十三條 物業買受人在辦理房屋所有權初始登記手續前，應當按照規定一次性足額交納首期專項維修資金。
截至竣工交付尚未售出的房屋，由建設單位交納首期專項維修資金。實行商品房預售資金監管的，建設單位應當交納的維修資金，區縣住房城鄉建設主管部門可以從監管的預售資金賬戶中劃轉。
第六十四條 專項維修資金餘額不足首期交納額百分之三十的，業主應當及時續交。
專項維修資金續交方案和續交標準由業主共同決定。業主委員會、居民委員會負責組織續交。業主應當自收到續交通知之日起三十日內，將續交的專項維修資金存入專項維修資金專用賬戶。
業主逾期不續交專項維修資金的，業主委員會、居民委員會可以書面催告在合理期限內續交；合理期限屆滿仍不續交的，可以在物業服務區域顯著位置公示。
第六十五條 選舉產生業主委員會的，業主大會可以決定自行管理專項維修資金，或者委託區縣住房城鄉建設主管部門代管；決定自行管理的，應當以自己名義設立專用賬戶，區縣住房城鄉建設主管部門應當監督、指導專項維修資金的使用管理。
未選舉產生業主委員會的，專項維修資金由區縣住房城鄉建設主管部門代管，存入銀行專用賬戶。區縣住房城鄉建設主管部門應當通過招標方式確定銀行，設立專項維修資金專用賬戶。
專項維修資金增值收益應當每年定期分配到業主個人賬戶；業主委員會、區縣住房城鄉建設主管部門應當於每年第一季度對上一年度增值收益和分配情況進行公示。
第六十六條 物業服務區域內有下列情形之一的，可以應急使用專項維修資金：
（一）屋面、外牆防水嚴重損壞的；
（二）電梯故障需要立即維修的；
（三）消防設施故障需要立即維修的；
（四）建築外立面裝飾和公共構件嚴重鬆動、脫落的；
（五）玻璃幕牆炸裂的；
（六）排水管道爆裂的；
（七）地下車庫雨水倒灌的；
（八）其他可能危及房屋安全和造成人身安全事故的情形。
前款規定的應急維修情形出現時，物業服務人或者相關業主應當立即報告業主委員會，經相關業主、業主委員會、物業服務人共同現場查驗、確認後立即組織維修；未成立業主委員會的，報告居民委員會，經相關業主、物業服務人、居民委員會共同現場查驗、確認後立即組織維修。
第六十七條 應急維修竣工驗收後，物業服務人、業主委員會、相關業主、居民委員會等維修資金使用申請人應當將下列材料在物業服務區域內顯著位置進行公示：
（一）維修、更新、改造方案；
（二）工程造價結算報告；
（三）工程驗收合格證明；
（四）涉及戶數和清冊、分攤方案；
（五）區縣住房城鄉建設部門要求公示的其他材料。
公示時間不少於五日。公示期滿後，申請人按照規定申請列支專項維修資金。
第六十八條 物業服務區域內建築物外立面的清洗、粉刷費用，經相關業主共同決定可以從專項維修資金中列支。
第六十九條 物業服務人應當對物業服務區域內的電梯、消防設施等易於發生安全風險的設施設備和部位進行日常巡查和定期養護；採取必要的安全保障措施，防止建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。
第七十條 業主、物業使用人應當對其所有或者使用的窗戶、陽台、太陽能熱水器、空調外機、室外空調格柵、擱置物、懸掛物、電動（汽）車充電設施等可能影響公共安全的物品、設施進行檢查、維護，並承擔安全管理責任。
業主不履行維修、養護義務的，可以由物業服務人報經業主委員會同意，或者按照臨時管理規約、管理規約的約定，代為維修養護或者採取應急防範措施，費用由業主承擔。
業主長期空置物業時，應當告知物業服務人，並與物業服務人就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，採取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。
第六章 監督管理
第七十一條 市住房城鄉建設主管部門履行下列職責：
（一）制定物業管理相關政策並組織實施；
（二）指導和監督區縣住房城鄉建設主管部門開展物業管理工作；
（三）指導和監督專項維修資金的籌集、管理和使用；
（四）統籌、協調物業管理培訓與宣傳工作；
（五）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務契約和承接查驗協定等示範文本和相關物業服務標準、服務質量評價辦法；
（六）建立物業管理信用信息、業主電子共同決策等信息系統；
（七）指導和監督行業協會制定和實施自律性規範；
（八）指導舊住宅區改造和既有住宅加裝電梯工作；
（九）協調供熱、供氣企業對專業經營設施設備的投資建設、維護、管理，協調做好未移交的既有供熱、供氣專業經營設施設備的交接工作；
（十）依法開展行政調解工作，指導物業服務行業建立調解組織；
（十一）物業管理方面的其他監督管理職責。
第七十二條 區縣住房城鄉建設主管部門履行下列職責：
（一）貫徹執行物業管理相關政策和制度；
（二）監督管理本行政區域內物業服務人和從業人員；
（三）指導、監督本行政區域內專項維修資金的籌集、管理和使用；
（四）組織開展物業管理培訓與宣傳工作；
（五）指導街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理相關工作；
（六）落實物業管理方面的其他監督管理職責。
第七十三條 市、區縣有關部門、單位在物業管理活動中履行下列職責：
（一）發展改革部門會同住房城鄉建設主管部門依法制定實行政府指導價的物業服務收費基準價及其浮動幅度，指導、管理和監督公共信用信息目錄內物業服務信用信息工作，協調供電企業對供電設施設備的投資建設、維護、管理，協調做好未移交的既有供電設施設備的交接工作，擬訂電動汽車充電設施發展規劃和扶持政策；
（二）公安機關負責指導物業服務人制定內部治安保衛制度，落實治安防範措施，對監控安防、保全服務等實施監督檢查，依法查處物業服務區域內影響公共安全和公共秩序的違法行為；
（三）民政部門負責指導建立居民委員會、業主委員會和物業服務人議事協調機制；
（四）司法行政部門負責指導物業管理矛盾糾紛的行政調解和人民調解工作；
（五）財政部門負責研究擬訂舊住宅區改造、物業管理獎補、既有住宅加裝電梯和智慧物業建設等財政政策；
（六）自然資源和規劃部門負責對新建物業服務區域內物業服務用房、居民委員會用房、政務服務用房、養老服務用房、停車位、電動（汽）車充電設施、體育設施、快遞服務設施以及其他配套建築與設施設備的規劃配置；
（七）水利部門負責協調供水企業對供水設施設備的投資建設、維護、管理，協調做好未移交的既有供水設施設備的交接工作；
（八）衛生健康部門負責物業服務區域內集中式供水、二次供水、現制現售飲用水等生活飲用水的衛生監督管理；
（九）市場監管部門負責指導物業服務標準化工作，對電梯、機械式立體停車等特種設備實施監督檢查，依法查處物業服務區域內無照經營、物業服務人亂收費以及其他價格違法行為；
（十）體育部門負責監督指導物業服務區域內配建體育設施的日常管理、維護等工作；
（十一）人防部門負責監督檢查物業服務區域內人防工程的維護管理工作；
（十二）大數據部門負責將智慧物業納入新型智慧城市的規劃和建設；
（十三）城市管理部門在其職責範圍內依法查處物業服務區域內違法搭建建築物、構築物等違反規劃的行為，違法設定戶外廣告，占用和損壞綠地、擅自伐移樹木，不按規定實施垃圾分類管理，以及餐飲服務業油煙污染、建築施工噪聲污染和商業經營、餐飲娛樂等社會生活噪聲污染的行為；
（十四）消防救援機構和公安派出所按照各自職責對物業服務人履行消防安全職責情況實施監督管理。
其他相關部門、單位按照各自職責做好物業監督管理的相關工作。
第七十四條 街道辦事處、鎮人民政府應當將物業管理納入本轄區社區治理體系和格線化管理，並在物業管理活動中履行下列職責：
（一）組織、指導業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責；
（二）組織成立物業管理委員會，並監督其依法履行職責；
（三）指導、協調和督促物業服務人依法履行職責；
（四）指導、監督物業承接查驗和物業服務用房、有關資料的交接工作；
（五）組織、指導做好物業服務人的服務質量評價工作；
（六）依法調解處理物業管理糾紛；
（七）召集物業管理聯席會議；
（八）法律、法規規定物業管理方面的其他職責。
第七十五條 居民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導下履行下列職責：
（一）指導、監督業主委員會、物業服務人開展工作；
（二）組織做好舊住宅區改造後的物業管理工作；
（三）參加物業承接查驗工作；
（四）履行格線化管理職責，及時排查、化解物業管理糾紛；
（五）開展物業服務質量滿意度測評，協助做好物業服務人的服務質量評價工作；
（六）參與組織創建文明社區、文明單元（樓幢）、文明家庭等活動；
（七）協助街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理其他相關工作。
第七十六條 物業管理聯席會議由街道辦事處、鎮人民政府負責召集，由居民委員會、公安派出所、物業服務人、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和區縣住房城鄉建設、城市管理等部門參加，協調解決物業管理中的問題。
第七十七條 本市建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制，化解物業管理糾紛。
第七十八條 業主、物業使用人、物業服務人等發現違反物業管理規定的行為，可以向有關部門或者政務服務便民熱線投訴舉報。有關部門接到投訴舉報後，應當對投訴舉報的內容及時調查核實、依法處理，並按規定時限回復投訴舉報人。
區縣住房城鄉建設、公安、消防、城市管理、市場監管等相關部門、單位應當在物業服務區域內顯著位置公布聯繫人姓名和聯繫方式，可以同時採用信息化手段予以公布。
相關部門進入物業服務區域開展行政執法工作時，物業服務人、業主委員會、業主應當予以配合。違法事項涉及多個行政執法部門的，街道辦事處、鎮人民政府應當協調相關部門聯合執法。
第七章 法律責任
第七十九條 違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，適用其規定。
第八十條 違反本條例第十七條、第四十五條規定，物業服務人未按照規定如實公示、公告相關信息的，由區縣住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。
第八十一條 違反本條例規定，物業服務契約終止後，物業服務人拒不退出物業服務區域或者物業服務人未保存資料並建立檔案的，由區縣住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下的罰款。
第八十二條 違反本條例第五十六條規定，物業服務人中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供熱、供氣、通信等損害業主合法權益行為的，由區縣住房城鄉建設主管部門責令限期改正，並處二千元以上一萬元以下的罰款。
第八十三條 業主、物業使用人或者物業服務人違反本條例第五十九條規定的，由公安、住房城鄉建設、市場監管、人防、城市管理等部門和消防救援機構按照各自職責，依據有關法律、法規的規定予以處罰。
第八十四條 住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會和其他有關部門、單位的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按照本條例規定對住宅小區承接查驗進行監管的；
（二）未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的；
（三）未按照本條例規定組織成立物業管理委員會的；
（四）未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的；
（五）發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；
（六）其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。
第八章 附則
第八十五條 村民委員會的物業管理職責參照本條例規定的居民委員會職責執行。
第八十六條 本條例自2021年12月1日起施行。
