《承德市城鎮住宅物業管理條例》，地方性法規。
《承德市城鎮住宅物業管理條例》經2022年4月28日承德市第十五屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過，2022年7月28日河北省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批准，現予公布，自2022年9月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：承德市城鎮住宅物業管理條例
- 頒布時間：2022年7月28日
- 實施時間：2022年9月1日
- 發布單位：承德市人民代表大會常務委員會
發布公告,全文,
發布公告
2022年7月28日，河北省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議審查了承德市人民代表大會常務委員會報請批准的《承德市城鎮住宅物業管理條例》，該條例與憲法、法律、行政法規和本省的地方性法規不牴觸，決定予以批准，由承德市人民代表大會常務委員會公布施行。
全文
目 錄
第一章 總 則
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第三章 物業服務
第四章 物業使用
第五章 監督管理
第六章 法律責任
第七章 附 則
第一章 總 則第一條 為了規範城鎮住宅物業管理活動,維護業主、 物業使用人和物業服務人的合法權益,改善人民民眾的生活和工作環境,根據 《中華人民共和國民法典》國務院《物業管理條例》等法律法規,結合本市實際,制定本條例。第二條 本市行政區域內的城鎮住宅物業的管理活動及其物業監督管理,適用本條例。本條例所稱城鎮住宅物業管理,是指住宅物業管理區域內的業主通過選聘物業服務人對物業管理區域內的建築物、構築物及其配套設施設備和公用場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業、專營單位和其他物業管理人。第三條 物業管理活動應當堅持黨建引領、政府監管、屬地管理、業主自治、多方參與、專業服務的原則。第四條 市、縣 (市、區)人民政府應當將物業管理納入社會治理體系,建立綜合協調和保障機制,推動本市物業服務行業規範和健康發展。制定並落實扶持政策,採用新技術、新方法,依靠科技進步,提高物業管理和服務水平。鼓勵和支持網際網路、大數據、人工智慧等信息技術手段在物業服務與管理中的套用,推進智慧社區建設。第五條 市、縣 (市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門負責城鎮住宅物業管理活動的監督管理工作。政府其他有關主管部門依據職責分工,共同做好物業監 督管理工作。第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府具體負責轄區內住 宅物業管理活動的指導、協調和監督,負責組織、協調業主 大會設立、業主委員會選舉和換屆等工作,並依法依規監督 業主委員會和物業服務企業履行職責。定期召開物業管理工作聯席會議,協調解決轄區內物業管理重大問題。社區居民(村民)委員會應當協助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作。建立社區居民委員 會、業主委員會、物業服務人議事協商機制,共同商討社區 物業管理相關事務,協商解決物業管理存在的矛盾糾紛和 問題。第七條 物業管理行業協會應當加強行業自律管理,規 范從業行為,促進誠信經營,培訓從業人員,提高物業服務 水平。加強人民調解與行政調處、仲裁、司法裁判的有效銜接，妥善解決物業管理糾紛。第八條 業主大會籌備組、業主大會、業主委員會、物業服務人或者建設單位應當向全體業主公示的事項,要在物 業管理區域內顯著位置公示,可以利用物業管理電子信息平 台和業主網際網路群組等方式同步發布。法律法規或者管理規 約規定需要公示時間的,從其規定。
第二章 業主、業主大會和業主委員會第九條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中享有法律法規規定的權利,履行法律法規規定的義務。業主可以成立業主大會,依法決定共同決定的事項。業主應當遵守法律、法規以及管理規約,相關行為應當 符合節約資源、保護生態環境的要求。業主行使權利應當遵循維護公共安全和公共利益、不損害他人利益的原則,妥善 處理相鄰關係,維護相關各方權益。第十條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業 主大會決定物業管理區域內物業管理重大事項,代表和維護 全體業主的合法權益。業主大會的設立依據法律法規的規定進行,需要公示的 事項應當依法公示。首次業主大會的成立,由物業所在地的街道辦事處、鄉 鎮人民政府負責指導組建籌備組,由籌備組依法組織召開業 主大會,選舉成立業主委員會,通過管理規約、業主大會議 事規則。業主委員會成立後,籌備組應當及時向業主委員會 移交籌備期間的全部資料,移交後籌備組自行解散。業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,街道辦事 處、鄉鎮人民政府責令其限期召開。業主委員會逾期仍不召 開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集召開。召開首次業主大會所需籌備經費由建設單位承擔,籌備 經費的使用情況應當公示。第十一條 業主委員會是業主大會的執行機構,執行業 主大會的決定事項。業主委員會應當監督、支持、協調、配 合物業服務人做好物業管理工作,尊重和維護全體業主的利 益,接受業主大會以及業主的監督。業主委員會任期內拒不履行或者無法正常履行職責,或 者逾期未完成換屆選舉的,由物業所在地的街道辦事處、鄉 鎮人民政府指導業主大會召開臨時會議,重新選舉業主委員 會。不具備條件成立業主委員會的,在新一屆業主委員會產 生之前,可在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督下,依 托社區居民委員會實行自治管理。業主委員會自選舉產生之日起三十日內,應當向物業所 在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會 應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。第十二條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責, 作出的決定,應當充分聽取業主的建議,不得作出與物業管 理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。物業服務人應當協助做好物業管理區域內的社會治安、應對突發公共事件等相關工作。第十三條 業主委員會由五人以上單數組成,具體人數 根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會委員應當由模範履行業主義務、熱心公益事 業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。鼓勵符合條 件的居民(村民)委員會成員、社區黨員、人大代表、政協委員依法參選業主委員會委員。業主委員會委員與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換的,街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主大會召開臨時會議,重新選舉業主委員會委員,業主委員會委員有違法行為的,承擔相應的法律責任。第十四條 業主委員會應當履行下列職責:(一)執行業主大會的決定和決議;(二)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業 服務契約,監督和協助物業服務人履行物業服務契約;(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督管理規約的實施;(五)督促業主及時足額支付物業費;(六)每年公布業主共有部分經營與收益、住宅專項維修資金使用、經費開支等信息;(七)對違反法律法規和管理規約損害他人合法權益的 行為,有權依照法律、法規以及管理規約向有關部門舉報;(八)業主大會賦予的其他職責。第十五條 業主委員會的換屆和選舉應當依法進行。業 主委員會任期屆滿後或者業主委員會委員資格終止,應當將 檔案資料、印章以及其他屬於全體業主所有的財物移交新一 屆業主委員會;逾期拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決,公安機關依法予以協助。
第三章 物業服務第十六條 業主可以通過多種方式實行物業管理,可以 自行管理,可以公開選聘物業服務人提供物業服務,也可以 依託社區託管。鼓勵物業服務企業將在管項目周邊的老舊小區納入物業統一管理。暫不具備專業化物業管理條件的小區,由街道辦事處、鄉鎮人民政府通過社區居民委員會託管、社會組織代管或居民自管等方式保障基本物業服務,逐步實現物業管理全覆蓋。第十七條 業主或者業主委員會與物業服務人訂立書面 契約,就服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、雙方的權利義務、專項維修資金的使用、服務用房的管理和 使用、服務期限、服務交接和違約責任等內容進行約定。第十八條 前期住宅物業服務契約的訂立由建設單位負 責,應當通過招投標方式與物業服務人訂立前期物業服務合 同。不具備招投標條件的,經物業所在地的縣 (市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門批准,可以採用協定方式選聘物業服務人。前期物業服務契約期限、物業服務用房、物業保修責任 應當遵循相關法律法規的規定。第十九條 物業服務人應當自物業服務契約訂立之日起十五日內，將物業服務契約報物業所在地的縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門備案。第二十條 建設單位應當在物業交付使用十五日前,與 選聘的物業服務人完成物業共用部位、共用設施設備的承接 查驗工作。現場查驗二十日前,建設單位應當向物業服務人 和社區居委會移交下列資料:(一)竣工總平面圖,單體建築、結構、設備竣工圖, 配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)共用部位、共用設施設備清單,共用設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用檔案;(四)物業質量保修檔案和物業使用說明檔案;(五)物業管理所必需的其他資料。物業服務人應當在前期物業服務契約終止時將上述資料移交給下一屆業主委員會。第二十一條 物業服務人應當按照約定、物業的使用性 質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業管理區域內的共有部分,維護物業管理區域內的基本秩序,採取合理措施保護業主的人身、財產安全。物業服務人應當對物業管理區域內的環保、治安、消防 等易於發生安全風險的區域和設施設備加強日常巡查檢查,發現物業管理區域內違反有關治安、環保、消防、物業裝飾 裝修和使用等方面法律法規規定的行為，及時採取合理措施 制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。第二十二條 物業服務人應當履行生活垃圾分類管理責 任人責任，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類;制止亂扔垃圾、隨意排放污水和損壞垃圾設施設備行為。第二十三條 物業服務人不得篡改、泄露、出售業主和 物業使用人的個人信息。未經本人同意,不得向他人非法提 供個人信息。第二十四條 物業服務契約終止,業主依法選聘新物業 服務人，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出 物業管理區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必 需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或 者其指定的人，配合新的物業服務人做好交接工作，並如實 告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人不得擅自在約定 期限或者合理期限內退出物業管理區域。第二十五條 物業服務收費應當按照國家有關物業服務 收費辦法規定，遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應 的原則，區別不同物業的性質和特點實行政府指導價和市場 調節價。前期物業服務收費實行政府指導價，按照有關部門 依法制定的相應等級基準價及其浮動幅度標準執行，並向社 會公布。實行市場調節價的，物業服務價格由業主和物業服 務人，在物業服務契約中約定。業主應當依照法律、法規規定和物業服務契約約定履行 交費義務。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務 的，業主不得以未接受、無需接受相關物業服務或者與物業 無關的其他問題為由拒絕支付物業費。業主應當根據物業服 務契約的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由 物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交 納責任。業主逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依據物業契約申請仲裁或者提起訴訟。第二十六條 物業費自物業交付使用的下一個月開始計算，收費周期在物業服務契約中約定。物業服務收費應當明碼標價，物業服務人不得擅自擴大 收費範圍、提高收費標準或者重複收費。物業服務人在收取 物業服務費前，應當將物業費收取的方式、標準、金額及期 限向業主公示。物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。第二十七條 物業服務人應當組織從業人員參加職業技能培訓,提高從業人員素質、技能水平和應對突發事件處置能力。第二十八條 鼓勵物業服務人以“物業服務+便民服務”的模式，在物業管理區域內增加養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等服務項目。
第四章 物業使用第二十九條 業主、物業使用人應當遵守法律法規的規定以及管理規約的約定，按照規劃用途安全、合理使用物業。物業管理區域內的以下部分屬於業主共有:(一)道路、綠地,但是屬於城市公共道路、城市公共綠地除外;(二)占用業主共有的道路或者其他場地用於停放機動 車的車位;(三)建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分;(四)物業服務用房和其他公共場所、共用設施;(五)法律法規規定或者物業買賣契約依法約定的其他共有部分。第三十條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，物業服務人、相關責任人應當及時組織維修、排除隱患，業主應當給予配合。物業管理區域內用於分戶計量裝置 (含計量裝置)或者 入戶連線埠以外的供排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電 視、寬頻數據傳輸等專業經營設施設備及化糞池外第一個檢 查井 (不含檢查井)以外的排水設施由專營單位負責維護、 維修和更換，保證其正常使用；未完成分戶改造的物業管理 區域內的相關設施設備的維護、維修和更換，按照專業經營 單位和物業服務人或者業主的約定實施；電梯、消防設施等 具有專業技術要求的設施設備，應當由具有相應資質的專業 性服務組織進行維修、養護。第三十一條 業主共有部分建設單位、物業服務人不得 擅自處分。物業管理區域內不得有下列行為:(一)擅自改變規劃建設的公共建築和共用設施用途;(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地等共有部位；(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營。第三十二條 業主、物業使用人使用物業，應當維護公 共安全和公共利益，不得損害他人利益。物業管理區域內禁 止下列行為:(一)擅自變動房屋建築主體和承重結構;(二)擅自搭建建築物、構築物;(三)擅自將住宅改變為經營性用房或者擅自改變建築 物及其附屬設施用途;(四)擅自拆改和損壞供水、排水、電纜、供暖管線及共用設施設備;(五)擅自架設電線、電纜,加裝車輛充電設施;(六)擅自侵占綠地，損毀樹木、綠化設施;(七)擅自在樓道等共有部位堆放雜物，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口;（八）擅自通過設定地鎖、石墩、柵欄障礙物等方式，違規停放車輛，占用、阻塞消防通道以及影響行人正常出行；（九）隨意棄置垃圾、排放污水，從建築物中拋擲物品，在建築物、構築物上懸掛、張貼、刻畫物品、小廣告；（十）非法儲存易燃、易爆、劇毒或者放射性物質等危險物品；（十一）違規養犬；（十二）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。第三十三條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律法規以及管理規約有關裝飾裝修的規定。業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，並配合其進行必要的現場檢查。業主拒不告知或者違反相關規定的，物業服務人應當及時告知並勸阻；拒不改正的，物業服務人應當及時向有關部門報告。裝飾裝修造成物業共有部位、共用設施設備損壞的，業主、物業使用人應當及時修復；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。第三十四條 物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主使用需求，車位、車庫不足部分經業主大會同意可占用業主共有的道路或者其他場地增設停車位；尚未售出的閒置車位、車庫，應當提供給業主租用，不得只售不租。物業服務人應當按照業主大會決議在車位、車庫配置電動汽車、電動腳踏車充電設施。第三十五條 物業管理區域內，業主擁有所有權或者使用權的車庫、車位停車服務費，由業主與物業服務人在停車服務契約中約定。占用業主共有的道路或者其他場地增設的停車位及收費收益歸全體業主所有，其停車服務費標準由業主大會決定；對外臨時停車及收費，由業主委員會決定，臨時停車不得影響業主及其車輛的正常出入和停放。物業管理區域內實施的搶險搶修、維修維護、救護等車輛，不得收取停車費。第三十六條 經業主大會決定，利用物業共有部位、共用設施設備進行經營所得收益在扣除合理成本後歸全體業主所有，應當主要用於補充維修資金，也可以按照業主大會的決定進行使用。任何組織和個人不得擅自挪用、侵占公共收益。收益資金的收支情況、使用、審計由業主大會決定。第三十七條 住宅維修資金應當依法申請、使用。物業服務人、業主委員會或有關業主可以提出住宅維修資金申請。使用住宅維修資金，應當經業主大會決定是否採用招投標方式選擇施工人，申請人不得直接委託或者指定施工人。維修資金管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、業主委員會應當加強監督管理，不得挪用，確保維修資金安全。物業服務人、業主委員會或有關業主應當按有關規定在物業管理區域內顯著位置公示維修方案、業主表決結果、工程預（決）算、維修資金分攤等情況。
第五章 監督管理第三十八條 市、縣（市、區）人民政府應當加強對物業管理的領導，建立物業管理工作考核制度，政府各有關部門應當認真履行監督管理職責，開展監督檢查，依法查處違法違規行為。第三十九條 政府有關行政主管部門應當履行的職責：（一）住房和城鄉建設行政主管部門應當加強對物業服務人日常經營活動和物業服務質量的監管，協調處理物業管理重大矛盾糾紛；建立物業服務人信用評價機制和服務項目考核制度，對物業服務人進行信用評價和服務項目考核，信用評價和服務項目考核結果應當向社會公開；負責監督查處物業服務人採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費或者降低服務標準的行為。（二）城市管理綜合行政執法部門應當加強物業管理區域內私搭亂建、違規占用和毀壞綠地、擅自伐移樹木，隨意棄置垃圾、排放污水、亂堆雜物的監督管理，查處在建築物、構築物上懸掛、張貼小廣告等違法違規行為。（三）市場監督管理部門加強物業管理區域內的電梯等特種設備的安全監管工作，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用等違法違規行為；依法查處物業管理的各類價格違法行為。（四）公安機關加強物業管理區域內治安防範，依法查處物業管理區域內破壞消防等設施設備、違規停放車輛、泄露和出售業主個人信息以及非法儲存易燃、易爆、劇毒或者放射性物質等危險物品的違法違規行為。對物業管理區域內違規養犬行為，由縣級以上地方人民政府確定的其他行政主管部門依法進行查處。（五）發展改革部門負責物業價格管控，加強物業管理區域內物業服務收費的監督管理工作。第四十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專項服務的主管部門和專業監管部門依法依規履行相應的職責，依法查處物業管理區域內的違法違規行為。第四十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助配合政府各有關部門做好物業管理區域內的監督檢查工作；指導物業服務人、業主委員會對業主、物業使用人的違規行為予以勸阻、制止、處理。第四十二條 本市城市管理綜合執法體制改革對政府有關部門物業監督管理職責作出調整的，按照調整後的部門職責執行。
第六章 法律責任第四十三條 有關部門及其工作人員違反本條例規定，在物業監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十四條 違反本條例規定，物業服務人未按照規定公示有關信息的，由物業所在地的縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下罰款。第四十五條 違反本條例第十八條第一款規定，建設單位未通過公開招投標的方式選聘前期物業服務人或者未經批准，擅自採用協定方式選聘物業服務人的，由物業所在地的縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處十萬元以下罰款。第四十六條 違反本條例第十九條規定，物業服務人未按規定將物業服務契約報物業所在地的縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門備案的，由物業所在地的縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，將違法行為記入信用檔案，並處五千元以上一萬元以下罰款。第四十七條 違反本條例第二十條規定，未履行承接查驗義務、拒不移交相關資料的，由物業所在地的縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。第四十八條 違反本條例第三十一條規定，建設單位、物業服務人有下列行為之一的，由物業所在地的縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，個人有下列行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款；單位有下列行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下罰款，所得收益用於物業管理區域內的公益事項使用：（一）擅自改變規劃建設的公共建築和共用設施用途；（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地等共有部位，損害業主共同利益的；（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。第四十九條 違反本條例第三十二條第一款第一項規定，擅自變動房屋建築主體和承重結構的，由物業所在地的縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，並處五萬元以上十萬元以下罰款。違反本條例第三十二條第一款第二項規定，擅自搭建建築物、構築物，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。違反本條例第三十二條第一款第三項規定，擅自改變建築物及其附屬設施用途的，由物業所在地的縣（市、區）人民政府城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，對個人處二千元以上一萬元以下罰款，對單位處一萬元以上十萬元以下罰款。違反本條例第三十二條第一款第四、五、六、七、八、九、十、十一項內容的依據有關法律法規進行處罰，業主、物業使用人對造成其財產損失、人身傷害的，可以向人民法院提起訴訟。第五十條 違反本條例第三十四條第一款規定，未首先滿足業主的使用將物業管理區域內的車位、車庫出售給業主以外其他人的，由縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，並處五萬元以上十萬元以下罰款。第五十一條 違反本條例第三十七條第二款規定，挪用住宅維修資金的，由物業所在地的縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。第五十二條 本條例規定的行政處罰，法律法規另有規定的，依照其規定執行。
第七章 附 則第五十三條 本條例自2022年9月1日起施行。
