寫字樓

寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用於住人的。這是房屋的房產證上有明確註明的。寫字樓原意是指用於辦公的建築物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。”

基本介紹

• 中文名：寫字樓
• 外文名：office building
• 含義：專業商業辦公用樓的別稱
• 用於：辦公的建築物
• 性質：辦公樓

特點

寫字樓市場流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，並沒有固定標準，因為誰也不願意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕牆、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似於酒店星級評定的方法。但對於寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。

位於上海靜安區的寫字樓

5A智慧型化寫字樓的出現體現了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業的發展過程中卻也表現出很多的不完善：位於喧鬧的商務中心區、高密度的建築和人群、有限的空間和綠化。“喧鬧、擁擠、壓抑”改變了“智慧型、便捷、高效”的本質。過於側重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環境要求。
在這種背景下，一種更加重視生態、環保及舒適性的應運而生。所謂5O寫字樓，是指oxygen(氧氣)、office park(花園辦公)、open(開放而自由)、own(獨立私家電梯/空調)opportunity(發展前景)。一般這種寫字樓都具有偏離都市中心、生態環境優良、建築密度低、規模大、業態全，地段好的特徵，是5A寫字樓的升級版本。

超大規模

這裡所說的超大規模，不僅是指建築體量本身比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建築本身的規模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閒娛樂及購物中心於一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當大的建築體量和規模化的配套設施，是難以稱得上五星級的。

建築文化

所謂建築文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對於寫字樓而言，與其說是世貿中心、國貿中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建築文化。無論西方還是東方，無論發達還是落後，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結。儘管美國世貿中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計這是暫時的。因為從道理上講，低矮的五角大樓也同樣易於被攻擊。

硬體設施

就像星級酒店在硬體配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬體，更多的是科技與創新。這好比比爾·蓋茨的科技豪宅與常規豪宅的區別，當然，科技豪宅也同樣擁有奢華，只是強調重點已經轉移。除此之外，其所用的建築技術、標準層高、標準承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智慧型等，都較酒店更先進。但就寫字樓的本質而言，硬體設施的最大追求是創新，主要體現在建築設計和建築功能的創新上。

軟體服務

相對酒店的五星級服務標準，寫字樓服務有了明顯的變化，一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務改寫為衛星會議、活動策劃、會展中心等服務。又如，一些新型寫字樓不僅能夠實現全天候空調節假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工捷運月票等方面下工夫。

標識系統

現代標識、標牌導向系統是環境中靜態的識別符號，是溝通人與人之間在日常生活交往中不可忽視的示範作用，作為執政為民的行政機關，還是服務於民的大中型企事業，寫字樓、辦公場地，醒目的標識分布牌系統，能準確為民提供便捷服務，樹立了企業良好的形象，也為您的工作帶來了高效。

形象標識牌

寫字樓中的形象標識牌主要用於展示企業形象、標示企業位置。設計簡潔明快、用料時尚新穎的形象標識牌是企業形象實力的展示，也是企業文化的重要組成部分，因而在現代企業中套用的越來越廣泛。

分流標識牌

辦公區域中的落地式分流標識牌主要放置於在大堂、廣場或樓梯出口及岔路口等人員比較密集的場所，起著指示與導向的作用。

建築作為流動的音樂，人文精神更是在其中得到淋漓盡致的體現。大型的落地式分流標識牌作為現代建築的組成部分，其造型的設計、色彩的搭配及製作的工藝等均需仔細的斟酌，以使之與主體建築及綠植相互輝映。

樓層索引牌

寫字樓中的樓層牌主要用於標識樓層樓號，以便行人知道自己所在的樓層。樓層索引牌一般放置在大堂及電梯口處，用於標明各樓層房間的單位，清楚明晰的樓層索引牌是現代建築必不可少的組成部分。

科室牌

寫字樓中的科室牌用於標識房間的企業及部門名稱，也是企業VI形象的組成部分。科室牌一般由企業自行設計製作，個別大廈由物業單位統一進行規劃製作。科室牌的發展經歷了木牌、銅牌、不鏽鋼牌等，型材科室牌是今後發展的主流方向。

功能標牌

寫字樓中的功能標牌主要包括溫馨提示標語牌、公共安全標識牌、開水間、洗手間指示牌、天氣預報和日期提示標牌等。明快齊全的功能標識牌既能給人方便也提高了效率，已成為現代大廈管理中的必需品。

其他標識牌

寫字樓中除了形象標識牌、落地式分流牌、樓層及索引牌、科室牌、功能標牌等五種常用的標識牌外，還包括宣傳欄、樓層平面圖示識牌、桌面台牌、迎賓牌等各種標牌，其形態規格千差成別，根據各位的需求定製而成。

等級

“5A”標準是目前較流行的評定方式，但“5A”概念有兩種評定方式。

一是狹義的針對智慧型化硬體方面，包括OA（辦公智慧型化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智慧型化）、FA（消防智慧型化）、SA（安保智慧型化）；

二是廣義的指綜合“A”級評定標準，包括：

（1）樓宇品牌標準：A級 寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標誌性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標準A級。

（2）地理位置標準：A級 地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標準A級。

（3）客戶層次標準：A級 客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。

（4）服務品質標準：A級 服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標準。

（5）硬體設施標準：A級 主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標準層高、標準承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智慧型等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標準A級。

甲級寫字樓　對於“甲級寫字樓”、“5A級寫字樓”等名詞大家並不陌生，通常被用來形容或描述一個寫字樓的品質等級，那么這樣的評級標準是否科學呢？其實所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，行業中並沒有固定標準或成文的規定，到底什麼樣的寫字樓才算做甲級寫字樓，因為誰也不願意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕牆、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。

相比之下，如果用5A作為衡量一個寫字樓品質等級的話更加有點勉強了，5A寫字樓並不是表示寫字樓的品質等級，“5A”指的是一個寫字樓產品的智慧型化水平，與寫字樓品質有一定關聯，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準，“5A”僅僅表示了一個寫字樓智慧型化水平的高低，對寫字樓品質有一定的影響，但是決不能說“5A”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質的因素很多，比如寫字樓的區位、交通、配套、車位、電梯等，智慧型化程度只是其中的一個方面而已。

那么，什麼是5A智慧型化呢？“5A”是指OA（辦公智慧型化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智慧型化）、FA（消防智慧型化）、SA（安保智慧型化）。過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA（辦公智慧型化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智慧型化），FA（消防智慧型化）、SA（安保智慧型化）包含在了BA（樓宇自動化）中，近幾年隨著高科技智慧型控制系統在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智慧型化程度越來越高，並成為獨立的控制子系統，發展成為今天的“5A”。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業的說法。

甲級寫字樓是行業內自發形成的一種通行叫法，國家在這方面並沒有成文的規定，什麼樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在我國現行的建築設計規範里也無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在以港台商人為代表的外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進並流行起來的辭彙，是將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特徵：管理國際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數位化；節能化；便捷的交通和商務化等等。

發展情況

當下的房地產運營中，說到最受市場歡迎和精明的開發商青睞的物業，寫字樓物業雖不能說是絕對第一的答案，至少是最主要的一個。因為市場常態下，寫字樓是能產生較高回報的業態。

截止到2006年第三季度末，中國寫字樓市場最高成交價格排在前列的城市有：上海、廈門、杭州、深圳、青島、昆明等，其中2006年第三季度中國寫字樓市場中，杭州以絕對的優勢排在第一的位置，杭州寫字樓2006年7月最高成交價格為23196元/平方米，2006年8月為35979元/平方米，2006年9月為47833元/平方米，這說明2006年中國寫字樓市場由一線城市逐漸發展到商業發達的沿海二線城市，寫字樓市場的重心也在發生轉移，二線城市的寫字樓市場在不久的將來將會得到良好的發展。

“住宅禁商”的出台，衝擊了寫字樓市場，中小型企業重返寫字樓市場，在短時間內出現了眾多“住改商”、“商務公寓”等小型寫字樓產品，但這類寫字樓僅僅滿足了短期的需求，對配套、服務、商務氛圍等並沒有太大考慮，並且商務成本也較低，因此，檔次低、形象差的現象屢見不鮮。2006年，“商務公寓”搶占中小型企業的市場份額，產品也以小而精的路線與大型寫字樓相抗衡。　與住宅市場相比，寫字樓市場還是一個競爭尚不充分、有待細分的市場，當前發展商面臨的最大課題是如何建設一個高節能、高智慧型、富有特色的寫字樓，贏得市場的認可。

市場需求

據統計，2013年—2015年佛山商業寫字樓供應總計約為200萬平方米，加上此前100多萬平方米的存量，未來三年佛山寫字樓供應量總計約為320萬平方米。

佛山市優質寫字樓售價從2008年至2011年呈上升水平，僅在2012年略有小幅下降；毛利率整體呈下降趨勢，在2012年有小幅反彈；租金則一直呈上升水平，至2013年第一季度，佛山市優質寫字樓租金平均為52元/平方米/月，售價約為14500元/平方米，毛利率約為4.3%。

商業寫字樓的大量增加，一定程度也會提高寫字樓的空置率。不過他表示，目前佛山的寫字樓空置率為18%，比廣州（樓盤）的24%和深圳（樓盤）的25%都要略低，隨著大量寫字樓進駐市場，市場的租金會出現一定的調整；另一方面，不少傳統製造業企業也會進行產業升級從而擴大了寫字樓的需求量。

而在商業零售業方面，調查顯示，2012年佛山零售物業整體庫存約為202.7平方米。而自2008年後，佛山優質零售物業的供應平穩增長，未來三年新增供應量將大幅增加，2013年—2015年供應總計約為200萬平方米。

從未來的商圈分布看，祖廟和東方廣場將逐漸融合，嶺南天地近30萬平方米的商業供應量，將極大改變老城區商業現狀，成為佛山最具特色文化休閒氛圍的商業中心。而另一方面，南海的萬達廣場、萬科廣場等優質品牌購物中心也進一步充實了佛山的零售物業市場。

寫字樓投資

受國家巨觀調控的影響，不少投資者對住宅的投資預期出現大幅度下滑，而受調控波及不深的商業地產漸漸成為新政的“幸運兒”，眾多撤出住宅市場的投資者紛紛轉向商業地產，轉向寫字樓投資。

寫字樓因其穩定且回報較高的特點成為大多投資者主要投資對象。然而，由於寫字樓投資的複雜性和專業性，使得如何選擇合適的投資的優秀寫字樓成為廣大投資者的最大困擾。

何謂頂級寫字樓?一千個人眼中有一千個答案，頂級寫字樓沒有一個統一的標準，更像是一種約定俗成的統稱，業界一直以來對此也爭議不斷。對於企業和投資者而言，有著“頂級”標誌的寫字樓，自然是當仁不讓的投資首選。

服務標準

本標準適用於本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。

術語和定義

本標準採用以下術語和定義：

2.1 寫字樓

為商務、辦公活動提供空間的建築及附屬設施、設備和場地。

2.2 顧客

接受物業管理服務的組織或個人。

示例：物業產權人、使用人及其他相關方。

基本要求

3.1 物業管理企業的資質要求

從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。

3.2 物業管理承接驗收

3.3 管理機構與人力資源配置要求

3.5 管理服務要求

3.6 檔案管理

3.7 財務管理

3.8 顧客滿意度

3.9 專項特約服務

寫字樓物業管理機構應在力所能及的範圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。

3.10 節能管理

寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，並認真執行。

3.11 突發性公共事件處理

寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，並組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，並採取相應措施。

顧客服務

4.1 接待服務

——有條件的寫字樓應設定總服務台。為物業使用人提供諮詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供諮詢、引導等服務；

——不具備設定總服務台條件的寫字樓，物業管理機構應設定服務視窗，受理物業使用人的諮詢、報修、特約服務申請和投訴。

4.2 郵件、報刊雜誌收發服務

4.3 裝修管理服務

4.4 投訴處理

4.5 專項特約服務受理

對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業管理機構力所能及範圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。

房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務

5.1 房屋共用部位維護管理

5.2 裝修管理

5.3 共用設施設備日常運行、維護服務

秩序維護與安全服務

6.1 門衛

6.2 巡邏

6.3 安全監控

6.4交通和車輛停放管理

6.5 安全管理

環境保潔服務

7.1 環衛設施

應根據寫字樓的實際情況合理設定相關環衛設施，如在主要進出口設定果皮箱、在適當位置設定垃圾中轉房、在集中裝修期間應有臨時建渣堆放處等。

7.2 清潔、保潔責任制

清潔、保潔實行責任制，有專職保潔人員和明確的責任範圍，實行標準化作業。

7.3 各區域清潔要求：

區域衛生標準

外圍及周邊道路地面乾淨無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內無雜物、無異味；各種標示標牌表面乾淨無積塵、無水印；路燈表面乾淨無污漬。

綠化帶及水池綠地內無雜物，花台表面乾淨無污漬，水池內水質清澈，池內無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池無異味。

大廳、樓內、公共通道地面乾淨、無污漬，有光澤，保持地面材質原貌；門框、窗框、窗台、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃乾淨無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面乾淨，無污漬，有金屬光澤；門把手乾淨、無印跡、定時消毒；天花板乾淨，無污漬、無蛛網；燈具乾淨無積塵，中央空調風口乾淨，無污跡，進出口地墊擺放整齊，表面乾淨無雜物，盆栽植物無積塵。

會議室、接待室地面、牆面、乾淨，無灰塵、污漬；天花板、風口目視無灰塵、污漬；桌椅乾淨，物品擺放整齊、有序。

樓梯及樓梯間梯步表面乾淨無污漬，防滑條（縫）乾淨，扶手欄桿表面乾淨無灰塵，防火門及閉門器表面乾淨無污漬，牆面、天花板無積塵、蛛網。

公共衛生間地面乾淨，無污漬、無積水，大小便器表面乾淨，無污漬，有光澤；各種隔斷表面乾淨，無亂寫亂畫，金屬飾件表面乾淨，無污跡，有金屬光澤；牆壁表面乾淨，天花板無污漬、蛛網；風口或換氣扇表面乾淨無積塵；門窗表面乾淨，窗台無灰塵；玻璃乾淨無水漬；洗手台乾淨無積水，面盆無污垢；各種管道表面乾淨無污漬；各種物品擺放整齊規範；廢紙簍雜物超過2/3應及時傾倒，衛生間內空氣流通並且無明顯異味。

停車場地面乾淨，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網、燈具表面乾淨無積塵、蛛網；牆面乾淨無積塵，各種指示牌表面乾淨有光澤；消防器材表面乾淨，擺放整齊；減速帶表面乾淨無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。

開水間及清潔間地面乾淨，無雜物、無積水，地墊擺放整齊乾淨，天花板乾淨無蛛網，燈罩表面無積塵、蛛網，牆面乾淨無污漬，各種物品表面乾淨無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內無明顯異味。

電梯及電梯廳電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面乾淨，空氣清新、無異味；電梯凹槽內無垃圾無雜物，按鈕表面乾淨無印跡；扶梯踏步表面乾淨，扶手表面乾淨無灰塵、污漬，玻璃表面乾淨透光性好，不鏽鋼光亮無塵；梳齒板內無雜物污漬；廳內地面乾淨有光澤。

電器設施燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡；開關、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置擺放，桶身表面乾淨無污漬無痰跡，菸灰缸內菸頭不應超過3個，垃圾不應超過2/3，內膽應定期清潔、消毒。

消防栓、消防箱、公共設施保持表面乾淨，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡；噴淋蓋、煙感器、揚聲器無積塵、無污漬。監控攝像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點；消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵，內側無積塵、無污跡。

垃圾中轉房中轉房應專人管理定時開放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾，無污水外溢，房內應無明顯異味，垃圾日產日清。

設備機房、管道、指示牌無衛生死角、無垃圾堆積，無積塵、目視無蜘蛛網、無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。

外牆目視潔淨、無污垢；表面、接縫、角落、邊線等處潔淨，無污跡、無積塵。

平台、屋頂無垃圾堆積。

8.1 環境消殺管理

消殺工作應在儘量不影響物業使用人工作的前提下進行，如上班前、下班後或者利用節假日等；消殺使用的藥劑應是有關部門發放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過程中注意做好個人防護。

8.2 垃圾清運

對寫字樓產生的生活垃圾應專人負責，日產日清；對寫字樓產生的建築垃圾應有專人負責清理。

8.3 保潔工作中的應急處理

寫字樓如出現自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應啟動相應的應急預案，全力配合有關部門，保障顧客人身安全，減少財產損失。

綠化服務

9.1 室內綠化

9.2 室外綠化

專項特約服務

——在不違反法律、法規、規章的前提條件下，當顧客提出專項特約服務要求時，物業管理機構應在力所能及的範圍內給予滿足；

——在提供專項特約服務前，應向顧客明示專項特約服務內容和服務標準，並與顧客商定特約服務收費標準；

——專項特約服務的收費標準：有政策規定的應按政策規定執行，沒有政策規定的由雙方協商確定。

世界著名

全球高度排名前15座的高樓

第一名 阿聯杜拜 杜拜塔
第二名 中國上海 中心大廈
第三名 沙烏地阿拉伯麥加 皇家鐘塔飯店

第四名美國紐約 世貿中心1號樓

第五名中國台北 101大樓

第六名中國上海 環球金融中心

第七名 中國香港 環球貿易廣場

第八名 馬來西亞吉隆坡 雙子塔

第九名中國南京 紫峰大廈

第十名美國芝加哥 西爾斯大廈

第十一名中國深圳 京基100大廈

第十二名中國廣州 廣州西塔

第十三名美國芝加哥川普飯店

第十四名 中國上海 金茂大廈
第十五名中國香港 國際金融中心二期

外圓內方

“上班邁入方形的大樓，踏入方形的電梯，走入方形的辦公室，坐在方形的格子間裡面，面對著一台方形的電腦。”——前不久的熱播劇《北京青年》里，主角的一句嘮叨，卻道出了市場上寫字樓在市場的印象特徵。

銀屏上的“抱怨歸抱怨”，然而在開發企業和市場的種種權衡中，寫字樓產品大多還是選擇利益和效益最大化的建造方式——以方形為主。既然大多數寫字樓都是方形空間，可“方形”的尺度卻大有不同。樓梯間的過道、大堂的高度、寫字樓的層高、電梯的速度與電梯的大小……都大有考究。同時，寫字樓產品從地段、品牌、開發、設計到最終的運營管理，都將在無形中助長或者縮減物業價值。

寫字樓拼“高大全”購買寫字樓不能“貪大求全”

寫字樓憑藉高度搶占市場眼球、以樓頂停機坪的設計來賺取高端人士的青睞，多層跨越辦公來體現設計的棟，重慶市場超百個寫字樓產品聚集，從內到外，都以高大全的形象吸引市場的眼光。然而，在專業的建築設計者看來，寫字樓頂的停機坪更多的是保證超高層建築的安全因素，比如在應對火災或者其他特殊情況的時候，而大廳的高度，完全就是寫字樓以及寫字樓中辦公企業的“形象工程”。而市民購買寫字樓，要重點考慮自身辦公或者租用客戶的使用需要。

“自從1883年，美國芝加哥建成世界上第一棟高層建築作為保險公司的辦公樓以來，高層建築就成為辦公樓的主流建築形態。”中國建築科學研究院副院長周偉表示，“高”成為當下市場上寫字樓的重要特徵之一，伴隨著寫字樓產品的大公共空間，全備的配套，寫字樓的“高大全”形象成為寫字樓的重要發展方向。同時，他指出，寫字樓作為人口密集的公共場所，其既要注重公共空間，也要注重各單位部門的私享空間，而“高大全”這一形象也帶來寫字樓的“電梯、車庫、新鮮空氣等”問題。

有業內人士指出，由於寫字樓一般位於核心區域的核心地段，因此，地價高助推產品必須要向空間發展，開發企業以謀求更大的價值。同時，寫字樓的電梯、空調、幕牆等公共設施的維護，都隨著時間的推移為增加，因此對於超高樓層的寫字樓，對開發企業的品牌、物管維護以及產品的建築用材都有很高的要求。

寫字樓的變形記從“外圓內方”到“八面來風”

“外圓，就是寫字樓與外界交通、景致、建築要達到圓融，而內方，則指寫字樓內部空間的布局方正，空間使用率最大化。”一家從事多年商業地產研究的機構負責人表示，從寫字樓的設計到建造到銷售、使用，“外圓內方”成為指導寫字樓市場的一個行業標準。

中國建築科學研究院副院長周偉對這一說法也表示贊同，他指出，特別是寫字樓與外部銜接的交通通道，不僅需要有固定的停車場，在寫字樓的大門口，最好有一定數量的臨時停車位。同時還要有便利的公共運輸資源，而在寫字樓大廳門口最好像酒店一樣，有供計程車以及私家車臨時停靠的通道。

而當下市場，由於新型辦公方式和創意性辦公環境的興起，寫字樓從空間上出現了一些新的突破。以貝蒙盤古的“洋房式”寫字樓為例，產品提供兩面採光、空氣對流、林木環繞的辦公空間。在辦公布局上，將重重庭院與辦公空間交錯布局，每個辦公單元均享有多重院落空間，重重院落保障了辦公空間的幽靜與私密。單部電梯服務面積僅2200平方米，大大縮短停車及等候電梯的時間，節省時間就是創造更高的效率。獨特連廊、陽台設計，讓客戶收穫了額外空間。

置業指導：

中國建築科學研究院副院長周偉購買寫字樓“三大紀律八項注意”

購買寫字樓，除了根據其板塊、區位、價格、品牌、服務、“5A、甲級”等指標外，根據中國建築科學研究院副院長周偉多年的設計經驗，他為市民評判寫字樓產品的好壞，歸納出了購買寫字樓的“三大紀律八項注意”。三大紀律：電梯、車庫、新鮮空氣。電梯，是寫字樓的運載系統，車庫，是寫字樓的容納系統，而新鮮空氣，是寫字樓的循環系統。而這三大問題，都能通過相應的技術問題解決，主要看開發商是通過哪些方式解決，能達到何種效果。

八項注意：第一，注意外牆。外牆材料，主要是要低能耗，要保溫隔熱性能。第二，人性化的公共空間，比如樓層中的“空中花園”等。第三，層高。一般寫字樓的層高，在3.6米到4.2米比較常見，也有5米左右，當然是層高越高越好。第四，過道，應大於或者等於電梯轎廂的尺度。第五，大堂。作為形象工程，與寫字樓的標準相匹配。一般在5~10米之間，越高越大氣。第六，電梯。一般是4000~5000㎡一部電梯是高配置，7000~8000㎡一部電梯是常規配置。第七，車庫。相關部門對車庫的配比在不斷升級，當下大概是100㎡一個車位。第八，循環系統。包括空調、中央空調的管道以及幕牆的材質和能耗都要考慮。第九，可變空間。有的寫字樓可以打通或者做夾層。購房者需要精打細算，保證不影響寫字樓的正常使用。

物業管理

1. 一、範圍

本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。

本標準適用於本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。

1. 二、術語和定義

本標準採用以下術語和定義：

2.1 寫字樓

為商務、辦公活動提供空間的建築及附屬設施、設備和場地。

2.2 物業管理

物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2.3 物業管理承接驗收

以保證物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。

2.4 顧客

接受物業管理服務的組織或個人。

示例：物業產權人、使用人及其他相關方。

2.5 專項特約服務

寫字樓物業管理機構在《物業管理服務契約》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。

2.6 突發性公共事件

在寫字樓物業管理範圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖攻擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件）等。

寫字樓租賃

基本概況

寫字樓租賃是由專業運營公司、房地產中介向單位或個人提供的一種寫字樓求租或放租信息的顧問服務。寫字樓原意是指用於辦公的建築物，或者說是由辦公室組成的大樓，其作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。

酒店式寫字樓

什麼是酒店式寫字樓?所謂酒店式寫字樓通俗地說就是把酒店“嫁”給了寫字樓。它是以商務辦公為主，既有寫字樓的辦公商務特點，又吸收了星級酒店的服務功能與管理模式，共享整個綜合體項目的各項商務休閒配套。

酒店式寫字樓的產生需要集辦公、休息、酒店、會所商務等多功能於一體作為後盾，具有自用和投資兩種意義。它在面積上小於專業寫字樓，在硬體設施上不低於酒店，在服務上比寫字樓和酒店更勝一籌;有人性化貼心的服務，例如送餐，清潔、保全、收發資訊、加油卡辦理服務、活動空間等。

它與目前市場上的公寓居家辦公有所區別：公寓是以居住為住，辦公為輔，另外因為公寓大多是獨棟的設計，沒有具備星級酒店的配套和服務。