為加強我市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有權人的合法權益，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《廣東省物業管理條例》（2008年）和《廣東省建設廳、廣東省財政廳關於貫徹建設部、財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》（粵建房字〔2008〕47號）等規定，結合我市實際情況，制定本細則。
基本介紹
- 中文名：中山市住宅專項維修資金管理實施細則
- 頒布時間：2018年8月6日
- 實施時間：2018年9月10日
- 發布單位：中山市人民政府辦公室
全文,印發的通知,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條
第二條 本細則適用於中山市行政區域內商品住宅的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督。
商品住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅也適用本細則。
住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。
第三條 本細則所稱住宅專項維修資金（下稱“維修資金”）是專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後維修和更新、改造的資金。
（一）本細則所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣契約約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
（二）本細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣契約約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、樓梯、公共照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
（三）下列各項不屬於住宅共用部位、共用設施設備：
1．居住區內屬於城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線等。
2．居住區內屬於供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的供電、通訊、有線電視線路等。
3．居住區內不屬於業主共有產權的其他設施、設備。
第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 市住房城鄉建設部門會同市財政部門負責全市住宅專項維修資金的指導和監督工作。
市住房城鄉建設部門應當委託在我市設立的商業銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專用賬戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第二章 交 存
第六條 業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有。
第七條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，首期交存標準為：
（一）未設電梯的商品住宅（含別墅）、非住宅，業主按所擁有物業的建築面積55元/平方米的標準交存；
（二）內設電梯的商品住宅、非住宅（車位、車庫業主按所擁有物業的建築面積55元/平方米的標準交存），業主按所擁有物業的建築面積70元/平方米的標準交存。
市住房城鄉建設部門可根據社會經濟發展變化的情況，遵循公平、合理的原則，調整首期住宅專項維修資金的交存標準。
第八條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
第九條 未按本細則規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。
第十條 已在專戶管理銀行開立維修資金專用賬戶並歸集住宅專項維修資金的物業管理區域中，未交存住宅專項維修資金的住宅業主、非住宅業主，應在本細則實施後到專戶管理銀行營業網點按照本物業管理區域應交存首期住宅專項維修資金的標準足額交存住宅專項維修資金。
第十一條 實行回遷安置、異地安置的被拆遷戶，住宅專項維修資金由建設單位和被拆遷安置戶協商約定交存，沒有約定的由被拆遷安置戶交存，交存時間為在遷居安置之日前交存。
第十二條 開發建設單位出售已交存首期住宅專項維修資金的房屋時，應向購房人說明住宅專項維修資金交存、結餘情況和出具有效證明。開發建設單位可以向購房人收回分賬戶中結餘的住宅專項維修資金。
第十三條 住宅專項維修資金應當統一由市住房城鄉建設部門委託的商業銀行為專戶管理銀行進行管理，並由市住房城鄉建設部門統籌安排合理增值。
維修資金自存入專用賬戶之日起按規定計息，實行一年一結，定期計入業主分戶賬戶，利息轉入本金滾存使用和管理。
第十四條 住宅專項維修資金核算賬戶的設立。市住房城鄉建設部門設立總賬戶，按物業管理區域（項目）為單位設賬，實行四級賬戶核算。總賬戶為一級核算，每個物業管理區域（項目）設立二級核算，每一幢樓設立三級核算，每一房號設立四級核算。
業主可以查詢本賬戶的資金交存、使用、利息和結餘情況，但不可自行提取資金。
第十五條 業主交存維修資金的，應由專戶管理銀行列印廣東省財政廳統一監製的《住宅專項維修資金專用收據》給業主作為交款憑證。
第十六條 因房屋轉讓等原因，引起業主變更的，住宅專項維修資金交存按下列規定處理：
（一）已足額交存維修資金的，該房屋分戶賬中結餘的維修資金隨房屋所有權同時過戶，維修資金戶名不作更改；原業主應向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結餘情況並出具有效證明，由受讓人向原業主支付，雙方另有約定的除外。
房屋所有權過戶手續辦結後，受讓人應當持房屋所有權證、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬的業主姓名變更手續。
（二）原業主未交存維修資金或分戶賬中結餘的維修資金不足首期交存金額，應當由買賣雙方在房屋轉讓契約中約定足額交存。如買賣雙方在房屋轉讓契約中未約定維修資金交存主體，但已辦結過戶手續的，由新業主負責交存；未辦結過戶手續的，由舊業主負責交存。
第三章 使 用
第十七條 住宅專項維修資金的使用應遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十八條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：
（一）查看現場。物業服務企業、業委會或列支範圍內相關業主作為申請人（沒有成立業委會和沒有物業公司管理的由相關業主作為申請人），邀請業主代表、村（居）委會並報鎮（區）住房城鄉建設部門派送工作人員一併到小區現場調查了解需維修、更新、改造的設備設施，確認情況屬實。
（二）擬定使用方案並公示。現場查看後被認為符合資金使用情形的，申請人可邀請維保單位或不少於3家維修單位製作工程報價單（多選一），再根據維修和更新改造項目擬定使用方案。使用方案應當包括擬維修和更新改造的項目、費用預算、列支範圍等。由申請人在維修資金列支範圍的樓棟及小區公告欄等顯著位置公示，公示期10日以上。
同時，申請人應將使用維修資金相關申請資料放置在物業服務企業（業主委員會）辦公室供業主查閱、簽名投票。
預算費用超過10萬元的，表決前須經第三方機構對工程費用預算等進行審核。審核費用計入本次維修支出。
（三）徵求業主意見並公示。經列支範圍內專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過後，申請人統計、整理結果，並將調查結果以書面形式在維修資金列支範圍的樓棟及小區公告欄等顯著位置公示，公示期30日以上。
（四）組織實施使用方案。公示期間沒有意見的，由申請人代表業主與維修單位簽訂維修工程契約，並組織實施使用方案。
（五）項目竣工驗收。物業服務企業或相關業主代表、施工單位、其他相關單位等組成驗收組對維修項目進行驗收。
（六）撥付資金。申請人持有關材料到村（居）委會、鎮（區）住房城鄉建設部門加具意見，再向市住房城鄉建設部門申請列支。市住房城鄉建設部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知。專戶管理銀行將所需維修資金撥付至維修單位收款賬戶。
第十九條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：
（一）查看現場。物業服務企業或相關業主作為申請人，邀請業主代表、村（居）委會並報鎮（區）住房城鄉建設部門派送工作人員一併到小區現場調查了解需維修、更新、改造的設備設施，確認情況屬實。
（二）擬定使用方案並公示。現場查看後被認為符合資金使用情形的，申請人可邀請維保單位或不少於3家維修單位製作工程報價單（多選一），再根據維修和更新改造項目擬定使用方案。使用方案應當包括擬維修和更新改造的項目、費用預算、列支範圍等。由申請人在維修資金列支範圍的樓棟及小區公告欄等顯著位置公示，公示期10日以上。
同時，申請人應將使用維修資金相關申請資料放置在物業服務企業（業主委員會）辦公室供業主查閱、簽名投票。
預算費用超過10萬元的，表決前須經第三方機構對工程費用預算等進行審核。審核費用計入本次維修支出。
（三）徵求業主意見並公示。經列支範圍內專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過後，申請人統計、整理結果，並將調查結果在維修資金列支範圍的樓棟及小區公告欄等顯著位置公示，公示期30日以上。
（四）組織實施使用方案。公示期間沒有意見的，由申請人代表業主與維修單位簽訂維修工程契約，並組織實施使用方案。
（五）項目竣工驗收。物業服務企業或相關業主代表、施工單位、其他相關單位等組成驗收組對維修項目進行驗收。
（六）申請人持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。
（七）報主管部門備案。業主委員會依據使用方案審核同意，持有關材料到村（居）委會、鎮（區）住房城鄉建設部門加具意見，再向市住房城鄉建設部門備案；市住房城鄉建設部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
（八）業主委員會、市住房城鄉建設部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。專戶管理銀行將所需維修資金撥付至維修單位收款賬戶。
第二十條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，物業服務企業或業主委員會應當書面報告村（居）委會和鎮（區）住房城鄉建設部門，邀請業主代表、村（居）委會和鎮（區）住房城鄉建設部門工作人員到小區現場調查了解需維修、更新、改造的設備設施，確認情況屬實。
其中，發生危及房屋安全等緊急情況的情形有：
（一）屋面防水損壞嚴重造成滲漏。是指屋面、外牆防水局部損壞、滲漏嚴重，經多次補漏後仍難以解決的。
（二）電梯故障危及人身安全。是指電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全或定期檢驗時被責令停梯整改的。
（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷。是指高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的。
（四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險危及公共安全。是指樓體單側外立面已經出現脫落，且有繼續脫落危險的趨勢，已經脫落及有繼續脫落危險的面積達到20%以上。
（五）消防、安全監控等系統出現功能障礙，不能正常運行。是指消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。安全監控系統出現功能障礙，是指出現嚴重功能障礙無法進行有效監控的。
（六）其他嚴重危及房屋和人身財產安全的情形：
1．專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的。
2．小區內公共場所或道路因坍塌、下沉開裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的。
3．小區內非經營性公共娛樂設施（含兒童娛樂設施）嚴重損壞，危及人身財產安全的。
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，發生危及房屋及配套設施設備安全緊急情況的，不需住宅專項維修資金列支範圍內專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修。由物業服務企業或業主委員會立即組織搶修和更新、改造，同時做好現場記錄、拍照、攝像等證據保全工作，其費用按規定報市住房城鄉建設部門審查核准後辦理列支手續，從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
第二十一條 經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，約定共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用分攤方式的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照下列規定分攤：
（一）住宅共用部位、共用設施設備涉及整個物業區域的，該區域全體業主均為相關業主。
（二）住宅共用部位、共用設施設備涉及單幢或單層物業的，該幢或該層全體業主為相關業主。
（三）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
第二十二條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，開發建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十三條 下列費用不得從維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十四條 對物業進行維修、更新和改造的施工單位，原則上應選聘具有專業資質的施工單位，有條件的可以聘請監理單位實施監理，費用計入維修、更新和改造成本。不聘請監理單位的，由物業服務企業、業主委員會或相關業主自行組織監理。
第二十五條 相關業主已交存到專用賬戶的維修資金不足支付分攤的，由相關業主補齊交存到專用賬戶。
第二十六條 住宅專項維修資金使用工程款項應當通過轉賬結算，直接劃撥至維修施工單位，不得支取現金。住宅專項維修資金使用工程款項支付方式：
（一）3萬元以下，於工程驗收合格後一次性支付。
（二）3萬元以上（含3萬元）至5萬元，分2期支付，第1期款95%於工程驗收合格後支付，第2期款5%為工程質保金，於質保期滿後支付。
（三）5萬元以上，分3期支付，第1期款30%於契約簽訂後支付，第2期款65%於工程驗收合格後支付，第3期款5%為工程質保金，於質保期滿後支付。
第四章 續 籌
第二十七條 業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續籌。
第二十八條 續籌住宅專項維修資金由相關業主按照所擁有的物業建築面積比例分攤。
（一）已成立業主大會的，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額依法召開業主大會專門會議，經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，報送市住房城鄉建設部門備案並接受財政部門的監督檢查。
（二）未成立業主大會、已實施物業管理的，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額由實施物業管理的企業做出方案，依法經具有共有關係專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，報送市住房城鄉建設部門備案後執行，並接受財政部門的監督檢查。
（三）未成立業主大會、未實施物業管理，也沒有房屋管理單位的住宅，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額，由對共用部位、共用設施設備具有共有關係的業主共同提出續交方案，經具有共有關係專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，報送市住房城鄉建設部門備案後執行，並接受財政部門的監督檢查。
第五章 監 管
第二十九條 業主大會成立後，應當委託所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並以業主大會名義在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域、幢、房屋戶門號分級設賬。
住宅專項維修資金原則上不再從原先開發建設單位或物業服務企業委託代管的專戶銀行轉存到其他商業銀行。
第三十條 業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，業主委員會應當擬訂住宅專項維修資金管理規約提交業主大會表決，經物業管理區域內專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意後予以實施。住宅專項維修資金管理規約對全體業主具有約束力。
第三十一條 住宅專項維修資金管理規約應當包括下列內容：
（一）業主的權利和義務；
（二）住宅專項維修資金交存、使用和監督等的制度；
（三）住宅專項維修資金信息公開方式；
（四）違反住宅專項維修資金籌集和使用規約應當承擔的責任；
（五）其他與住宅專項維修資金有關的決議事項。
第三十二條 業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，業主委員會應當持下列材料到市住房城鄉建設部門申請辦理劃轉手續：
（一）劃轉住宅專項維修資金申報表；
（二）業主委員會備案回執；
（三）業主大會、業主委員會、辦理住宅專項維修資金存取手續的印章模板；
（四）業主大會依法表決同意住宅專項維修資金劃轉業主大會管理的會議記錄和會議決定；
（五）住宅專項維修資金管理規約；
（六）業主大會依法表決同意住宅專項維修資金管理規約的會議記錄和會議決定。
報送材料齊全、符合法定要求的，市住房城鄉建設部門應當在收到材料之日起20日內出具劃轉住宅專項維修資金的通知；報送材料不齊全或者不符合法定要求的，一次性告知需補正的有關材料。
專戶管理銀行應當自收到劃轉通知之日起，按照劃轉通知將該物業管理區域內住宅專項維修資金餘額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金專戶。
第三十三條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後具有下列情形之一的，業主委員會應當向專戶管理銀行申請辦理住宅專項維修資金賬戶變更，並在賬戶變更後5日內將變更情況書面通知市住房城鄉建設部門：
（一）已劃定的物業管理區域範圍調整的；
（二）物業管理區域或名稱變更的；
（三）選舉產生新一屆業主委員會的；
（四）業主委員會主任、副主任等成員發生更換的。
第三十四條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後有下列情形之一的，住宅專項維修資金專戶由市住房城鄉建設部門代管：
（一）業主委員會委員集體辭職但未選舉產生新一屆業主委員會的；
（二）業主委員會任期屆滿但未選舉產生新一屆業主委員會的；
（三）業主大會決定不再繼續自行管理住宅專項維修資金的；
（四）業主委員會挪用或以虛假材料騙取住宅專項維修資金的；
（五）管理規約或者業主大會議事規則約定由市住房城鄉建設部門代管的其他情形。
第三十五條 符合本細則第三十四條規定情形的，物業所在地的村（居）委會、鎮（區）住房城鄉建設部門應當及時通知市住房城鄉建設部門。市住房城鄉建設部門經核實後，應當及時向已劃轉業主大會管理的住宅專項維修資金專戶管理銀行發出代管通知。
專戶管理銀行應當自收到代管通知之日起，將住宅專項維修資金專戶變更為由市住房城鄉建設部門代管。市住房城鄉建設部門應當及時聘請有資質的審計機構對劃轉業主大會管理期間的住宅專項維修資金專戶進行審計，審計結果應當及時向全體業主公布。
符合本細則第三十四條第一款第（一）、（二）項規定情形，但重新選舉產生新一屆業主委員會的，應當按照本細則第三十三條規定辦理住宅專項維修資金專戶變更手續。
符合本細則第三十四條第一款第（三）、（四）、（五）項規定情形的，終止原業主大會管理住宅專項維修資金的權利。
第三十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理的，業主委員會應當建立住宅專項維修資金財務賬目和業務檔案，並接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金的交存、使用、收益和賬面餘額的查詢。
第三十七條 禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第三十八條 房屋滅失的，業主可持本人身份證及市國土資源部門出具的產權註銷證明，到市住房城鄉建設部門辦理維修資金註銷退還手續。
第三十九條 市住房城鄉建設部門、業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，市住房城鄉建設部門、業主委員會應向業主公布下列情況：
（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；發生列支的項目、費用和分攤情況；
（二）業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（三）其他有關維修資金使用和管理的情況。
業主對公布的情況有異議的，可以要求覆核。
第四十條 專戶管理銀行應當每年至少一次向業主、市住房城鄉建設部門傳送維修資金對賬單。
第四十一條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部的有關規定。財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第四十二條 業主大會管理的住宅專項維修資金專戶應當接受市住房城鄉建設部門的監管。
第四十三條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、市人民政府財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。
第六章 相關責任
第四十四條 業主違反管理規約、住宅專項維修資金管理規約等關於住宅專項維修資金約定的，業主委員會有權督促其改正，拒不改正的，業主委員會或相關業主可以向人民法院提起訴訟。
第四十五條 業主委員會違反《住宅專項維修資金管理辦法》以及管理規約、住宅專項維修資金管理規約等關於住宅專項維修資金法律法規和約定的，市住房城鄉建設部門有權責令其改正，拒不改正的，市住房城鄉建設部門有權將該物業管理區域的住宅專項維修資金劃回代管。給業主帶來經濟損失的，相關業主可以向人民法院提起訴訟。
第四十六條 業主委員會、物業服務企業採取冒用業主簽名等方式，不按本細則申請使用住宅專項維修資金的，所發生的費用及相應法律責任由行為人自行承擔。
第四十七條 違反住宅專項維修資金管理行為的處理，按照有關法律法規規章的規定執行。
第七章 附 則
第四十八條 住宅專項維修資金的退還、單元戶名變更等流程及方式，由市住房城鄉建設部門另行制定。
第四十九條 本細則實施前，未歸集住宅專項維修資金的舊小區，可由物業服務企業或業主委員會到專戶管理銀行，在市住房城鄉建設部門維修資金專戶下以小區名義開設住宅專項維修資金二級賬戶並提供房屋戶門號資料。條件成熟並經業主大會通過可按下列方式補建住宅專項維修資金：
（一）經整個小區專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，將小區利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的公共收益，作為住宅專項維修資金存入監管賬戶。但物業服務契約已對公共收益分配另有約定的除外。
（二）經整個小區專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，業主每月按各自擁有物業建築面積每平方米0.2-0.5元的標準交存住宅專項維修資金，並存到本小區住宅專項維修資金監管賬戶。
（三）其他符合法律法規規定的方式。補建住宅專項維修資金的小區，每戶補建的住宅專項維修資金在達到按本市住宅專項維修資金交存標準計算的首期住宅專項維修資金數額後即補建完成。
第五十條 本細則由中山市人民政府辦公室解釋，具體解釋工作由市住房城鄉建設局承擔。
第五十一條 本細則自2018年9月10日起試行，有效期3年。
印發的通知
火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：
現將《中山市住宅專項維修資金管理實施細則》印發給你們，請認真貫徹執行。
中山市人民政府辦公室
2018年8月6日
政策解讀
《中山市住宅專項維修資金管理實施細則》（以下簡稱《細則》）經市法制局審查通過，2018年8月6日以《中山市人民政府辦公室關於印發中山市住宅專項維修資金管理實施細則的通知》（中府辦[2018]第25號）公布，自2018年9月10日起實施。現就《細則》解讀如下：
一、出台《細則》的背景及重要意義
為做好住宅專項維修資金管理工作，建設部、財政部於2007年12月出台了《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部 財政部令第165號）對維修資金的交存、使用、監督管理進行了規範。2008年5月，《廣東省建設廳、廣東省財政廳關於貫徹建設部、財政部<住宅專項維修資金管理辦法>有關問題的通知》(粵建房字〔2008〕47號)第七條要求：“各市、縣房地產主管部門，可以按照《住宅專項維修資金管理辦法》和我省貫徹意見要求，結合當地實際情況，會同財政等部門制定本地住宅專項維修資金的管理細則。”2015年10月，《廣東省住房和城鄉建設廳 廣東省財政廳關於轉發住房城鄉建設部辦公廳財政部辦公廳關於進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》（粵建房[2015]267號）提出進一步加強住宅專項維修資金的監管力度，提高維修資金規範化管理水平、明確維修資金應急使用範圍、推進維修資金信息公開。“各市、縣住房城鄉建設主管部門應會同財政部門制定住宅專項維修資金管理辦法，指導廣大業主做好維修資金的交存和使用。”
為貫徹落實住建部、財政部上述檔案精神及解決我市住宅專項維修資金管理實際工作中存在的問題，如交存時點不夠明確、交存標準需隨經濟發展調整、使用程式不夠完善、個別條款規定不夠嚴謹、法律責任不夠突出、剛性約束不夠強、可操作性存在不足等。我市出台了這一《細則》，對新房地產市場形勢下落實好住建部、省住建廳有關維修資金管理工作要求，加快推進我市維修資金管理工作的發展，具有特殊的重要意義。
《細則》從交存方式、交存標準、票據管理、信息查詢、使用申請、信息公開、法律責任等方面著手，進一步明晰職能分工、落實法律責任、規範工作程式，可有力促進我市住宅專項維修資金交存率、使用率的雙提高，幫助改善小區居民的居住條件和環境，維護廣大業主的合法權益。
二、起草《細則》的基本思路
一是全面貫徹落實《住宅專項維修資金管理辦法》、《廣東省物業管理條例》有關維修資金管理工作要求。
二是堅持問題導向，進一步明確維修資金監管部門職能分工，加強維修資金歸集管理，規範維修資金使用程式和劃撥方式，明晰業主大會自管的程式和責任，明確維修資金應急使用範圍，建立維修資金信息查詢和信息公開機制。解決現行《住宅專項維修資金管理辦法》在實際操作中存在的問題。
三是堅持改革創新。鼓勵業主大會自管維修資金，以保護業主利益為出發點，制定了維修資金劃轉業主大會自管的程式以及管理要求。
三、《細則》的主要政策措施內容及相關依據
（一）《細則》提出的政策措施內容共五十一條，主要內容如下：
一是明確了出台目的和依據、適用範圍、部門職責，對住宅共用部位和共用設施設備進行了定義和分類。
二是明確了維修資金交存主體、交存標準、交存方式以及因房屋轉讓引起業主變更時的交存方法等內容。
三是明確了維修資金使用原則、使用範圍、使用流程、劃撥程式以及維修資金緊急使用的範圍和流程等內容。
四是明確了維修資金劃轉業主大會自管的條件、流程以及業主大會、業主委員會對於維修資金監管的責任。
五是明確了挪用維修資金的法律責任以及維修資金監管部門的工作職責。
（二）上述內容的主要依據有：《住宅專項維修資金管理辦法》、《廣東省物業管理條例》等有關法律法規，在制定《細則》的過程中，還參考了廣州、深圳、東莞、惠州等城市有關政策的有益嘗試。
四、《細則》與我市以往政策規定的區別之處
（一）進一步明確交存標準，提高維修資金交存率，降低維修資金被挪用的風險。《細則》第七條規定，我市維修資金首期交存標準按照非電梯房和電梯房進行劃分，分別為55元/平方米和70元/平方米。維修資金直接存入銀行專戶，省去發展商、物業企業代收代存的中間環節，杜絕了維修資金被挪用的可能。
（二）進一步細化維修資金使用流程，明晰權責。目前，維修資金使用時，一般由屬地村（居）委會、鎮（區）住建局負責前往現場確認情況屬實，因沒有政策明文規定，分工不明，職責不清，造成部分村（居）委會、鎮（區）住建局工作人員認識不足、協調不力，影響維修資金正常使用。《細則》出台以後，第十八條、第十九條規定，維修資金申請人邀請業主代表、村（居）委會和鎮（區）住建局工作人員到小區現場調查了解需維修、更新、改造的設備設施，確認情況屬實。以上舉措，可明晰各方職責，進一步規範維修資金的使用。
（三）對業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的劃轉手續進行了明確。《住宅專項維修資金管理辦法》第十五條規定：“業主大會成立後，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：…。”但沒有明確劃轉辦法。《細則》第三十二條對住宅專項維修資金劃轉程式進行了詳細規定。第三十三條明確了業委會應當向專戶銀行申請辦理住宅專項維修資金賬戶變更的情形；第三十四條、第三十五條明確了住宅專項維修資金從業主大會劃轉市住建局代管的情形以及程式。
（四）進一步細化了業主大會應當建立的住宅專項維修資金管理制度的內容。根據《住宅專項維修資金管理辦法》第十六條，在《細則》第三十一條中明確了住宅專項維修資金管理規約應當包括的內容。
（五）進一步規範了維修資金交款憑證。《住宅專項維修資金管理辦法》第十四條規定：“專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監製的住宅專項維修資金專用票據。”因此，《細則》第十五條規定，業主繳存維修資金的，應由專戶管理銀行列印廣東省財政廳統一監製的《住宅專項維修資金專用收據》給業主作為交款憑證。
五、如何推動《細則》更好的落實
（一）開展《細則》的宣講培訓工作，加強與鎮（區）住建局、村（居）委會的業務交流，指導各鎮（區）住建局、村（居）委會進一步落實轄區內物業項目符合條件的維修資金使用申請。
（二）通過宣傳手冊、報刊、電台、電子屏、樓宇燈箱等多種方式開展《細則》的解讀、宣傳工作，讓廣大民眾對《細則》的內容和精神看得懂，聽得明白，了解住宅專項維修資金的性質和用途、用法；讓廣大物業企業知曉住宅專項維修資金的使用範圍和使用流程，正確使用。
（三）進一步加強日常的維修資金監管、使用審批工作，監督房產企業、物管企業不得代收維修資金，不得冒用維修資金，同時督促業主及時交存維修資金。
