《安順市住宅專項維修資金管理辦法》是安順市人民政府常務會議審議通過的政府規章，以安順市人民政府令印發實施。
基本介紹
- 中文名：安順市住宅專項維修資金管理辦法
- 發布單位：安順市人民政府
辦法全文,主要內容,內容解讀,
辦法全文
安順市住宅專項維修資金管理辦法
（2022年05月31日安順市人民政府令第59號公布，自2022年07月01日起施行）
第一章 總則
第一條 為了加強和規範住宅專項維修資金管理，建立住宅專項維修資金保障機制，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《貴州省物業管理條例》等法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域範圍內的商品住宅、商品住宅小區內的非住宅或者與單幢住宅結構相連的非住宅（以下統稱非住宅）的專項維修資金的交存、使用、管理、監督及其他相關活動，適用本辦法。
售後公有住房、租賃型保障性住房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理、監督等相關活動執行國家有關規定。
第三條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人共同決策、政府監督的原則。
第四條 市住房和城鄉建設主管部門會同市財政部門負責全市住宅專項維修資金的指導和監督工作。
市住房和城鄉建設主管部門建立統一的住宅專項維修資金綜合信息系統，對全市住宅專項維修資金數據信息進行統一監督管理。
市住房和城鄉建設主管部門負責西秀區、安順經濟技術開發區、黃果樹旅遊區住宅專項維修資金的日常管理工作；縣（區）住房和城鄉建設主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。
審計、自然資源、市場監管、應急等主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府按照各自職責和本辦法規定，做好住宅專項維修資金的指導和監督等相關工作。
第二章 交存
第五條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共同部位、共同設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
第六條 商品住宅業主、非住宅業主，依照所擁有物業的建築面積按下列規定交存首期住宅專項維修資金：
（一）配備共用電梯的商品住宅、非住宅，按照本市住宅建築安裝工程每平方米造價的8%計算；
（二）未配備共用電梯的商品住宅、非住宅，按照本市住宅建築安裝工程每平方米造價的5%計算。
市住房和城鄉建設主管部門應當合理確定、公布本市住宅建築安裝工程每平方米造價，並適時調整。
第七條 首期住宅專項維修資金按照下列規定一次性存入住宅專項維修資金專戶：
（一）出售的商品住宅、非住宅，由購房人在辦理商品住宅、非住宅買賣契約備案前直接存入住宅專項維修資金專戶，開發建設單位、物業服務企業不得代收；
（二）未出售的商品住宅、非住宅，由開發建設單位在辦理房屋不動產權首次登記前作為業主交存。業主大會成立後開發建設單位仍未交存的，由業主委員會通知開發建設單位自接到通知之日起2個月內交存；
（三）自開發建設單位辦結交付備案手續之日起2年內仍未出售的商品住宅、非住宅，由建設單位交存首期住宅專項維修資金；
（四）由建設單位交存首期住宅專項維修資金的商品住宅、非住宅所有權轉讓後，由所有權人承擔該房屋的住宅專項維修資金。
未按本辦法規定足額交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。
第八條 業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，業主應當按照業主大會制定的續交方案及時續交。
未成立業主大會的，續交方案由住房和城鄉建設主管部門會同財政部門制定。
住宅專項維修資金續交標準應當不低於本辦法第六條規定的首期交存標準。
第三章 管理
第九條 業主大會成立前、業主大會成立後未劃轉住宅專項維修資金自管的，住宅專項維修資金由住宅所在地住房和城鄉建設主管部門代管。
住房和城鄉建設主管部門應當按照資金安全、公平公開、科學評估和服務優質的原則，擇優選擇一家商業銀行作為住宅專項維修資金專戶管理銀行，依法簽訂委託管理契約，並向社會公布。
第十條 業主大會成立後，業主委員會依據業主大會決定向住房和城鄉建設主管部門要求劃轉住宅專項維修資金的，應當由物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
業主委員會應當依據業主大會決定，按照資金安全、公平公開、科學評估和服務優質的原則，擇優選擇一家商業銀行作為住宅專項維修資金專戶管理銀行，開立住宅專項維修資金專戶，依法簽訂委託管理契約，並向業主公布。
業主委員會依據業主大會決定開設的住宅專項維修資金賬戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬，並接受所在地住房和城鄉建設主管部門的指導和監督。
第十一條 業主大會決定劃轉住宅專項維修資金自管的，應當制訂住宅專項維修資金管理規約，明確下列事項：
（一）選擇專戶管理銀行、開立住宅專項維修資金專戶和劃轉資金；
（二）住宅專項維修資金自管賬戶核算或者委託第三方專業機構負責賬目管理；
（三）住宅專項維修資金存儲、購買國債方案；
（四）住宅專項維修資金使用方案、應急使用預案；
（五）住宅專項維修資金續交方案；
（六）實施違反住宅專項維修資金管理的行為應當承擔的責任；
（七）有關住宅專項維修資金的其他重大事項。
管理規約應當向業主公示不少於10日，公示期滿後及時召開業主大會表決，經物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主同意，形成業主大會決議，依法向住房和城鄉建設主管部門報送相關資料。
管理規約約定事項發生變更的，應當按照前款規定就變更事項重新公示、表決並報送住房和城鄉建設主管部門。
第十二條 業主大會決定劃轉住宅專項維修資金為自管的，業主委員會應當以書面形式向所在地住房和城鄉建設主管部門報告。
符合劃轉自管條件的，住房和城鄉建設主管部門應當在收到報告之日起10個工作日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面餘額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，並將有關賬目等移交業主委員會。
第十三條 專戶管理銀行負責辦理住宅專項維修資金賬戶設立、交存、使用、結息、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事項，並提供住宅專項維修資金管理和使用所涉及的第三方監督服務。其具體內容在委託管理契約中約定。
住宅專項維修資金存入專戶管理銀行後，住房和城鄉建設主管部門、業主委員會在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可依法將住宅專項維修資金轉存為定期存款或者用於購買國債，所得收益分攤計入相關業主分戶賬。
第十四條 利用物業管理區域內住宅共用部位、共用設施設備經營所得以及共用設施設備報廢后回收所得收益，在扣除合理成本之後，可以用於補充住宅專項維修資金，分攤計入相關業主分戶賬，但業主大會另有決定的除外。
第十五條 住房和城鄉建設主管部門、住宅專項維修資金自管小區的業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，並向業主公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主對公布的情況有異議的，可以要求覆核。
第十六條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計監督。
市、縣（區）財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理、會計核算制度執行情況和票據的購領、使用、保存、核銷管理的監督檢查。
第十七條 住宅專項維修資金交存、管理、使用過程中，開發建設單位、物業服務企業、其他管理人、相關業主、業主委員會成員、維修施工單位、第三方監督服務機構等不得弄虛作假，損害業主利益。
第四章 使用
第十八條 住宅專項維修資金應當專項用於商品住宅、非住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第十九條 使用住宅專項維修資金應當遵循“誰受益、誰承擔”的原則分攤：
（一）屬全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
（二）屬部分業主共有的共用部位、共用設施設備，由部分業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，未按第七條第一款第（二）、（三）項規定交存住宅專項維修資金的，由開發建設單位按照未出售房屋部分的建築面積所占比例分攤。
業主分戶賬內住宅專項維修資金餘額不足支付所分攤工程費用的，應當由該業主補足差額部分。
第二十條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用；
（五）法律法規規定不得使用住宅專項維修資金的其他情形。
第二十一條 使用住房和城鄉建設主管部門代管的住宅專項維修資金，按照下列程式辦理：
（一）使用人根據維修、更新和改造項目實際情況提出使用方案，說明使用原因、施工計畫、項目施工範圍、費用預算、付款方式、分攤列支範圍及明細、第三方專業機構審價報告等內容，並向分攤列支範圍內的業主公示，公示期不少於5日；
（二）使用方案公示期滿無異議的，由使用人組織分攤列支範圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意通過使用方案，表決結果向業主公示，公示期不少於5日；
（三）使用方案表決結果無異議的，使用人應當將使用書面報告、使用方案、維修內容、造價審核、工程監理、分攤列支範圍及明細、表決結果及公示等材料報送本級住房和城鄉建設主管部門核實；
（四）住房和城鄉建設主管部門核實同意後，應當在5個工作日內，按照不高於使用方案確定總金額的50%撥付預算資金；
（五）工程竣工後，由使用人組織驗收，並將驗收結果向業主公示，公示期不少於5日；公示期滿無異議的，使用人持工程驗收合格相關資料及公示材料向本級住房和城鄉建設主管部門提出結算資金撥付，住房和城鄉建設主管部門應當自使用人提出結算資金撥付之日起5個工作日內撥付。
第二十二條 使用自管住宅專項維修資金的，按照業主大會制定的管理規約、使用方案進行辦理。
第二十三條 業主大會成立後，業主委員會應當組織業主制定住宅專項維修資金應急使用預案。
未成立業主大會的，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織業主制定住宅專項維修資金應急使用預案。
尚未交付使用的新建商品房，由開發建設單位組織前期物業服務企業制定住宅專項維修資金應急使用預案，並在與購房人簽訂房屋買賣契約時向購房人予以說明。
已交付使用的商品房，住宅專項維修資金應急使用預案應當經物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，並向業主公示，公示期不少於10日。公示期滿無異議的，自公示期滿之日起30日內報所在地住房和城鄉建設主管部門。
第二十四條 下列危及房屋安全、人身財產安全、公共安全的緊急情況出現時，需要立即使用住宅專項維修資金的，按應急使用預案規定使用，住房和城鄉建設主管部門代管的應當按照本辦法第二十一條第（四）項規定比例撥付預算資金，按照第二十一條第（五）項規定撥付結算資金；業主委員會自管的應當按照本辦法第二十二條規定並參考本辦法第二十一條第（四）、（五）項規定執行。
（一）電梯故障危及人身安全，無法正常使用嚴重影響業主生活的；
（二）樓體外牆牆面有脫落危險，危及人身財產安全的；
（三）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，嚴重影響業主生活或者危及財產安全的；
（四）消防設施設備嚴重損壞的；
（五）其他危及房屋安全使用、人身財產安全、公共安全、影響業主正常生活的緊急情況。
第二十五條 使用住宅專項維修資金不得出現下列行為：
（一）將已撥付的住宅專項維修資金挪作住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造之外的其他用途；
（二）虛列維修工程項目或虛增維修工程量；
（三）將已撥付的住宅專項維修資金用於使用方案所列維修項目之外的其他維修項目；
（四）法律法規禁止的其他行為。
第二十六條 使用人應當對使用住宅專項維修資金所提供材料的真實性、合法性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。
第二十七條 住宅專項維修資金使用管理實行工程造價審核、工程監理、賬目管理等第三方監督服務制度，鼓勵使用人通過公平競爭方式選擇施工單位。
住宅專項維修資金使用過程中，分攤列支的業主，可以推薦代表參與監督。
住宅專項維修資金使用過程中涉及專業技術問題時，分攤列支的業主可以聘請專業人員參與監督。
第五章 法律責任
第二十八條 開發建設單位、物業服務企業違反本辦法第七條第一款第（一）項規定，代收住宅專項維修資金的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3千元以上3萬元以下的罰款。
第二十九條 開發建設單位違反本辦法第七條第一款第（二）、（三）項規定，不交存住宅專項維修資金的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3千元以上3萬元以下的罰款。
開發建設單位違反本辦法第七條第二款規定將房屋交付買受人的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3千元以上3萬元以下的罰款。
第三十條 物業服務企業、第三方監督服務專業機構、施工單位違反本辦法的規定，虛列維修工程項目或虛增維修工程量，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處虛列或虛增金額2倍以下罰款，但罰款金額不得超過3萬元。
第三十一條 有關部門工作人員違反本辦法規定濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法處分。
第三十二條 違反本辦法規定的行為，法律、法規、規章已有處罰規定的，從其規定。
第六章 附則
第三十三條 本辦法中下列用語的含義是：
（一）住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造的資金；
（二）共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
（三）共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第三十四條 本辦法自2022年7月1日起施行。
主要內容
（一）關於住宅專項維修資金管理的原則和職責。 為了加強和規範住宅專項維修資金管理，建立住宅專項維修資金保障機制，維護業主合法權益的立法目的， 《 辦法》 一是 明確了住宅專項維修資金實行 “ 專戶存儲、專款專用、所有權人共同決策、政府監督 ” 的原則。 二是 明確了市住房城鄉建設主管部門會同市財政部門負責全市住宅專項維修資金的指導和監督工作，市住房城鄉建設主管部門還負責西秀區、 安順 經開區、黃果樹旅遊區的住宅專項維修資金日常管理工作。 三是 明確了 鄉（鎮、街道）政府（辦事處） 和縣以上人民政府各相關職能部門依照職責分工負責做好相關保障工作。
（二）關於住宅專項維修資金交存的機制。 為保障我市行政區域範圍內的商品住宅、非住宅的專項維修資金的有效歸集 ， 《辦法》 一是 規定了業主交存首期住宅專項維修資金的範圍、標準。 二是 規定了業主續交住宅專項維修資金的義務與比例。
（三）關於住宅專項維修資金管理的機制。 為了將 “專戶存儲、專款專用、所有權人共同決策、政府監督” 的 原則落到實處，《辦法》 一是 規定了代管機制，明確業主大會成立前或業主大會已設立但未申請劃轉住宅專項維修資金自管的，住宅專項維修資金由住房城鄉建設主管部門代管。 二是 規定了自管劃轉程式，明確業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地市、縣（區）住房城鄉建設主管部門的指導和監督。 三是 明確設定了自管機制，並強調業主委員會應該履行制定自管規約和有關方案的責任。 四是 明確了公示、審計監督、誠信管理等制度。
（四）關於住宅專項維修資金使用的機制。 為了加強住宅專項維修資金管理，提高住宅專項維修資金使用效率，《辦法》 一是 規定了住宅專項維修資金專項使用 、 禁止挪用。 二是 規定了住宅專項維修資金的使用應當遵循 “誰受益、誰承擔”原則。 三是 明確 了住宅專項維修資金禁止使用規定。 四是 規定了使用住房城鄉建設主管部門代管的住宅專項維修資金程式和自管住宅專項維修資金使用程式。 五 是 規定了住宅專項維修資金應急適用情形和程式，確保特殊情況下住宅專項維修資金能夠高效使用。 六是 規定了第三方監督機制。
（五）關於住宅專項維修資金管理的保障機制。 為了保障住宅專項維修資金各項工作制度和措施得以落實，《辦法》 一是 規定了代收住宅專項維修資金的法律責任。 二是 規定了未交住宅專項維修資金的法律責任。 三是 規定了虛報住宅專項維修資金的法 律責任。 四是 規定了部門工作人員在住宅專項維修資金管理和使用過程中出現違法違規行為的 處罰 規定。
（六）關於 《辦法》的地方特色。 為了通過立法解決好我市住宅專項維修資金交存、管理和使用的實際問題，在不與有關法律、法規相重複的前提下，《辦法》體現了以下地方特色：一 是 為了落實我市住宅專項維修資金管理原則，按照代管與自管進行分類，設計管理方式、使用程式等相應的管理制度，全過程規範住宅專項維修資金使用行為，強調了住宅專項維修資金管理、使用的監督性與自治性的有機結合。 二是 完善了未出售的商品住宅、非住宅的交存規範。在第七條第一款第二項明確規定：由開發建設單位在辦理房屋不動產權首次登記前作為業主交存。業主大會成立後開發建設單位仍未交存的，由業主委員會通知開發建設單位自接到通知之日起 2個月內交存。 三是 特別規定住宅專項維修資金應急使用程式，應對危及人身財產安全、公共安全等緊急情況發生時住宅專項維修資金及時使用問題。分別在第二十三條和第二十四條明確了應急使用方案、使用程式與使用範圍等規制。 四 是 在國家和省有關法律法規的基礎上，補全了部分法律責任的設定，明確了代交、未交、虛報住宅專項維修資金的法律責任。
內容解讀
一、《辦法》制定的 背景和意義
住宅專項維修資金關乎市民民眾的切身利益，其管理與使用更是社會關注的熱點問題。我市於 2003年就制定了《安順市商品住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法（試行）》，這充分表明了我市對住宅專項維修資金管理工作的重視。2008年，國家建設部和財政部聯合簽署並頒布實施《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號）後，我市認真執行國家和省關於住宅專項維修資金管理、使用等方面的法律、法規、規章以及相關政策，並在實際工作中創建了一些經驗做法 ， 需要 進行 總結提煉 並 上升為地方性法律規範，健全和完善我市住宅專項維修資金工作地方立法和制度建設。
二、 制定依據、起草過程、徵求意見情況
《辦法》主要依據《中華人民共和國民法典》 《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第 165號） 等法律法規制定。在起草過程中， 採取各種形式，向政府各相關部門、房地產企業和協會、物業公司、業主委員會以及社區居民等進行了深入調研，並發放調查問卷，實地走訪，廣泛徵求了各方面的意見建議，特別聽取了相關利益群體的意見 ，找準我市住宅專項維修資金管理中存在的困難和問題。 《辦法》 起 草後，多次組織召開各有關單位和組織參加的徵求意見座談會，並在網際網路上公開徵求意見。在審查階段，又書面徵求各縣 （ 區 ） 政府（管委會） 、市直各部門、基層立法聯繫點、相關企業、協會等意見， 並 組織召開有關專家參加的論證會，對草案進行 了 充分論證。 經過反覆修改，最終成文。
