泰安市房產管理局關於印發《泰安市住宅專項維修資金管理實施細則》的通知
各縣(市、區)房產管理局(處),市屬房地產開發建設單位、物業管理企業:
根據《泰安市住宅專項維修資金管理辦法》,我局制定了《泰安市住宅專項維修資金管理實施細則》,現印發給你們,望認真遵照執行。
二○○五年五月八日
基本介紹
- 中文名：泰安市住宅專項維修資金管理辦法
- 檔案類別：管理辦法
- 地點：泰安市
- 發布時間：二○○五年五月八日
辦法印發,辦法全文,內容解讀,
辦法印發
各縣、市、區人民政府，市政府各部門、直屬單位，省屬以上駐泰各單位：
《泰安市住宅專項維修資金管理辦法》已經市政府同意，現印發你們，請認真貫徹執行。
泰安市人民政府辦公室
2019年1月4日
辦法全文
泰安市住宅專項維修資金管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，根據國家和省有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於我市行政區域內商品住宅、售後公有住房專項維修資金的交存、使用、管理和監督。
第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指業主所有並由業主決定專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、圍牆、安全防範設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 維修資金實行屬地化管理，堅持業主交存、專戶存儲、業主共有、專款專用、業主決策、政府監督的原則。
第五條 市房管部門會同市財政部門負責全市維修資金的指導和監督工作。
縣（市、區）房管部門會同同級財政部門負責本行政區域內維修資金的管理工作，縣（市、區）房管部門所屬的維修資金管理機構具體負責本行政區域內維修資金的歸集、使用和管理等工作。
第六條 社區居委會負責監督業主大會和業主委員會依法履行職責，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區服務中與物業管理有關的工作。
未成立業主委員會的住宅小區，可由社區居委會暫代行本辦法規定的業主委員會的職責。
第七條 業主大會成立前，維修資金由維修資金管理機構代行管理。業主大會成立後，根據業主大會決議，可以選擇代行管理或者自行管理。
第八條 維修資金管理機構應公開服務監督電話、網址，使用維修資金業務網路平台等信息化媒介，健全查詢制度和投訴處理機制，方便業主對維修資金交存、使用、增值收益和賬面餘額進行查詢，自覺接受社會監督。
第二章 交 存
第九條 商品住宅、住宅小區內的非住宅以及住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅的業主，應按照本辦法規定交存首期維修資金。
第十條 商品住宅、非住宅的業主應按照所擁有物業的建築面積交存首期維修資金。
（一）住宅業主每平方米建築面積首期維修資金的交存標準，按照上年度住宅建築安裝工程每平方米平均造價的5%確定；
（二）非住宅業主每平方米建築面積首期維修資金的交存標準，按照與之結構相連的住宅標準執行。
（三）獨立的非住宅業主每平方米建築面積首期維修資金的交存標準，參照相應住宅樓標準執行。
住宅建築安裝工程每平方米平均造價，由住房城鄉建設主管部門公布。
泰山區、岱嶽區首期維修資金交存標準由市房管部門公布，縣（市）行政區域內的首期維修資金交存標準由縣（市）房管部門公布，並在公布前報市房管部門。
出售公有住房的，公有住房出售後，要分別從平房和多層住房、高層住房的實際售房款中按照不低於應付房價款的20%、30%的比例一次性提取住房維修資金。
第十一條 商品住宅的業主應當在辦理住宅交付手續前，向所在地維修資金管理機構一次性足額交存首期維修資金。
截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監管的，建設單位應當交納的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。
維修資金交存至維修資金專戶後，維修資金管理機構應當出具財政部門統一監製的專用票據。
未按本辦法規定交存首期維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。
第十二條 維修資金管理機構應通過公開招標的方式選定所在地的商業銀行作為維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行設立維修資金專戶。
第十三條 維修資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。
（一）房屋賬戶按照物業管理區域設總賬，按房屋門號設分賬。主要用於儲存業主、建設單位交存的維修資金及房屋賬戶增值收益。
（二）公共賬戶按照物業管理區域設總賬。主要用於儲存業主大會決定轉入的公共收益。公共收益主要包括利用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益，以及物業管理區域內共用設施設備報廢后的回收殘值。
儲存出售公有住房劃轉的維修資金，按原房改單位設立單位賬戶。
第十四條 業主對公共收益的分配，由業主大會決定；未作決定的，主要用於補充維修資金，也可作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。
劃轉公共收益用於補充維修資金的，劃轉比例由業主大會決定，但不應低於公共收益總金額的60%。
第十五條 公共賬戶中的維修資金應按照業主擁有專有部分建築面積的比例，於每年年底劃轉至房屋賬戶。
第十六條 房屋分戶賬面維修資金餘額不足首期交存額30%的，應暫停使用，待業主足額續交後方可使用。
本辦法實施前，住宅已出售但未建立維修資金的，應當進行補建；同一物業管理區域內，業主委員會可根據業主大會決議督促未交納維修資金的業主及時補交。
出售公有住房時未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應當按照規定補提；業主未交存的，應當按規定補交。
具體續交、補交標準和工作流程由市、縣（市）維修資金管理機構制定。
第三章 使 用
第十七條 維修資金應當專項用於住宅、非住宅業主共用部位及共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十八條 維修資金的使用包括計畫使用、一般使用和應急使用三種方式。
（一）計畫使用是指採取一次投票集中表決多個計畫維修項目的使用方式，主要適用於可以提前預見的，以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造；可以一次表決不超過連續兩年的維修資金年度使用計畫。
（二）一般使用是指採取一次投票表決一個維修項目的使用方式，適用於涉及全體或者部分業主的臨時發生並需要在較短時間內完成的物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。
（三）應急使用是指採取應急程式事前不用表決、事後公示的使用方式，適用於發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造。
有下列情形之一的，可以啟動應急使用：
1、物業管理區域內發生的屋面、外牆防水嚴重損壞；
2、電梯故障；
3、消防系統故障；
4、建築外立面裝飾和公共構件嚴重脫落鬆動；
5、玻璃幕牆炸裂；
6、排水管道爆裂；
7、地下車庫雨水倒灌；
8、其它可能造成人身安全事故的緊急情況。
第十九條 業主使用維修資金時，可選擇適用下列任意一種方式進行表決：
（一）經有利害關係的專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，視為表決通過；
（二）根據業主大會制定的管理規約的約定，有利害關係持不同意意見的業主專有部分占建築物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。
第二十條 維修資金計畫使用按下列程式辦理：
（一）業主委員會或者其委託的物業服務企業，根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況，每兩年編制年度使用計畫；
（二）年度使用計畫在小區設定的公示欄內進行不少於7天的公示，並經業主大會決定或者經有利害關係的業主表決同意後，報所在地維修資金管理機構備案；
（三）業主委員會或者其委託的物業服務企業按照年度使用計畫編制實施方案，通過公開招標等方式選聘維修單位組織維修；
（四）業主委員會或者其委託的物業服務企業持維修服務契約、施工方案、工程預算報告等相關材料，到所在地維修資金管理機構辦理維修資金劃轉手續。首次劃轉數額不得超出工程預算資金的60%；
（五）工程竣工後，由業主委員會或者有利害關係的業主選定的代表組織工程質量驗收、審核工程造價。驗收報告及工程造價審核結果應在小區設定的公示欄內進行不少於7天的公示；
（六）公示期滿後，所在地維修資金管理機構根據業主委員會或者其委託的物業服務企業提交的相關材料，通知專戶管理銀行劃轉扣留維修服務契約約定的質量保證金後的剩餘款項。
第二十一條 維修資金一般使用按下列程式辦理：
（一）物業服務企業接到業主報修或者發現問題後進行現場核實，編制實施方案；
（二）實施方案應在小區設定的公示欄內進行不少於7天的公示，並經業主大會決定或者經有利害關係的業主表決同意後，報所在地維修資金管理機構備案；
（三）物業服務企業按照實施方案通過招標等方式選聘維修單位組織維修；
（四）物業服務企業持維修服務契約、施工方案、工程預算報告等相關材料，到所在地維修資金管理機構辦理維修資金劃轉手續。首次劃轉數額不得超出工程預算資金的60%；
（五）工程竣工後，由業主委員會或者有利害關係的業主選定的代表組織工程質量驗收、審核工程造價。驗收報告及工程造價審核結果要在小區公示欄內進行不少於7天的公示；
（六）公示期滿後，所在地維修資金管理機構根據物業服務企業提交的相關材料，通知專戶管理銀行劃轉扣留維修服務契約約定的質量保證金後的剩餘款項。
未聘請物業服務企業，由業主委員會或者有利害關係的相關業主按照本辦法規定組織實施。
第二十二條 維修資金應急使用按下列程式辦理：
（一）出現需應急維修情形時，經業主委員會現場查驗確認後，由物業服務企業立即選聘維修單位組織維修。
（二）物業服務企業持維修服務契約、工程預算報告等材料，到所在地維修資金管理機構辦理維修資金劃轉手續。首次劃轉數額不得超出工程預算資金的30%。
涉及電梯等特種設備和消防設施的應急維修，應由相應主管部門出具鑑定意見和驗收合格證明；
（三）工程竣工後，由有利害關係的業主選舉代表組織工程質量驗收、審核工程造價；
（四）下列材料應在小區內設定的公示欄內進行不少於7天的公示：
1、維修和更新、改造方案；
2、工程驗收合格證明；
3、涉及業主、分攤金額；
4、工程決算報告；
5、其他有關應急維修資金使用的材料。
（五）公示期滿後，所在地維修資金管理機構根據物業服務企業提交的相關材料，通知專戶管理銀行劃轉扣留維修服務契約約定的質量保證金後的剩餘款項。
未聘用物業服務企業或者物業服務企業不履行組織維修責任的，由相關業主將有關情況報告業主委員會確認後組織維修。
第二十三條 有利害關係的業主在公示中提出異議的，由異議人與組織維修方協商解決；協商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第二十四條 維修資金的使用由分擔維修責任的業主承擔應分攤的費用，並在其房屋分戶賬中列支。
（一）涉及全體業主的維修項目，由全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤；
（二）涉及單幢房屋業主的維修項目，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤；
（三）涉及一個單元內業主的維修項目，由該單元的全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤；
（四）涉及已竣工但尚未出售的物業，由建設單位按照尚未出售物業建築面積的比例分攤。
出現應急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經業主委員會同意，可以先從公共賬戶中調劑墊付。
第二十五條 出售公有住房維修資金，其利息用於長期維修，該資金利息不足時，業主按所擁有的房屋建築面積分攤。
第二十六條 下列費用不得從維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣契約中的露台、庭院等部位的維修費用；
（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑑定、修復費用；
（五）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。
第二十七條 維修資金應當通過轉賬結算，不得支取現金。用於支付維修和更新、改造工程費用的維修資金只能支付到維修服務契約約定的單位賬戶中。
第二十八條 因維修和更新、改造工程產生的監理、鑑定、造價諮詢、審計等費用，應當計入維修和更新、改造成本。
第二十九條 業主大會決定自行管理維修資金的，業主大會應建立維修資金管理制度，選定維修資金賬目管理單位，接受維修資金管理機構的指導和監督，在維修資金管理機構公開招標選定的維修資金專戶管理銀行設立維修資金專戶。
第三十條 經業主大會決議，業主自行管理維修資金的，業主委員會持下列材料到所在地維修資金管理機構辦理維修資金劃轉手續：
（一）維修資金自行管理申請表；
（二）業主大會決定自行管理維修資金的表決結果；
（三）維修資金管理方案；
（四）業主管理規約；
（五）參與財務管理的業主委員會委員的財會專業技能材料；
（六）房管部門認為必要的其他材料。
維修資金管理機構在收到上述資料之日起15日內通知專戶管理銀行,將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面餘額劃轉至業主大會設立的維修資金專戶,同時將有關明細賬目移交業主委員會。
第三十一條 維修資金管理機構除保證維修資金正常使用外，可按照國家有關規定將維修資金用於定期組合存款、購買一級市場新發行的國債等，確保資金的安全和保值增值。
維修資金的存儲利息及通過購買國債等生成的賬戶增值收益，按照業主交存維修資金的比例記入房屋賬戶。
第四章 監督管理
第三十二條 房屋轉讓時，該房屋賬戶中結餘的維修資金隨房屋所有權轉移，受讓人持不動產權證書及身份證等相關材料到維修資金管理機構辦理賬戶更名手續。
房屋滅失的，其分戶賬中結餘的維修資金按照產權關係返還相應業主；出售公有住房售房單位提取的維修資金賬目餘額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關係，收繳同級國庫。
第三十三條 維修資金管理機構應定期對所轄物業項目維修資金的使用情況進行核查，每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，並向業主公布下列情況：
（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的餘額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）其他有關維修資金使用和管理的情況。
第三十四條 市維修資金管理機構應定期對全市維修資金歸集、使用、增值等工作進行指導和監督。
縣（市、區）維修資金管理機構應當定期公布信譽好、能力強的維修企業及招標代理企業名單，並加強綜合考評，及時取消不合格企業參與住宅專項維修資金使用活動的資格。
第三十五條 維修資金的財務管理和會計核算，應當執行國家和省、市財政部門有關規定。維修資金的收取、使用和管理，應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十六條 對違反維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。
第三十七條 惡意騙取、套用維修資金的單位和個人或者因業主未按照規定補交、續交維修資金，導致延誤維修時機，給相關業主造成損失的，應當依法補償相關業主損失，並承擔法律責任。
第三十八條 維修資金管理機構和財政等部門及其工作人員利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處，不依法履行管理職責的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附 則
第三十九條 在住宅物業管理區域內，單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等其他非住宅物業，應當按照本辦法規定建立維修資金制度。
第四十條 國有土地上房屋徵收產權調換住房、城中村（棚戶區）改造安置住房、農村新型社區住宅和用於銷售的非單一業主的非住宅物業，參照本辦法規定建立維修資金制度。
第四十一條 泰安高新區及泰山景區轄區內維修資金的歸集、使用和管理等，按照本辦法執行。
第四十二條 本辦法施行前，由市房管部門和市財政部門統一進行管理的維修資金，按照物業項目所在區域，分別移交泰山區、岱嶽區、泰安高新區和泰山景區管理。
現有的出售公有住房的維修資金，應當在完成核對後，由財政部門劃轉到維修資金管理機構進行統一管理。
第四十三條 本辦法自2019年2月10日起施行，有效期到2023年12月31日。2010年2月12日泰安市人民政府制定發布的《泰安市住宅專項維修資金管理辦法》（泰政發〔2010〕12號）同時廢止。
內容解讀
《泰安市住宅專項維修資金管理辦法》共分五章45條，分別是總則、交存、使用、監督管理及附則。修訂的主要內容如下：
（一）確定管理模式，實現重心下移。按照屬地管理原則，明確各縣（市、區）、高新區和泰山景區房管部門是維修資金管理的主管部門，市房管部門主要負責指導和監督工作，改變以往維修資金的管理模式。
（二）分類簡化使用程式。維修資金的使用從過去一種方式，改為計畫使用、應急使用和一般使用三種方式並存，分類簡化住宅專項維修資金使用程式。
（三）增加異議表決方式。在使用維修資金時，業主表決方式有兩種，除可以採用建築面積三分之二且占總人數三分之二以上業主同意的方式外，增加了異議表決方式，解決了過去業主不參與投票表決，難以形成決議的老大難問題。
（四）設立公共賬戶。根據國家規定，利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行生產、經營等產生的收益等資金應列入維修資金滾存使用。為便於該部分資金的管理、使用，特設立公共賬戶，按物業管理區域設賬。
（五）增加售後公有住房維修資金。為了規範出售公有住房維修資金交存、使用、管理，提高維修資金使用效率，根據相關規定，對售後公有住房維修資金的交存標準、賬戶建立、使用及房屋滅失後維修資金歸屬等做了明確規定。
