基本介紹
- 中文名：新鄉市住宅專項維修資金管理辦法實施細則
- 類別：實施細則
- 地點：新鄉市
- 時間：2012年4月15日
細則信息,其他信息,工程決算單,
細則信息
第一章總則
第一條為進一步規範住宅專項維修資金(以下簡稱“維修資金”)的交存、使用、管理工作,維護廣大業主的切身利益,切實保障維修資金的安全,提高維修資金使用效率,依據國家有關規定和《新鄉市住宅專項維修資金管理辦法》,參考外地市先進經驗,制定本細則。
第二條新鄉市物業維修資金管理中心(簡稱維修資金管理中心)隸屬於新鄉市房產管理局,負責本市市區範圍內商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用和管理。
第二章交存
第三條開發建設單位擁有所有權的車庫(位),按照建築面積每平方米30元標準交存;設有電梯並能夠直接使用的車庫(位),按照建築面積每平方米60元標準交存;不能確定建築面積的,按每個車庫(位)800元標準交存。
第四條商品住宅的業主應當在辦理商品房契約備案時,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
第五條商品房屋買賣契約中應載明維修資金的交納標準和方式,並在交付房屋時提供已交存維修資金的有效憑證。
第一條為進一步規範住宅專項維修資金(以下簡稱“維修資金”)的交存、使用、管理工作,維護廣大業主的切身利益,切實保障維修資金的安全,提高維修資金使用效率,依據國家有關規定和《新鄉市住宅專項維修資金管理辦法》,參考外地市先進經驗,制定本細則。
第二條新鄉市物業維修資金管理中心(簡稱維修資金管理中心)隸屬於新鄉市房產管理局,負責本市市區範圍內商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用和管理。
第二章交存
第三條開發建設單位擁有所有權的車庫(位),按照建築面積每平方米30元標準交存;設有電梯並能夠直接使用的車庫(位),按照建築面積每平方米60元標準交存;不能確定建築面積的,按每個車庫(位)800元標準交存。
第四條商品住宅的業主應當在辦理商品房契約備案時,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
第五條商品房屋買賣契約中應載明維修資金的交納標準和方式,並在交付房屋時提供已交存維修資金的有效憑證。
其他信息
第六條售房單位應當在30日內將代收業主繳納的維修資金存入住宅專項維修資金專戶,並將專用維修資金收據交還業主。
逾期未及時上交的以挪用住宅專項維修資金論處。
第七條收取專項維修資金,維修資金管理中心應當出具由省財政廳統一監製的住宅專項維修資金專用票據。
業主在辦理房屋登記時,應當提交專項維修資金交存的專用票據。
第八條業主大會成立前或者業主大會未決定實行業主自主管理的,專項維修資金由維修資金管理中心代為統一管理。
第九條專項維修資金實行自主管理的,應當召開業主大會,經該物業管理區域內專有部分占建築總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意後,由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。
第十條業主大會申請劃轉維修資金時,可以授權業主委員會代為辦理,並向維修資金管理中心提交以下資料:
(一)劃轉維修資金的申請書;
(二)經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過的決議,並附同意業主簽名名單、產權證號碼、身份證複印件、聯繫方式清單;
(三)經業主大會通過的日常管理、資金安全、風險承擔及責任追究等維修資金管理制度;
(四)維修資金的使用、續籌辦法及應急支取預案;
(五)業主委員會委託所在地一家商業銀行專戶管理維修資金的書面委託書,並提供專戶管理銀行開立維修資金專戶證明;
(六)需要提供的其他材料。
維修資金管理中心應當在收到上述材料之日起20個工作日內,通知專戶管理銀行將該專項維修資金本息劃轉至業主委員會在專戶管理銀行開立的專項維修資金專戶,並將收支賬目等有關資料移交業主委員會。
第十一條業主分戶賬面維修資金餘額不足首期交存額30%的,業主應當按照下列規定續交維修資金:
(一)維修資金實行代管的,由維修資金管理中心向業主出具《專項維修資金續交通知書》,並抄送業主委員會、社區組織;業主應當在收到續交通知之日起90日內將維修資金存入專項維修資金專戶。
(二)維修資金實行自主管理的,由業主委員會按照業主大會通過的續籌方案,通知業主續交維修資金;業主應當按照續交通知的要求將維修資金存入專項維修資金專戶。
第十二條本細則實施前未建立或者未按規定交存首期維修資金的物業,維修資金管理中心應當向業主出具《專項維修資金補建補交通知書》,並抄送業主委員會、社區組織。業主應當在接到補建補交通知之日起90日內,按照本細則規定的交存標準、交存方式將維修資金存入專項維修資金專戶。
第十三條業主未按規定續交、補交專項維修資金的,業主委員會、物業服務企業、社區組織應當督促其交存;業主經督促仍不交存的,業主、業主委員會可以依法向人民法院起訴。
第三章使用
第十四條住宅小區內單一產權獨立式房屋業主交納的維修資金專項用於小區內共用設施設備保修期滿後的大修、更新和改造。
維修資金未交納期間發生的維修費用由相關業主按住宅建築面積的比例分攤,涉及公有住房單位或者尚未辦理房屋所有權初始登記的開發建設單位,由公有住房單位或者尚未辦理房屋所有權初始登記的開發建設單位按照相關建築面積的比例分攤。
第十五條共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用,按照下列規定分攤:
(一)屬於整個物業區域的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤,並從小區業主交存的專項維修資金中列支。
(二)屬於單幢物業的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由該幢全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤,並從該幢業主交存的專項維修資金中列支。
(三)屬於一個單元的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由該單元全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤,並從該單元業主交存的專項維修資金中列支。
專項維修資金不足支付維修費用的,不足部分按照物業建築面積由相關業主按比例分攤。
成立業主委員會的,業主委員會可以按照業主大會的決定委託物業服務企業按照標準向相關業主收取。
第十六條維修、更新和改造項目有下列情形之一的,應當採取招標方式擇優確定維修單位:
(一)維修費用總額超過30萬元的。
(二)單項維修工程費用超過5萬元的。
(三)業主大會決定實行招標的。
維修、更新和改造項目有下列情形之一的,應當委託工程造價諮詢單位進行項目審價:
(一)維修費用總額超過10萬元的。
(二)單項維修工程費用超過5萬元。
(三)業主大會決定進行項目審價的。
工程招標、監理和審價費用計入維修、更新和改造成本。
第十七條專項維修資金實行代管的,使用專項維修資金按照下列規定辦理:(一)物業服務企業或者相關業主根據維修、更新和改造項目的實際,提出《專項維修資金使用方案》(以下簡稱《使用方案》),《使用方案》應當包括維修、更新和改造的項目、費用預算、列支範圍等。
(二)《使用方案》向專項維修資金列支範圍內的業主公示7日。
(三)《使用方案》經列支範圍內專有部分占建築總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意。
《使用方案》在公示期內無異議或者有異議的業主少於1/3,視為業主同意。
(四)物業服務企業或者相關業主持《新鄉市住宅專項維修資金使用申請核准表》、《使用方案》、施工契約等材料,向所在地維修資金管理機構申請列支。
(五)維修資金管理中心應當在收到申請材料之日起5個工作日內進行審核:符合規定的,予以核准,並通知專戶管理銀行按照核准使用額度的50%劃轉至物業服務企業;未實施物業服務的劃轉至維修單位;不符合規定的,出具不予列支通知書。
(六)工程竣工驗收合格後,物業服務企業或者相關業主應當將工程決算向專項維修資金列支範圍內的業主公示7日。
(七)物業服務企業或者相關業主持下列材料向維修資金管理機構申請辦理工程決算:1.工程決算單;2.維修資金業主分擔明細表(一式四份);3.維修、更新和改造工程的費用票據;4.相關業主意見反饋表使用表;5.竣工驗收報告;6.維修工程質量保修書;7.其他相關材料。
第十八條專項維修資金實行自主管理的,使用專項維修資金按照下列規定辦理:
(一)物業服務企業或者相關業主提出《使用方案》。
(二)《使用方案》向專項維修資金列支範圍內的業主公示7日。
(三)《使用方案》經列支範圍內專有部分占建築總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意。
(四)物業服務企業或者相關業主持專項維修資金使用申請表、《使用方案》、施工契約等材料,向業主委員會申請列支。
(五)業主委員會同意列支的,應當將有關材料報維修資金管理機構備案;維修資金管理機構應當及時出具備案證明。
(六)業主委員會持備案證明等有關材料向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知。
(七)專戶管理銀行依據通知和備案憑證將所需維修資金核准使用額度的50%劃轉至物業服務企業,未實施物業服務的劃轉至維修單位。
(八)工程竣工驗收合格後,物業服務企業或者相關業主應當將工程決算向專項維修資金列支範圍內的業主公示7日。
(九)物業服務企業或者相關業主持下列材料與業主委員會辦理工程決算:
逾期未及時上交的以挪用住宅專項維修資金論處。
第七條收取專項維修資金,維修資金管理中心應當出具由省財政廳統一監製的住宅專項維修資金專用票據。
業主在辦理房屋登記時,應當提交專項維修資金交存的專用票據。
第八條業主大會成立前或者業主大會未決定實行業主自主管理的,專項維修資金由維修資金管理中心代為統一管理。
第九條專項維修資金實行自主管理的,應當召開業主大會,經該物業管理區域內專有部分占建築總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意後,由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。
第十條業主大會申請劃轉維修資金時,可以授權業主委員會代為辦理,並向維修資金管理中心提交以下資料:
(一)劃轉維修資金的申請書;
(二)經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過的決議,並附同意業主簽名名單、產權證號碼、身份證複印件、聯繫方式清單;
(三)經業主大會通過的日常管理、資金安全、風險承擔及責任追究等維修資金管理制度;
(四)維修資金的使用、續籌辦法及應急支取預案;
(五)業主委員會委託所在地一家商業銀行專戶管理維修資金的書面委託書,並提供專戶管理銀行開立維修資金專戶證明;
(六)需要提供的其他材料。
維修資金管理中心應當在收到上述材料之日起20個工作日內,通知專戶管理銀行將該專項維修資金本息劃轉至業主委員會在專戶管理銀行開立的專項維修資金專戶,並將收支賬目等有關資料移交業主委員會。
第十一條業主分戶賬面維修資金餘額不足首期交存額30%的,業主應當按照下列規定續交維修資金:
(一)維修資金實行代管的,由維修資金管理中心向業主出具《專項維修資金續交通知書》,並抄送業主委員會、社區組織;業主應當在收到續交通知之日起90日內將維修資金存入專項維修資金專戶。
(二)維修資金實行自主管理的,由業主委員會按照業主大會通過的續籌方案,通知業主續交維修資金;業主應當按照續交通知的要求將維修資金存入專項維修資金專戶。
第十二條本細則實施前未建立或者未按規定交存首期維修資金的物業,維修資金管理中心應當向業主出具《專項維修資金補建補交通知書》,並抄送業主委員會、社區組織。業主應當在接到補建補交通知之日起90日內,按照本細則規定的交存標準、交存方式將維修資金存入專項維修資金專戶。
第十三條業主未按規定續交、補交專項維修資金的,業主委員會、物業服務企業、社區組織應當督促其交存;業主經督促仍不交存的,業主、業主委員會可以依法向人民法院起訴。
第三章使用
第十四條住宅小區內單一產權獨立式房屋業主交納的維修資金專項用於小區內共用設施設備保修期滿後的大修、更新和改造。
維修資金未交納期間發生的維修費用由相關業主按住宅建築面積的比例分攤,涉及公有住房單位或者尚未辦理房屋所有權初始登記的開發建設單位,由公有住房單位或者尚未辦理房屋所有權初始登記的開發建設單位按照相關建築面積的比例分攤。
第十五條共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用,按照下列規定分攤:
(一)屬於整個物業區域的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤,並從小區業主交存的專項維修資金中列支。
(二)屬於單幢物業的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由該幢全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤,並從該幢業主交存的專項維修資金中列支。
(三)屬於一個單元的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由該單元全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤,並從該單元業主交存的專項維修資金中列支。
專項維修資金不足支付維修費用的,不足部分按照物業建築面積由相關業主按比例分攤。
成立業主委員會的,業主委員會可以按照業主大會的決定委託物業服務企業按照標準向相關業主收取。
第十六條維修、更新和改造項目有下列情形之一的,應當採取招標方式擇優確定維修單位:
(一)維修費用總額超過30萬元的。
(二)單項維修工程費用超過5萬元的。
(三)業主大會決定實行招標的。
維修、更新和改造項目有下列情形之一的,應當委託工程造價諮詢單位進行項目審價:
(一)維修費用總額超過10萬元的。
(二)單項維修工程費用超過5萬元。
(三)業主大會決定進行項目審價的。
工程招標、監理和審價費用計入維修、更新和改造成本。
第十七條專項維修資金實行代管的,使用專項維修資金按照下列規定辦理:(一)物業服務企業或者相關業主根據維修、更新和改造項目的實際,提出《專項維修資金使用方案》(以下簡稱《使用方案》),《使用方案》應當包括維修、更新和改造的項目、費用預算、列支範圍等。
(二)《使用方案》向專項維修資金列支範圍內的業主公示7日。
(三)《使用方案》經列支範圍內專有部分占建築總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意。
《使用方案》在公示期內無異議或者有異議的業主少於1/3,視為業主同意。
(四)物業服務企業或者相關業主持《新鄉市住宅專項維修資金使用申請核准表》、《使用方案》、施工契約等材料,向所在地維修資金管理機構申請列支。
(五)維修資金管理中心應當在收到申請材料之日起5個工作日內進行審核:符合規定的,予以核准,並通知專戶管理銀行按照核准使用額度的50%劃轉至物業服務企業;未實施物業服務的劃轉至維修單位;不符合規定的,出具不予列支通知書。
(六)工程竣工驗收合格後,物業服務企業或者相關業主應當將工程決算向專項維修資金列支範圍內的業主公示7日。
(七)物業服務企業或者相關業主持下列材料向維修資金管理機構申請辦理工程決算:1.工程決算單;2.維修資金業主分擔明細表(一式四份);3.維修、更新和改造工程的費用票據;4.相關業主意見反饋表使用表;5.竣工驗收報告;6.維修工程質量保修書;7.其他相關材料。
第十八條專項維修資金實行自主管理的,使用專項維修資金按照下列規定辦理:
(一)物業服務企業或者相關業主提出《使用方案》。
(二)《使用方案》向專項維修資金列支範圍內的業主公示7日。
(三)《使用方案》經列支範圍內專有部分占建築總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過或者簽字同意。
(四)物業服務企業或者相關業主持專項維修資金使用申請表、《使用方案》、施工契約等材料,向業主委員會申請列支。
(五)業主委員會同意列支的,應當將有關材料報維修資金管理機構備案;維修資金管理機構應當及時出具備案證明。
(六)業主委員會持備案證明等有關材料向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知。
(七)專戶管理銀行依據通知和備案憑證將所需維修資金核准使用額度的50%劃轉至物業服務企業,未實施物業服務的劃轉至維修單位。
(八)工程竣工驗收合格後,物業服務企業或者相關業主應當將工程決算向專項維修資金列支範圍內的業主公示7日。
(九)物業服務企業或者相關業主持下列材料與業主委員會辦理工程決算:
工程決算單
2.維修資金業主分擔明細表(一式四份);
3.維修、更新和改造工程的費用票據;
4.相關業主意見反饋表使用表;
5.竣工驗收報告;
6.維修工程質量保修書;
7.其他相關材料。
第十九條對核准使用的維修資金,數額較大的首次撥付核准總額的50%供施工單位購置材料開始施工。數額較小的原則上待維修竣工驗收後撥付。維修過程中應當嚴格控制開支,原則上不得超過維修預算的5%。
竣工決算審核後,沒有約定的,誤差在預算價5%以內的,可據實核定撥付;超過5%的,維修單位應當向原審核方說明情況,經原審核方同意後,據實撥付。不同意的,維修單位與原審核方協商解決。
竣工決算審核後,維修資金撥付到決算金額的95%,餘款5%待維修工程質量保修期滿後據實撥付。
第二十條物業管理區域按首期交存的專項維修資金總額的5%作為應急備用金,用於涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運、消防系統故障等緊急情況下的搶修。
第二十一條發生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,按照以下規定列支維修資金:
(一)維修資金劃轉業主大會管理前,按照本細則第十七條第一項、第四項的規定辦理;
(二)維修資金劃轉業主大會管理後,按照本細則第十八條第一項、第四項、第五項、第六項、第七項的規定辦理。
物業服務企業或者相關業主未及時進行維修的,市房產主管部門可以指定有資質的維修單位代修或者責令物業服務企業進行維修,維修費用從相關業主專項維修資金分戶帳中列支。
第二十二條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
(四)根據物業服務契約約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用;
(五)尚未辦理物業承接驗收移交手續所發生的,應由建設單位承擔的維修費用。
第四章監督管理
第二十三條專項維修資金應當專戶存儲、專款專用。專項維修資金應當建立明細賬:以物業管理區域為單位設立總賬,按幢建賬,以每獨立戶號設立分戶帳,核算到戶,記載分戶專項維修資金的交存、使用、結存等情況。
第二十四條在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下,可以按照國家有關規定將專項維修資金用於購買一級市場國債或者轉定期存款,確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。
利用住宅專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃檯市場購買一級市場新發行的國債,並持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的,應當經業主大會同意;未成立業主大會的,應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的,應當報經市財政部門同意。
除本辦法規定的使用範圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用於投資房地產、股票、期貨,或者從事其他經營性活動,不得利用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。
第二十五條物業轉讓時,業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結餘情況,該物業分戶帳中結餘的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。原業主未交存首期專項維修資金或者未按規定續交、補交專項維修資金的,原業主應當與受讓人協商,並在辦理房屋權屬轉移登記前按規定足額交存。
第二十六條專戶管理銀行應當每月向維修資金管理機構或者業主委員會傳送專項維修資金銀行存款對賬單。
維修資金管理機構或者業主委員會應當每年不少於一次向業主公布下列情況:
(一)專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額。
(二)發生列支的項目、費用和按戶分攤情況。
(三)業主分戶帳中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。
(四)其他有關維修資金的情況。
業主對公布情況有異議的,可以向維修資金管理機構或者業主委員會要求覆核。維修資金管理機構或者業主委員會應當及時將覆核情況告知相關業主。
第二十七條專項維修資金應當建立查詢制度,接受業主對其分戶帳中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。物業服務企業或者業主委員會應當及時公布維修資金使用情況,接受業主監督。維修資金管理機構應當每年不少於一次公布本行政區域內維修資金交存、使用、管理情況。
第二十八條市房產主管部門、財政部門、審計部門應當加強對專項維修資金使用情況的監督,發現在使用上存在安全隱患或者違反規定的,應當責令限期整改。
第五章法律責任
第二十九條市房產主管部門、維修資金管理機構、財政部門及其工作人員有下列情形之一的,依照有關規定由行政機關按照管理許可權對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
(一)未依照本細則規定及時核准、撥付專項維修資金,造成損害後果的;
(二)未按照本細則規定進行管理,造成專項維修資金流失的;
(三)截留、挪用、侵占專項維修資金的;
(四)有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的。
第三十條物業服務企業與業主委員會或者業主因專項維修資金的使用發生糾紛,當事人可以自行協商解決;協商不成的,可以依法向新鄉仲裁委員會申請仲裁。
第三十一條本細則自2012年4月15日起施行。
