《梅州市市區住宅專項維修資金管理實施細則》已經梅州市人民政府同意，梅州市人民政府辦公室於2021年8月18日印發，請認真貫徹執行。
基本介紹
- 中文名：梅州市市區住宅專項維修資金管理實施細則
- 頒布時間：2021年8月18日
- 發布單位：梅州市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為進一步加強梅州市市區（不含梅縣區，下同）住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》等有關規定，結合市區實際，制定本細則。
第二條 梅州市市區商品住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本細則。
售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，按國家和廣東省有關規定執行。
第三條 本細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
（一）本細則所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂、走廊通道、門廳、樓梯間、物業服務用房以及房屋外牆面等。
（二）本細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 市房地產主管部門是梅州市市區住宅專項維修資金的行政主管部門，會同市財政局負責梅州市市區住宅專項維修資金的指導和監督工作。
梅江區人民政府負責梅州市市區住宅專項維修資金管理協調工作。街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會和區房地產主管部門予以協助和配合。
第六條 市房地產主管部門應按規定委託市區商業銀行作為市區住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並與受委託的商業銀行簽訂住宅專項維修資金管理協定，明確雙方權利義務，並在專戶管理銀行設定住宅專項維修資金一級賬戶。已劃定物業管理區域的，以物業管理小區名稱設定一個二級賬戶，小區內每幢樓為單位設定三級賬戶，交存住宅專項維修資金的業主按房屋戶門號設定四級賬戶核算管理；未劃定物業管理區域的，以每幢樓為單位設定二級賬戶，交存住宅專項維修資金的業主按房屋戶門號設定三級賬戶核算管理。
專戶管理銀行應協助市房地產主管部門開展專項維修資金賬戶設立、交存、使用、結算和對賬等工作。
第二章 資金交存
第七條 下列物業的業主應按照本細則的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
第八條 首期住宅專項維修資金的交存主體和時間。
（一）商品房預售的，購買人在簽訂商品房預售契約之日起10個工作日內，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
（二）商品房現售的，開發建設單位在辦理商品房現售備案前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
2014年1月1日前，商品住宅已出售且業主已交存住宅專項維修資金（包括已交存屬於住宅專項維修資金範圍的各類費用）的，代收代管單位應在本細則施行之日起3個月內，將住宅專項維修資金收支明細情況匯總，列出已收和應收未收住宅專項維修資金的業主明細表，按要求報市房地產主管部門備案，並將代收代管資金存入住宅專項維修資金專戶。未達到首期住宅專項維修資金交存額的，業主應當補足；商品住宅已出售但未建立住宅專項維修資金賬戶的，除國家和省另有規定外，由相關業主自行組織業主大會決定後進行補建、補交。
第九條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額由市房地產主管部門根據梅州市區實際合理確定、公布，並適時調整。
第十條 住宅專項維修資金屬於業主共有。
第十一條 首期住宅專項維修資金的交存按以下程式辦理：
（一）開發建設單位在銷售商品房前，應向市房地產主管部門提交該商品住宅項目的名稱、地址、幢號、房號、建築面積、首期應交存金額等資料辦理開戶申請手續。
（二）開發建設單位應當在售樓現場公示住宅專項維修資金交存標準，與購買人簽訂商品房買賣契約時，標明交存住宅專項維修資金的金額，同時將住宅專項維修資金繳款通知書一併提供給購買人。
（三）購買人持住宅專項維修資金繳款通知書到專戶管理銀行將首期住宅專項維修資金一次性存入住宅專項維修資金專戶。
（四）專戶管理銀行在購買人（含開發建設單位）交存首期住宅專項維修資金後，應向其出具廣東省財政廳統一監製的住宅專項維修資金專用收據，以便購買人辦理入住和產權確認手續。
第十二條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
未按本細則規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。
第十三條 業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金由市房地產主管部門代管。業主大會成立後，業主委員會應當書面向市房地產主管部門提出劃轉申請，市房地產主管部門應當在收到申請之日起30日內辦理相關移交手續，移交後的住宅專項維修資金賬戶同樣接受市房地產主管部門監督。
第十四條 業主住宅專項維修資金賬面餘額不足首期應交存額的30%時，應當及時續交，續交後賬面餘額不得低於首期應交金額。
（一）成立業主大會的小區，續交方案由業主大會擬訂，續交方案經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意後實施。面積和業主人數（下同）可按照下列方法認定：
⒈專有部分面積，按照建築面積計算；建築物總面積，按專有部分面積之和計算。
⒉業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數，按照前項的統計總和計算。
（二）未成立業主大會、已實施物業管理的小區，由物業服務企業或者其他管理人擬訂續交方案，續交方案經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意後實施。
（三）未成立業主大會且未實施物業管理的小區，由對共用部位、共用設施設備具有共有關係的業主（或業主代表）共同提出續交方案，經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意後實施。
第三章 資金使用
第十五條 住宅專項維修資金應當專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修及更新、改造，不得挪作他用。
第十六條 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
涉及尚未售出的商品住宅或者非住宅的，開發建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。
第十七條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：
（一）物業服務企業或者其他管理人根據維修和更新、改造項目提出使用建議（方案）；沒有物業服務企業或者其他管理人的，由相關業主提出使用建議（方案）；使用建議（方案）應當包括擬維修和更新、改造項目、費用預算、列支範圍、相關業主分攤的費用、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金情況的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。
（二）物業服務企業或者其他管理人、相關業主組織召開業主會議通過使用建議（方案）；使用建議（方案）應當經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，並在小區內公示不少於5個工作日。
使用方案可以採用集體討論、書面徵求意見、系統投票等形式進行表決。採取書面徵求意見形式的，表決意見應當由業主本人或者書面委託的代理人簽名；採用系統投票形式的，應當通過梅州市住宅專項維修資金信息管理系統或微信投票方式進行投票。
（三）物業服務企業或者其他管理人、相關業主組織實施使用方案，並與維修單位依法簽訂施工契約。施工契約應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程式，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。
（四）物業服務企業或者其他管理人、相關業主等向市房地產主管部門申請列支。
（五）市房地產主管部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書。
（六）專戶管理銀行在收到劃轉住宅專項維修資金的通知後將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第十八條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：
（一）物業服務企業或者其他管理人根據維修和更新、改造項目提出使用建議（方案）；未有物業服務企業或者其他管理人的，由相關受益業主提出使用建議（方案）。使用建議（方案）應當包括擬維修和更新、改造項目、費用預算、列支範圍、相關業主分攤的費用、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金情況的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。
（二）業主大會依法通過使用方案。
（三）物業服務企業或者其他管理人、業主委員會組織實施使用方案，並與維修單位依法簽訂施工契約。施工契約應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程式，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。
（四）物業服務企業或者其他管理人、相關受益業主持有關材料，向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，報市房地產主管部門備案；市房地產主管部門發現不符合有關法律、法規、規章規定和使用方案的，應當責令改正。
（六）業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書。
（七）專戶管理銀行在收到劃轉住宅專項維修資金的通知後將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第十九條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本細則第十七條第四項、第五項、第六項的規定辦理；
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，按照本細則第十八條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。
發生前款情況後，未按規定實施維修和更新、改造的，區房地產主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
第二十條 物業服務企業或者其他管理人、業主委員會或者相關業主應當在維修、更新或改造物業竣工驗收合格後10個工作日內，在物業區域內顯著位置將資金使用、分攤等情況進行公示，接受業主監督。
第二十一條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新或改造費用；
（二）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業或者其他管理人從物業服務費用中支出的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）物業管理區域內，依法應當由相關部門承擔的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。
第四章 資金監管
第二十二條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結餘情況並出具有效證明，該房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
第二十三條 因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金返還業主。
商品房預售期間，開發建設單位與購買人解除商品房預售契約的，購買人交存的首期住宅專項維修資金予以返還。
第二十四條 市房地產主管部門負責建立信息化管理系統，依法對住宅專項維修資金的歸集、查詢、使用等環節進行監督管理。
第二十五條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第二十六條 業主委員會應每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，並向業主公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主對公布的情況有異議的，可以要求業主委員會進行覆核，也可通過梅州市住宅專項維修資金信息管理系統或向專戶管理銀行查詢。
第二十七條 專戶管理銀行應當每月向市房地產主管部門傳送住宅專項維修資金對賬單。市房地產主管部門對資金賬戶變化情況有異議的，可要求專戶管理銀行進行覆核。
專戶管理銀行應當建立健全住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面餘額的查詢。
第二十八條 住宅專項維修資金自存入監管專戶之日起計息，定期計入業主分戶賬戶。
第二十九條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
市財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，並接受市財政部門的監督檢查。
第五章 附 則
第三十一條 其他縣（市、區）可依據本細則結合實際另行制定住宅專項維修資金的管理辦法，也可以參照本細則執行。
第三十二條 本細則自印發之日起施行，有效期為5年。《梅州市人民政府辦公室關於印發梅州市區住宅專項維修資金管理實施細則的通知》（梅市府辦〔2013〕64號）同時廢止。
政策解讀
一、修訂背景及政策依據
2013年，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院令504號）、廣東省十一屆人大常委會第七次會議表決通過的《廣東省物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設部中華人民共和國財政部令第165號）等法規，市政府辦公室出台了《梅州市市區住宅專項維修資金管理實施細則》（梅市府辦〔2013〕64號，以下簡稱《細則》），於2014年1月1日起開始實施。
由於《細則》有效期已滿，且個別條款已不適用於當前法律和工作實際，各縣（市、區）房地產主管部門對住宅專項維修資金管理工作也提出了一些新的意見建議，故需對《細則》進行修訂。
我局根據《民法典》等相關法律法規並結合實際工作，修改後形成了《梅州市市區住宅專項維修資金管理實施細則（送審稿）》（以下稱《送審稿》），以適應新形勢要求，保障業主的合法權益。
二、《送審稿》的主要內容
《送審稿》分為總則、資金交存、資金使用、資金監管、附則五個章節，共三十二個條款。重點內容如下：
（一）關於適用範圍和定義
《送審稿》適用於我市市區（不含梅縣區，下同）範圍內商品住宅、非住宅的專項維修資金的交存、使用、管理和監督；明確住宅專項維修資金（以下簡稱：維修資金）是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
（二）關於基本原則和管理模式
《送審稿》確定了維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。同時，建立了管理機制：市房地產主管部門負責市區維修資金管理工作，市財政、審計主管部門加強對維修資金代管期間的會計監督和審計監督工作。各縣（市、區）房地產主管部門可依據《送審稿》結合實際另行制定管理辦法，也可參照《送審稿》做好本轄區的維修資金管理工作。
（三）關於交存標準
現行的（2013年制定）首期維修資金的具體交存標準：有電梯房屋每平方米55元，無電梯房屋每平方米45元。根據《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)第七條規定：“商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%”。目前市區高層住宅建築安裝工程每平方米造價已超過2200元，即使按5%的最低標準計算，高層建築首期維修資金的交存標準最低也達到每平方米110元，高出現行標準的1倍左右。考慮到若交存標準調整幅度大，廣大業主可能難以接受；同時，參考我省其他地級市的交存標準（如清遠標準：步梯房50元/平方米，電梯房70元/平方米），結合我市經濟發展實際情況，計畫繼續按當前執行的首期維修資金標準交存。
（四）關於交存方式
1.新建商品住宅、非住宅項目
（1）《送審稿》審定、實施後預售的，購買人在簽訂商品房預售契約之日起10個工作日內，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
（2）現房銷售或預售期間尚未出售的，開發建設單位應當在辦理現售備案前，將首期維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
上述交存方式是結合目前我市實際情況而修訂。之前的網簽契約備案工作流程是先網簽、後備案，若購買人忘記交存維修資金，在備案時，我局工作人員會提醒其先足額交存後再辦理備案手續。根據《住房和城鄉建設部關於提升房屋網簽備案服務效能的意見》（建房規〔2020〕4號）第三條第（九）點要求，目前已實行網簽即備案管理。為保證維修資金交存到位，要求需在網簽系統上傳首付款及維修資金交存憑證，確保業主及時、足額交存維修資金，從而避免開發建設單位在部分業主未交存維修資金的情況下，完成房屋交付和不動產權證辦理手續，造成後續追繳困難甚至無法追繳問題。十個工作日的交存期限與首付款的交存時間保持一致，便於開發商一次性上傳資料。
2.現有商品住宅、非住宅項目
（1）2014年1月1日前，商品住宅已出售且業主已交存住宅專項維修資金（包括已交存屬於住宅專項維修資金範圍的各類費用）的，代收代管單位應在本細則施行之日起3個月內，將住宅專項維修資金收支明細情況匯總，列出已收和應收未收住宅專項維修資金的業主明細表，按要求報市房地產主管部門備案，並將代收代管資金存入住宅專項維修資金專戶。未達到首期維修資金交存額的，業主應當補足。
（2）2014年1月1日前，已出售但未建立維修資金賬戶的，除國家和省另有規定外，由相關業主自行組織業主大會決定後進行補建、補交。
（五）關於資金管理
《送審稿》明確了專戶管理銀行應當定期向市房地產主管部門、業主委員會傳送維修資金對賬單。市房地產主管部門、業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行覆核。維修資金受市房地產主管部門、財政部門、審計部門監督。
（六）關於劃轉業主大會管理
《送審稿》明確了業主大會成立前，業主交存的維修資金由市房地產主管部門代管。業主大會成立後，業主委員會應當書面向市房地產主管部門提出劃轉申請，市房地產主管部門應當在收到申請之日起30日內辦理相關移交手續，移交後的維修資金賬戶同樣接受市房地產主管部門監督，以確保維修資金的使用安全。
（七）關於使用原則
《送審稿》明確了維修資金的使用應當遵循業主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則；規定了不得從維修資金中列支的情形，以及對維修資金使用的分攤方式；規定了申請使用人對使用過程中提供的資料的真實性、合法性負責，市房地產主管部門對資料是否齊備、填報內容是否規範進行審核；還規定了專戶管理銀行應當通過轉賬方式進行結算，不得支取現金等，以此規範維修資金的使用，保障資金所有者的合法權益。
（八）關於使用流程
《送審稿》明確了維修費用由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤，並對維修資金的常規使用和緊急使用分別制定了詳細的使用流程。緊急使用流程適用於發生危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況時，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造，無需業主投票表決通過的程式。
