《貴陽市房屋專項維修資金管理辦法》是2019年3月1日貴陽市人民政府施行的辦法。
基本介紹
- 中文名：貴陽市房屋專項維修資金管理辦法
- 施行時間：2019年3月1日
辦法全文,修改決定,解讀,
辦法全文
第一條為加強和規範房屋專項維修資金管理，建立物業維修保障機制，維護合法權益，依據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本市行政區域規劃區國有土地範圍內商品房及其配套建築、非租賃型保障性住房的專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、使用、管理、監督和相關活動，適用本辦法。
售後公有住房、租賃型保障性住房維修資金的交存、使用、管理和監督，執行國家有關規定。
第三條維修資金實行統一歸集、專戶存儲、專款專用、所有權人共同決策、政府監督的原則。
第四條市住房城鄉建設主管部門負責全市維修資金的監督管理工作。區（市、縣）住房城鄉建設主管部門按照職責負責本轄區維修資金的日常管理工作。
財政、審計、國土資源、質量技術監督、市場監管、消防等主管部門和社區服務管理機構、鄉（鎮）人民政府按照各自職責和本辦法規定，做好維修資金監督管理的相關工作。
第五條同一物業管理區域內，擁有兩個及兩個以上業主的住宅、非住宅應當統一設立維修資金，業主和開發建設單位應當按照本辦法規定交存維修資金。
第六條首期維修資金按照下列規定計算：
（一）配備共用電梯的商品房、非租賃型保障性住房，按照本市建築安裝工程每平方米成本控制價的8%；
（二）未配備共用電梯的商品房、非租賃型保障性住房，商品房配套建築,按照本市建築安裝工程每平方米成本控制價的5%。
建築安裝工程每平方米成本控制價，由市住房城鄉建設主管部門適時發布。
第七條首期維修資金按照下列規定一次性存入維修資金專戶：
（一）出售的商品房，由購房人辦理商品房買賣契約備案前交存；
（二）未出售的商品房，由開發建設單位在辦理不動產首次登記前作為業主交存，業主大會成立後仍未交存的，由業主委員會通知開發建設單位自接到通知之日起2個月內交存；
（三）商品房配套建築,由開發建設單位在辦理該商品房不動產首次登記前交存；
（四）徵收（拆遷）安置房屬於商品房的，由被徵收（拆遷）人交存。
前款第二項、第三項規定的房屋、配套建築所有權轉讓的，由其所有權人承擔該房屋、配套建築的維修資金。
本條第一款、第二款規定情形以外已設立維修資金的物業管理區域，房屋所有權人未交存首期維修資金的，應當按照本辦法規定將首期維修資金存入專戶。
未按照本辦法規定足額交存首期維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購房人或者被徵收（拆遷）人。
住房城鄉建設主管部門應當在開發建設單位、房屋所有權人申請辦理不動產首次登記或者轉移登記時，根據需要向不動產登記機構推送維修資金交存等信息。
第八條一幢或者一戶房屋的維修資金餘額不足首期維修資金應交額30%的，業主應當按照業主大會決定的續交方案及時續交。
維修資金續交方案確定的續交標準應當不低於本辦法第六條規定的首期交存標準。
第九條業主大會成立前或者業主大會成立後未申請劃轉自管維修資金的，維修資金由住房城鄉建設主管部門代為集中管理，所需工作經費列入同級財政預算。
第十條市住房城鄉建設主管部門應當按照資金安全、服務優質、科學評估和公平公開的原則，擇優選擇商業銀行作為本市維修資金專戶管理銀行（以下簡稱專戶管理銀行），並向社會公布，依法簽訂委託管理契約，明確雙方權利義務。
市、區（市、縣）住房城鄉建設主管部門應當按照各自管理範圍和職責，在專戶管理銀行開立本轄區維修資金專戶，以物業管理區域或者幢為單位設賬，以房屋門戶號設分戶賬。
業主大會成立後決定申請劃轉自管維修資金並開立專戶的，應當從專戶管理銀行中擇優選擇一家銀行按照前款規定開立維修資金專戶。
專戶管理銀行按照契約約定，負責辦理維修資金賬戶設立、交存、使用、結息、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事務，並委託第三方專業機構向申請使用維修資金的業主、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人（以下統稱使用申請人）提供維修資金管理使用監督服務。
第十一條經業主大會同意，利用物業管理區域共用部位、共用設施設備進行經營活動所得收益，歸共用範圍的業主共同所有，可以主要用於補充維修資金，分攤計入相關業主分戶賬。
第十二條維修資金自存入專戶管理銀行之日起，每年按照中國人民銀行的有關規定計息，定期計入分戶賬。
第十三條業主大會決定劃轉自管維修資金的，應當制定相關管理制度，並在管理規約中約定下列事項：
（一）專戶管理銀行的選擇和變更，維修資金專戶開立和資金劃轉；
（二）維修資金自管賬戶核算，或者委託第三方專業機構管理賬目；
（三）維修資金續交方案；
（四）維修資金應急使用方案；
（五）維修資金存儲方案；
（六）違反管理規約應當承擔的責任；
（七）有關維修資金的其他重大事項。
管理規約應當向業主公示，公示期不少於10日，公示期滿後組織召開業主大會表決，經物業管理區域內專有部分面積占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，並形成業主大會決議及相關印證資料報有管理職責的住房城鄉建設主管部門備案。
管理規約約定事項發生變更的，應當按照前款規定就變更事項重新公示、表決並備案。
受理備案的住房城鄉建設主管部門應當將有關情況告知社區服務管理機構或者鄉（鎮）人民政府。
第十四條業主大會決定劃轉自管維修資金的，業主委員會應當持維修資金劃轉自管申請書和銀行賬戶相關資料到有管理職責的住房城鄉建設主管部門辦理自管專戶開立和資金劃轉手續。
住房城鄉建設主管部門應當自受理申請之日起5個工作日內，通過部門內部核查、網路核驗等方式核查管理規約、業主大會和業主委員會成立的備案資料，情況屬實的，將代管的該物業管理區域維修資金餘額劃轉至自管專戶，並將有關賬目移交業主委員會。
住房城鄉建設主管部門應當對業主大會自管維修資金的情況進行指導和監督。
維修資金劃轉業主大會自管後，需要重新由住房城鄉建設主管部門代管的，應當經業主大會決定。
第十五條維修資金劃轉自管後出現下列情形之一的，業主委員會應當持相關資料到專戶管理銀行辦理賬戶變更手續：
（一）物業管理區域範圍調整的；
（二）業主委員會主任、副主任更換的；
（三）物業服務企業更換的；
（四）物業管理區域名稱變更的；
（五）其他變更的情形。
第十六條使用維修資金應當按照誰受益誰承擔的原則分攤：
（一）屬全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；
（二）屬部分業主共有的共用部位、共用設施設備，由部分業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；
（三）未出售的房屋，由開發建設單位按照未出售房屋部分的建築面積所占比例承擔。
分戶賬內維修資金餘額不足支付所分攤工程費用的，應當由該業主補足差額部分。
第十七條使用維修資金，按照下列程式辦理：
（一）使用申請人根據維修、更新和改造項目實際情況提出使用方案，詳細說明申請使用原因、施工計畫、項目施工範圍、費用預算、付款方式、分攤列支範圍及明細、第三方專業機構審價報告等內容，並向分攤列支範圍內的業主公示，公示期不少於5日；
（二）使用方案公示期滿無異議的，由業主委員會、物業服務企業、社區服務管理機構或者鄉（鎮）人民政府組織分攤列支範圍內專有部分面積占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決通過，表決結果向業主公示，公示期不少於5日；
（三）使用方案表決結果無異議的，使用申請人應當將使用方案、施工維修契約報有管理職責的住房城鄉建設主管部門備案；
（四）住房城鄉建設主管部門代管維修資金的應當自受理備案之日起5個工作日內，業主大會自管維修資金的業主委員會應當自使用方案、施工維修契約報備案之日起5個工作日內，按照不得高於使用方案確定總金額的50%撥付預算資金；
（五）工程竣工後，由使用申請人組織驗收，並將驗收結果向業主公示，公示期不少於5日，公示期滿無異議的，使用申請人持工程驗收合格相關資料向有管理職責的住房城鄉建設主管部門或者業主委員會提出結算資金撥付，住房城鄉建設主管部門或者業主委員會應當自使用申請人提出結算資金撥付之日起5個工作日內撥付。業主大會自管維修資金的，業主委員會作為使用申請人時，直接撥付。
第十八條業主大會成立後，業主委員會應當組織業主制定維修資金應急使用預案（以下簡稱應急預案）。未成立業主大會的，由社區服務管理機構或者鄉（鎮）人民政府組織業主制定應急預案。尚未交付使用的新建商品房，由開發建設單位組織前期物業服務企業制定應急預案，並在與購房人簽訂房屋買賣契約時組織購房人簽署本物業管理區域應急預案的意見。
應急預案應當經維修資金分攤列支範圍內專有部分面積占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，並向業主公示，公示期不少於7日，公示期滿無異議的，自公示期滿之日起30日內報有管理職責的住房城鄉建設主管部門備案。
應急預案示範文本由市住房城鄉建設主管部門擬訂。
第十九條發生危及房屋安全和人身財產安全緊急情況，需要立即使用維修資金的，由使用申請人按照第十七條第一項規定的詳細說明內容提出使用方案，報經所在地社區服務管理機構或者鄉（鎮）人民政府核實後，有管理職責的住房城鄉建設主管部門或者業主委員會應當按照本辦法第十七條第四項規定比例撥付預算資金，按照第十七條第五項規定撥付結算資金。
涉及電梯、消防設施安裝、改造、維修的，使用申請人應當書面報質量技術監督或者消防主管部門。質量技術監督或者消防主管部門應當立即出具核實意見。
本條規定的緊急情況包括以下情形：
（一）電梯故障危及人身安全的；
（二）樓體外牆牆面有脫落危險，危及人身財產安全的；
（三）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，嚴重影響業主生活或者危及財產安全的；
（四）非專業經營單位管理的供水水泵損壞或者水管爆裂導致供水中斷、供配電設施設備發生故障造成停電或者漏電，嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全的；
（五）消防設施設備嚴重損壞的。
第二十條維修資金管理實行工程造價審核、工程監理、賬目管理等第三方監督服務制度。
維修資金使用過程中，分攤列支維修資金的業主，可以推薦代表或者聘請專業人員參與全程監督。
第二十一條業主委員會在保證維修資金正常使用的前提下，可以向專戶管理銀行申請將維修資金轉存銀行定期存款，或者購買一級市場新發行國債，不得用於其他投資，禁止將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
利用業主交存的維修資金購買國債的，應當經業主大會同意，未成立業主大會的，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
第二十二條房屋所有權轉讓時，該房屋維修資金分戶賬中結餘的資金不予退還，隨房屋所有權同時轉讓。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，結餘的維修資金退還房屋所有權人。
第二十三條使用申請人應當對使用維修資金所提供材料的真實性、合法性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。
第二十四條市住房城鄉建設主管部門應當建立統一的維修資金綜合信息管理系統，對全市維修資金數據信息進行統一監督管理。
第二十五條住房城鄉建設主管部門代管維修資金的，其管理、使用應當依法接受審計部門的審計監督。代管維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定，並接受財政部門的監督。
第二十六條國有土地上尚未明確商品房屬性的徵收（拆遷）安置住宅小區，所在地縣級人民政府應當組織建立房屋專項維修資金交存前的維修保障機制。
第二十七條維修資金交存、管理、使用過程中，開發建設單位、物業服務企業或者其他有關機構有違法、失信行為的，由住房城鄉建設或者其他有關主管部門記入其誠信檔案，並向社會公布。
第二十八條開發建設單位、物業服務企業、業主大會違反本辦法規定，法律、法規、規章有行政處罰規定的，由綜合行政執法部門依法處罰。
第二十九條有關部門工作人員不履行本辦法規定職責或者濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由所在單位或者有關機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法處理。
第三十條本辦法中下列用語的含義是：
（一）專項維修資金，是指專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造的資金；
（二）共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣契約約定，由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的部位，包括：房屋的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道和其他在使用上、功能上為整幢建築服務的部位等；
（三）共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣契約約定，由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的附屬設施設備，包括：共用共有的電梯、供配電設施設備、消防及安全監控設施設備、上下水管道溝渠及池、井、公益性文體康樂設施、綠地、道路、路燈、非經營性停車場所和有關共用設施設備使用的房屋等。
第三十一條 本辦法自2019年3月1日起施行，2005年4月21日公布的《貴陽市房屋共用部位共用設施設備維修資金管理規定》同時廢止。
修改決定
《貴陽市人民政府關於修改〈貴陽市消防安全管理辦法〉等17件規章的決定》已經2019年6月27日市人民政府第54次常務會議通過。現予公布，自公布之日起施行。
市長陳晏
2019年7月15日
為維護法制統一，營造良好法制環境，推進依法行政，適應全面深化改革，加快推動經濟高質量發展，經對本市現行政府規章進行全面清理，市人民政府決定修改下列17件規章的相關條款內容：
十六、《貴陽市房屋專項維修資金管理辦法》
（一）第四條中的“國土資源、質量技術監督、市場監管、消防”修改為“自然資源和規劃、市場監管、應急”。
（二）第十九條第二款中的“質量技術監督或者消防主管部門”修改為“市場監管或者應急管理部門”。
（三）刪除第二十九條中的“由所在單位或者有關機關”。
十八、以上17件規章文本根據本決定作相應修改，部分條款作文字技術處理，順序作相應調整，重新公布。
本決定自公布之日起施行。
解讀
《貴陽市房屋專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）自2019年3月1日起施行。《辦法》對怎么交、交多少、誰來管等方面的規定都做了調整，不僅與購房者的利益息息相關，而且對政府職能部門、專戶銀行等都有影響。市民反響熱烈，紛紛通過電話對相關問題進行諮詢。現就市民關注度高的問題進行了梳理歸納如下：
1、這次修訂的背景和原因是什麼？
答： 維修資金被稱為房屋的“養老金”，是百姓老有所養、住有所居的有效保障，涉及民眾最關心最直接最現實的利益。2005年4月21日，貴陽市出台了《貴陽市房屋共用部位共用設施設備維修資金管理規定》，至今已實施了13年，在全市住宅維修養護管理工作中發揮了重要的指導作用。2008年，建設部、財政部聯合出台了《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號，以下簡稱“165號令”）；2016年，國務院修訂了《物業管理條例》（國務院令第504號），對住宅專項維修資金制度提出了新的要求。隨著上位法的調整，貴陽市亟需對現行的維修資金管理規範性檔案進行整合調整。為構建“權責明確、運行高效、管理透明、使用便捷”的維修資金監管體系，加強和規範維修資金的交存、管理、使用，從人民的需求出發，統籌推進民生工程，切實解決老有所養、住有所居，貴陽市依據國家政策法規，借鑑其他城市的經驗，結合貴陽實際，重新修訂出台了《辦法》。
2、購房者按新標準交存房屋專項維修資金，是以簽契約的時間為準嗎？如果2月份就交了定金，3月份簽契約，按什麼標準交存？
答：新《辦法》3月日起實施，以購房網簽契約正式提交的時間為準，只要是3月1日後網簽契約的，均按照新標準交存。
3、老辦法是按房價的百分比，新辦法是按建築安裝工程成本控制價的百分比，這兩個概念有何不同？
答：房價顧名思義就是購房者與開發商簽定購房契約時約定的房屋售價，建築安裝工程成本控制價源於上位法住建部、財政部2008年第165號令《住宅專項維修資金管理辦法》第七條已明確規定“業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%-8%”。按房價交則維修資金也存在一房一價；按建安成本控制價交則同一類型同一面積戶型的維修資金也一致，更科學合理，更能體現公平性。
4、新《辦法》中規定的維修資金各標準交存比例是什麼？
答：按照新《辦法》規定，首期維修資金按照下列規定計算：（一）配備共用電梯的商品房、非租賃型保障性住房，按照本市建築安裝工程每平方米成本控制價的8%；（二）未配備共用電梯的商品房、非租賃型保障性住房以及商品房的配套建築,按照本市建築安裝工程每平方米成本控制價的5%。
5、新辦法中規定首期維修資金交存標準按是否配備共用電梯劃分，如果買的公寓、別墅應該怎樣交存維修資金？
答：新《辦法》交存標準不再按原來的住宅和非住宅分類，而是根據所購買的商品房物業項目是否配備共用電梯分兩檔。公寓、別墅也是按所在樓棟是否配備共用電梯來劃分交存標準。
6、現在購房者有哪些方式交存維修資金？
答：(1)在雲岩、南明、觀山湖、烏當、高新區範圍內購買商品房的業主，可以通過以下兩種方式自行繳交維修資金：
一、購房業主通過安裝在房開企業銷售現場的維修資金專用機自行刷卡繳交，交款成功後購房業主持身份證原件、《維修資金交存通知書》、專用機交款小票到貴陽銀行部分網點換取《貴州省住宅專項維修資金專用收據》；
二、購房業主持房開企業出具的《維修資金交存通知書》到貴陽銀行部分營業網點櫃檯繳交，交款成功後即可換取《貴州省住宅專項維修資金專用收據》；
