基本介紹
- 中文名：中山市國有建設用地配建人才安置房管理暫行辦法
- 頒布時間：2017年11月13日
- 實施時間：2017年11月13日
- 發布單位：中山市人民政府辦公室
全文,印發的通知,解讀,
全文
第一章 總 則
第一條
第二條 房地產開發企業（以下簡稱開發企業）按照國有建設用地使用權出讓公告，參與我市商業住宅或商品住宅用地公開出讓競價，在達到土地出讓最高限價後所競配建的人才安置房，應當按本辦法進行規劃建設和無償移交給政府（人才安置房產權歸屬政府所有）。
第三條 配建的人才安置房應當符合以下要求：
（一）單套建築面積原則上不小於90平方米、不大於144平方米，配建總面積不得小於公開出讓約定的面積要求；
（二）戶型、設計、質量、配套設施須與所在樓盤建築標準（指標）一致，須達到與所在樓盤商品住房同等的供水、供電、燃氣、通訊、光纖網路等通達條件；
（三）人才安置房的建設須與地塊工程整體設計、整體開發、整體施工；
（四）原則上不集中建設，不得將人才安置房的建設獨立於地塊整體工程以外。
第四條 市國土資源、城鄉規劃、住房城鄉建設、財政等行政主管部門及屬地鎮政府（區管委會、辦事處）應當分工協作、密切配合做好配建人才安置房的用地出讓、規劃、建設、接收及後續管理工作。
（一）市國土資源部門負責組織土地出讓工作，明確配建要求並在土地出讓檔案及《國有建設用地使用權出讓契約》中落實；配合落實人才安置房的權屬登記辦證等。
（二）市城鄉規劃部門按照出讓契約的配建要求，負責落實項目方案審查和規劃報建審批、驗收等。
（三）市住房城鄉建設部門負責人才安置房的施工報建、質量監督、安全生產監督、綜合驗收備案等，辦理項目商品房的預售許可審批等。
（四）市財政部門負責人才安置房的統籌接收工作，協調落實人才安置房具體權利人（相關鎮區及部門，下同），並在本辦法出台後儘快明確後續分配、使用和處置辦法等。
（五）市其他部門及屬地鎮政府（區管委會、辦事處）應根據職能做好人才安置房各項有關工作。
第二章 土地出讓
第五條 對需在公開出讓達到最高限價後競配建人才安置房的用地，在出讓前，市國土資源部門應在出讓方案中明確配建人才安置房單套建築面積、套數、建設標準以及競配建面積增幅等要求，並在土地出讓檔案中予以落實。
第六條 對需配建人才安置房的用地，在出讓成交後，市國土資源部門應在《國有建設用地使用權出讓契約》明確開發企業應承擔人才安置房的建設和移交等責任和義務，並在土地辦證後將不動產權證號、出讓用地位置、面積、人才安置房的配建面積、套數要求、用地開竣工時間等信息通報市組織人事、城鄉規劃、住房城鄉建設、財政部門。
第七條 對需配建人才安置房的用地，開發企業應在土地辦證後30日內（對本辦法實施之前已出讓成交的地塊，開發企業應在本辦法印發之日起30日內），與市財政部門簽訂人才安置房移交協定，明確移交權責等事項。
第三章 報建審查
第八條 人才安置房不得作價補償，不得抵減須配套公建設施、配套車位等建築面積。
第九條 對需配建人才安置房的項目，滿足單套人才安置房建築面積要求的住宅總建築面積應當不小於公開出讓時約定的配建總建築面積，且應符合相應的套數要求。應在小區修建性詳細規劃或建設工程設計方案總平面圖單獨標明滿足單套人才安置房面積要求的住宅總建築面積數、總套數、在各幢樓分布情況以及建設分期安排等。
第十條 市城鄉規劃部門按照本辦法有關規定、用地規劃條件以及土地出讓契約的要求，在審批小區修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖後，應將批覆的小區修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖等信息通報市財政部門。
第十一條 開發企業申辦涉及符合單套人才安置房面積要求的住宅規劃變更的，市城鄉規劃部門應將涉及符合單套人才安置房面積要求的住宅的規劃變更批覆通報市財政部門。
規劃變更原則上不得調整滿足單套人才安置房面積要求的住宅在小區內的總體分布情況。對確需調整的分期建設項目，原審定的小區修建性詳細規劃或建設工程設計方案總平面圖將滿足單套人才安置房建築面積要求的住宅集中放在第一期或前面若干期的，開發企業在市財政部門抽取選定人才安置房後，通過規劃變更將後面若干期的住宅套型面積調整為滿足單套人才安置房建築面積要求的，市財政部門可在後面若干期滿足單套人才安置房面積要求的住宅重新抽取選定人才安置房。
第四章 抽取選定
第十二條 人才安置房應當通過電腦程式等隨機方式進行抽取選定，並遵循如下原則：
（一）全面抽取。應在符合單套人才安置房建築面積要求的所有住宅中抽取。
（二）均衡抽取。應按項目建設均衡進度抽取，即對分期開發的項目，每期應按照當期符合單套人才安置房面積要求的住宅總建築面積占整宗地規劃建設總量的比例進行分期抽取，並確定相應的人才安置房套數。
（三）配建規模與抽取單位相匹配。應根據當期配建規模和抽取套數確定抽取的單位，優先次序為幢（或梯）、層、套。
第十三條 人才安置房的抽取選定，應按經報建審批的方案實施建設並達到預售（銷售）條件後，按以下流程辦理：
（一）開發企業到價格主管部門先行辦結銷售價格備案手續。
（二）開發企業向市財政部門提出抽取選定人才安置房的申請。
（三）市財政部門組織市土地儲備中心、市組織人事部門、屬地鎮政府（區管委會、辦事處）、開發企業等公開隨機抽取選定人才安置房，必要時可邀請公證機構參與；抽取選定後，市財政部門與開發企業聯合簽訂《抽取結果確認書》。經抽取選定的人才安置房，不得預售（銷售）且應當在樓盤表中明確標註。
（四）開發企業憑《抽取結果確認書》及其他相關材料向住房城鄉建設部門申辦商品房預售許可。市住房城鄉建設部門根據市國土資源部門的需配建人才安置房的土地出讓信息函、建設工程設計方案總平面圖、《抽取結果確認書》等，以及商品房預售許可有關規定，辦理人才安置房以外的預售商品房許可審批。
第十四條 開發企業向市財政部門申請抽取選定人才安置房，應提交以下材料：
（一）抽取選定人才安置房申請；
（二）企業營業執照、法定代表人身份證，如委託辦理，應一併提交法定代表人委託書及經辦人身份證等；
（三）土地出讓契約及《不動產權證》；
（四）建設工程規劃許可證、報建批覆通知書及經城鄉規劃部門審定的建設工程設計方案總平面圖；
（五）施工許可證；
（六）擬辦理預售項目位置與用地平面關係圖；
（七）擬辦理預售項目樓盤表；
（八）申請預售說明報告，包括位置、地點、型號、幢號、面積（測繪企業出具的測算表）、戶數、裝修標準、銷售價格備案表（經價格主管部門備案）等。
第十五條 根據人才安置房隨機抽取原則，對本辦法實施後和實施前出讓成交的地塊，作適當的差別化處理，具體如下：
（一）本辦法實施之後出讓成交的地塊。
1．抽取要求。按本辦法第十二條抽取原則，直到抽取的人才安置房累計總建築面積和總套數兩個指標均達到配建要求為止。
2．誤差處理。對隨機抽取（配建總建築面積和總套數兩個指標均達標）產生的比配建要求多出來的配建面積和套數無償移交，市財政部門不作補償；但因施工誤差偏大等原因造成確權的人才安置房總建築面積不足配建要求的，開發企業應在移交前按本辦法第十八條規定進行物業補償。
（二）本辦法實施之前已出讓成交的地塊。
1．抽取要求。按本辦法第十二條抽取原則，直到抽取的人才安置房累計總建築面積達到配建要求為止，對人才安置房的總套數不作要求。
2．誤差處理。對隨機抽取（配建總建築面積達標）產生的比配建要求多出來的配建面積，開發企業可選擇以下方式之一處理：
（1）多出來的配建面積無償移交給政府，市財政部門不作補償，但因施工誤差偏大等原因造成確權的人才安置房總建築面積不足配建要求的，在移交前按本辦法第十八條規定進行物業補償；
（2）扣除最後一次抽取的那套人才安置房，即無償移交除最後一次抽取那套以外的人才安置房，確權的人才安置房總建築面積與不足配建要求部分，在移交前按本辦法第十八條規定進行物業補償。
第五章 辦證移交
第十六條 在完成項目竣工綜合驗收備案一年內，開發企業和市財政部門應當完成人才安置房的權屬登記辦證、實物移交和接收工作。
第十七條 人才安置房辦證後，開發企業應制定人才安置房明細清單，明確每套人才安置房的幢號、層號、房號以及對應的不動產權證號、證載建築面積（及套內建築面積）、戶型等，並匯總統計人才安置房的總建築面積、總套數。
第十八條 對辦證後人才安置房總建築面積不足配建要求且差額大於配建總面積0.6%的，由開發企業自主安排整個項目（整宗地）內相應面積的住宅、商鋪進行物業補償並無償移交；對辦證後不足配建要求但差額不大於配建總面積0.6%的，視為滿足配建要求，開發企業不需物業補償。
第十九條 人才安置房應進行產權和實物交接。辦理移交前，開發企業應向市財政部門提交如下材料辦理移交手續：
（一）人才安置房移交申請；
（二）人才安置房明細清單及對應的不動產權證；
（三）人才安置房相關材料，包括住宅質量保證書、使用說明書等；
（四）如需進行其他物業補償的，按上述要求一併提交相關資料。
辦理移交時，市財政部門可組織相關權利人，對人才安置房進行現場查驗，並就發現問題向開發企業反饋移交整改意見，待開發企業整改落實後再進行接收。
雙方簽署人才安置房交接確認書視為移交完成，並由市財政部門將人才安置房移交明細清單通報市組織人事部門。
第二十條 根據我市人才工作實際需求和人才管理規定，對急需安置的人才，經市財政部門、組織人事部門與開發企業協商一致，可提前接收符合交付條件的人才安置房。
第二十一條 人才安置房在移交前後所產生的相關稅費，按以下規定處理（土地出讓契約另有約定除外）：
（一）移交前人才安置房建設、管理、測量等所產生費用，以及移交後應承擔國家和省、市規定的質量保修期內相應質量保修責任和維修費用，由開發企業負責；
（二）權屬登記辦證所產生的稅款、登記費等由開發企業和人才安置房權利人雙方按照有關規定各自承擔；
（三）移交後產生的物業管理服務，或者按規定應由房屋所有人承擔的住宅專項維修資金等費用，由相應的人才安置房權利人負責，暫未確定權利人的由市財政部門負責。
第六章 保障措施
第二十二條 開發企業按照相關規定，轉讓需配建人才安置房的土地使用權的，應當在轉讓前書面通知市財政部門，並在轉讓契約中明確受讓人繼受的人才安置房建設移交等責任和義務。
第二十三條 市各相關部門及屬地鎮政府（區管委會、辦事處）應根據職能分工，加強對人才安置房配建工作的監督檢查。對未按土地出讓契約約定期限進行動工、竣工的，由市國土資源部門按出讓契約約定及相關法律法規進行處理；對未按規定建設和移交人才安置房的，由市住房城鄉建設部門將其作為不良行為記入企業誠信檔案，按規定向社會公布和實施失信懲戒。
第七章 附 則
第二十四條 人才安置房的分配、使用和處置等辦法由市財政局會同有關部門另行制定。
第二十五條 本辦法出台前，開發企業與鎮政府（區管委會、辦事處）或其相關部門已簽訂人才安置房建設移交協定、明確人才安置房選定方案，或者開發項目中人才安置房建設規劃方案已由相關行政主管部門審定的，人才安置房是否按第四章抽取選定規定執行，由簽訂建設移交協定的鎮政府（區管委會、辦事處）或相關審批事項的市行政主管部門確定。
第二十六條 本辦法自發布之日起施行，有效期3年。
印發的通知
火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：
《中山市國有建設用地配建人才安置房管理暫行辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。
中山市人民政府辦公室
2017年11月13日
解讀
我市制定了《中山市國有建設用地配建人才安置房管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），於2017年11月13日起實施。根據《中山市行政機關規範性檔案管理規定》（中府〔2015〕14號）的相關規定，現就檔案解讀如下：
一、出台《暫行辦法》的原因和背景是什麼
根據國家和省關於加強房地產調控、確保房地產市場平穩發展要求，我市從2016年底開始，在熱點鎮區對土地出讓實行達到最高限價後競配建人才安置房的調控措施，即當報價達到最高限制地價後，競買方式轉為競配建人才安置房，參與競配建的競買人報出配建面積最大者為競得人，人才安置房建成後須無償移交給政府。
為落實這項調控措施，為開發企業競買土地提供更好的預期、減少房地產項目開發建設影響、促進人才安置房國有資產的規範管理，我局牽頭制定了《中山市國有建設用地配建人才安置房管理暫行辦法》，明確配建人才安置房在用地出讓、規劃、建設、接收等方面的具體操作要求。
二、《暫行辦法》主要內容有哪些
《暫行辦法》主要由七部分構成：一是總則，明確暫行辦法的目的、適用範圍、人才安置房配建基本要求和部門管理職責分工；二是土地出讓要求，明確需配建人才安置房的用地在出讓前、出讓後以及辦證後有關工作要求；三是報建審查要求，明確有關項目報建審查的基本要求，及報建後涉及符合人才安置房面積要求的住宅規劃變更的管理要求；四是抽取選定要求，明確抽取的基本原則，要求全面抽取、均衡抽取、抽取規模數量與抽取單位相匹配，以及明確人才安置房抽取選定的具體流程及有關材料要求等；五是辦證移交規定，明確人才安置房的權屬登記辦證、實物移交和接收等工作的時間要求、流程、所需材料以及有關費用的承擔主體等；六是保障措施，明確涉及項目轉讓有關要求和人才安置房配建工作的監督管理要求；七是附則內容。
三、配建人才安置房的項目報建需注意什麼
《暫行辦法》對需配建人才安置房的項目提出了以下幾點報建要求：
（一）人才安置房不得作價補償，不得抵減須配套公建設施、配套車位等建築面積。
（二）整個項目滿足單套人才安置房建築面積要求的住宅總建築面積應當不小於用地成交配建總建築面積要求，且應符合相應的套數要求。
（三）小區修建性詳細規劃或建設工程設計方案總平面圖中應單獨標明滿足單套人才安置房面積要求的住宅總建築面積數、總套數、在各幢樓分布情況以及建設分期安排等。
四、人才安置房怎么確定？基於什麼考慮
人才安置房選定的主要原則是隨機方式，即在符合單套人才安置房建築面積要求的所有住宅中通過採用隨機方式進行抽取選定，具體是在整宗用地（整個項目）中全面抽取；按開發企業分期進度均衡抽取；抽取規模數量與抽取單位相匹配，抽取單位優先次序為為幢（或梯）、層、套。隨機性抽取的方式能有效確保公平公正，避免開發企業和接收單位移交接收時難以確定具體移交接收哪套、不移交接收哪套的爭議問題。
五、人才安置房的抽取選定基本流程是什麼
人才安置房的抽取選定，應按經報建審批的方案實施建設並達到預售（銷售）條件後，在辦理銷售價格備案後、商品房預售許可前進行，基本流程如下：
（一）開發企業到市價格主管部門先行辦結銷售價格備案手續。
（二）開發企業向市財政部門提出抽取選定人才安置房的申請。
（三）市財政部門組織公開隨機抽取選定人才安置房，抽取選定後簽訂《抽取結果確認書》。
（四）開發企業憑《抽取結果確認書》及其他相關材料向市住建部門申辦商品房預售許可。
六、本《暫行辦法》出台前後對人才安置房的隨機抽取要求有何不同
對本《暫行辦法》出台前後出讓成交的地塊，對人才安置房的隨機抽取作適當的差別化處理，其中：
對《暫行辦法》出台後出讓成交的地塊，要求隨機抽取人才安置房直到抽取的人才安置房累計總建築面積和總套數兩個指標均達到配建要求為止；且對隨機抽取產生的比競配建多出來的配建面積和套數無償移交，政府不作補償；
對《暫行辦法》出台前出讓成交的地塊，要求隨機抽取人才安置房直到抽取的人才安置房累計總建築面積達到配建要求為止，對人才安置房的總套數不作要求；對隨機抽取產生的比競配建多出來的配建面積，開發企業可選擇將多出來的配建面積無償移交給政府，或者減少最後抽取的一套人才安置房並選擇用其他物業（住宅或商鋪）進行補足面積差額。
七、隨機抽取選定人才安置房後，因後期施工誤差等造成辦證面積有偏差怎么辦
本《暫行辦法》適當考慮了這個因素，作了相應的允許誤差要求，即對因施工誤差偏大導致對確權時人才安置房總建築面積不足配建要求，但差額不大於配建總面積0.6%的，視為滿足配建要求，開發企業不需物業補償；但對確權時不足配建要求且差額大於配建總面積0.6%的，應由開發企業自主安排整個項目（整宗地）內相應面積的住宅、商鋪進行物業補償並無償移交。
八、涉及人才安置房的有關費用應由誰承擔
除土地出讓契約另有約定外，人才安置房在移交前後涉及的相關稅費按以下方式處理：
（一）移交（簽署交接確認書）前人才安置房建設、管理、測量等所產生費用，以及移交後應承擔國家和省、市規定的質量保修期內相應質量保修責任和維修費用，由開發企業負責；
（二）權屬登記辦證所產生的稅款、登記費等由開發企業和人才安置房權利人（相關鎮區及部門）雙方按照有關規定各自承擔；
（三）移交後產生的物業管理服務，或者按規定應由房屋所有人承擔的住宅專項維修資金等費用，由相應的人才安置房權利人承擔，暫未確定權利人的由市財政部門負責。
