為了加強我縣城鎮物業專項維修資金的管理，保障物業的維修和正常使用，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、《江西省城市居住小區物業管理條例》、《上饒市住宅專項維修資金管理實施細則》和《廣豐縣城鎮物業管理實施細則》的有關規定，結合本縣實際，制訂本辦法。
基本介紹
- 中文名：廣豐縣城鎮物業專項維修資金交存和使用管理實施辦法（試行）
- 發布單位：廣豐縣房地產管理局
- 地點：廣豐縣
- 性質：實施辦法（試行）
第一章總則,第二章交存,第三章管理,第四章使用,第五章 監督,
第一章總則
第一條為了加強我縣城鎮物業專項維修資金的管理，保障物業的維修和正常使用，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、《江西省城市居住小區物業管理條例》、《上饒市住宅專項維修資金管理實施細則》和《廣豐縣城鎮物業管理實施細則》的有關規定，結合本縣實際，制訂本辦法。
第二條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業都應建立物業專項維修資金（以下簡稱維修資金），用於物業共用部位、公用設施設備在保修期滿後的維修和更新、改造。
第三條維修資金遵循全額儲存、業主所有、合理使用、隨房轉移的原則，實行統一交存、統一管理、專款專用、全程監督的管理制度。
第四條縣物業主管部門會同縣財政部門負責維修資金的管理和監督。設立物業專項維修資金管理中心（以下簡稱管理中心），專項負責維修資金的統一儲存和撥付工作。
第五條本辦法所稱物業共用部位是指業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道等。
公用設施設備是指業主共有的附屬設施設備，一般包括：上（下）水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供電線路、樓道照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、小區圍牆、大門、物業管理用房、非經營性車場車庫、公益性文體設施和公用設施設備使用的房屋等。供水管道限於每幢總水錶與每戶分水錶之間，供電線路限於每幢總電度表與每戶分電度表之間，供電（水）一戶一表。電信線路和有線電視線路除外。
第二章交存
第六條開發建設的商品房（含經濟適用房、拆遷安置房，下同），首期維修資金按省、市確定的計算依據和標準交存，由房屋購買人在購房時交給開發建設單位（不計入房屋銷售收入），開發建設單位在為購買人辦理房屋所有權登記前統一交納到管理中心進行專戶儲存，由管理中心出具財政統一監製的專用票據。
電梯專項維修、更新改造資金在土地出讓拍賣前進行約定，其標準按10元/平方米，由開發建設單位交納。
第七條未按本辦法規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購買人。
第三章管理
第八條對閒置的維修資金，管理中心在徵求各業主委員會意見的前提下，可按下列二種方式提高閒置資金的增值收益：一是以公開招標辦法，委託利率高的中標金融機構設立專戶統一儲存；二是用於購買國債。除此不得挪作他用。
第九條管理中心應做好維修資金的立帳、票據管理。
（一）建立維修資金明細帳。維修資金的核算，已劃定物業管理區域的，以物業管理區域（住宅小區）為單位立帳，明細帳到戶；未劃定物業管理區域的，以幢為單位立帳，明細帳到戶。
（二）財務管理和會計核算執行財政部門的有關規定，使用財政統一監製的專用票據。
（三）提高管理的透明度。建立自動化查詢系統，接受業主對其分戶帳中維修資金使用、利息收入和帳面餘額的查詢。
第十條維修資金自交存結算之日起，開始按照國家規定的利率計息，由管理中心與專戶銀行按年結存到戶並滾存使用。維修資金交存當年及發生使用的年度，均按銀行同期活期利率計息。
第十一條業主大會成立後，物業管理區域內業主交存的維修資金情況應書面告知業主委員會。業主委員會應及時將其在物業管理區域內公示，公示期不得少於20日。
第十二條業主轉讓房屋所有權時，應當結清欠繳的維修資金，結餘的維修資金隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，應將該資金帳面餘額按個人繳交比例退還給業主。
第四章使用
第十三條 維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十四條維修資金的使用權屬業主。成立了業主大會或聘請了物業服務企業的，物業服務企業應當根據物業維修的實際需要和本年度可開支的限額，制訂維修資金使用計畫，報業主委員會和業主大會審查通過。
沒有物業服務企業或未成立業主大會的，可由相關業主提出使用建議，維修資金列支範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過。
第十五條管理中心在接到物業維修申請後，應自受理申請之日起7個工作日內，到報修現場進行勘察和審核，對符合維修規定的以書面形式告知申請人。
第十六條物業維修工程竣工後，物業服務企業或業主憑審核材料及相關維修憑單向管理中心申請列支。其工程決算清單、發票原件、工程質量驗收合格證明等憑證，由管理中心存檔備查。
物業維修費用原則上在當年的利息中撥付，當年利息不夠時，可以動用本金，但前25年動用本金不得超過50%。
第十七條維修資金使用應當按照以下原則區分分攤：
（一）住宅小區內公用設施設備的維修，由其受益業主按照各自擁有房屋專有面積的比例共同分攤。
（二）單幢房屋的維修，按以下原則區分分攤：
1、單幢房屋整體公用部位、共用設施設備的維修，由單幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋專有面積比例共同分攤。
2、單幢房屋涉及一個單元的維修，由單元內的業主按照各自擁有房屋專有面積的比例共同分攤；涉及兩個或者兩個以上單元的維修，由兩個或者兩個以上單元內的業主按照各自擁有房屋專有面積的比例共同分攤。
3、單幢房屋涉及外牆面的維修，由維修涉及範圍房屋垂直各層業主按照各自擁有房屋專有面積的比例共同分攤；其中涉及房屋山牆外牆面的維修，由維修涉及範圍水平樓層中的各業主按照各自擁有房屋專有面積的比例共同分攤。
4、單幢房屋日常不上人活動的屋面維修，由維修涉及範圍垂直覆蓋下各層業主按照各自擁有房屋專有面積的比例共同分攤。
5、單幢房屋日常可上人活動的屋面（包括屋面護欄）維修，如為各層所共用，由維修涉及範圍覆蓋下各層所共用業主，按照各自擁有房屋專有面積的比例共同分攤；如僅為若干層業主使用，由使用層業主承擔百分之五十，其餘由維修涉及範圍覆蓋下其他各層業主按照各自擁有房屋專有面積的比例共同分攤。
6、單幢房屋基礎的維修，由單幢房屋全體業主按照各自擁有房屋專有面積的比例共同分攤。
第十八條物業共用部位、公用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品房的，開發建設單位應當按照尚未售出商品房的建築面積分攤維修和更新、改造費用。
第十九條下列應轉入維修資金的收入，可用於業主大會、業主委員會工作辦公費用、社區居委會做好物業管理工作的補助費用、管理中心工作辦公費用、經業主委員會決定彌補物業服務費不足的費用：
（一）維修資金的利息差和利用維修資金購買國債的增值收入；
（二）物業經營用房的租金收入和其他經營性收入、利用住宅共用部位、公用設施設備進行經營所得的收入；
（三）物業公用設施設備報廢后回收的殘值收入。
業主大會、業主委員會工作辦公費用，其標準根據小區規模大小安排，建築面積5萬平方米以內的，每年安排3000—5000元，5萬平方米以上的，每年安排5000—10000元，其使用情況要在小區範圍內公布。
成立了住宅小區業主委員會的，其社區居委會補助費用，按業主大會、業主委員會工作辦公費用的50%以獎代補，報縣財政部門核定。
管理中心的工作辦公費用，由物業主管部門提出，徵求各業主委員會意見後，報縣財政部門核定。
第二十條下列費用不得從維修資金中列支：
（一）物業在保修期內應由開發建設單位承擔的維修和更新、改造費用；
（二）依法應由相關單位承擔的供水、供電、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）屬於人為損壞應由當事人承擔的費用（無法確定當事人的，按照受益人原則分攤）；
（四）根據物業服務契約約定，應由物業服務企業承擔的維修和養護費用。
第二十一條維修資金使用不足時，按下列規定續籌：
（一）單幢房屋維修或更新改造的費用不足時，由整幢房屋的業主按占有的住宅建築面積比例續籌；
（二）住宅小區內的共用部位、公用設施設備維修或更新、改造的費用不足時，由住宅小區內全體業主共同續籌。
第二十二條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，物業主管部門可組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶帳中列支。
第二十三條業主對承擔維修費用有分歧的，應當通過協商解決。協商不成的，報物業主管部門仲裁，仲裁不服的，可以依法向人民法院起訴。
第五章 監督
第二十四條維修資金的交存、管理和使用，由縣物業主
管部門實行全程監督。
第二十五條維修資金使用依法接受審計部門的審計監督。審計部門安排每年對維修資金的使用、支付情況和管理中心的管理情況進行一次審計。
第二十六條維修資金的財務管理接受縣財政部門的財務監督。縣財政部門應做好維修資金專用票據監製、使用、保存和核銷的監督管理，並根據實際情況逐年核定管理中心的工作辦公費用。
第二十七條 業主大會、業主委員會違反規定使用維修資金，由縣物業主管部門責令改正，按照法定程式追回資金，並依法追究相關責任人的法律責任。
第二十八條物業主管部門、相關單位及維修資金管理中心挪用維修資金，不但要追回挪用的維修資金，同時還要按照其責任給予負責人和工作人員政紀處分，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第六章附 則
第二十九條違反本辦法規定，按照物業管理有關規定處罰。
第三十條本辦法施行前，開發建設單位未向房屋購買人代收維修資金或維修資金的收取標準低於相關規定的，應按規定收取和補足，並存入管理中心專戶。購買人未按規定比例交存維修資金的，由購買人在辦理該房屋上市交易、抵押、典當、租賃等手續時繳交。
第三十一條商住樓、營業樓、寫字樓等非住宅共用部位、公用設施設備維修資金的建立、管理和使用，可參照本辦法執行。
第三十二條本辦法自印發之日起實施。本縣原有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
第三十三條本辦法由廣豐縣房地產管理局負責解釋。
