廣豐縣城鎮物業管理用房管理實施辦法（試行）
第一章 總則
第一條為規範我縣城鎮物業管理用房的管理，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江西省城市居住小區物業管理條例》、《上饒市住宅區物業管理辦法》和《廣豐縣城鎮物業管理實施細則》的有關規定，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本縣城鎮規劃區國有土地範圍內經營性土地上開發的商品房（含集中新建的經濟適用住房、廉租住房和拆遷安置房項目，下同）中物業管理用房的配置、建設、使用和管理。
第三條 物業管理用房的所有權依法屬於業主，用於物業管理區域內物業管理服務、經營及業主委員會、社區居委會、物業服務企業的辦公活動。
第四條縣房地產行政主管部門負責物業管理用房的驗收和監督管理工作。
縣規划行政主管部門負責物業管理用房配置方案的審定工作。
縣建設行政主管部門負責物業管理用房建築質量的管理驗收工作。
第二章 物業管理用房的配置
第五條集中開發建設的商品房（含集中新建的經濟適用住房、廉租住房和拆遷安置房，下同），在土地出讓（劃撥）前進行約定，按照不低於建設項目總建築面積9‰的比例配置建設物業管理用房，其中5‰為物業管理和社區管理辦公用房，4‰為經營用房。
第六條物業管理用房的位置和面積，開發建設單位應在項目規劃建築設計當中按規定比例配置好，報縣規划行政主管部門審核。其配置原則：
（一）物業管理用房的位置應本著方便管理和經營的原則，儘量配置在物業管理區域的中心或主出入口附近，其經營性用房應在便於出租或經營的地段。住宅小區規模較大或物業服務與經營需要時，物業管理用房可分地段配置。
（二）物業管理用房的配置方案應提交項目評審會議審定。開發建設單位在項目評審時，應將物業管理用房的位置和面積在項目規劃報建圖中明確標明。縣規划行政主管部門應在項目規劃批准文書中，註明物業管理用房的位置及面積。
（三）經審定的物業管理用房位置和面積，開發建設單位應報縣房地產行政主管部門備案。
第七條物業管理用房的具體配置應符合下列要求：
（一）物業管理用房按比例配置但建築面積少於20 m時，按建築面積20 m配置。
（二）物業管理用房必須是獨用成套房屋，配置在住宅樓內的，還應具有獨立的使用通道。
（三）物業管理用房必須具備獨立使用的條件，符合消防、環保、衛生等方面的要求，上下水、供電等應當具備正常使用功能，並獨立計費；
（四）房屋內牆面應當塗刷內牆塗料，頂棚應當吊頂或塗刷塗料，地面鋪貼瓷磚，衛生間牆地面應當鋪貼瓷磚並安裝衛生潔具。
（五）小區內配置通訊、有線電視、寬頻等設施的，應當在物業管理用房內預留連線埠，具備正常使用功能。
第三章 物業管理用房的建設
第八條物業管理用房由開發建設單位按照建設項目規劃評審時確定的位置、面積及配置要求建設，並做到與建設項目同步設計、同步施工、同步驗收交付使用。其建設費用列入開發建設成本。
第九條開發建設單位在辦理商品房預售許可證或商品房買賣契約備案時，應當提供縣規划行政主管部門標註的物業管理用房具體位置和面積的規劃詳圖。
縣房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證時，預售面積不得包括物業管理用房面積。
物業管理用房的面積不計入分攤的公用建築面積內。
第十條縣建設行政主管部門應加強物業管理用房建設質量的管理，按照配置要求做好監督工作，並將物業管理用房的建設情況列入驗收內容。
第十一條物業管理用房建好後，開發建設單位在申請建設項目驗收前，應當向縣房地產行政主管部門提供施工圖紙及單體驗收資料。
第十二條 縣房地產行政主管部門應做好物業管理用房的驗收管理，審核物業管理用房是否按照縣規划行政主管部門批准的配置面積和要求建設。
零星商品房開發難以配置建設物業管理用房的，按其規定的配置面積乘以房屋銷售的平均價格計算，徵收物業管理用房的調劑建設資金，彌補物業管理用房的不足。
第十三條物業管理用房的權屬登記由開發建設單位申辦，房屋權屬登記機關在房屋權屬登記簿上予以記載，其產權人為物業管理區域內的全體業主，不頒發房屋權屬證書。
第十四條 經驗收合格的物業管理用房，由開發建設單位在竣工驗收之日起30日內辦理無償移交手續。成立了業主委員會的，移交給業主委員會；尚未成立業主委員會的，暫時移交給縣房地產行政主管部門代管；實行了前期物業管理的，可在縣房地產行政主管部門的監督下，直接移交給物業服務企業使用，但應按相關規定辦理好交接手續。
第十五條開發建設單位與物業服務企業辦理物業管理用房的交接驗收，按以下規定進行：
（一）雙方應當按照本規定中物業管理用房的配置要求進行交接驗收。室內設施使用功能符合要求的，雙方在物業管理用房交接驗收清單上籤字蓋章辦理移交手續。使用功能存在問題的，雙方應當約定解決的方法和時限，並如期完成交接驗收工作。
（二）雙方辦理移交手續後10日內，物業服務企業應當將物業管理用房情況在小區內公告，同時持物業管理用房交接驗收清單和公告證明，到縣房地產行政主管部門備案。
（三）成立業主委員會後，物業服務企業應當將物業管理用房情況書面告知業主委員會，並接受業主委員會的查驗。
第十六條 分期建設的項目在分期驗收時，其物業管理用房按照縣規划行政主管部門批准的配置方案與商品房同步驗收交付使用。建設項目全部竣工綜合驗收時，物業管理用房應全部交付使用。物業管理用房按配置要求在末期建設的，開發建設單位應當事先提供符合要求的物業管理臨時用房。
第四章 物業管理用房的使用
第十七條物業管理用房的使用權屬於業主。未經業主大會（業主委員會）同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第十八條物業管理區域較大的，物業管理用房可分別設定業主委員會辦公室、保全室、醫務室、業主休閒、健身場所等。
第十九條業主委員會出租物業管理用房，應按市場運作辦法公開拍租，並在物業管理區域內公示。
第二十條物業管理用房的租賃對象，應是公共服務行業，不能出租給從事非法活動的承租戶或用於堆放危及小區公共安全的有毒、有害、有污染物品。
第二十一條物業服務企業出租物業管理用房，除按本辦法第十九條、第二十條規定外，還需經業主委員會同意。物業服務企業與承租方簽定的租賃契約中，約定的租賃期限不得超出物業服務契約中約定的物業服務企業受聘期限。
第二十二條物業管理用房的租金收入和經營性收入，原則上應轉入物業維修資金，也可根據業主大會、業主委員會的決定，用於彌補物業服務費用的不足或其他規定開支的費用，具體使用辦法按照本縣物業專項維修資金交存和使用管理實施辦法規定執行。
第二十三條物業管理用房的所有權不得分割、轉讓和抵押擔保，其用途也不得擅自改變。
第二十四條物業服務企業發生變更的，原物業服務企業應當與業主委員會或新聘物業服務企業對物業管理用房辦理移接交手續。原物業服務企業逾期不移交物業管理用房和有關資料的，由房地產行政主管部門按照有關法規予以處罰。
第五章 物業管理用房的監督管理
第二十五條開發建設單位未按規定比例配置物業管理用房的，項目規劃不予評審，縣規划行政主管部門不予辦理建設工程規劃許可證。
第二十六條開發建設單位未按核定的配置方案同步建設物業管理用房的，縣房地產行政主管部門不予辦理商品房預售許可證和商品房買賣契約備案。
第二十七條開發建設單位建設的物業管理用房面積，小於核定配置面積要求的，按開發小區商品房銷售的平均價格徵收差額面積建設資金；物業管理用房建設面積總量達到配置要求，但經營用房面積少於核定配置面積的，徵收差額面積建設資金。其辦法按開發小區商業用房銷售的平均價格減去住宅銷售的平均價格的差額計算。
對不交納差額建設資金的，縣綜合驗收機構不予辦理開發小區綜合驗收，小區不得交付使用。
第二十八條業主委員會應每年向業主通報物業管理用房的使用和租金收支情況，依法接受業主監督。
第二十九條縣房地產行政主管部門應加強對物業管理用房管理和使用的全程監督，發現問題，及時糾正。
第六章 附則
第三十條違反本辦法規定，按照物業管理有關規定處罰。
第三十一條本辦法由廣豐縣房地產管理局負責解釋。
第三十二條本辦法自發布之日起實施。本縣原有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
