《長春市物業專項維修資金管理辦法》業經2010年10月29日市政府第32次常務會議通過，現予發布，自2011年1月1日起施行。
市長：崔傑
二〇一〇年十月二十九日
基本介紹
- 中文名：長春市物業專項維修資金管理辦法
- 施行時間：2011年1月1日起
- 屬於：地方性法規
- 施行令：長春市人民政府令
- 審批者： 市長：崔傑
- 條款數目：共有38條
基本信息,詳細條款,
基本信息
法規名稱：長春市物業專項維修資金管理辦法
施行令：
長春市人民政府令
第16號
市長：崔傑
二〇一〇年十月二十九日
詳細條款
第一條為加強本市物業專項維修資金的繳存和規範管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的正常維修、更新、改造，根據國務院《物業管理條例》及《長春市城市住宅區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本市城市規劃區域內物業專項維修資金的繳存、管理、使用和監督，適用本辦法。
第三條市房地產行政主管部門（以下簡稱主管部門）為本市物業專項維修資金管理的主管部門，負責指導、協調、監督物業專項維修資金的管理與使用。市財政部門負責對物業專項維修資金的繳存、管理、使用情況進行監督。市物業專項維修資金管理機構（以下簡稱管理機構）具體負責本市城市規劃區域內物業專項維修資金的繳存、管理及使用的日常工作。
第四條本辦法所稱物業專項維修資金是指本市城市規劃區域內的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的產權人，以及兩個或兩個以上產權人的非住宅物業的產權人按規定繳存的用於物業保修期滿後共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新和改造的專項資金。物業專項維修資金屬產權人所有，專款專用。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
第五條物業專項維修資金的來源：
（一）房屋產權人按規定應當繳存、續存的物業專項維修資金；
（二）公有住房出售單位按規定提取的物業專項維修資金。
第六條房屋產權人未繳存物業專項維修資金的，均應按規定繳存物業專項維修資金。
第七條物業專項維修資金的繳存比例：
（一）購房人購買商品房屋的，按購房款的2.5%繳存；
（二）參加合作建房的，按房改辦批覆的合作建房價格的2.5%繳存；購買經濟適用住房（含安居房、解困房）的，按照成交額的2.5%繳存；
（三）公有住房出售的，購房人按照房改售房款2%的比例繳存；出售單位按照售房款35%的比例繳存。
第八條物業專項維修資金個人賬面餘額低於首次繳存額的30%時，產權人應及時續存。
第九條物業專項維修資金的繳存方式如下：
（一）購房人在辦理商品房屋（合作建房、經濟適用房）產權交易對，應當持購房發票、商品房購銷契約（購房協定）、申清辦理房屋買賣登記表等要件到管理機構指定的視窗繳存物業專頃維，修資金；
（二）公有住房出售單位，應當按房改政策的有關規定，及時繳存物業專項維修資金。已經發生挪用的單位，應當及時把物業專項維修資金補存到專戶；
（三）售房單位代收物業專項維修資金時，應當在辦理《商品房預售許可證》前，與主管部門簽訂代收協定，代收的資金應當及時、足額存入指定的賬戶。
第十條物業專項維修資金實行專戶存儲，按幢列帳，核算到戶。
第十一條管理機構為了保證物業專項維修資金的安全，物業專項維修資金閒置時，除可用於購買國債或者用於法律、法規規定的其他範圍外，嚴禁挪作他用。
第十二條物業專項維修資金自存入專戶之日起按規定計息，每年轉存一次。物業專項維修資金利息淨收益轉作物業專項維修資金滾存、使用和管理。
第十三條管理機構應每年公布一次物業專項維修資金繳存。和使用情況。管理機構應當按照市財政部門的要求報送財務報告等相關資料，並依法接受審計部門監督。產權人對其繳存的物業專項維修資金有查詢、質疑的權利。
第十四條主管部門應會同財政等有關部門制定物業專項維修資金使用管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及產權人的查詢和對帳制度。
第十五條物業專項維修資金的使用，必須經過所涉及的產權人持票權2/3以上通過，由業主委員會向管理機構提出使用計畫（尚未成立業主委員會的由物業管理單位提出），管理機構核准後根據工程進度分期劃撥使用。
第十六條申請使用物業專項維修資金應向管理機構提供以下資料：
（一）使用計畫；
（二）產權人分戶明細；
（三）物業服務委託契約；
（四）中修、大修、更新、改造項目的工程預算書；
（五）相關產權人同意使用物業專項維修資金的書面證明：
（六）其他相關材料。
第十七條符合物業專項維修資金使用條件的維修、更新、改造費用按下列規定列支：
（一）房屋共用部位的中修、大修、更新、改造費用，由該幢房屋的產權人按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔，從各自所繳存的物業專項維修資金中列支；
（二）共用設施設備的中修、大修、更新、改造費用，由相關產權人按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔，從各自所繳存的物業專項維修資金中列支。
第十八條產權人轉讓房屋所有權時，結餘的物業專項維修資金與房屋所有權同時過戶，房屋受讓人應將轉讓房屋的物業專項維修資金賬面餘額支付給原產權人。轉讓契約另有約定的，從其約定。
第十九條因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，由產權人提出證據，經管理機構核實後，將物業專項維修資金賬面餘額退還產權人。
第二十條因使用不當或者故意、過失造成房屋共用部位、共用設施設備損壞的，由行為人負責修復或依法承擔賠償責任。
第二十一條未按本辦法規定繳存（續存）物業專項維修資金的，由業主委員會或物業管理單位負責催告。
第二十二條公有住房售房單位未按照本辦法規定足額繳存物業專項維修資金的，由主管部‘門責令限期繳存物業專項維修資金本息；逾期仍不足額繳存的，應當處以自應繳存之日起未繳存額每日萬分之三的罰款。
第二十三條違反本辦法規定，挪用物業專項維修資金的，由主管部門追回挪用的物業專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理單位挪用物業專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第二十四條物業專項維修資金管理工作人員在管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者監察機關依法給予直接責任人及直接負責的主管人員行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第二十五條各縣（市）物業專項維修資金繳存、管理及使用參照本辦法執行。
第二十六條本辦法自2005年11月1日起施行。
《長春市物業專項維修資金管理辦法》業經2010年10月29日市政府第32次常務會議通過，現予發布，自2011年1月1日起施行。
市長：崔傑
二○一○年十月二十九日
長春市物業專項維修資金管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據法律、法規的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市城市規劃區國有土地範圍內商品房屋（包括經濟適用房、 拆遷安置房）、已售公有住房等物業專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱維修資金，是指專項用於商品房屋和已售公有住房等物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢物業或者物業管理區域內業主共有的部位，以及其他在使用上、功能上為單幢物業或者整個物業管理區域服務的部位，一般包括：屋頂、戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道、值班保全室、物業服務用房、共用設施設備使用的房屋及道路、綠地等。
本辦法所稱物業共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢物業或者物業管理區域內業主共有的附屬設施設備，以及其他在使用上、功能上為單幢物業或者整個物業管理區域服務的設施設備，一般包括：電梯、下水管道、落水管、避雷裝置、單元防盜門、消防設施、安全防範智慧型系統、小區道路照明設備、非經營性車場等。
第四條 維修資金的管理和使用實行專戶存儲、專款專用、物業所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 市房地產主管部門負責維修資金的交存、使用和管理工作。
各區建設主管部門按照規定的職責分工，負責物業專項維修資金的相關工作。
市房地產主管部門可以委託下設的市維修資金管理機構負責維修資金的交存、使用和管理的日常工作。
第二章 維修資金交存
第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存維修資金：
（一）商品房屋，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）已售公有住房。
前款所列物業中的已售公有住房，除業主交存維修資金外，售房單位亦應當按照本辦法的規定交存維修資金。
第七條 商品房屋的業主應當按照所擁有物業的建築面積交存首期維修資金，每平方米建築面積交存維修資金的數額為本市上一年度公布的物業建築安裝工程每平方米造價的7%。
第八條 出售公有住房的，按照以下規定交存首期維修資金：
（一）業主按照購房款的2%交存；
（二）自管公房售房單位按照售房款的35%交存，直管公房售房單位按照售房款的30%交存。
第九條 市房地產主管部門應當委託本市商業銀行，作為維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立商品房屋維修資金專戶、已售公有住房維修資金專戶。
開立商品房屋維修資金專戶，以物業管理區域為單位設帳，按戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按戶門號設分戶賬。
開立已售公有住房維修資金專戶，以售房單位為單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的維修資金，按戶門號設分戶帳。
第十條 房地產開發企業在辦理商品房預售許可或者房屋所有權初始登記時，應當按照本辦法規定的交存標準，為房屋買受人代交首期維修資金，並存入商品房屋維修資金專戶。
第十一條 房地產開發企業在辦理商品房屋預售許可時，代交維修資金的，在取得建設工程質量監督部門出具的驗收合格備案證明後，房屋買受人應當向房地產開發企業支付代交的首期維修資金。
房地產開發企業在辦理商品房屋初始登記時，代交維修資金的，在取得商品房屋備案證明後，房屋買受人應當向房地產開發企業支付代交的首期維修資金。
第十二條 已售公有住房的業主，應當在辦理房屋權屬登記時，將首期維修資金存入已售公有住房維修資金專戶，或者交由售房單位存入已售公有住房維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入已售公有住房維修資金專戶。
第十三條 業主分戶賬面維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。續交後的賬面餘額不得少於規定的首期交存額。
第三章 維修資金使用
第十四條 維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十五條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照以下規定分攤：
（一）維修和更新、改造費用只涉及到商品房屋共用部位、共用設施設備的，由所涉及業主按照各自擁有物業建築面積比例分攤；
（二）維修和更新、改造費用只涉及到已售公有住房共用部位、共用設施設備的，先使用公有住房售房單位交存的維修資金，按照已售公有住房的建築面積比例分攤；公有住房售房單位交存的維修資金餘額不足時，再使用業主交存的維修資金，按照所涉及業主各自擁有物業建築面積比例分攤；
（三）維修和更新、改造費用涉及到商品房屋與已售公有住房之間共用部位、共用設施設備的，先按照建築面積比例分攤到各相關物業，再按照本條第（一）項、第（二）項的規定分攤。
第十六條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，房地產開發企業或者公有住房售房單位應當按照尚未售出房屋的建築面積比例分攤維修和更新、改造費用。
第十七條 維修資金的使用按照以下程式辦理:
（一） 申請
申請人應當組織制定維修資金使用方案。維修資金使用方案應當包括擬維修的工程、列支範圍、費用預算及分攤清冊。
成立業主委員會的物業管理區域申請使用維修資金的，由業主委員會作為申請人向市房地產主管部門提出申請；未成立業主委員會的物業管理區域申請使用資金的，由業主大會或者相關業主會議決定委託的物業服務企業，或者社區居民委員會作為申請人向市房地產主管部門提出申請。
申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委託的物業服務企業作為申請人,向市房地產主管部門提出申請。
（二）勘查、公示
市房地產主管部門收到申請後，在七個工作日內審查維修資金使用方案並組織現場勘查。申請人應當將維修資金使用方案在物業管理區域內適當位置公示七日。
（三）業主表決
維修資金使用方案應當經與物業共用部位、共用設施設備具有共有關係的業主表決，在專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意時，即為表決通過。
成立業主委員會的物業管理區域，由業主委員會組織召開相關業主會議進行表決；未成立業主委員會的物業管理區域，由社區居民委員會組織召開相關業主會議進行表決。
使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委託管理的物業服務企業組織召開相關業主會議進行表決。
相關業主會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式表決，表決通過後的意見，作為業主會議決議。
（四）核實劃轉
市房地產主管部門核實同意相關業主會議決議後，在十五個工作日內，按照核實的維修費用70%劃轉到維修項目施工契約約定的賬戶。使用公有住房售房單位交存的維修資金的，按照核實的維修費用一次性劃轉到公有住房售房單位或者由其委託管理的物業服務企業賬戶。
第十八條 申請使用商品房屋維修資金的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：
（一）申請書；
（二）業主委員會成立的備案證明（未成立業主委員會的，受委託單位應當提供相關業主會議決定的委託書）；
（三）與物業共用部位、共用設施設備具有共有關係的業主分戶清冊;
（四）維修資金使用方案;
（五）相關業主會議決議及公示的證明材料。
第十九條 申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：
（一）申請書；
（二）維修資金使用方案；
（三）公有住房售房單位交存的維修資金分攤清冊；
（四）按幢提供房屋建築面積資料；
（五）相關業主會議決議。
第二十條 維修項目竣工後，申請劃轉維修費用餘額的，應當向市房地產主管部門提交下列資料：
（一）維修項目施工契約;
（二）維修項目竣工驗收報告；
（三）工程決算清單；
（四）維修工程結算發票。
市房地產主管部門在七個工作日內對提交的資料核實後，將維修費用餘額劃轉到維修項目施工契約約定的賬戶。
第二十一條 維修項目預算費用在10萬元以下（含10萬元）、維修項目決算金額超出核定預算費用在1萬元以上的，或者維修項目預算費用在10萬元以上、維修項目決算金額超出核定預算費用10%以上的，超出核定預算金額的部分，應當按照本辦法的規定重新申請。
第二十二條 物業共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業主正常生活，需要立即進行維修和更新、改造的，按照以下程式辦理：
（一）申請人向市房地產主管部門提出書面申請；
（二）市房地產主管部門收到申請後立即組織現場勘察；
（三）經勘察需要維修的，市房地產主管部門通知申請人立即組織維修，並按照核實的維修費用70%劃轉到維修項目施工契約約定的賬戶；
（四）維修項目竣工後，業主委員會、物業服務企業或者社區居民委員會應當將維修費用分攤清冊在物業管理區域內適當位置公示七日，公示期滿後按照本辦法第二十條的規定申請辦理維修費用餘額劃轉手續。
第二十三條 物業共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業主正常生活的緊急情況，一般包括：
（一）屋面防水損壞造成大面積滲漏的；
（二）電梯出現故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的；
（三）下水管道嚴重堵塞，影響業主正常生活的；
（四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；
（五）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修和更新、改造的。
第二十四條 在維修項目施工過程中，業主、物業使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。
因維修項目施工不可避免原因造成業主自用部位損壞的，責任人應當及時修復或者給予合理補償，費用計入維修成本。因施工單位責任造成業主自用部位損壞發生的相關費用由責任人承擔，不得計入維修成本。
第二十五條 在保證維修資金正常使用的前提下，市房地產主管部門可以按照國家有關規定將維修資金用於購買國債。利用維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃檯市場購買一級市場新發行的國債，並持有到期。
利用業主交存的維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
利用已售公有住房維修資金購買國債的，應當經財政部門同意。
第二十六條 下列資金應當轉入維修資金專戶滾存使用：
（一）維修資金的存儲利息；
（二）利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，業主所得的收益，但業主大會另有決定的除外；
（三）物業共用設施設備報廢后回收的殘值；
（四）利用維修資金購買國債的增值收益；
（五）其他按規定應當計入維修資金的收益。
第二十七條 下列維修費用不得從維修資金中列支：
（一）依法應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用；
（二）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用；
（三）依法應當由經營單位承擔的供水、排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（四）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（五）外檐、屋面等部位有契約約定單獨為業主使用，應當由業主自行承擔的維修費用。
第四章 維修資金管理
第二十八條 維修資金自存入銀行專戶之日起按規定計算利息，利息轉作維修資金滾存使用，本息每年轉存一次。
維修資金的管理費用，在維修資金的增值收益中列支，並與維修資金分賬核算。
第二十九條 房屋所有權轉讓時，交易雙方對維修資金有約定的，從其約定；沒有約定的，該房屋分戶賬中結餘的維修資金隨房屋所有權直接過戶給買受人。
第三十條 房屋滅失的，按照以下規定返還維修資金：
（一）房屋分戶賬中結餘的維修資金返還業主；
（二）公有住房售房單位交存的維修資金賬面餘額返還公有住房售房單位；公有住房售房單位主體消失的，按照公有住房售房單位財務隸屬關係，上繳同級國庫。
第三十一條 市房地產主管部門應當每年向交存維修資金的業主、公有住房售房單位公布下列情況：
（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（二）發生列支的維修項目、費用以及分攤情況；
（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關維修資金交存、使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以向市房地產主管部門申請覆核。市房地產主管部門自收到申請之日起五個工作日內給予書面答覆。
第三十二條 市房地產主管部門應當建立維修資金查詢制度，接受交存維修資金的業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面餘額的查詢。
第五章 法律責任
第三十三條 違反本辦法第十條規定，房地產開發企業未代交維修資金的，由市房地產主管部門責令限期改正；逾期不改的，處以1萬元以上3萬元以下罰款。
第三十四條 違反本辦法第十六條規定，房地產開發企業和公有住房售房單位未分攤維修和更新、改造費用的，由市房地產主管部門責令限期改正；逾期不改的，處以1萬元以下的罰款。
第三十五條 市房地產主管部門工作人員在維修資金管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管部門依法給予直接責任人和直接負責的主管人員行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第三十六條 本辦法實施前未交存維修資金的業主，仍按照原標準交存首期維修資金。
第三十七條 各縣（市）維修資金的交存、使用及管理參照本辦法執行。
第三十八條 本辦法自2011年1月1日起施行。2005年11月1日施行的《長春市物業專項維修資金管理辦法》同時廢止。
