重慶市物業專項維修資金管理辦法:第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,解

《重慶市物業專項維修資金管理辦法》是重慶市政府為了更好地管理專項維修資金而出台的一項檔案。此辦法共有6章。

基本介紹

中文名：《重慶市物業專項維修資金管理辦法》
1：重慶市政府
2：此辦法共有6章
3：更好地管理專項維修資金

第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,解讀,

第一章

總則

第一條為了加強物業專項維修資金管理，保障物業正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《重慶市物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用於物業共有部位和共有設施設備保修期滿後的維修、更新、改造的資金。

第四條物業專項維修資金的管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監管、公開透明的原則。

第五條市房地產行政主管部門負責全市物業專項維修資金的指導和監督工作。

區縣（自治縣）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業專項維修資金的指導和監督管理工作。

市和區縣（自治縣）財政、規劃、建設、價格、審計等相關行政主管部門以及物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處按照各自職責分工，共同做好本市物業專項維修資金的相關管理工作。

第二章

交存

第六條有兩戶以上業主的下列物業應當建立物業專項維修資金：

（一）商品房；

（二）城市房屋拆遷安置房；

（三）經濟適用房；

（四）房改房；

（五）市人民政府確定的應當建立物業專項維修資金的其他物業。

第七條物業專項維修資金應當由業主交存。本市主城區範圍內，首期物業專項維修資金的交存標準為：

（一）有電梯的，按每平方米建築面積80元交存；

（二）無電梯的，按每平方米建築面積50元交存。

主城區範圍外的首期物業專項維修資金的交存標準，由各區縣（自治縣）人民政府確定。

本市房改房首期物業專項維修資金的交存標準按照國家和本市相關規定執行。

第八條購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋預售契約備案登記時將首期物業專項維修資金直接存入按本辦法規定開立的物業專項維修資金專戶。

開發建設單位應當在辦理房屋初始登記前將未出售的房屋的首期物業專項維修資金存入按本辦法規定開立的物業專項維修資金專戶。

開發建設單位、物業服務企業不得代收首期物業專項維修資金。

本市房改房首期物業專項維修資金的交存時間按國家和本市相關規定執行。

第九條業主交存的物業專項維修資金屬於業主所有。

房改房單位交存的或者從售房款中提取的物業專項維修資金屬房改房單位所有。

第十條業主大會成立前，業主交存的物業專項維修資金由物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管。

第十一條區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當採用招投標等公平、公開、公正的方式確定2―3家商業銀行，作為本行政區域內物業專項維修資金的專戶管理銀行。

房改房物業專項維修資金管理機構應當按國家和本市有關規定確定專戶管理銀行。

第十二條負責代管的區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶。開立物業專項維修資金專戶應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號分列業主分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號分列業主分戶賬。

房改房單位應當按照本市房改房相關規定，以幢為單位，按房屋戶門號建立業主分戶賬。

區縣（自治縣）房地產行政主管部門在代管期間應當建立物業專項維修資金管理系統和實時監控平台，並與專戶管理銀行建立實時對賬系統，接受業主和相關部門的監督和查詢。

第十三條區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間收取物業專項維修資金，應當使用市財政部門統一印製的專用票據，實行一戶一票。

第十四條業主大會成立後，決定自行管理由業主交存的物業專項維修資金的，應當在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下召開業主大會。業主大會應當就下列事項進行表決：

（一）不由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管物業專項維修資金的決議；

（二）本物業管理區域內物業專項維修資金管理制度；

（三）業主大會與本物業管理區域內物業專項維修資金賬目管理單位的協定草案；

（四）確定業主委員會主任為本物業管理區域內物業專項維修資金賬目責任人的決議；

（五）其他與物業專項維修資金有關的決議事項。

以上事項應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意。

業主大會召開後，業主委員會應當就業主大會表決的事項及業主大會召開的情況在本物業管理區域內公示5日以上。

第十五條業主決定自行管理的，業主大會應當在物業管理區域所在地的物業專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。業主委員會應當持業主大會按照本辦法第十四條規定通過的有效決議及公示情況說明向區縣（自治縣）房地產行政主管部門書面申請辦理物業專項維修資金劃轉手續。

符合本辦法第十四條規定的，區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當自收到業主委員會書面申請之日起30日內，與專戶管理銀行在業主代表和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督下核對賬面餘額無誤後，通知專戶管理銀行將該物業管理區域業主交存的物業專項維修資金賬面餘額劃轉至業主大會物業專項維修資金專戶，並將有關賬目等資料移交業主委員會。

第十六條劃轉物業專項維修資金自管時，業主委員會應當與專戶管理銀行、物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府簽訂授權協定書，同意鄉鎮人民政府或者街道辦事處在發生本辦法第二十八條規定的危及房屋安全等緊急情況時有權組織代修，維修費用從相關業主物業專項維修資金分戶賬中劃轉。

第十七條業主自行管理期間，經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，業主大會可以申請區縣（自治縣）房地產行政主管部門重新代管物業專項維修資金。

第十八條業主自行管理期間，業主大會或者業主委員會解散的，解散前應當在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下做好物業專項維修資金的清算工作，並將資金賬面餘額劃轉物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管。

第十九條業主的物業專項維修資金賬面餘額低於首期交存額30%的，物業專項維修資金管理單位應當告知業主及時續交。

由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管的，業主應當按照首期物業專項維修資金的交存標準和方式續交。

由業主自行管理的，續交方案應當在管理規約中予以明確。

房改房首期物業專項維修資金使用完畢或者剩餘資金不足維修、更新、改造的，房改房單位應當通知業主及時按照本條第二款或者第三款的規定續交。

第三章

使用

第二十條物業專項維修資金的具體使用範圍和條件依據物業服務契約的約定。物業服務契約未約定或者約定不明的，以市房地產行政主管部門會同市價格行政主管部門制定的指導標準為準。

下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

（一）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業從物業服務收費中支出的物業共有部位、共有設施設備的維修養護費用；

（二）依法應當由開發建設單位承擔的物業共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共有部位、共有設施設備所需的修復費用；

（四）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線設施設備的維修、養護費用。

第二十一條物業專項維修資金按照下列規定承擔：

（一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔；

（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業主按其建築面積所占比例分攤；

（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主按其建築面積所占比例分攤；

（四）房屋未全部出售的，開發建設單位應當按照未出售部分的建築面積所占比例分攤共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用。

房改房共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用先從房改房首期專項維修資金中列支。不足部分由業主按照本條第一款的規定承擔。

第二十二條需要使用物業專項維修資金的，應當制訂使用方案。使用方案應當包括下列內容：

（一）需要維修、更新、改造的具體範圍和內容；

（二）維修、更新、改造方案及工程計畫；

（三）費用預算及用款進度計畫；

（四）其他與物業專項維修資金使用有關的內容。

第二十三條物業專項維修資金使用方案由業主委員會制訂，在物業管理區域內公示5日以上，並經專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的建築物總面積2/3以上的業主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總人數2/3以上的業主同意。

未成立業主委員會的或者業主委員會不制訂物業專項維修資金使用方案的，物業服務企業或者業主代表也可以提出使用方案，並在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下按照前款規定公示和徵得同意。

維修、更新、改造工程的施工單位由業主委員會、物業服務企業或業主代表協商確定，並在物業管理區域內公示3日。如果有超過專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的建築物總面積1/3以上的業主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總人數1/3以上的業主提出異議的，應當通過招標方式確定。

第二十四條申請列支物業專項維修資金，應當提交下列材料：

（一）物業專項維修資金使用方案；

（二）與施工單位簽訂的工程施工（維修）契約；

（三）與共有部位、共有設施設備具有共有關係的業主清冊和經專有部分占建築物總面積2/3以上且占總人數2/3以上業主同意的證明材料；

（四）公示內容、公示情況說明或者未成立業主委員會的物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的書面證明材料；

（五）專戶管理銀行及賬戶名稱；

（六）其他相關材料。

第二十五條由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間，物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當在收到業主委員會、物業服務企業或者業主代表提交的申請材料後7個工作日內進行審核。審核同意的，區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當從物業專項維修資金專戶中按工程進度劃轉物業專項維修資金。

業主自行管理後需要列支物業專項維修資金的，業主委員會應當在劃轉物業專項維修資金前將本辦法第二十四條規定的材料報物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門備案。房地產行政主管部門應當在7個工作日內出具備案證明，發現不符合法律法規規定的，應當書面提出責令改正意見。

需要使用房改房首期物業專項維修資金的，房改房物業專項維修資金管理機構應當在收到房改房單位申請材料後7個工作日內進行審核。經審核同意的，房改房物業專項維修資金管理機構應當從物業專項維修資金專戶中按工程進度劃轉物業專項維修資金。

第二十六條物業專項維修資金只能劃轉到工程施工（維修）契約確定的施工單位賬戶中。

物業專項維修資金應當使用電匯、信匯或者轉賬支票結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。但發生本辦法第二十八條規定的需緊急維修的情形時，且維修、更新、改造所需費用在2000元以下的，可以支取現金。

第二十七條維修、更新、改造工程完工後，業主委員會、物業服務企業或者業主代表應當驗收，並將下列材料在物業管理區域公示5日以上，並存檔：

（一）施工單位編制的工程結算報告；

（二）維修費用清單、票據；

（三）維修費用分擔明細表；

（四）其他相關資料。

維修、更新、改造費用超出核定預算金額20%以上或者超出金額1萬元以上的，超出部分應當按照本辦法規定的程式重新申報。

第二十八條發生下列危及房屋安全等緊急情況，應當立即對物業共有部位、共有設施設備進行維修、更新、改造：

（一）屋頂、牆體滲漏（已約定的除外）；

（二）因線路故障而引起停電或者漏電；

（三）因水泵故障、進水管內的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏水；

（四）落水管嚴重堵塞，水盤等設備漏水；

（五）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽台、曬台、扶梯等各種扶手欄桿鬆動、損壞；

（六）樓體外立面塗飾層有脫落危險的；

（七）電梯發生危及人身安全的故障；

（八）消防設施出現功能障礙；

（九）安全監控設施出現故障，不能運行；

（十）其他物業共有部分和共有設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形。

第二十九條區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間發生第二十八條規定的情形時，業主委員會、物業服務企業或者相關業主應當立即將情況報告物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處，經物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處出具證明後，向區縣（自治縣）房地產行政主管部門書面申請預先撥付物業專項維修資金。

區縣（自治縣）房地產行政主管部門收到書面申請後應當於二十四小時內劃轉資金，申請撥付資金的機構應當立即進行搶修。

第三十條業主自行管理的，發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業服務企業應當立即將情況報告物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處。在物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導監督下，業主委員會應當立即組織搶修並劃轉資金。

第三十一條發生第二十八條規定的情形時，業主委員會或者物業服務企業未按規定實施搶修的，物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織代修，搶修費用從物業專項維修資金賬戶中列支。

第三十二條搶修完成後，相關費用應當按照本辦法第二十七條第一款的規定進行公示。

第四章

監督管理

第三十三條負責代管物業專項維修資金的區縣（自治縣）房地產行政主管部門、負責管理房改房物業專項維修資金的機構及負責管理物業專項維修資金的業主委員會（以下簡稱物業專項維修資金管理機構）開立物業專項維修資金賬戶時，不得向專戶管理銀行索取任何好處。

專戶管理銀行應當嚴格自律，禁止採取不正當的行銷手段。

第三十四條由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間，物業專項維修資金中當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息；其餘部分按一年期同期銀行定期存款利率計息。

物業專項維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。

第三十五條區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管物業專項維修資金所需工作經費在物業專項維修資金增值收益中列支，並與物業專項維修資金分賬核算。

第三十六條在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定在銀行間債券市場或者商業銀行櫃檯購買一級市場新發行的國債，並持有到期。

利用業主交存的物業專項維修資金購買國債的，應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

禁止利用物業專項維修資金從事國債回購、委託理財業務及其他風險較大的理財或者投資，並不得將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。

第三十七條下列資金應當轉入物業專項維修資金：

（一）結付給業主的物業專項維修資金存儲利息；

（二）物業專項維修資金的增值淨收益；

（三）物業共有部分、共有設施設備的經營所得，共有設施設備報廢后回收的殘值，但業主大會另有決定的除外；

（四）業主委員會或者業主自願籌集交存的款項；

（五）其他按規定轉入的資金。

第三十八條業主轉讓物業所有權時，應當向受讓人說明物業專項維修資金交存和結餘情況並出具物業專項維修資金管理機構提供的有效證明，該物業分戶賬中結餘的物業專項維修資金隨物業所有權同時過戶。

轉讓人應當協助受讓人辦理專項維修資金賬戶過戶手續。

第三十九條物業滅失的，應當將業主交存的物業專項維修資金餘額退還業主。

因部分物業滅失或者物業轉讓後業主不足兩戶的，應當將業主交存的物業專項維修資金餘額退還業主，並辦理銷戶手續。

房改房單位交存的或者從售房款中提取的物業專項維修資金餘額，應當退還房改房單位。

第四十條物業專項維修資金管理機構應當每年至少與專戶管理銀行核對一次物業專項維修資金賬目。

物業專項維修資金管理機構對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行覆核。

物業專項維修資金管理機構應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中物業專項維修資金使用、增值收益和賬面餘額的查詢。

第四十一條物業專項維修資金管理機構應當每年定期向業主公布下列情況：

（一）物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主分戶賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

業主對公布的情況有異議的，可以要求覆核。

第四十二條物業專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部及市財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。

第四十三條物業專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。市財政部門應當加強對物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第四十四條審計部門依據有關法律法規規定對物業專項維修資金的管理和使用進行審計和監督。

第五章

法律責任

第四十五條區縣（自治縣）房地產行政主管部門、房改房專項維修資金管理機構違反本辦法規定，有下列情形之一的，由市房地產行政主管部門責令限期改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；給業主造成損失的，依法賠償；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任：

（一）未按本辦法規定設立物業專項維修資金專戶或者未分列每戶業主的分戶賬的；

（二）未按本辦法規定撥付物業專項維修資金的；

（三）利用物業專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為及其他風險較大的理財或投資的；

（四）違反本辦法規定向專戶管理銀行索取任何好處的；

（五）挪用、侵占物業專項維修資金的。

第四十六條業主自行管理的，業主委員會及其成員違反本辦法規定有下列情形之一的，由物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門責令限期改正；有違法所得的，沒收違法所得；造成經濟損失的，依法承擔相應賠償責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任：

（一）未按照本辦法規定設立物業專項維修資金專戶或者未分列每戶業主的分戶賬的；

（二）違反本辦法規定向專戶管理銀行索取任何好處的；

（三）利用物業專項維修資金從事國債回購、委託理財業務及其他風險較大的理財或投資，或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為的；

（四）挪用、侵占物業專項維修資金的。

第四十七條鄉鎮人民政府、街道辦事處或者其他有關行政主管部門及其工作人員違反本辦法規定，未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位、上級機關或者監察部門責令改正；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第四十八條開發建設單位未按本辦法第八條規定交存物業專項維修資金或者未按第二十一條規定分攤維修、更新、改造費用的，由區縣（自治縣）房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下的罰款。

第四十九條違反本辦法規定，挪用、侵占物業專項維修資金的，由業主委員會或者業主代表向有關部門舉報或者向人民法院起訴，依法追回挪用、侵占的物業專項維修資金。區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當對挪用、侵占物業專項維修資金的給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用、侵占金額2倍以下的罰款；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業服務企業挪用、侵占物業專項維修資金情節嚴重的，除按第一款規定予以處罰外，頒發資質證書的部門還應當吊銷其資質證書。

開發建設單位挪用、侵占物業專項維修資金情節嚴重的，除按第一款規定予以處罰外，建設行政主管部門應當在房地產開發企業信用檔案中對其挪用、侵占情況予以記載。

第五十條業主大會和業主委員會有權對違反本辦法規定，拒不交存或者續籌物業專項維修資金的業主要求限期交存；逾期仍不交存的，可向人民法院起訴。

第五十一條違反物業專項維修資金專用票據管理規定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》和《重慶市財政票據管理辦法》等規定追究責任。

第六章

附則

第五十二條本辦法實施前，開發建設單位或者物業服務企業已經收繳的物業專項維修資金及銀行存款利息，應當自本辦法施行之日起三個月內移交物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門。

第五十三條本辦法實施前，未交存首期物業專項維修資金的，相關業主應當在本辦法施行之日起三個月內按照規定的標準交存至物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門公布的銀行專戶中。逾期未交的，其房屋共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造所需費用，由相關業主自行負責。

第五十四條物業專項維修資金首期交存標準確需調整的，由市房地產行政主管部門會同市價格行政主管部門、市城鄉建設行政主管部門適時調整，報市人民政府批准後向社會公布執行。

第五十五條本市農轉非安置房的物業專項維修資金的管理及其使用參照本辦法執行。

第五十六條本辦法所稱物業共有部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的部位，一般包括：物業的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共有設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施和共有設施設備使用的房屋等。

第五十七條本辦法自2011年3月1日起施行。

解讀

大修基金（物業專項維修資金的俗稱）該繳多少，到底該怎么用，如何讓它的收益增加？昨日，市政府網站公布的《重慶市物業專項維修資金管理辦法》（下稱《辦法》）給出了明確答案，如《辦法》規定，主城區電梯房大修基金交存標準為每平方米80元。據悉，該《辦法》將於今年3月1日起實施。

要繳多少？ 無電梯房每平方米交50元 有購房者常說，不同開發商修的房屋，交的大修基金不一樣，買房子不僅要看房價，還要看大修基金比例。

《辦法》明確規定，在我市主城區範圍內，首期大修基金的交存標準為：有電梯的，按建築面積每平方米80元交存；無電梯的，按建築面積每平方米50元交存。

重慶市國土房管局物業處有關負責人算了一個賬，以建築面積100平方米的電梯房計算，首期大修基金要交8000元。

主城區之外的區縣怎么辦呢？主管部門表示，交存標準由當地制定。

以後會不會調整呢？該負責人表示，需調整時，將由市房地產行政主管部門會同市價格行政主管部門、市城鄉建設行政主管部門適時調整，報市人民政府批准後向社會公布執行。

開發商和物管不得代收

每家每戶幾千元的大修基金，累積起來也不是一個小數目，萬一開發商或者物管代收後不認賬怎么辦呢？

《辦法》規定，開發建設單位、物業服務企業不得代收首期物業專項維修資金。購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋預售契約備案登記時，將大修基金直接存入指定賬戶，該指定賬戶由政府主管部門開立。

《辦法》規定，此前，開發單位或者物業服務企業已收取的物業專項維修資金及銀行存款利息，應當自《辦法》施行之日起三個月內移交物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門。

沒業委會政府代管大修基金 頂傑置業公司總經理秦文蒸說，《辦法》特別規定業主大會成立前，業主交存的大修基金由物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管，更多地考慮了業主的利益，可避免新小區因入住業主較少，沒成立業主大會時大修基金被侵占、挪用等情況發生。

政府如何管，《辦法》中的規定，操作性很強。《辦法》規定，負責代管的區縣（自治縣）房地產行政主管部門應當在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶。

怎樣管理？ 房沒賣完按建面分攤維修費

什麼時候該使用大修基金呢？《辦法》規定了四種不能用的範圍，設定了不同責任情況下，該動用不同業主大修基金的情況。

市國土房管局物業處有關負責人稱，在業主委員會和物管公司簽契約時，一般都會約定大修基金的具體使用範圍和條件。但是，有四種情況下產生的費用（附表一），不得從裡面扣除。

現在的小區，都有幾棟甚至幾十棟樓，一棟樓需要維修，動用整個小區的大修基金，有些不合理。《辦法》規定，專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔；部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業主按其建築面積所占比例分攤；全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主按其建築面積所占比例分攤。

《辦法》規定，房屋未全部出售的，開發建設單位應當按照未出售部分的建築面積所占比例分攤共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用。

大修基金使用方案需公示5天 要用大修基金，還需提供相關證明材料（見附表二）。市國土房管局物業處有關負責人表示，需要公示5天后，要獲得業主人數的三分之二和房屋建築面積占三分之二的業主通過才能用。

比如說你所在的小區有十棟樓房，你住第五棟，該棟樓需要使用大修基金維修，這就不需要其他幾棟樓的業主參與，只需要你這棟樓的業主參加就行了，但需要業主人數的三分之二，也需要業主所代表的房屋總面積超過整棟樓總面積的三分之二。滿足這兩個條件才能通過。

如果沒有業委會怎么辦？物業服務企業或者業主代表也可以提出使用方案，並在相關部門的指導監督下公示和徵得同意。

超2000元不得用現金支付 一家物管公司負責人說，《辦法》堵住了一些物管公司巧立名目利用大修基金的漏洞。比如其規定大修基金只能劃轉到工程施工（維修）契約確定的施工單位賬戶中，並且明確說明應當使用電匯、信匯或者轉賬支票結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。只有發生條例中規定的10種緊急情況（見附表三）時，才能使用現金，並且費用在2000元以下。

有業主表示疑問，會不會有物管公司和施工單位勾結，虛報費用，從而騙取業主的大修基金。市國土房管局有關負責人說，《辦法》明確規定，如果維修費用超過預算兩成或者1萬元以上，超出部分應當重新申報使用方案。

如何增值？ 大修基金可買新發國債 曾經有政協委員提出建議，大修基金的主管部門應對大修基金存定期，這樣利息就會增加好幾倍。

市政協委員、銀鑫集團董事長唐鑫政在2010年提交了名為《關於商品房專項大修基金保值、增值》的提案，針對渝北區12億元的大修基金算了一筆賬，這筆錢按活期存和定期存的年利息差距竟然有7倍，他隨即提出，大修基金應採取定期存款的方式。

市國土房管局相關負責人表示，這個《辦法》特地考慮了這個問題，由區縣（自治縣）房地產行政主管部門代管期間，物業專項維修資金中當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息；其餘部分按一年期同期銀行定期存款利率計息。

不僅如此，還允許購買國債。《辦法》明確規定，在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定在銀行間債券市場或者商業銀行櫃檯購買一級市場新發行的國債，並持有到期。

“利用業主交存的大修基金購買國債，應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主及占總人數2/3以上的業主同意。”該負責人說。

不過，為了防範風險，《辦法》規定，禁止利用物業專項維修資金從事國債回購、委託理財業務及其他風險較大的理財或者投資，並不得將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。

《辦法》規定，大修基金的管理機構應該每年定期公布賬目，業主如果有異議，可以申請覆核。公布的賬目包括四方面：資金交存、使用、增值收益和結存的總額；發生列支的項目、費用和分攤情況；業主分戶賬戶中資金交存、使用、增值收益和結存的金額；其他有關使用和管理的情況。

如何追責？ 物管侵占大修基金將被吊證 《辦法》規定，未按規定撥付物業專項維修資金；違反規定向專戶管理銀行索取任何好處；利用大修基金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為及其他風險較大的理財或投資；挪用、侵占物業專項維修資金等，有違法所得的，沒收違法所得；造成經濟損失的，依法承擔相應賠償責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

開發建設單位未按規定交存大修基金或未按規定分攤維修、更新、改造費用，將由區縣（自治縣）房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下的罰款。而物業服務企業挪用、侵占大修基金嚴重的，除了進行相應處罰外，還將被吊銷資質證書。業主如果逾期不交大修基金，業主大會和業主委員會可向法院起訴。

這四種情況不能動用大修基金（表一）

第一是根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業從物業服務收費中支出的物業共有部位、共有設施設備的維修養護費用；

第二是依法應當由開發建設單位承擔的物業共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用；

第三是應當由當事人承擔的因人為損壞物業共有部位、共有設施設備所需的修復費用；

第四是依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線設施設備的維修、養護費用。

動大修基金要下列證明材料（表二）