廣州市物業專項維修資金管理辦法，廣州市住房和城鄉建設局發布的辦法。
基本介紹
- 中文名：廣州市物業專項維修資金管理辦法
- 文 號：穗建規字〔2020〕40號
- 實施日期：2020年10月01日
- 發布機關：廣州市住房和城鄉建設局
全文,政策解讀,
全文
第一章 總則
第一條 為規範物業專項維修資金管理，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》和《廣州市物業管理暫行辦法》等法律、法規和規章，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督適用本辦法。售後公有住房物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，按照市住房保障辦公室頒布的相關政策執行。
本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
第三條 本辦法所稱共用部位，是指物業管理區域內屬於業主共有的部位，一般包括：房屋主體承重結構部位（含基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外牆面等。
本辦法所稱共用設施設備，是指物業管理區域內屬於業主共有的附屬設施設備，一般包括：加壓水泵、電梯、天線、照明設施、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的建築物等。
第四條 物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 市住房和城鄉建設行政主管部門組織實施本辦法，指導全市物業專項維修資金管理工作。
市物業專項維修資金管理中心（以下簡稱“管理中心”）具體負責全市物業專項維修資金的日常監督管理工作。
區住房和建設行政主管部門具體負責本轄區物業專項維修資金的監督管理工作。
市財政、審計部門按照各自職責負責物業專項維修資金代管期間的財務監督和審計監督工作。
第六條 市住房和城鄉建設行政主管部門會同市財政部門等有關單位應當綜合考慮安全、增值、便利等因素，合理確定本市行政區域內一定數量的物業專項維修資金專戶管理銀行（以下簡稱“專戶管理銀行” ）。
第七條 專戶管理銀行應當按照物業專項維修資金委託管理協定約定，協助市、區住房和城鄉建設行政主管部門、管理中心開展物業專項維修資金賬戶設立、交存、使用、結算和對賬等工作。
第二章 交存
第八條 業主應當按照所擁有物業的建築面積交存物業專項維修資金，但物業屬於一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。
前款規定的建築面積包括不動產登記薄記載的套內面積和分攤面積。
管理中心應當根據本市物業建築安裝工程每平方米造價的5%確定、公布首期物業專項維修資金每平方米建築面積交存標準，並每三年調整一次。玻璃幕牆等特殊材料建築的首期維修資金交存標準，由管理中心另行規定。
業主交存的物業專項維修資金屬於業主所有。
第九條 業主大會成立前，或者業主大會成立後未要求劃轉物業專項維修資金的，物業專項維修資金由管理中心代管。管理中心應當在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶。
開立物業專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設帳，按照幢、房屋戶門號分級設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設帳，按照房屋戶門號設分戶賬。
物業專項維修資金應登記在以房屋戶門號設立的分戶賬名下，分戶賬應當登記業主姓名、身份證件號碼等信息。
本辦法實施前已開立賬戶，但未能分解至房屋戶門號的，應當登記在以物業管理區域設立的賬戶名下；具備設立分戶賬條件的物業管理區域按照本條第二款執行。
第十條 有下列情形之一的，建設單位應當按照下列規定為房屋、車位買受人代交首期物業專項維修資金，並按照本辦法第六條規定將首期物業專項維修資金存入專戶管理銀行：
（一）以預售方式銷售的，在申請核發商品房預售許可證前，按照預售房屋所在樓宇、區域核准的報建面積代交首期物業專項維修資金。
（二）以現樓方式銷售的，在申請辦理房屋所有權初始登記前，按照房屋的實測面積代交首期物業專項維修資金。
（三）規劃用於停放汽車的車位，在申請辦理車位所有權初始登記前，按照車位的實測面積和分攤共用面積代交首期物業專項維修資金。
第十一條 按照本辦法第十條規定代交首期物業專項維修資金的，應當按照下列程式辦理：
（一）建設單位持下列材料向管理中心申請辦理首期物業專項維修資金代交手續：
1.代交首期物業專項維修資金申報表；
2.房地產測繪機構對房屋所在樓宇建築面積的預算（測算）成果報告書（申請核發商品房預售許可證的提供）；
3.房地產測繪機構對房屋、車位所在樓宇建築面積的實測成果報告材料（辦理房屋、車位產權初始登記的提供）；
（二）管理中心自受理申請之日起5個工作日內完成材料核對，核對無誤的，向建設單位發出代交通知書；核對有誤的，一次性書面告知需補正的有關材料。
（三）建設單位持代交通知書，將首期物業專項維修資金交存至專戶管理銀行。專戶管理銀行根據代交通知書，建立物業專項維修資金分戶賬，並向建設單位出具已代交首期物業專項維修資金憑證。
（四）管理中心在收到建設單位已代交首期物業專項維修資金憑證當日內發出交款確認書。
第十二條 建設單位已代交物業專項維修資金的，管理中心會同專戶管理銀行應當按照物業管理區域、幢、房屋戶門號，將物業專項維修資金登記在以房屋戶門號設立的分戶賬名下，分戶賬應當對應登記建設單位名稱信息。
第十三條 建設單位銷售房屋時，應當憑專戶管理銀行出具的已代交首期物業專項維修資金憑證，向買受人收回已代交的首期物業專項維修資金。
建設單位已向買受人收回首期物業專項維修資金的，該房屋物業專項維修資金分戶賬的業主信息隨房屋所有權的轉移同時變更。
房屋購買人未按照本辦法交存首期物業專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人。
第十四條 已在專戶管理銀行開立物業專項維修資金分戶賬的物業管理區域、樓宇中未交存物業專項維修資金的業主，應當持房屋產權證明、業主身份證明到專戶管理銀行，按照本樓宇中應交存首期物業專項維修資金的交存標準足額交存物業專項維修資金。
第十五條 屬於一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的物業辦理產權轉移登記後，物業屬於2個以上（含2個）擁有獨立產權業主共有的，業主應當按照管理中心現行公布的首期物業專項維修資金交存標準足額交存首期物業專項維修資金，並按照下列程式辦理首期物業專項維修資金交存手續：
（一）業主在辦理產權轉移登記手續前，確定擬交存的本辦法第六條規定的專戶管理銀行後，持下列材料向管理中心提出交存首期物業專項維修資金申請：
1.交存首期物業專項維修資金申報表；
2.房地產測繪機構對房屋所在樓宇建築面積的實測成果報告材料；
（二）管理中心自受理申請之日起5個工作日內完成材料核對，核對無誤的，在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶，向業主發出交存通知書；核對有誤的，一次性書面告知需補正的有關材料。
（三）業主持交存通知書，將首期物業專項維修資金交存至專戶管理銀行。
第十六條 物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，業主委員會履行下列職責：
（一）執行業主大會關於物業專項維修資金的籌集、使用和管理等事項的決定；
（二）代表業主與業主大會決定選聘的專戶管理銀行簽訂物業專項維修資金委託管理協定。同時，按照本辦法第九條第二款、第三款的規定在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶，行使專戶管理單位職責；
（三）管理物業專項維修資金帳目；
（四）組織召開業主委員會會議，經全體委員半數以上委員同意後確定不超過3名辦理物業專項維修資金存取手續的業主；
（五）擬定物業專項維修資金籌集和使用規約，並組織召開業主大會會議對物業專項維修資金籌集和使用規約進行表決；
（六）組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；
（七）定期向業主大會報告業主委員會行使物業專項維修資金管理職權的情況，接受業主、業主監事會對物業專項維修資金籌集、使用和管理等事項的質詢和監督。
（八）向全體業主公布物業專項維修資金委託管理協定、物業專項維修資金籌集和使用規約，並每季度公布物業專項維修資金的籌集、使用、管理的情況。
業主委員會未按照前款第（八）項的規定公布相關情況的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布，並通告全體業主。
第十七條 物業專項維修資金籌集和使用規約應當對下列主要事項作出約定：
（一）業主的權利和義務；
（二）物業專項維修資金籌集和使用的制度；
（三）違反物業專項維修資金籌集和使用規約應當承擔的責任。
物業專項維修資金籌集和使用規約應當經物業管理區域內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
聘請專業機構對物業專項維修資金的籌集、使用、管理情況進行審計的，審計費用可以從物業專項維修資金中列支。
物業專項維修資金籌集和使用規約不得違反法律、法規、規章和本辦法的規定，對全體業主、物業使用人具有約束力。
第十八條 物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，下列事項應當經物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意：
（一）物業專項維修資金劃轉業主大會管理的決定；
（二）選聘和解聘專戶管理銀行；
（三）籌集和使用物業專項維修資金以外的其他有關物業專項維修資金的重大事項。
前款第（二）項規定的專戶管理銀行應當是本辦法第六條已確定的專戶管理銀行。
業主大會管理的物業專項維修資金專戶，在專戶管理銀行登記的管理單位應當是業主委員會，登記的監督單位應當是管理中心，登記的辦理物業專項維修資金存取手續的自然人應當是業主。
第十九條 經業主大會會議依法表決同意物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，業主委員會應當持下列材料到管理中心申請辦理劃轉手續：
（一）劃轉物業專項維修資金申報表；
（二）業主委員會備案回執；
（三）業主委員會組織機構代碼證；
（四）業主大會、業主委員會、辦理物業專項維修資金存取手續自然人的印章模板；
（五）業主大會依法表決同意物業專項維修資金劃轉業主大會管理和選聘專戶管理銀行的會議記錄和會議決定；
（六）物業專項維修資金籌集和使用規約；
（七）業主大會依法表決同意物業專項維修資金籌集和使用規約的會議記錄和會議決定。
報送材料齊全、符合法定要求的，管理中心應當在收到材料之日起5個工作日內出具劃轉物業專項維修資金的通知；報送材料不齊全或者不符合法定要求的，一次性書面告知需補正的有關材料。
管理中心已出具劃轉物業專項維修資金通知的，業主委員會應當按照本辦法第十六條第一款第（二）項規定與專戶管理銀行辦理相關手續。
管理中心自收到物業專項維修資金委託管理協定之日起3個工作日內，應當將物業專項維修資金有關帳目移交業主委員會，並通知專戶管理銀行將該物業管理區域內物業專項維修資金賬面餘額劃轉至業主委員會開立的物業專項維修資金專戶。專戶管理銀行應當在1個工作日內完成資金劃轉工作。
第二十條 物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，有下列情形之一的，業主委員會應當向管理中心申請辦理物業專項維修資金賬戶變更：
（一）已劃定的物業管理區域範圍調整的；
（二）物業管理區域名稱變更的；
（三）辦理物業專項維修資金存取手續自然人發生變更的；
（四）選舉產生新一屆業主委員會的；
（五）依法解除與原專戶管理銀行簽訂的物業專項維修資金委託管理協定後，選聘了新專戶管理銀行的。
辦理前款變更事項的，業主委員會應當填寫並提供變更帳戶申報表，並對應前款應當辦理變更事項的不同情形，提供相應材料：
（一）屬於前款第（一）項情形的，提供區住房和建設行政主管部門出具的調整後的物業管理區域備案回執，以及調整後的物業管理區域內的幢、房屋戶門號的分戶賬；
（二）屬於前款第（二）項情形的，提供地名部門出具的標準地名檔案；
（三）屬於前款第（三）項情形的，提供有效任期內的業主委員會作出確定辦理物業專項維修資金存取手續自然人的決定，以及按照《廣州市物業管理暫行辦法》第五十六條規定由街道辦事處、鎮人民政府出具的備案回執；
（四）屬於前款第（四）項情形的，提供街道辦事處、鎮人民政府出具的新一屆業主委員會備案回執；
（五）屬於前款第（五）項情形的，提供依法解除與原專戶管理銀行簽訂的物業專項維修資金委託管理協定的證明檔案、業主大會依法表決同意選聘新專戶管理銀行的會議記錄和會議決定，以及按照《廣州市物業管理暫行辦法》第五十三條規定由街道辦事處、鎮人民政府出具的備案回執。
符合前款規定的，管理中心應當在收到業主委員會申請材料之日起3個工作日內出具同意變更通知；不符合前款規定的，一次性書面告知需補正的有關材料。
第二十一條 管理中心出具本辦法第二十條第三款規定的同意變更通知的，專戶管理銀行應當按照下列規定辦理物業專項維修資金專戶變更手續：
（一）變更事項屬於本辦法第二十條第一款第（一）至第（三）項的，應噹噹場辦理變更手續。
（二）變更事項屬於本辦法第二十條第一款第（四）項的，但原業主委員會與專戶管理銀行簽訂的物業專項維修資金委託管理協定依法有效的，應噹噹場辦理變更在專戶管理銀行登記管理單位的手續。
（三）變更事項屬於本辦法第二十條第一款第（四）項的，但原業主委員會與專戶管理銀行簽訂的物業專項維修資金委託管理協定依法失效的，新一屆業主委員會與專戶管理銀行應當重新簽訂物業專項維修資金委託管理協定。
（四）變更事項屬於本辦法第二十條第一款第（五）項的，業主委員會應當註銷原專戶管理銀行專戶，按照本辦法第十六條第一款第（二）項規定在新專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶。
專戶管理銀行按照前款規定完成物業專項維修資金專戶變更手續之日起1個工作日內，應當將物業專項維修資金專戶變更情況通知管理中心。
第二十二條 物業專項維修資金劃轉業主大會管理後有下列情形之一的，物業專項維修資金專戶由管理中心代管：
（一）業主委員會委員集體辭職但未選舉產生新一屆業主委員會的；
（二）業主委員會任期屆滿但未選舉產生新一屆業主委員會的；
（三）業主大會決定不再繼續自行管理物業專項維修資金的；
（四）管理規約或者業主大會議事規則約定由管理中心代管的其他情形。
屬於本條第一款第（一）、（二）、（四）項規定情形的，中止原業主委員會行使本辦法第十八條第三款規定的物業專項維修資金專戶管理單位權利；屬於本條第一款第（三）項情形的，終止原業主委員會行使本辦法第十八條第三款規定的物業專項維修資金專戶管理單位權利。
第二十三條 符合本辦法第二十二條第一款規定情形的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當及時通知區住房和建設行政主管部門。區住房和建設行政主管部門經核實後，應當及時通知管理中心。管理中心應當及時向已劃轉業主大會管理的物業專項維修資金專戶管理銀行發出代管通知。
專戶管理銀行應當自收到代管通知之日起，將物業專項維修資金專戶變更為由管理中心代管。管理中心應當及時聘請有資質的審計機構對劃轉業主大會管理期間的物業專項維修資金專戶進行審計，審計結果應當及時向全體業主公布。
符合本辦法第二十二條第一款第（一）、（二）項規定情形，但重新選舉產生新一屆業主委員會的，應當按照本辦法第二十條、第二十一條規定辦理物業專項維修資金專戶變更手續。
第二十四條 業主大會管理的物業專項維修資金專戶應當接受管理中心的監管。
第二十五條 業主分戶賬面物業專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
成立業主大會的，由業主大會決定續交方案或者制定物業專項維修資金籌集和使用規約。續交方案或者物業專項維修資金籌集和使用規約應當約定物業專項維修資金的交存標準和交存時限，交存標準可以參考管理中心現行公布的首期物業專項維修資金交存標準。業主應當按照交存標準及時、足額交存至專戶管理銀行。
未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由市住房和城鄉建設行政主管部門會同同級財政部門另行制定。
第二十六條 本辦法實施前未建立物業專項維修資金的，可以按照下列規定補建物業專項維修資金：
（一）業主大會按照本辦法第十七條規定表決通過物業專項維修資金籌集和使用規約，並按照本辦法第十八條第一、二款規定選聘物業專項維修資金的專戶管理銀行。物業專項維修資金籌集和使用規約應當約定物業專項維修資金的交存標準和交存時限，交存標準可以參考管理中心現行公布的首期物業專項維修資金交存標準；
（二）業主委員會與業主大會決定選聘的專戶管理銀行簽訂物業專項維修資金委託管理協定，按照本辦法第九條、第十八條的規定在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶；
（三）業主按照本款第（一）項約定的物業專項維修資金交存標準，及時、足額將物業專項維修資金交存至專戶管理銀行。
專戶管理銀行在業主委員會開立物業專項維修資金專戶之日起2個工作日內，應當將物業專項維修資金委託管理協定和開立專戶的情況報送管理中心。
第二十七條 業主違反本辦法第十四條、第二十五條第二款、第二十六條第一款第（三）項，未將物業專項維修資金及時、足額交存至專戶管理銀行的，業主委員會、業主監事會應當督促業主交納，也可以循法律途徑解決。
第三章 使用
第二十八條 物業專項維修資金應當專項用於物業的共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
物業專項維修資金可用於涉及共用部位、共用設施設備安全的預防性維修和更新、改造，涉及房屋外牆面的整飭應符合城市區域管理的要求。
物業專項維修資金可用於投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險。
第二十九條 物業服務契約應當約定由物業服務企業承擔費用的物業日常維修和更新範圍、標準等事項。
物業服務契約約定使用物業專項維修資金有關事項的，不得違反本辦法規定。
第三十條 物業專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，並接受物業專項維修資金列支範圍內的業主監督。
第三十一條 經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，約定共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用分攤方式的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照下列規定分攤費用：
（一）屬於物業管理區域內全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；
（二）屬於單幢房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；
（三）屬於一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；
（四）屬於車位的共用部位、共用設施設備，由與車位存在共用關係的業主按照各自擁有車位面積的比例共同承擔。
（五）上述（一）至（四）款情況外的共有部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同分攤。
業主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業主承擔。
共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及建設單位尚未售出的物業或者公有住房的，建設單位或者公有住房單位應當按照前款規定分攤維修和更新、改造費用。
第三十二條 使用物業專項維修資金的組織實施單位按照下列規定確定：
（一）有物業服務企業的，由物業服務企業組織實施；
（二）沒有物業服務企業的，由業主委員會、業主監事會組織實施；
（三）沒有物業服務企業，且沒有業主委員會、業主監事會的，由相關業主組織實施，街道辦事處、居民委員會應當給予指導和協助。
第三十三條 組織實施單位應當根據維修和更新、改造的項目提出物業專項維修資金使用方案。使用方案應當包括下列內容：
（一）維修和更新、改造的項目；
（二）費用預算；
（三）列支範圍；
（四）分攤明細。
使用方案應當向物業專項維修資金列支範圍內的業主公示10日以上，並徵得列支範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，但物業專項維修資金籌集和使用規約另有約定的從其約定，屬於本辦法第四十三條規定的應急使用物業專項維修資金情形的除外。
組織實施單位可以根據物業管理區域內共用部位、共用設施設備的使用情況，編制年度維修計畫。年度維修計畫經物業專項維修資金列支範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意後，可以按照年度維修計畫向管理中心申請使用物業專項維修資金，其具體操作細則由管理中心另行制定。
第三十四條 使用方案可以採用集體討論、書面徵求意見、電子投票等形式進行表決。採取書面徵求意見形式的，表決意見應當由業主本人或者業主書面委託的代理人簽名；採用電子投票形式的，應當通過業主決策電子投票系統表決。
使用方案表決結果應當以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示。採用書面徵求意見產生的表決結果應當公示30日以上，採用集體討論形式產生的表決結果應當公示7日以上，採用電子投票形式產生的表決結果應當按照市住房和城鄉建設行政主管部門制定的電子投票操作細則的規定進行公示。公示內容應當包括下列內容：
（一）業主房號和專有部分面積；
（二）業主對使用方案贊同、反對、棄權的意見；
（三）業主對使用方案贊同、反對、棄權意見的匯總結果。
業主對公示的使用方案表決結果有異議的，應當按照《廣州市物業管理暫行辦法》第四十三條、市住房和城鄉建設行政主管部門制定的電子投票操作細則的有關規定處理。
第三十五條 使用方案中維修和更新、改造項目的費用預算總額在5萬元以上（含5萬元）的，應當實行審價，但物業專項維修資金籌集和使用規約另有約定的從其約定，以及經物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意不審價的除外。
按照本條第一款規定應當實行審價的，組織實施單位在提出使用方案前應當向審價單位提供實施方案、預算書等相關材料，由審價單位出具預算審價報告。組織實施單位應當將預算審價報告及時向物業專項維修資金列支範圍內的業主公告7日以上。
組織實施單位可以委託具備審價條件的專戶管理銀行進行審價，也可以參照市住房和城鄉建設行政主管部門發布的審價企業誠信排名信息擇優選聘。
第三十六條 維修和更新、改造項目應當簽訂施工契約。使用方案中維修和更新、改造全部項目的費用總額、費用支付方式、物業專項維修資金劃轉帳戶和竣工驗收等事項應當在一個施工契約中約定。
實行審價的，施工契約約定的費用總額不得超過預算審價報告確定的費用總額。
組織實施單位應當將施工契約及時向物業專項維修資金列支範圍內的業主公告7日以上。
第三十七條 提倡公開招標確定維修和更新、改造項目的施工單位，並聘請專業監理單位對工程質量進行監理。
招標、投標的具體操作細則可以參照市住房和城鄉建設行政主管部門的現行有關規定執行。
第三十八條 維修和更新、改造項目工程竣工後，組織實施單位應當對工程進行驗收，並簽署竣工驗收報告。聘請工程監理的，監理單位應當一同參與竣工驗收。物業專項維修資金列支範圍內的業主可以參與竣工驗收。
組織實施單位應當將竣工驗收報告在物業管理區域內顯著位置及時向物業專項維修資金列支範圍內的業主公告7日以上。
第三十九條 組織實施單位聘請的鑑定、設計、審價、監理、施工等單位應當符合有關規定。
用於維修和更新、改造項目的鑑定、設計、審價、監理、招標服務、公證等費用，可計入維修和更新、改造成本，與工程預算總額並列計入使用方案的費用預算內容。
第四十條 物業專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用於支付維修和更新、改造項目費用的物業專項維修資金只能支付到施工契約約定的施工單位或者物業服務企業賬戶中；用於支付審價、監理等費用的物業專項維修資金只能支付到約定的審價、監理等單位賬戶中。
第四十一條 施工契約約定的費用總額在5萬元以下，組織實施單位申請使用物業專項維修資金的，應當向物業所在地的區住房和建設行政主管部門提供下列材料：
（一）物業專項維修資金使用申報表；
（二）使用方案；
（三）業主同意使用方案的表決結果（緊急情況申請使用的不需提供）及公示情況；
（四）施工契約；
（五）竣工驗收合格報告；
（六）維修和更新、改造項目的發票。
施工契約約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），組織實施單位在工程竣工前申請使用物業專項維修資金的，除提供本條前款規定的第（一）至（四）項材料外，還應當提供下列材料：
（一）預算審價報告（符合本辦法第三十五條規定的需提供）；
（二）其他必要的相關材料。
施工契約約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），組織實施單位在工程竣工後申請使用物業專項維修資金的，且組織實施單位在工程竣工前已申請使用過物業專項維修資金的，應當提供本條第一款規定的第（五）、（六）項材料，以及其他必要的相關材料；組織實施單位在工程竣工前未申請使用過物業專項維修資金的，應當提供本條第一款規定的第（一）至（六）項材料和第二款規定的第（一）、（二）項材料。
第四十二條 物業專項維修資金由管理中心代管的，使用物業專項維修資金應當按照以下程式辦理：
（一）組織實施單位按照本辦法第三十三條第一款的規定提出使用方案。
（二）使用方案按照本辦法第三十三條第二款、第三十三條的規定徵得業主同意。
（三）組織實施單位持本辦法第四十一條規定的相關材料，向物業所在地的區住房和建設行政管理部門提出使用申請。施工契約約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元）的，組織實施單位可以分期提出使用申請。
（四）區住房和建設行政主管部門自受理使用申請材料之日起5個工作日內完成審核。經審核符合使用條件的，報告管理中心；經審核不符合使用條件的，一次性書面告知需補正的有關材料。
（五）管理中心自收到區住房和建設行政主管部門的報告之日起3個工作日內，按照下列規定向專戶管理銀行發出劃轉物業專項維修資金的通知：
1.施工契約約定的費用總額在5萬元以下，或者施工契約約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），但未分期提出使用申請的，通知專戶管理銀行全額劃轉物業專項維修資金；
2.施工契約約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），且分期提出使用申請的，工程竣工前，通知專戶管理銀行按照施工契約約定費用總額的30%劃轉物業專項維修資金；工程竣工後，通知專戶管理銀行劃轉維修和更新、改造費用的全部餘額。
（六）專戶管理銀行收到管理中心發出的劃轉物業專項維修資金通知之日起1個工作日內，按照劃轉通知要求，將物業專項維修資金劃轉至相應帳戶。
第四十三條 物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，使用物業專項維修資金應當按照以下程式辦理：
（一）組織實施單位按照本辦法第三十三條第一款的規定提出使用方案。
（二）使用方案按照本辦法第三十三條第二款、第三十三條的規定徵得業主同意。
（三）組織實施單位持本辦法第四十一條規定的相關材料，向物業所在地的區住房和建設行政主管部門提出使用物業專項維修資金的備案申請。施工契約約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元）的，組織實施單位可以分期提出備案申請。
（四）報送材料齊全、符合法定要求的，區住房和建設行政主管部門應噹噹場出具加蓋印章的書面備案回執，並自出具備案回執之日起2個工作日內，將備案回執抄送專戶管理銀行、管理中心；報送材料不齊全、不符合法定要求的，一次性書面告知需補正的有關材料。
（五）使用物業專項維修資金已備案的，業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉物業專項維修資金的通知。
1.施工契約約定的費用總額在5萬元以下，或者施工契約約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），但未分期提出備案申請的，通知專戶管理銀行全額劃轉物業專項維修資金；
2.施工契約約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），且分期提出備案申請的，工程竣工前，通知專戶管理銀行按照施工契約約定費用總額的30%劃轉物業專項維修資金；工程竣工後，通知專戶管理銀行劃轉維修和更新、改造費用的全部餘額。
（六）專戶管理銀行收到業主委員會發出的劃轉物業專項維修資金通知和區住房和建設行政主管部門出具的備案回執之日起1個工作日內，應當按照劃轉通知要求將物業專項維修資金劃轉至相應帳戶。
第四十四條 發生危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，組織實施單位應當按照有關規定、契約約定立即組織實施維修和更新、改造。
前款所稱緊急情況包括：
（一）電梯故障。發生沖頂、蹲底等嚴重影響乘客安全的故障，或經電梯監督檢驗機構、電梯原製造企業進行安全技術評估，認為電梯存在安全隱患，可能發生危及人身財產安全事件，或被市場監管部門認定存在故障隱患發出監察指令要求停梯整改的；
（二）消防設施故障。消防行政主管部門出具《責令改正通知書》或《火災隱患限期整改通知書》的；
（三）屋面、外牆滲漏。房屋安全鑑定機構出具證明的；
（四）樓體外立面存在脫落危險。房屋安全鑑定機構出具證明的；
（五）未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷；
（六）排水設施堵塞、爆裂；
（七）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。
符合前款緊急情況的，應當按照下列規定列支物業專項維修資金：
（一）物業專項維修資金由管理中心代管的，組織實施單位按照本辦法第四十二條第（一）（三）（四）（五）（六）項的規定辦理。
（二）物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，組織實施單位按照本辦法第四十三條第（一）（三）（四）（五）（六）項的規定辦理。
第四十五條 下列費用不得從物業專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第四十六條 在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將物業專項維修資金用於購買國債。
物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，國債購買方案或定期存款方案應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
禁止利用物業專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第四十七條 下列資金應當轉入物業專項維修資金滾存使用：
（一）物業專項維修資金的存儲利息；
（二）利用物業專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）物業共用設施設備報廢后回收的殘值。
轉入物業專項維修資金滾存使用的資金，應當按照相關業主各自擁有房屋建築面積的比例分配，但業主大會另有決定的除外。
第四章 監督管理
第四十八條 房屋所有權轉移時，業主應當向受讓人說明物業專項維修資金交存情況，並移交物業專項維修資金卡（存摺），房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權轉移而同時變更。
房屋所有權轉移時，業主未交存首期物業專項維修資金，或者交存的首期物業專項維修資金已使用的，應當按照本樓宇中應交存首期物業專項維修資金的交存標準足額交存物業專項維修資金。房屋分戶帳中的資金應當隨房屋所有權同時過戶。
業主、受讓人在市住房和城鄉建設局存量房網上交易平台簽訂房屋買賣契約時，可以查詢房屋的物業專項維修資金交存和結餘信息。
第四十九條 房屋滅失的，房屋分戶賬中結餘的物業專項維修資金應當返還業主。業主可持房屋滅失的證明材料到管理中心申請辦理物業專項維修資金賬戶餘款返還手續。
第五十條 管理中心、業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對物業專項維修資金賬目，並向業主公布上一年度物業專項維修資金管理情況，包括：
（一）物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。
業主對公布的情況有異議的，可以要求覆核。管理中心、業主委員會應當在收到覆核申請之日起10個工作日內予以回復。
第五十一條 專戶管理銀行應當每年至少一次向管理中心、業主委員會、物業服務企業傳送物業專項維修資金對賬單。
管理中心、業主委員會、物業服務企業對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行覆核。
專戶管理銀行應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中物業專項維修資金使用、增值收益和賬面餘額的查詢。
第五十二條 市住房和城鄉建設局會同市財政部門、管理中心等有關部門應當根據專戶管理銀行管理物業專項維修資金的安全、增值收益、服務質量等綜合因素對其定期進行考核，並根據考核結果對專戶管理銀行進行動態調整。
第五十三條 管理中心應當建立巡查制度，對物業專項維修資金的使用情況進行檢查，發現不符合有關規定的，應當及時指出，並限時改正。
第五十四條 物業專項維修資金在管理中心代管期間的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第五十五條 物業專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。
市財政部門應當加強對物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第五十六條 違反本辦法第三十五條第二款、第三十六條第三款、第三十八條第二款規定，組織實施單位未及時向物業專項維修資金列支範圍內的業主公告7日以上的，物業所在地的區住房和建設行政主管部門可以責令其限期公告並通告業主。
第五十七條 對違反本辦法規定的單位和個人，根據《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等其他有關規定應當予以處罰的，由相關行政管理部門依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附則
第五十八條 本辦法自2020年10月1日起施行，有效期五年。《廣州市住房和城鄉建設委員會 廣州市財政局關於印發〈廣州市物業專項維修資金管理辦法〉的通知》（穗建規字〔2016〕4號）同時廢止。
政策解讀
一、制定檔案的背景、依據、目標和任務
（一）背景
物業專項維修資金（以下簡稱維修資金）是指專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造的資金。維修資金由業主交存和共同使用，關係業主切身利益，是民眾關心、社會關注的熱點。全市維修資金管理制度自1998年10月1日《廣東省物業管理條例》實施起建立，2000年制定的《廣州市物業維修基金管理暫行辦法》已於2003年廢止，《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令，2008年2月1日起施行）對社會反映較多的關於維修資金的交存、劃轉業主大會管理、正常或者緊急使用程式等規定不夠具體，實操性不強，我市當前缺乏一部全面規範我市維修資金交存、使用、管理等具體工作的管理辦法。按照《廣州市物業管理暫行辦法》（政府令第100號）第八十九條第三款“物業專項維修資金籌集、管理和使用的程式、方式等具體操作細則，由市房地產行政主管部門會同相關部門另行制定”的規定，參考了北京、武漢、上海、深圳、重慶、長沙、長春等大中城市和浙江省關於維修資金管理的相關規定，我局制定了《廣州市物業專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。
（二）依據
1.國家法律法規：《中華人民共和國物權法》《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕7號)、《物業管理條例》
2.廣東省地方性法規：《廣東省物業管理條例》
3.國家部委規章和政府規章：《住宅專項維修資金管理辦法》《廣州市物業管理暫行辦法》
4.規範性檔案：《關於進一步規範我市首期物業專項維修資金管理工作的通知》（穗國房字〔2011〕1163號）
（三）目標和任務。
《管理辦法》明確了維修資金的交存、劃轉業主大會管理、正常和緊急使用程式等規定，使維修資金的歸集、管理、使用更具有實操性，有利於進一步規範我市維修資金管理，維護維修資金所有者的合法權益。
二、主要內容 （一）《管理辦法》的使用範圍
本市行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督適用本辦法。本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
（二）物業專項維修資金管理原則和行政部門職責分工
物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。市住房和城鄉建設行政主管部門指導全市物業專項維修資金管理工作，市物業專項維修資金管理中心具體負責全市物業專項維修資金的日常監督管理工作，區住房和建設行政主管部門具體負責本轄區物業專項維修資金的監督管理工作，市財政、審計部門按照各自職責負責物業專項維修資金代管期間的財務監督和審計監督工作。
（三）物業專項維修資金的使用範圍
物業專項維修資金，是指專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
共用部位，是指物業管理區域內屬於業主共有的部位，一般包括：房屋主體承重結構部位（含基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外牆面等。
共用設施設備，是指物業管理區域內屬於業主共有的附屬設施設備，一般包括：加壓水泵、電梯、天線、照明設施、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的建築物等。
物業專項維修資金可用於涉及共用部位、共用設施設備安全的預防性維修和更新、改造，涉及房屋外牆面的整飭應符合城市區域管理的要求；可用於投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險。
（四）建設單位如何代交首期物業專項維修資金
建設單位為房屋、車位買受人代交首期物業專項維修資金，並將首期物業專項維修資金存入專戶管理銀行：
1.以預售方式銷售的，在申請核發商品房預售許可證前，按照預售房屋所在樓宇、區域核准的報建面積代交首期物業專項維修資金。
2.以現樓方式銷售的，在申請辦理房屋所有權初始登記前，按照房屋的實測面積代交首期物業專項維修資金。
3.規劃用於停放汽車的車位，在申請辦理車位所有權初始登記前，按照車位的實測面積和分攤共用面積代交首期物業專項維修資金。
（五）建設單位如何回收已代交的物業專項維修資金
建設單位銷售房屋時，應當憑專戶管理銀行出具的已代交首期物業專項維修資金憑證，向買受人收回已代交的首期物業專項維修資金。
建設單位已向買受人收回首期物業專項維修資金的，該房屋物業專項維修資金分戶賬的業主信息隨房屋所有權的轉移同時變更。
房屋購買人未按照《管理辦法》交存首期物業專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人。
（六）什麼情況下需要續交物業專項維修資金
業主分戶賬面物業專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
（七）物業專項維修資金由管理中心代管的，如何使用
物業專項維修資金由管理中心代管的，使用物業專項維修資金應當按照以下程式辦理：
1.組織實施單位按照《管理辦法》第三十三條第一款的規定提出使用方案。使用方案應當包括：維修和更新、改造的項目，費用預算，列支範圍，分攤明細。
2.將使用方案向物業專項維修資金列支範圍內的業主公示10日以上，經物業專項維修資金列支範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
3.組織實施單位持《管理辦法》第四十一條規定的相關材料，向物業所在地的區住房和建設行政管理部門提出使用申請。施工契約約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元）的，組織實施單位可以分期提出使用申請。
4.區住房和建設行政管理部門自受理使用申請材料之日起5個工作日內完成審核。經審核符合使用條件的，報告管理中心；經審核不符合使用條件的，一次性書面告知需補正的有關材料。
5.管理中心自收到區住房和建設行政管理部門的報告之日起3個工作日內，按照下列規定向專戶管理銀行發出劃轉物業專項維修資金的通知：
（1）施工契約約定的費用總額在5萬元以下，或者施工契約約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），但未分期提出使用申請的，通知專戶管理銀行全額劃轉物業專項維修資金；
（2）施工契約約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），且分期提出使用申請的，工程竣工前，通知專戶管理銀行按照施工契約約定費用總額的30%劃轉物業專項維修資金；工程竣工後，通知專戶管理銀行劃轉維修和更新、改造費用的全部餘額。
6.專戶管理銀行收到管理中心發出的劃轉物業專項維修資金通知之日起1個工作日內，按照劃轉通知要求，將物業專項維修資金劃轉至相應帳戶。
（八）申請物業專項維修資金的緊急情況有哪些
發生危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，組織實施單位應當按照有關規定、契約約定立即組織實施維修和更新、改造。
前款所稱緊急情況包括：
1.電梯故障。發生沖頂、蹲底等嚴重影響乘客安全的故障，或經電梯監督檢驗機構、電梯原製造企業進行安全技術評估，認為電梯存在安全隱患，可能發生危及人身財產安全事件，或被市場監督管理部門認定存在故障隱患發出監察指令要求停梯整改的；
2.消防設施故障。消防行政主管部門出具《責令改正通知書》或《火災隱患限期整改通知書》的；
3.屋面、外牆滲漏。房屋安全鑑定機構出具證明的；
4.樓體外立面存在脫落危險。房屋安全鑑定機構出具證明的；
5.未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷；
6.排水設施堵塞、爆裂。
7.其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。
（九）物業專項維修資金的組織實施單位如何確定
1.有物業服務企業的，由物業服務企業組織實施；
2.沒有物業服務企業的，由業主委員會、業主監事會組織實施；
3.沒有物業服務企業，且沒有業主委員會、業主監事會的，由相關業主組織實施，街道辦事處、居民委員會應當給予指導和協助。
（十）房屋滅失的，物業專項維修資金如何處置
房屋滅失的，房屋分戶賬中結餘的物業專項維修資金應當返還業主。業主可持房屋滅失的證明材料到物業專項維修資金管理中心申請辦理物業專項維修資金賬戶餘款返還手續。
三、解讀途徑
市住房城鄉建設局官方網站。
