《關於加強已購共有產權住房管理有關工作的通知（徵求意見稿）》是為加強本市已購共有產權住房回購、再上市等相關管理工作，根據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）檔案規定，結合北京市實際，北京市住房和城鄉建設委員會牽頭起草的通知。
該通知於2023年6月7日至6月13日向社會公開徵求意見。
基本介紹
- 中文名：關於加強已購共有產權住房管理有關工作的通知
- 發布單位：北京住建委
通知發布,徵求意見稿,內容解讀,起草說明,
通知發布
2023年6月7日，北京住建委就《關於加強已購共有產權住房管理有關工作的通知（徵求意見稿）》公開徵求意見。
徵求意見稿
關於加強已購共有產權住房管理有關工作的通知（徵求意見稿）
各區住房和城鄉建設委（房管局），東城、西城、石景山區住房城市建設委，北京經濟技術開發區開發建設局，各有關單位：
為加強本市已購共有產權住房回購、再上市等管理工作，規範辦事流程，根據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號），經市政府同意，現就有關工作通知如下：
一、本通知所稱已購共有產權住房是指購房家庭經過市、區共有產權住房購房資格審核（包括通過申請式退租安置獲得的），簽訂購房契約或已取得不動產權證書的共有產權住房。
二、已購共有產權住房家庭取得不動產權證書未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額。購房家庭因家庭成員（指直系親屬）患大病等導致家庭生活困難確需轉讓房屋產權份額的，產權人應當向房屋原分配區住房行政管理部門（以下簡稱“區住房行政管理部門”）提出申請，審核通過後由共同簽約的代持機構回購。具體按照以下程式辦理：
（一）網上申請。產權人通過市級代持機構建立的網路服務平台（以下簡稱“服務平台”）提交回購申請，並上傳原購房契約、不動產證書、身份證、戶口本、婚姻狀況憑證等材料。
（二）審核認定。對於因家庭成員患大病導致家庭生活困難的，除上述材料外，還需提交市區級醫療機構出具的《大病診斷書》，大病類型包括慢性腎衰竭（尿毒症）、惡性腫瘤、再生障礙性貧血、慢性重型肝炎、心臟瓣膜置換手術、冠心動脈旁路手術、顱內腫瘤開顱摘除手術、重大器官移植手術、主動脈手術 。區住房行政管理部門於5個工作日內完成審核。經審核通過的，通過服務平台向申請家庭出具《已購共有產權住房產權份額回購意見》（見附屬檔案1，以下簡稱“《回購意見》”），同步將審核結果通知代持機構。經審核不通過的，通過服務平台通知申請家庭並註明原因。
因家庭成員患大病以外原因申請回購的，區住房行政管理部門會同區發展改革委、區財政、規劃和自然資源委區分局、區民政等部門召開聯席會審議，經審議屬於確需轉讓的，出具回購意見予以確認，通過服務平台將回購意見通知代持機構及申請家庭。
（三）查看房屋。代持機構收到服務平台通知後應於5個工作日內完成入戶查看，了解房屋狀況，確認申請家庭是否存在未改正的違規行為，以及是否已結清水、電、氣、熱和物業管理等前期費用。
（四）辦理回購。代持機構與產權人簽訂回購協定後於30個工作日內支付回購款。代持機構回購價格按照原購房家庭購買價格並考慮折舊和物價水平等因素確定，具體計算方法見附屬檔案2。
（五）辦理不動產權轉移登記。代持機構與原產權人持《回購意見》、網簽契約及其他相關材料向房屋所在區不動產登記部門申請辦理不動產轉移登記手續，將回購的產權份額登記在“政府”名下（登簿不發證），房屋性質為“共有產權住房。”
三、已購共有產權住房家庭取得不動產權證書滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。具體按照以下程式辦理：
（一）網上申請。產權人通過服務平台向區住房行政管理部門提出轉讓房屋產權份額的申請，並按規定填報家庭情況、出售價格、房屋面積等基本信息，上傳身份、戶籍、婚姻及不動產權證書等材料。
（二）發布信息。區住房行政管理部門5個工作日內通過服務平台對產權人提交的轉讓信息進行審核，審核通過後通過服務平台出具《已購共有產權住房產權份額上市轉讓意見》（見附屬檔案3）並通知產權人將房屋的基本信息（包括房屋室內現狀圖片、戶型圖等）上傳至服務平台。房源信息完整後，產權人可自行選擇時間發布轉讓信息。
共有產權住房轉讓信息面向社會發布後，房地產經紀機構方可為其代理買賣經紀業務。
（三）網上申購。符合共有產權住房購買條件的家庭，可在轉讓信息發布期間，登錄服務平台如實申報家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，並填報擬購房屋產權份額的意向購買價格。代持機構在3個工作日內同意以出售家庭填報的出售價格回購的，可行使優先回購權，服務平台終止其他家庭購買意向登記，並通知已登記家庭。
（四）資格審核。區住房行政管理部門於3個工作日內完成資格審核。經審核符合共有產權住房購買條件的家庭可在服務平台列印資格審核通過證明。
（五）自主簽約。產權人與資格審核通過家庭可自行或通過房地產經紀機構交易，達成購買意向的，應在服務平台提交網簽買賣契約申請，與代持機構簽訂三方契約。
（六）辦理不動產轉移登記。新購房家庭與原產權家庭持代持機構網簽契約、契稅完稅（或減免稅）憑證及其他相關材料申請辦理不動產轉移登記。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”,所占房屋產權份額比例不變。
四、共有產權住房購房家庭簽約後、取得不動產權證書前，因離異、死亡、結婚等原因家庭結構發生變化的，可以變更契約簽約人。申請變更籤約家庭應符合《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）第九條規定的條件且無第十條規定的情形。具體按照以下程式辦理：
（一） 網上申請。申請變更籤約家庭向區住房行政管理部門提出購房契約變更申請，並提交原購房契約、身份證件、變更契約申請書、婚姻證明材料（離婚證、離婚協定、生效的法院離婚裁判文書或結婚證等）、死亡證明、繼承證明材料（繼承公證書、繼承生效法律文書）、原簽約人一致意見等材料。
（二）審核資格。區住房行政管理部門應於3個工作日內完成對申請變更籤約家庭的資格審核。
（三）契約變更或解除。申請變更籤約家庭資格審核通過後，由區住房行政管理部門辦理契約變更。
如經審核申請變更籤約家庭不符合共有產權住房購買條件，應由出賣方按照購房契約的約定進行處理。契約雙方當事人應當將處理結果報區住房行政管理部門。
（四）共有產權住房購房家庭簽約後、取得不動產權證前，因家庭成員患大病等導致家庭生活困難確需退回房屋產權份額的，由出賣方按照購房契約的約定進行辦理。
五、共有產權住房購房家庭取得不動產權證書後，因離異、死亡、結婚等原因家庭結構發生變化的，可申請不動產轉移登記。不動產受讓人應符合《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號））第九條規定的條件且無第十條規定的情形。具體按照以下程式辦理：
（一）網上申請。不動產受讓人通過服務平台向區住房行政管理部門提出不動產轉移登記申請，並提交原購房契約、不動產權證書、身份證件、婚姻證明材料（離婚證、離婚協定、生效的法院離婚裁判文書或結婚證等）、死亡證明材料、繼承證明材料（繼承公證書、繼承生效法律文書）、原簽約人協商一致意見等材料。
（二）資格審核。區住房行政管理部門於3個工作日內完成對不動產受讓人的資格審核，並出具資格審核結果證明，不動產受讓人可在服務平台列印資格審核結果證明。
（三）辦理不動產轉移登記。經資格審核通過的，不動產受讓人持資格審核結果證明等材料到房屋所在區不動產登記部門按照相關程式辦理不動產轉移登記。
六、共有產權住房購房人及其家庭成員，存在違規出租等違規行為且拒不改正的，暫停辦理回購和上市手續。
七、解除共有產權住房購房契約或已按第二條完成房屋回購的購房家庭，如再次申請共有產權住房的，按照屆時規定申請，解除購房契約的或完成回購的共有產權住房不計入購房記錄。
八、代持機構回購的共有產權住房繼續面向符合共有產權住房購買條件的家庭配售，配售程式參照《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）相關規定執行。回購的房屋再次配售前，在保持產權份額比例不變的基礎上，代持機構應委託房地產估價機構參照同地段、同品質普通商品住房對回購房屋再次配售價格進行評估，按照評估確定的價格再次配售，同一項目房源可每兩年評估一次。
九、共有產權住房交付使用後，由購房家庭行使整套住房物業管理的表決權，但上述權利的行使不得侵害政府依法對該建築物享有的共有權利。
內容解讀
已購共有產權住房家庭取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額。購房家庭因家庭成員患大病導致家庭生活困難確需轉讓房屋產權份額的，產權人向區住房行政管理部門提出申請，經區住房行政管理部門審核確認後，由共同簽約的代持機構回購。已購共有產權住房家庭取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。
起草說明
《關於加強已購共有產權住房管理有關工作的通知（徵求意見稿）》的起草說明
一、制定背景
自《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）（以下簡稱“《暫行辦法》”）實施以來，共有產權住房建設、分配和管理各項工作穩步推進，對於完善租購併舉的住房制度、穩控房地產價格和有效滿足無房家庭住房需求等方面均發揮了積極作用。截至目前，39個項目已陸續辦理不動產權登記。
在前期工作中，有部分購房家庭詢問共有產權住房回購及上市交易細則，《暫行辦法》雖規定取得不動產權證書5年內原則上不得上市，但部分家庭因家庭情況發生變化要求區住房行政管理部門出具回購意見。為加強本市已購共有產權住房回購、再上市等相關管理工作，促進本市共有產權住房良性循環，同時滿足購房家庭的切實需求，北京市住房和城鄉建設委員會會同市發展改革委、市財政局、市規劃和自然資源委依據《暫行辦法》相關要求，結合我市近6年來共有產權住房工作實施的相關經驗，制定了《關於加強已購共有產權住房管理有關工作的通知（徵求意見稿）》(以下簡稱“《通知》”)。
二、制定過程
2021年9月我委啟動《通知》的起草工作。起草完成後，分別於2022年3月、2022年8月、2023年1月、2023年5月徵求了相關單位的意見。對於各單位的反饋意見，我委逐條研究，結合共有產權住房實際工作有效吸收，並進行了相應修改，形成了《通知》。
期間主要開展了以下工作：一是市住房城鄉建設委主管領導多次組織專題會研究，業務處室抓好具體落實，就回購方式、回購金額確定、上市交易便民化流程等重點問題深入研討，積極審慎做好《通知》編制工作，力求最大程度便民、利民。二是充分聽取意見建議。《通知》制定過程中，我委與相關單位多次深入交換意見，在此基礎上，充分吸收各方意見，不斷修改完善，最終形成《通知》。
三、主要內容
在《暫行辦法》規定的基礎上，結合共有產權住房的實際工作，本著促進共有產權住房良性循環的原則，提出回購條件及方式、上市交易細則、變更籤約主體和變更不動產權證等具體要求。
（一）明確已購共有產權住房定義。本通知所稱已購共有產權住房是指購房家庭經過市、區共有產權住房購房資格審核（包括通過申請式退租安置獲得的），簽訂購房契約或已取得不動產權證書的共有產權住房。
（二）明確回購條件及方式。已購共有產權住房家庭取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額。購房家庭因家庭成員患大病導致家庭生活困難確需轉讓房屋產權份額的，產權人向區住房行政管理部門提出申請，經區住房行政管理部門審核確認後，由共同簽約的代持機構回購。因家庭成員患大病以外原因申請回購的，區住房行政管理部門會同區發展改革委、區財政、規劃和自然資源委區分局、區民政等部門召開聯席會審議，經審議屬於確需轉讓的，由共同簽約的代持機構回購。
（三）細化上市交易細則。已購共有產權住房家庭取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。產權人就房屋產權份額轉讓事宜與新購房家庭達成一致後，通過服務平台進行網上籤約，並按規定申請辦理不動產轉移登記。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。
（四）明確變更籤約主體路徑。共有產權住房購房家庭簽約後、取得不動產權證前，因離異、死亡、結婚等原因家庭結構發生變化的，可以變更契約簽約主體，家庭成員應協商一致，共同向區住房行政管理部門提出購房契約變更申請，並提交相關材料，經審核申請變更籤約家庭符合《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）第九條規定的條件且無第十條規定的情形時，予以變更契約。
（五）規範變更不動產權證相關工作。共有產權住房購房家庭辦理不動產權證後，因離婚等原因家庭結構發生變化的，可申請變更不動產權證所有權人。經區住房行政管理部門審核不動產受讓人符合《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）第九條規定的條件且無第十條規定的情形時，由區不動產登記部門予以變更不動產登記信息。
（六）其他事項的規定。一是共有產權住房購房人及其家庭成員，存在違規出租等違規行為且拒不改正的，暫停辦理回購和上市手續。二是解除共有產權住房購房契約或已按第二條完成房屋回購的購房家庭，如再次申請共有產權住房的，按照屆時規定申請，解除購房契約的或完成回購的共有產權住房不計入購房記錄。三是明確代持機構回購的共有產權住房繼續面向符合共有產權住房購買條件的家庭配售。四是明確共有產權住房交付使用後，由購房家庭行使整套住房物業管理的表決權。
